Sentencia Civil Nº 10/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 501/2013 de 21 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00010/2014

ROLLO DE APELACION Nº 501/13

SENTENCIA Nº 10

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca, a veintiuno de enero de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma, bajo el número 597/12, Rollo de Sala número 501/13, entre partes, de una, como demandante apelante DON Ceferino , representado por el Procurador de los Tribunales DOÑA MATILDE SEGURA SEGUI y asistido del Letrado DON SANTIAGO ALEJOS FERNÁNDEZ y, de otra, como demandados apelados DOÑA Elvira , DOÑA Julieta , DOÑA Paula Y GOSCHE INVESTIMENTS S.L., representados por el Procurador de los Tribunales DON JUAN PERELLÓ OLIVER y asistidos del Letrado DON ANDRÉS BUADES DE AMENTERAS.

ES PONENTE la Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma en fecha 16 de julio de 2013 se dictó Sentencia , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente 'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por D. Ceferino , representado por el / la Procurador/a de los Tribunales D./Dª Matilde Teresa Segura Seguí, y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales'.

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la actora se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 14 de enero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por la parte actora se rectifiquen las cuotas de participación asignadas en su día por el promotor del edificio a cada piso o local, al entender que los coeficientes asignados contravienen lo prevenido en los artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , proponiendo que sean fijados de acuerdo con el dictamen pericial que adjunta o subsidiariamente en la que se estime correcta por el tribunal, con expresa imposición de costas a los demandados.

A dicha pretensión se opusieron los demandados alegando que desde el momento en que el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal no establece un 'numerus clausus' a tener en cuenta como criterios para la fijación de la cuota de participación de cada piso o local, la situación final establecida por el propietario único, no puede ser considerada como arbitraria o contraria a la equidad, ni constitutiva de abuso de derecho, pues también se establece que a los locales se les exonera de contribución a gastos comunitarios devengados por servicios del inmueble que se presume que no va a utilizar; que en cualquier caso, la propuesta formulada de contrario no toma en consideración la superficie útil de cada unidad, en relación con el total del inmueble, sino las superficies que constan en el catastro, sin proceder a una medición real; y que desde que el actor adquirió sus locales, ha tenido conocimiento de los estatutos, aceptándolos y abonando los diferentes gastos de comunidad que han ido surgiendo con arreglo a los coeficientes asignados hasta la actualidad, quedando vinculado por dichos actos propios.

La sentencia de instancia, tras considerar que la superficie de los inmuebles es uno de los criterios a tener en cuenta pero no el único para fijar los coeficientes de participación, tras analizar la prueba practicada, concluye que no resulta probado que las cuotas se establecieran de manera ilegal o arbitraria, sino tomando en consideración otros factores previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, como es la exención de gastos de escalera y zaguán y el uso comercial de los locales; que el reparto de la cuotas constaba inscrito en el Registro de la Propiedad cuando el demandante adquirió sus locales, por lo que tuvo oportunidad de conocer este dato y la libertad de optar por no haberlos adquiridos; y que las cuotas se tienen en cuenta tanto para la contribución en los gastos como para representar el tanto por ciento que cada comunero tiene en el valor total del inmueble; por lo que desestima en su integridad la demanda.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte recurrente, reproduciendo, en esencia, como motivos de impugnación los mismos argumentos esgrimidos en su demanda.

SEGUNDO.- Centrado de este modo los términos del debate, comenzar señalando que este Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertada, la totalidad de los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida y que tras un exhaustivo y pormenorizado análisis de todas las cuestiones jurídicas y fácticas debatidas en el proceso, le han llevado a la estimación de la demanda, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima suficiente para desestimar la totalidad de los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada.

Ello no obstante, insistir que el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que en el título constitutivo de la propiedad horizontal se fijará, entre otros extremos, la cuota de participación de cada elemento para lo que 'se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes' y de ahí que la doctrina jurisprudencial haya venido declarando que este precepto en la fijación de cuotas participativas, la superficie sólo es un criterio, pero no el único, siendo perfectamente válido, eficaz y acorde que se tome en consideración otros, como ocurre en el caso, sin que por ello el reparto sea injusto o no equitativo, y por ello, como afirma la resolución recurrida, no puede predicarse la nulidad de los estatutos, cuando se han tomado en consideración otros criterios distintos al de la superficie, para fijar las distintas cuotas de participación, pues no va contra la norma que así se pronuncien los estatutos, ni se aprecia en el caso que exista discriminación estatutaria, máximo cuando el demandante cuando adquirió los dos locales era plenamente consciente de que debería hacer frente a los gastos comunes en la forma establecida en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, según consta en la inscripción registral, por lo que si no deseaba asumir esas cargas no estaba obligado a adquirir los locales y también pudo ser que negociara unas condiciones de venta adecuadas a esa carga; y por ello, tampoco puede apreciarse abuso de derecho en la posición del resto de los comuneros de mantener unas cuotas perfectamente conocidas por el actor cuando accedió a la propiedad de los locales.

TERCERO.- La SAP de Segovia de 30 de julio de 2010 , resolviendo un caso similar al que nos ocupa refiere al respecto 'Pero es que por otra parte tampoco la afirmación que hace el recurrente de que la forma de atribución de las cuotas de participación que obra en los Estatutos redactados por uno de los actores, sea contraria a precepto imperativo alguno.

Los párrafos segundo tercero y cuarto del artículo 5 LPH disponen: 'En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución'. A su vez el artículo 3 LPH establece que la cuota de participación fijada ... se tomará como módulo para determinar las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

De estos dos preceptos cabe deducir que para la fijación de las cuotas de participación en los gastos deberá tenerse en cuenta de forma inicial el coeficiente de participación y además también podrá valorarse la situación de la finca o el uso que vaya hacerse de los elementos comunes. Ahora bien, la sala entiende que lo que el párrafo segundo del artículo 5 LPH establece es una forma indicativa en que podrán fijarse las cuotas, pero no la forma concreta en que debe hacerse, puesto que ellos exigiría una valoración determinada de cada una de las circunstancias. No se estima posible mantener la imperatividad de este precepto desde su misma indeterminación, pues en otro caso la inseguridad jurídica sería constante, pues siempre sería alegable el quebrantamiento del mismo cuando no se atendiese a determinados parámetros...

Partiendo de la base de la autonomía de la voluntad en el derecho privado y por tanto la libertad de los ciudadanos para fijar sus normas de relacionarse y de contribuir en empresas comunes, la intervención judicial sustituyendo una voluntad mayoritaria sólo debe imponerse cuando la mayoría sostiene una postura contraria a la ley, o esa postura se adopta con la única finalidad de perjudicar a la minoría o lesionar gratuitamente derechos de terceros'.

En el caso, como en el analizado en la sentencia transcrita, no se aprecia dicha finalidad; que en los estatutos se tuvieron en cuenta condiciones especiales de algunas de la fincas resultantes, se evidencia por el simple hecho de que también se tuvo en cuenta, respecto de los locales, la excepción a la contribución a determinados gastos de la finca; por otro lado, la simple ubicación de los locales tiene indudablemente una virtualidad diferenciadora, respecto del resto de las unidades (viviendas) que conforman la finca, y por último, tampoco ofrece el actor una justificación razonable o tutelable que permita considerar que resultan arbitrarias las circunstancias que en su momento se tuvieron en cuenta para la determinación de la cuota de participación, sin olvidar, como ya refirió el juez a quo, que la atribución de un porcentaje de participación en el inmueble superior al que le correspondería si solo se tomara en consideración la superficie, puede tener efectos negativos, pero también los tiene positivos, por cuanto supone, en principio, un mayor valor de sus locales, según se desprende del artículo 3 LPH , ya que la cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas, pero también en los beneficios por razón de la comunidad, como aconteció como resultado de la devolución de la subvención que se refleja en el acta de la junta de propietarios de 28 de febrero de 2006 que se adjunto con la demanda (folios 56 y ss).

De igual parecer la SAP de Alava de 28 de diciembre de 2007 , donde afirma 'La pretensión reconvencional dirigida a redistribuir el sistema de cuotas de contribución a los gastos comunes conforme al criterio de la superficie de cada elemento privativo, alterando lo establecido en el título constitutivo o estatutos, sin perjuicio de la referida facultad de la Comunidad, debe ser asimismo desestimado en esta alzada y en los términos que se suscita en este proceso, pues la concreción de las cuotas de participación habrá de ajustarse a los criterios que establece la propia L. P.H. en el art. 5 , según el cual 'en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes'. Por tanto, aparte del criterio meramente cuantitativo proporcional a la superficie, la parte apelante no aporta ni un solo argumento que permita sostener que el porcentaje de participación de su local esté mal calculado, cuando deberán tenerse además en cuenta otros criterios. Para la fijación de las cuotas, reiteramos, el art.5 L.P.H . fija unos criterios, que no tienen el carácter de numerus clausus, y además, no podemos prescindir de que el propietario único del edificio o la voluntad común constitutiva, que fijó las cuotas de participación, no han explicado los elementos de juicio que se tuvieron en cuenta para señalarlos. Ello permite entender que no se vulnera una norma imperativa, y con relación al local, que no ha probado los motivos por los cuales ha de entenderse que la cuota que se ha señalado a su establecimiento no está correctamente calculada. Tal vez se tuvieron en cuenta otros datos, criterios o parámetros, en este momento desconocidos, dado el tiempo transcurrido desde la constitución del régimen de propiedad horizontal, pero que quizá en aquel momento tenían pleno sentido, que permitieron fijar tales cuotas, pues no resulta razonable presumir que se cometió una equivocación, ninguna prueba apunta en tal sentido, ni siquiera indiciariamente. Es más, pudo existir una justificación, ahora no vislumbrable, de tal distribución, incluso entendiéndose que el reparto de cuotas podría beneficiarle a la recurrente, si esa cuota representa asimismo la de participación en la propiedad de los elementos comunes. En definitiva la modificación del título, o de una parte de éste como puede ser las cuotas de contribución en los gastos generales fijadas en él, no puede venir motivada en la simple afirmación de que se hizo erróneamente el cálculo, o incluso de que incumple supuestamente los criterios enumerados en el párrafo segundo del art. 5 L.P.H ., sino que se debe basar en que realmente se ha producido un cambio del elemento determinante de la distribución, esto es, el inmueble, o porque se ha producido una alteración posterior de las bases que sirvieron para fijar las cuotas, lo que no ha ocurrido '.

Por último apuntar que lo expuesto no se contradice por lo resuelto por este mismo Tribunal en la sentencia que se alega por la parte actora de fecha 27 de abril de 2012 , toda vez que si en aquel supuesto se accedió a la modificación del coeficiente de participación, lo fue sobre la base de que se había producido un error aritmético en el cálculo de las cuotas, 'motivado por un error en la determinación de la superficie real de la vivienda de la accionante'.

CUARTO.- En consonancia con todo lo expuesto, no cabe sino desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución apelada, con expresa imposición de las costas devengadas a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DOÑA MATILDE SEGURA SEGUI, en representación de DON Ceferino , contra la Sentencia de fecha 16 de julio de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma , en los autos de Juicio Ordinario número 597/12, de que dimana el presente Rollo de Sala, CONFIRMAMOS los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene, condenando a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.