Sentencia Civil Nº 10/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 276/2012 de 16 de Enero de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Doña Mónica García de Yzaguirre

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 16 de Enero de 2.014;

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Puerto del Rosario en los autos referenciados seguidos a instancia de la entidad mercantil Bacement, SL, parte apelada, representada en esta alzada por la Procuradora doña María del Carmen Bordón Artiles y dirigida por el Letrado don Gregorio Fontanilla Olmedo contra la mercantil Fomento de Inversiones Inmobiliarias, SA, parte apelante, representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Francisco Ojeda Rodríguez y asistida por el Letrado don José Luis Elejabeitia Llana, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. Dos de Puerto del Rosario se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva establece: 'PRIMERO. Condeno a Fomento de Inversiones Inmobiliarias, SA a pagar a Basement, SL la cantidad de 18.030, 36 euros más el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda. SEGUNDO.- Desestimo íntegramente la demanda reconvencional'.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 23 de Noviembre de 2010 se recurrió en apelación por la parte demandada Fomento de Inversiones Inmobiliarias, SA interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvieron por conveniente, y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

Fundamentos

PRIMERO.- Insiste la recurrente Fomento de Inversiones Inmobiliarias, SA en considerar improcedente la reclamación de cantidad de la parte actora (18.030, 36 euros), consistente en el importe de la fianza entregada en su día por el arrendamiento de una industria de discoteca concertado con la apelada.

Considera que no debe abonar dicha cantidad: 1) porque la arrendataria al tiempo de la devolución de la industria arrendada adeudaba a la arrendadora recurrente rentas por importe superior al de la fianza; y 2) porque la industria arrendada fue devuelta a la arrendadora en un estado físico lamentable, con los perjuicios que ello conlleva para la parte apelante.

Añade que deviniendo ambas cantidades, la reclamada en concepto de fianza y la adeudada en concepto de rentas impagadas, de la misma relación jurídica contractual, la de arrendamiento, no resulta sostenible aplicar el plazo de prescripción de quince años para la primera ( art. 1964 CC ) y de cinco años para las rentas impagadas ( art. 1966.2 CC ).

SEGUNDO.- Conviene precisar con carácter previo que en realidad lo pretendido por la recurrente en su reconvención no puede entenderse como alegación de compensación judicial ( art. 1195 y ss CC )en esta litis del importe de la fianza, con el crédito surgido a su favor por el impago de rentas atrasadas puesto que sustentándose el mismo, en rentas vencidas y no abonadas devengadas con anterioridad a diciembre del año 2.000, estarían prescritas en cuanto sujetas al plazo de prescripción de cinco años previsto en el art. 1.966.2 CC .

En cambio no lo estaría la reclamación del importe de la fianza, produciéndose la devolución a la demandada de la industria arrendada en febrero de 2004, según refiere la arrendadora en su contestación a la demanda y reconvención y resulta de la providencia dictada en procedimiento de judicial (folio 23), en tanto no prescriba la acción personal prevista al efecto sujeta al plazo de prescripción general de quince años ( art. 1964 CC ) .

Ha de entenderse entonces comprendida dentro del alegato de inexigibilidad de obligación de devolución del importe de la fianza al término del arriendo, que habría hecha propia el arrendador, por haber incumplido previamente el arrendatario las obligaciones que le son propias ( art. 1124 CC ) referidas tanto al pago de la renta estipulada como a la devolución de la industria en el mismo buen estado que la recibió al inicio de la relación arrendaticia, más la recurrente debe probar que el montante cuantitativo de tales incumplimientos es de superior o igual entidad al importe reclamado.

En efecto dada la función de garantía de la fianza entregada por el arrendatario al suscribirse el contrato de arrendamiento de industria, el arrendador podía haber descontado del importe de la misma las rentas atrasadas impagadas por el arrendatario y/o el valor de los daños, desperfectos o menoscabos del local, maquinaria y enseres entregados al inicio de la relación contractual siempre que se hubieran acreditado tales circunstancias, sin embargo, la arrendadora aquí recurrente no probó que la industria al tiempo de su devolución presentara desperfectos por importe igual o superior al de la fianza ya que no se ha desvirtuado en esta alzada lo razonado al efecto por el iudex a quo considerando no acreditado tal hecho con la prueba testifical y documental practicada ilustrándose, con las fotografías aportadas a los autos, la situación del local cuando ya estaba siendo demolido pero no el verdadero estado de la industria cuando tomó posesión de ella la recurrente una vez restituida, más allá de una genérica referencia a su deterioro referida por uno de los testigos de la demandada que no permite concretar su entidad y valor económico cuando hubiera bastado un simple acta notarial al tiempo de su recepción e informe pericial de valoración económica de su daños.

De otro lado tampoco se acreditó que al tiempo en que se puso término a la relación contractual existente entre las partes litigantes por la arrendataria se adeudaran rentas por importe igual o superior al de la fianza, compensándolas el arrendador con el importe de esta.

Al respecto dice la recurrente que la industria de discoteca arrendada estuvo abierta al público hasta finales de diciembre de 2000, en que fue precintada por el Ayuntamiento de Pájara por falta de licencia de apertura, y afirma el impago de las rentas de esa anualidad por importe de 25.122, 31 € pero conforme a lo pactado en el contrato la carencia de licencia de apertura conllevaba la suspensión de la obligación de pago de la renta. Es más la recurrente interpuso juicio de desahucio por impago de rentas devengadas desde el mes de septiembre de ese mismo año 2.000 que fue desestimada, por sentencia firme, por falta de licencia de apertura que hacía inexigible el pago de la renta conforme a la estipulación 11º del contrato.

En todo caso el hecho de que en algunos momentos 'sin definir su duración' se encontrara la discoteca abierta al público no puede servir de sustento y prueba del crédito que por rentas impagadas decía ostentar la recurrente frente a la recurrida, dada el factor de incertidumbre que ello introduce.

En definitiva tras la extinción de la relación contractual y devolución de la industria arrendada surgía la obligación del arrendador de devolver al arrendatario el importe de la fianza u oponer y acreditar hechos obstativos a ello relativos ora al impago de rentas atrasadas ora al mal estado del local arrendado y sin embargo no lo ha hecho pudiendo entonces el arrendatario, como así ha hecho en esta litis, reclamar la devolución de su importe en tanto no prescriba la acción personal prevista al efecto sujeta al plazo de prescripción general de quince años ( art. 1964 CC ).

En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por Fomento de Inversiones Inmobiliarias, SA contra la sentencia de primera instancia ha de ser desestimado.

TERCERO.- Desestimado el recurso de apelación procede condenar a la parte recurrente Fomento de Inversiones Inmobiliarias, SA al pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Fomento de Inversiones Inmobiliarias, SA contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Puerto del Rosario de fecha 23 de Noviembre de 2.010 , en los autos de Juicio Ordinario nº 27/2010, que confirmamos condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.