Sentencia Civil Nº 100/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 174/2007 de 14 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00100/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7029199 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 174 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 52 /2006

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 6 de COSLADA

De: Milagros , Blas

Procurador: ENRIQUE HERRERA AGUILAR, ENRIQUE HERRERA AGUILAR

Contra: Filomena , Sebastián

Procurador: JACOBO GARCIA GARCIA, JACOBO GARCIA GARCIA

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a catorce de marzo de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por

los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre juicio declarativo por vicios ocultos, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Coslada, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes DOÑA Milagros Y D. Blas, y de otra, como demandados-apelados DOÑA Filomena Y D. Sebastián.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6, de los de Coslada, en fecha veinte de noviembre de dos mil seis , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, DESESTIMANDO la DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales don Enrique Herrera Aguilar, en nombre y representación de DON Blas Y DOÑA Milagros, contra DON Sebastián Y DOÑA Filomena; debo absolver y absuelvo los demandados de los pedimentos deducidos en su contra, y todo ello con expresa imposición de las costas causadas en este procedimiento a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha nueve de marzo de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día doce de marzo de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de los apelantes Dª. Milagros y D. Blas, actores en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Juez Sustituta de Primera Instancia nº 6 de Coslada con fecha 20 de noviembre de 2.006, desestimatoria de la demanda en ejercicio de la acción estimatoria por vicios ocultos interpuesta por los referidos apelantes contra los demandados y hoy apelados Dª. Filomena y D. Sebastián, denunciando como motivos de apelación, en primer termino, improcedente inadmisión del informe técnico presentado por los hoy apelantes con fecha 14 de noviembre de 2.006 como prueba documental; en segundo lugar error en la apreciación de los hechos probados; en tercer lugar improcedente desestimación de la acción ejercitada; y por ultimo improcedente condena en las costas causadas.

SEGUNDO.- En la demanda iniciadora del procedimiento los actores exponían que compraron a los demandados por precio de 216.000 euros, el piso NUM000 letra NUM001) escalera NUM002, de la AVENIDA000 nº NUM003 de Coslada con el trastero que le correspondía por medio de la Agencia Gavisa Asesores Inmobiliarios S.L., y que en su primera visita al mismo, antes de la compra nadie les aviso que la finca en la que se ubicaba el mismo padecía graves defectos estructurales, a pesar de que en el contrato de arras ya se decía que el piso se vendía libre de vicios y evicciones. Que tampoco en una segunda visita la vendedora les informó de la existencia de ningún vicio, por lo que otorgaron la correspondiente escritura notarial de compra el 22 de julio de 2.005. Que a mediados el mes de noviembre de ese mismo año tuvieron noticias de los graves defectos estructurales que padecía la finca y de que desde hacía tiempo se venían haciendo estudios a solicitud de la Comunidad dadas las graves patologías que padecía la finca, habiendo encargado la comunidad un informe técnico al Arquitecto D. Isidro que lo emitió en junio de 2.005 poniendo de manifiesto los graves defectos estructurales que afectaban al edificio, por lo que acudieron al administrador de la finca D. Juan Enrique quien les informo de estos extremos, así como de la necesidad de acometer obras para solventarlos, hechos de los que tenían conocimiento los vendedores. Que acudieron al referido Arquitecto quien les facilito copia de su informe del que se desprendían deterioros de la cimentación, existencia de grietas en los trasteros situados en las plantas primera y segunda del edificio, y graves averías en las bajantes con salida de aguas fecales que afectaban a elementos estructurales del edificio. Que todo ello lo pusieron en conocimiento de los vendedores y les pidieron llegar a un acuerdo amistoso, pero al no conseguirlo, tras anunciar la presentación de un informe pericial de cuantificación de los vicios y desperfectos y su coste, interesaron, en primer termino, la declaración de la existencia de vicios ocultos en la finca comprada, así como que los mismos eran conocidos con anterioridad por los demandados, y en segundo lugar la condena de estos, en concepto de rebaja sobre el precio pagado, de la cantidad equivalente al 1,28% (por ser esta su cuota de participación) del coste de reparación que dichos vicios tendría para la comunidad, así como de cualquier gasto futuro que de ello pudieran derivarse en la proporción que la comunidad fijara.

Los demandados se opusieron alegando que desde el primer momento los vendedores pusieron de manifiesto a la inmobiliaria intermediaria la realidad de la finca y además que esta fue comprada como cuerpo cierto. Que nunca ocultaron a los compradores la necesidad de hacer en la finca obras para poder pasar la ITE, y que estos conocían la antigüedad del edificio. Que el dictamen pericial del Sr. Isidro solo hablaba de indicios y de la necesidad de realizar un estudio geotécnico, pero no de vicios, ni de ruina funcional. Que el verdadero interés de los actores no era resolver el contrato sino financiar las obras de reforma de la finca.

Con fecha 29 de septiembre de 2.006 se celebró la audiencia previa manifestando la defensa de los actores que no había podido presentar el informe pericial anunciado por no haber sido terminado en dicha fecha.

Con fecha 15 de noviembre de 2.006 se celebro el juicio, y la actora manifestó que habían tenido acceso al informe pericial anunciado con su demanda y en la audiencia previa, y que lo habían presentado el día anterior en el Decanato, por lo que suponían que no se había dado traslado a los demandados, oponiéndose la defensa de los demandados a su admisión por haber transcurrido cuatro meses desde la presentación de la demanda, por no haberlo presentado en todo caso en la audiencia previa, ni tampoco en el termino de cinco días antes el juicio que el artículo 338.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige para aquellos dictámenes cuya necesidad se haya suscitado por la contestación a la demanda o por lo pretendido en la audiencia previa.

Por Providencia de 16 de noviembre de 2.006, que fue notificada a ambas partes el 20 de noviembre, se inadmitió el precitado informe pericial por preclusión del plazo para presentarlo y no haberse justificado su aportación posterior de conformidad con lo dispuesto en el artículo 337 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La Juzgadora de instancia con fecha 20 de noviembre de 2.006 dictó sentencia desestimando la demanda.

TERCERO.- En el primero de los motivos de su recurso y con base en lo dispuesto en el artículo 272 de la Ley de Enjuiciamiento Civil los apelantes denuncian la improcedente inadmisión por Providencia de 16 de noviembre de 2.006 del informe técnico presentado por ellos con fecha 14 de noviembre de 2.006 por cuanto no solo dicho informe fue presentado un día antes del juicio, sino como documento amparado en el artículo 270.1,1º de la L.E.C.

El motivo integra una infracción de normas procesales del artículo 459 de la L.E.C . concretamente del artículo 270.1.1º de la misma a tenor del cual el Tribunal después de la demanda y la contestación, o cuando proceda, de la audiencia previa al juicio, solo admitirá al actor o al demandado los documentos que sean de fecha posterior a la demanda, siempre que no se hubiese podido confeccionar u obtener con anterioridad a dichos momentos procesales; pero como el referido artículo 459 dispone, resulta preciso en todo caso, no solo la cita de la norma o normas que se consideren infringidas, sino también la alegación de la indefensión sufrida, así como la denuncia oportuna de la infracción cometida si se hubiere tenido oportunidad procesal para ello; y en el presente caso, aun admitiendo que dichos requisitos hayan sido cumplidos, lo que debe rechazarse es que, por la vía documental pueda presentarse en tiempo no hábil para ello lo que no es sino un autentico dictamen pericial, como se desprende del hecho de que el "documento" que pretendía aportarse hubiera sido emitido por el INTEMAC que es un Instituto Tecnico que realiza entre otras funciones la emisión de informes periciales sobre materiales, de forma que el rechazo del mismo estuvo correctamente acordado por cuanto el art. 336.1 de la L.E.C . ordena que los dictámenes periciales sean aportados con la demanda o la contestación; el art. 337 autoriza a presentarlos cuando no fuese posible hacerlo con la demanda antes de la audiencia previa; y el art. 338.2 solo permite aportar los dictámenes cuya utilidad venga suscitada por la contestación a la demanda o por la audiencia previa, siempre que se haga al menos con cinco días de anticipación al juicio, ninguno de cuyos supuestos concurre en el presente caso, todo ello al margen de que el informe que pretendía aportarse fue encargado por un tercero y elaborado para un tercero.

CUARTO.- En el segundo de los motivos que conforman las alegaciones tercera y cuarta del recurso, denuncian los apelantes error en la apreciación de la prueba, por cuanto según exponen, visitaron solo dos veces el edificio, se les negó el acceso a los trasteros que es donde se pueden apreciar claramente los defectos, y no visitaron el edificio hasta el 7 de diciembre de 2.005, por lo que no es cierto que llevaran cuatro meses habitando la vivienda cuando tuvieron conocimiento de los defectos, sino después de la venta, pero antes de ocupar el piso. Tampoco es cierto que las obras de rehabilitación de las fachadas tuvieran nada que ver con los estudios encargados al Sr. Isidro ni con el informe técnico de Intemac, porque estos son posteriores. Insisten en que los vendedores conocían los vicios con anterioridad a la compraventa y que por ello los ocultaron a los compradores. Insisten también en que no es cierto que las patologías estuvieran a la vista como lo demostraban los informes periciales encargados por la Comunidad. Añaden que aun en el caso de que los vicios detectados no puedan ser calificados de graves y no supongan peligro de derrumbe del edifico, es lo cierto que en todo caso tras la compra se ven compelidos a hacer frente a unas derramas considerables para solucionar estos defectos y que de haberlos conocido no hubieran comprado la vivienda. Concluyen diciendo que los demandados no actuaron con buena fe, pues no facilitaron a los compradores toda la información de que disponían del edifico como eran las Actas de comunidad y los informes técnicos encargados.

Debemos comenzar por decir que lo que se impugna mediante un recurso de apelación no son ni los antecedentes de hecho, ni los fundamentos jurídicos de las resoluciones sino los pronunciamiento de estas contenidos en el fallo como claramente se desprende de la conjunción de los arts. 456.1 y 457.2 de la L.E.C ., por lo que resulta improcedente como hace la apelante impugnar antecedentes de hecho y fundamentos jurídicos.

Y dicho esto, es cierto que entre las obligaciones del vendedor figura la de garantía o saneamiento de la cosa vendida, pues el fin para el comprador de la cosa adquirida, es servirse de la misma con la utilidad que le es inherente, y es precisamente el aseguramiento de dicha utilidad, el protegido por las acciones de saneamiento por vicios ocultos que el art.1.461 del C.C ., junto con el por evicción, recoge cuando dice que "El vendedor esta obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta". El vendedor esta obligado pues a responder frente al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa en el momento de la venta, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, salvo que estuvieren a la vista o el comprador sea un perito que por razón de su oficio debía fácilmente conocerlos (art.1.484 del C.C .), concediéndose en este caso al comprador la posibilidad de optar por el desistimiento del contrato (accion redhibitoria) o por la rebaja de la cantidad proporcional del precio a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris (art. 1.484 del C.C .). En todo caso para el éxito de cualquiera de esta dos accciones, resulta imprescindible, de conformidad con las normas de distribución de la carga de la prueba contenidas en el art.217 de la L.E.C . que el comprador pruebe la existencia de los vicios calificados de ocultos, calificción que a tenor de la doctrina ya expuesta desde antiguo por el T.S. (SS.T.S. 31 enero 70, 14 marzo 71, 18 diciembre 87, 20 junio 88 y 8 julio 94 ) precisa: 1º) Que sea oculto, en el sentido de no conocido ni poder serlo por el adquirente, sin que sea preciso que sea conocido por el vendedor, ya que el fundamento del saneamiento no es la mala fe, salvo que las partes hubiesen estipulado lo contrario, 2º) Anterior a la venta, aunque su desarrrollo sea posterior; 3º) Que sea grave, o como dice el Codigo de tal naturaleza que la haga impropia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que de haberlo conocido el comprador, no la hubiera adquirido, o habría dado menos precio, y 4º) Que se ejercite la acción dentro del plazo de caducidad de seis meses fijados en el art.1.490 del C.C .

En el presente supuesto, una vez reexaminada la prueba practicada, La Sala llega las mismas conclusiones que la Juzgadora de instancia. Comienza por faltar el primero de los requisitos cual es que el vicio denunciado no solo no sea conocido, sino que no pueda serlo por el comprador, pues en el presente caso, al margen de las fisuras y corbaturas de los forjados, que eran apreciables a simple vista, el resto de los defectos pudieron ser perfectamente conocidos por los actores, si antes de la compra de la vivienda hubieran pedido a los vendedores las actas de la comunidad con la finalidad de comprobar no solo que estaban al corriente del pago de sus cuotas, sino la inexistencia de derramas extraordinarias que pudieran evidenciar un gasto también extraordinario de la comunidad, precisamente para atender defectos tales como los que hoy denuncian. La misma actora en la prueba de interrogatorio confiesa que le parecieron altos los gastos de comunidad y que al preguntar por la razón de ello el vendedor le dijo que se debía a la existencia de derramas extraordinarias para el arreglo de la fachada, conformándose sorprendentemente con dicha explicación. De haber pedido las actas y haber preguntado al administrador adoptando de esta forma una normal diligencia hubiera podido fácilmente detectar la existencia de otros defectos como los que denuncia, ello sin tener en cuenta además que claramente sabían y conocían la antigüedad de la finca. Pero es que además no se alcanza a comprender la falta de interés de los compradores en visitar los trasteros, cuando además los referidos defectos se ubicaban principalmente en los mismos. Carece de lógica compradora una actuación de tal tipo.

Falta asimismo el requisito de que los vicios sean graves. En ningún momento los actores han conseguido acreditar la gravedad de los vicios que denuncian. El anunciado informe pericial, tal y como antes se expuso, nunca llegó a presentarse, y para probar la supuesta gravedad de los vicios se valieron del informe del Arquitecto Sr. Isidro, pedido por la comunidad, es decir por un tercero que no es parte en este procedimiento, y desde luego ajeno a la finalidad pretendida por los actores, informe ratificado en el acto del juicio oral que se limitaba a decir que eran necesarios otros informes tales como un estudio geotécnico para determinar la causa del deterioro de la cimentación del edificio. En todo caso, en el juicio oral, el referido Arquitecto puso claramente de manifiesto, como adelantó la Juzgadora de instancia, que los defectos apreciados ni conllevaban peligro de derrumbe, ni afectaban a la estructura del edificio , ni tenían incidencia en la habitabilidad de los pisos o en el uso de los trasteros, y los mismos actores lo corroboraron. Por todo ello procede también desestimar este motivo.

QUINTO.- Debe por el contrario prosperar el último de los motivos referido a la improcedente condena a los demandados en las costas causada en primera instancia. Es razonable admitir que efectivamente la falta de gravedad de los vicios denunciados se haya conocido después de iniciado el procedimiento, y aunque la petición de indemnización haya sido rechazada, también resulta estimable que los actores, una vez tuvieron conocimiento de la existencia de vicios en la finca en la que se ubicaba su piso, antes de que transcurriera el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción emprendida, promovieran demanda en solicitud de resarcimiento de los mismos. Todo ello implica que en el presente caso puedan acogerse las invocadas serias dudas de hecho, que conducen, de conformidad con lo dispuesto en el último inciso del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la no imposición de las costas causadas tanto en primera instancia como en el presente recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Enrique Herrera Aguilar, en nombre y representación de Dª. Milagros y D. Blas, contra la sentencia dictada por la Ilma Sra. Juez Sustituta de Primera Instancia nº 6 de Coslada con fecha 20 de noviembre de 2.006, de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con la única modificación de no imponer a ninguna de las partes las costas causadas, tanto en primera instancia, como en el presente recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 174/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico