Sentencia CIVIL Nº 10/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 686/2019 de 14 de Enero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2019/0057562

Recurso de Apelación 686/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 400/2019

APELANTE:D./Dña. Sergio

PROCURADOR D./Dña. JORGE LAGUNA ALONSO

APELADO:D./Dña. Julieta

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO RODRIGUEZ NADAL

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

Dña. CRISTINA DOMÉNECH GARRET

En Madrid, a catorce de enero de dos mil veinte.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 400/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid a instancia de D. Sergio apelante - demandado, representado por el Procurador D. JORGE LAGUNA ALONSO contra Dña. Julieta apelada - demandante, representada por el Procurador D. ANTONIO RODRIGUEZ NADAL; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 08/07/2019.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 08/07/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por el procurador D ANTONIO RODRIGUEZ NADAL en la indicada representación de DÑA Julieta, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 26 de junio de 2018 sobre la vivienda sita en la CALLE000 NUM000, NUM001 de Madrid, con efectos de 1 de abril de 2019 por falta de pago, y debo condenar y condeno a D. Sergio a abonar a favor de la actora la cuantía de 1.785 euros, correspondiente a rentas devengadas hasta fecha de entrega de llaves el 1 de abril de 2019 y al pago de los intereses expresados y las costas causadas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada en los términos de la presente, excepto el referido al pronunciamiento sobre las costas procesales.

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron mediante demanda de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de rentas vencidas y no pagadas, así como las que se vayan devengando durante el procedimiento, que en el acto del juicio se concretaron en la cantidad de 1.783, correspondientes a las mensualidades de los meses de enero, febrero y marzo de 2.019. Sustenta la arrendadora demandante su reclamación en el impago de renta en que ha incurrido la arrendataria a partir del mes de enero, a pesar de haber sido requerida para que abonar la renta de dicha mensualidad, negándose a hacerlo alegando una serie de desperfectos en la vivienda, que entiende no existen.

La parte demandada se opuso a dichas pretensiones. Admitiendo haber dejado de abonar las rentas de las mensualidades de enero y febrero alega, en primer lugar, la inadecuación del procedimiento, en cuanto sostiene que antes de presentar la demanda la arrendadora, por su parte se había rescindido el contrato de arrendamiento, abandonado la vivienda y entregado su posesión, dado el incumplimiento en que había incurrido la arrendadora en sus obligaciones de no reparar una serie de des perfectos en la vivienda, por lo que no procedía ejercitar la acción de desahucio en la fecha en que se interpuso la demanda; de manera que solicitó se desestime la demanda por falta de acción, satisfacción extraprocesal y carencia sobrevenida de objeto. Por otro lado, respecto de la reclamación de las rentas, sostiene que de las dos mensualidades que dejó de abonar, el importe de la renta del mes de enero ha sido compensado por la arrendadora con el importe de la fianza, por lo que entregada la posesión en el mes de marzo, en todo caso, únicamente vendría obligada a abonar el mes de febrero y sin que proceda imponérsele las costas.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, declaró resuelto el contrato y condenó al demandado a abonar la cantidad de 1.785 €, correspondientes a las rentas devengadas durante los meses de enero, marzo y abril, en cuanto se considera que se entregó la posesión, el 1 de abril de 2.019.

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demanda. Alega como motivos de impugnación:

1.- De la causa de la resolución del contrato de arrendamiento por su parte, con anterioridad a la presentación de la demanda.

2.- De la resolución del contrato de arrendamiento por su parte con anterioridad a la presentación de la demanda.

3.- De la voluntad de la arrendadora de no recibir las comunicaciones.

4.- De las costas del procedimiento.

5.- De la compensación de a fianza.

6.- De la valoración de la prueba.

La parte arrendadora se opuso al recurso solicitando su desestimación.

SEGUNDO.-Delimitado en los precedentes términos las pretensiones de las partes y examinado lo actuado en primera instancia, este tribunal comparte y hace suya la argumentación que refleja la sentencia apelada, por lo que el recurso debe desestimarse.

En el primer motivo de impugnación denuncia el apelante haber incurrido la sentencia en incongruencia omisiva, por el hecho de no haberse pronunciado la Juzgadora de instancia sobre la acción de desahucio, ni en el acto del juicio ni en la sentencia. Tales alegaciones no pueden acogerse, por cuanto las alegaciones que al respeto formuló la parte demandada al oponerse a la demanda y en el acto del juicio, son objeto de análisis en el fundamento de derecho segundo de la sentencia y como allí se concluye, no cabe considerar resuelto un contrato sinalagmático por el simple anuncio de la voluntad de una sola de las partes de darlo por finalizado, que es lo único que se constata de las comunicaciones que el arrendatario remitió a la arrendadora a partir del mes de enero y en todo caso, para que pueda considerarse válidamente resuelto en dicho supuesto un contrato, deberá acreditarse por quien lo alega, que existía causa suficiente para ello o que dicha decisión se había adoptado ajustándose a los términos contemplado por las partes en el mismo contrato y en el supuesto aquí analizado, la parte arrendataria, ni acredita que la arrendadora incurriera en los incumplimientos contractuales que atribuye a la arrendadora, ni su decisión de dar por finalizado el contrato anticipadamente se comunicó a la otra parte en los términos que establece la cláusula tercera del contrato, que le obliga a hacerlo con 30 días de antelación.

Siendo la discrepancia esencial que en este litigio mantienen las partes, la fecha en que debe entenderse entregada la posesión del inmueble, el ejercicio de la acción de resolución del contrato por la parte arrendadora, así como su correspondiente análisis y pronunciamiento judicial derivado de todo ello, ha de considerarse plenamente pertinente y la acumulación a ella de la acción de reclamación de rentas también, por lo que la excepción invocada al respecto debe rechazarse, tal como lo fue en primera instancia.

Por lo que se refiere al incumplimiento que la parte arrendataria atribuye a la arrendadora de no haber realizado las reparaciones que a su entender constituía causa para resolver el contrato, aparte de no haber quedado acreditados tales incumplimientos, ninguna decisión en firme de resolver el contrato comunicó el arrendatario a la arrendadora, sino tan solo su intención de hacerlo y tampoco se ejercita en este procedimiento acción alguna en tal sentido.

TERCERO.-Admitido por la arrendadora haber impagado al menos una de las mensualidades, la declaración de la resolución del contrato ha sido correctamente adoptada, por lo que la siguiente cuestión a analizar es la referida a las mensualidades a cuyo pago debe ser condenado el demandado.

Al respecto, ambas partes están conformes en que se compense la cantidad entregada en concepto de fianza con el pago de una mensualidad; en consecuencia, aunque es acertado el análisis que en la sentencia de primera instancia se hace en el fundamento de derecho tercero, en el sentido de que no procede efectuar dicha compensación en este tipo de procedimientos, dada la naturaleza y finalidad de la fianza en los contratos de arrendamiento, razón por la que en la misma sentencia se dejan imprejuzgadas las acciones que por ello pudieran corresponder a las partes, a la vista de dicha aceptación por las partes, evidentes razones de economía procesal justifican admitir dicha compensación; de manera que no habiendo devuelto la arrendadora el importe de la fianza, que ascendía al importe de una mensualidad de renta y manifestando en el acto del juicio que accedería a compensar su importe, procede compensar la renta del mes de enero con el importe de la fianza.

Respecto de las mensualidades de febrero y marzo, la decisión que al respecto se adopta en la sentencia de condenar a su pago al arrendatario debe mantenerse, por cuanto de la prueba practicada por el demandado no cabe considerar acreditado que la entrega efectiva y real de la posesión del inmueble se hubiera realizado antes de interponer la demanda la parte arrendadora. A la hora de analizar dicha cuestión, hemos de tener en cuenta que la falta de ocupación o abandono de la vivienda por el arrendatario, no puede identificarse con la entrega efectiva de la posesión y por otro lado, que en el supuesto aquí contemplado, dicha situación de desalojo o abandono del inmueble se produjo antes de que hubiera finalizado el período de duración pactada en el contrato, situación ésta, que como ya se ha indicado, estaba contemplada en la cláusula tercera del contrato y que obligaba al arrendatario a comunicarlo con una antelación de treinta días.

Partiendo de lo indicado, si bien de la documentación aportada por el demandado se pone de manifiesto que las partes mantuvieron discrepancias durante los meses de enero y febrero, respecto de si la arrendadora debía asumir o no una serie de reparaciones, durante ese período no se comunicó por el arrendatario su decisión en firme, de dar por resuelto el contrato y menos de haber depositado las llaves del inmueble. Por otro lado, el Acta notarial de manifestaciones otorgado el 28 de febrero de 2.019, en el que consta haber hecho entrega de las llaves en la Notaría, se remite a la arrendadora el día 5 de marzo y la entrega fallida tuvo lugar el día 6, habiéndose presentado la demanda el día 5 de marzo y devuelto el acuse de recibo el día 27 de marzo. Por lo que se refiere a la comunicación remitida el día 1 de marzo a la arrendadora en la que manifiesta dar por rescindido el contrato, nada indica de haber depositado las llaves, por lo que de todo ello no puede considerarse acreditado que la arrendadora tuviera conocimiento exacto de haberse depositado las llaves el día anterior y en todo caso, no habiendo existido comunicación de la resolución con 30 días de antelación y no aceptando la arrendadora dicha resolución, el arrendatario vendría obligado a abonar la mensualidad de marzo, al amparo de lo establecido en el contrato, por lo que incluso de haber existido esa voluntad renuente de la arrendadora a recibir las llaves, tendría su justificación en la previsión contractual, que ampararía su derecho a percibir la renta de ese mes, ante el desistimiento del contrato por parte del arrendatario.

CUARTO.-Lo anteriormente indicado conlleva que deba mantenerse la declaración judicial de resolución del contrato, así como la condena del demandado a abonar las rentas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo, si bien compensando la primera de esas mensualidades con la cantidad entregada por fianza y que sigue manteniendo la arrendadora, sin que por tanto proceda analizarse en esta fase procesal las alegaciones referidas a la cuantía el procedimiento, en cuanto se consideran válidamente ejercitadas las dos acciones acumuladas en la demanda inicial.

Respecto de las costas procesales, si bien la estimación de la demanda inicial se mantiene y se estiman las dos acciones ejercitadas, el comportamiento adoptado por ambas partes antes de iniciar el presente procedimiento, reflejado en las comunicaciones mantenidas entre ellas, en las que discrepan respecto de la forma en que debía efectuarse la entrega de la posesión, mezclándolo con la entrega de la fianza, así como el hecho de que la arrendadora, aunque manifestó en el acto del juicio de aceptar la compensación de la fianza, no la devolvió en dicho acto ni ha acreditado haberlo hecho a lo largo del procedimiento, pone de manifiesto la existencia de circunstancias suficientes para no aplicar al caso presente el principio del vencimiento objetivo y por tanto, no se imponen las allí causadas a ninguna de las partes, acogiendo en este concreto pronunciamiento el recurso de la parte apelante.

QUINTO.-A la luz de lo indicado, la sentencia de primera instancia debe ser confirmada parcialmente en cuanto se considera procedente la declaración de resolución contractual y la condena al demandando al pago de la cantidad de 1.1785 €, si bien declarando que de esa cantidad ya ha recibido la de 585, al admitir la compensación del importe recibido en concepto de fianza, debiéndose revocar el pronunciamiento por el que se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada, de manera que no se imponen a ninguna de las partes.

Respecto de las costas de esta segunda instancia al estimarse parcialmente el recurso no se imponen a ninguna de las partes conforme establece el art.398.2 de la LEC

La estimación del recurso conlleva también la devolución del depósito constituido para recurrir por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA EN PARTE EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por la representación procesal de DON Sergio, contra la sentencia dictada en fecha 8 de julio de 2.019, por el Juzgado de Primera Instancia número 88 de los de Madrid, en los autos de juicio verbal de desahucio número 400/2019, la cual se REVOCA PARCIALMENTE EN EL SIGUIENTE SENTIDO:

LA CONDENA QUE SE IMPONE A DON Sergio DE ABONAR LAS RENTAS ADEUDADAS, SE CUANTIFICA EN MIL CIENTO NOVENTA EUROS (1.190 €) UNA VEZ COMPENSADA LA CANTIDAD ENTREGADA COMO FIANZA POR DICHO DEMANDADO.

NO SE IMPONEN LAS COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA A NINGUNA DE LAS PARTES.

SE CONFIRMAN LOS DEMÁS PRONUNCIAMIENTOS.

Todo ello sin imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante y con devolución del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley, a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.