Sentencia Civil Nº 100/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 665/2007 de 04 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00100/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 665 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a cuatro de marzo de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 261/2006, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de MOSTOLES, a los que ha correspondido el Rollo 665/2007, en los que aparecen como parte apelante/apelada D. Bernardo , representado por la procuradora Dña. MERCEDES ALBI MURCÍA, en esta alzada, y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " CALLE DIRECCION001 NÚMERO NUM000 BIS DE BRUNETE (MADRID), representada por la procuradora Dña. REYES PINZAS DE MIGUEL, en esta alzada, formulando oposición ambos al recurso del contrario, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Móstoles (Madrid), en fecha 23 de febrero de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " DE BRUNETE, debo condenar y condeno a Bernardo a que abone a la actora la suma de 5.887,53 euros correspondientes a las cuotas comunitarias de la finca NUM001 correspondientes al periodo Junio de 2002 a Diciembre de 2004 y la suma de 5.310,50 euros correspondientes a las cuotas comunitarias de la finca NUM002 correspondientes al periodo Junio de 2002 a Diciembre de 2004, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda; sin hacer expresa imposición de las costas procesales.

Que desestimando la demanda presentada por la representación de Bernardo , debo absolver y absuelvo a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " DE BRUNETE de las pretensiones formuladas, condenando a la parte actora al abono de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por las partes D. Bernardo y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " DIRECCION001 NÚMERO NUM000 BIS DE BRUNETE (MADRID), formulando oposición ambas al recurso del contrario, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 26 de febrero de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Brunete (Madrid) reclama al propietario de la parcela que se corresponde con la finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad número 2 de Navalcarnero, don Bernardo , las deudas comunitarias de dicha finca y de una de las dos fincas que fueron segregadas de aquélla (registral NUM002 ), aprobadas en la junta general ordinaria de propietarios celebrada el 15 de enero de 2006, e integradas por los conceptos siguientes: 1.- Finca registral NUM001 : desde el tercer trimestre de 1995 hasta el 3 de mayo de 2000, con 14.316 metros cuadrados de superficie/22.273,45 euros; desde el 4 de mayo de 2000 hasta el 31 de diciembre de 2004, con 4.869 metros de superficie/10.315,61 euros; total finca NUM001 /32.315,61 euros. 2.- Finca registral NUM002 : desde el 4 de mayo de 2000 al 31 de diciembre de 2004/9.283,11 euros. Total reclamado por ambas fincas: 41.872,17 euros; así como los intereses legales desde la interpelación judicial hasta el pago.

El demandado se opone a la demanda alegando lo siguiente: Hasta la compraventa por él, la comunidad de propietarios no había convocado a junta, ni había girado recibo alguno a los anteriores propietarios de la finca, ni reclamado cantidad alguna judicial o extrajudicialmente antes del 30 de junio de 2002 (junta que acuerda por primera vez la reclamación), como razona la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Móstoles. La finca registral NUM001 quedó reducida en fecha 23 de octubre de 2000, por cesión al Ayuntamiento de Brunete de 2.100 metros cuadrados de terreno calificado como zona verde, a una superficie de 4.869 metros cuadrados. No cabe reclamar al demandado el pago de deudas supuestamente devengadas antes de que adquiriera la propiedad de la finca registral NUM001 pues en el momento de la transmisión no existía deuda líquida, vencida y exigible, ni se había reclamado a los anteriores propietarios deuda alguna, y de haber sabido el demandado que existía alguna deuda hubiera exigido su liquidación a los vendedores o habría pagado menos por la finca; de acuerdo con el artículo 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , la responsabilidad del adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal comprende únicamente los gastos generados por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior y esa norma no puede perder eficacia por disposición estatutaria. Los criterios seguidos para cuantificar la deuda imputada a la propiedad del demandado son inconsistentes, ya que varía de unas juntas a otras aleatoriamente. La parcela del demandado no debe responder de deuda alguna porque antes tenía la calificación de zona verde y en estos momentos tiene la calificación urbanística deportivo centro-cívico comercial; el artículo 6 de los Estatutos de la demandante distingue entre los conceptos de propiedad particular o privada y los de propiedad comunitaria y la propiedad comunitaria tiene por finalidad satisfacer necesidades o, cuanto menos, intereses, de la propiedad privada y carece de lógica jurídica considerar que la propiedad comunitaria debe contribuir a sufragar los gastos generales; los gastos generales deben repartirse, en todo caso, entre aquellas superficies que estando dentro del perímetro de la urbanización tengan el carácter de particulares o privadas; y la propiedad del demandado merece la calificación de propiedad comunitaria. Se reclama la contribución al mantenimiento de unos suministros y servicios que su parcela no recibe, y nunca ha recibido (derramas por servicios y suministros de pozo, agua y luz). La Comunidad de propietarios ha incumplido el fallo de las sentencias dictadas previamente respecto de las deudas liquidadas en las juntas de 30 de junio de 2002 y 3 de abril de 2005 y liquida nuevamente una deuda que según la primera sentencia no tenía la condición de exigible y es la misma deuda liquidada en junta de 3 de abril de 2005, anulada por la segunda sentencia por allanamiento de la comunidad de propietarios. La junta de 15 de enero de 2006 , que aprueba la liquidación de la deuda, ha sido impugnada judicialmente por don Bernardo .

Don Bernardo había impugnado judicialmente el acuerdo tercero de la junta de 15 de enero de 2006, que aprueba la liquidación de las deudas comunitarias y el inicio de acciones judiciales en reclamación de las mismas, solicitando la nulidad del mismo y el conocimiento del asunto había correspondido al Juzgado de Primera Instancia número 4 de Móstoles (juicio ordinario 416/06 ), el cual se acumula, a instancia del allí actor y aquí demandado, al presente procedimiento (juicio ordinario 261/06). La demanda de impugnación del acuerdo utiliza los mismos argumentos de la contestación a la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de Propietarios se opone a la demanda de impugnación del acuerdo comunitario, alegando previamente el incumplimiento del requisito exigido por el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , alegando que el aval bancario no está previsto en dicho precepto y se afianza solo una cantidad hasta 31 de diciembre de 2004 y no las posteriores hasta la interposición de la demanda de impugnación. La oposición a la nulidad del acuerdo se fundamenta en lo siguiente: La finca matriz, desde la segregación, tiene como destino el uso deportivo y centro cívico-comercial y solo se ha producido la segregación y cesión de 2.100 metros cuadrados como zona verde. Se acordó ya en junta de 15 de febrero de 1998 reclamar la deuda a los propietarios de la finca (que nunca comunicaron la segregación inicial ni las transmisiones) y cuando dichos propietarios transmiten a don Bernardo la finca ya conocen la existencia de la deuda con la Comunidad de Propietarios y debía constar en la escritura que los vendedores se encuentran al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que adeuden y el actor no aporta certificación acreditativa de la Comunidad declarando que la finca se encuentra al corriente en el pago o justificante de que lo solicitó y la Comunidad omitió su obligación de certificarlo; en la escritura de compraventa realizada por Promociones y Programas S.A., a don Bernardo , sobre la finca NUM001 , se establece, en la estipulación A), "siendo todos los gastos correspondientes a contribuciones, impuestos y gastos de comunidad pendientes al día de la fecha, si los hubiera, de cuenta de la parte compradora"; don Bernardo ya conoció la deuda en la junta ordinaria de 16 de mayo de 1999, en la que participó activamente, aceptando que, al menos desde la adquisición debía satisfacer cargas, pero proponiendo el pago del 50% de gastos, y si no ha acudido a las posteriores es porque no ha querido pues se le convocaba y notificaba acuerdos al igual que al resto de propietarios. El allanamiento a la demanda de impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios celebrada el 3 de abril de 2005 fue, como se hizo constar, porque la Comunidad, a pesar de tener la convicción de que don Bernardo había conocido la convocatoria antes de la celebración de la junta, tenía dificultades para acreditar que se había hecho la convocatoria de acuerdo con los requisitos estatutarios, al no haberse cursado mediante correo certificado sino, como siempre se hacía, mediante correo ordinario). Son los sucesivos propietarios los que incumplen su obligación de comunicar la nueva creación de la parcela NUM001 y las compraventas posteriores con el fin de eludir el pago de cuotas y cuando la comunidad tuvo conocimiento de que se había producido alguna alteración trató de llegar a una solución extrajudicial y al no lograrlo reclamó judicialmente la deuda. La sentencia dictada el 28 de enero de 2005 declara que no son responsables los anteriores propietarios porque la legitimación es exclusiva de don Bernardo desde que adquirió las participaciones de la finca, según el artículo 18.2 de los Estatutos, y establece el criterio de distribución de la deuda; y respecto a don Bernardo le absuelve porque la comunidad yerra en el cálculo de la cuota al considerar que es una sola finca de 14.316 m2 cuando se ha cedido 2.100 metros cuadrados al Ayuntamiento y dado lugar a tres parcelas. Se ha calculado la deuda de acuerdo con las bases de la citada sentencia (superficie, distribución en atención a los períodos en que se ha ostentado la propiedad y responsabilidad del adquirente por las cuotas impagadas por los anteriores propietarios conforme al artículo 18.2 de los Estatutos). La finca tiene calificación urbanística de centro deportivo cívico comercial y es privativa del demandado, si bien los usos que éste puede dar a la finca son los referidos. El uso o no uso de los suministros y servicios comunes es irrelevante para la obligación de pago de gastos comunes (artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ). No sólo no se ha incumplido la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Móstoles, sino que se ha aprobado la deuda teniendo en cuenta la misma.

La sentencia dictada en la primera instancia declara que don Bernardo ha incumplido el requisito exigido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal para la impugnación de los acuerdos y, en consecuencia, declara que no estaba legitimado para el ejercicio de la acción de nulidad de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios celebrada el 15 de enero de 2006. Y tras exponer el régimen jurídico y jurisprudencia aplicable a los complejos urbanísticos, declara: que las dos fincas (parcela 1 y 3) se integran en la Comunidad de Propietarios y el propietario de las mismas viene obligado a contribuir a los gastos comunitarios conforme a la cuota de participación, sin exención por el hecho de no usar determinados elementos comunes, salvo exención de todos los gastos o alguno de ellos en los estatutos, no pudiendo confundirse no uso con imposibilidad; que don Bernardo trata de confundir entre titularidad particular y comunitaria con el hecho de que determinadas parcelas tengan limitado su uso o destino; que existe cosa juzgada respecto de las cuotas correspondientes al período 4 de mayo de 2000 hasta 31 de mayo de 2002, por la sentencia dictada el 28 de enero de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Móstoles , ya que en dicho procedimiento la Comunidad de Propietarios reclamó a don Bernardo la suma de 18.724,39 euros por cuotas comunitarias correspondientes a la finca registral NUM001 , del período comprendido entre cuarto trimestre del año 1998 y el segundo trimestre del año 2002, en base a la liquidación de la deuda que a fecha 31 de mayo de 2002 aprobó la asamblea general de la Comunidad con fecha 30 de junio de 2002 y ahora se vuelven a reclamar las mismas cuotas (período 4 de mayo de 2000 a 31 de mayo de 2002), aunque ahora se desglosan las que corresponden a la finca NUM002 -segregada de la NUM001 originaria- y la finca NUM001 resultante de la segregación y concurre la triple identidad; que, respecto de las cuotas junio 2002 a diciembre de 2004, no se acredita que su cuantificación sea incorrecta o no se ajuste a los módulos aprobados; y, en consecuencia, estima parcialmente la demanda de reclamación de cuotas interpuesta por la Comunidad de Propietarios y condena al demandado al pago de 5.887,53 euros por cuotas de la finca NUM001 de junio de 2002 a diciembre de 2004 y 5.310,50 euros por cuotas de la finca NUM002 de junio de 2002 a diciembre de 2004 e intereses legales desde la fecha de presentación demanda, sin expresa imposición de costas; y desestima la demanda de impugnación de acuerdos interpuesta por don Bernardo , condenando al actor al pago de las costas.

La Comunidad de Propietarios solicita aclaración o complemento del fallo alegando que, según el fundamento jurídico quinto de la sentencia, la excepción de cosa juzgada no alcanza, respecto de la finca NUM001 , a las cuotas correspondientes al período comprendido entre el tercer trimestre de 1995 y el tercer trimestre de 1998, por importe de 15.920,98 euros, ya que no se reclamaron en el anterior procedimiento a don Bernardo , sino a los anteriores propietarios.

El Juzgado dicta auto en fecha 21 de marzo de 2007 denegando la aclaración solicitada.

Don Bernardo interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia alegando los motivos siguientes: Respecto de la demanda de impugnación de acuerdos debió haber entrado a conocer del fondo del asunto y dictado sentencia íntegramente estimatoria de la demanda ya que, en el momento de interponer la demanda, el aval bancario solidario y a primer requerimiento aportado cubría la cantidad a que ascendía la deuda reclamada por la Comunidad de Propietarios y después no le ha notificado ésta última deuda alguna pendiente, ni remitido recibos, ni convocado a junta general que tenga por objeto discutir tales cuestiones y, además, hay una diferencia más que considerable entre la cantidad avalada y la realmente adeudada según la propia sentencia, por lo que quedaba cubierta la deuda realmente vencida y la que pudiera vencer durante la pendencia del procedimiento; la exigencia del artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (debe decir 18.2 ) debe ser interpretada, por su propia naturaleza, de forma restringida, favoreciendo el acceso al proceso, y de forma amplia la excepción que prevé el mismo precepto, de manera que no sólo no procederá el pago ni la consignación en aquellos casos en que directamente se combata un acuerdo de alteración o fijación de cuotas de participación, sino que tampoco procede cuando lo que está en juego es la forma en que se determinan las cuotas; antes de interponer el recurso de apelación, se ha consignado judicialmente, a favor de la Comunidad de Propietarios, la cantidad que, según la sentencia, adeuda, esto es, 11.198 ,03 euros. Respecto de la demanda de reclamación de cantidad debería haberse desestimado íntegramente por aplicación de los artículos 6 y 12.5 de los Estatutos de la Comunidad porque las parcelas de don Bernardo tienen la calificación urbanística de deportivo centro cívico comercial y en las mismas únicamente pueden construirse edificaciones que se destinen a usos deportivos, culturales y comerciales, por lo que entran dentro del concepto de "propiedad comunitaria" tal como se define en los Estatutos.

La Comunidad de Propietarios interpone recurso de apelación contra la misma sentencia alegando errónea interpretación del artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento civil y jurisprudencia que lo desarrolla, ya que no concurren dos de las identidades exigidas, cuales son, las cosas y causas de pedir, es decir, no concurren los requisitos objetivos para la apreciación de la cosa juzgada.

SEGUNDO.- Son datos que conviene relacionar, para la resolución de los dos recursos, los siguientes:

En el año 1994 se segrega de la matriz, como independiente, la finca registral NUM001 , con uso urbanístico deportivo y centro cívico-comercial.

La finca NUM001 había sido adquirido por don Bernardo en la forma y fechas siguientes: dos terceras partes el 22 de septiembre de 1998, por compra a doña Milagros y a la Fundación Los Ballesteros; la tercera parte restante el 22 de abril de 1999, por compra a la mercantil Promociones y Programas S.A. En la última escritura pública consta expresamente el conocimiento del comprador y aceptación de las normas y estatutos por los que se rige la Comunidad de Propietarios de la Urbanización DIRECCION000 , de donde forma parte la finca que adquiere; así como, en la estipulación A), que el comprador se hace cargo de todos los gastos de comunidad pendientes al día de la fecha, si los hubiera.

La finca originaria NUM001 fue objeto de segregación en escritura pública otorgada el 4 de mayo de 2000, resultando tres parcelas: parcela 1/la finca registral NUM002 , con una superficie de 4.347 metros cuadrados; parcela 2/la finca registral NUM003 , con una extensión superficial de 3.000 metros cuadrados; y, parcela 3/la finca registral NUM001 , resto de la finca matriz, con extensión superficial de 6.969 metros cuadrados.

En fecha 23 de octubre de 2000 se califica como zona verde 2.100 metros cuadrados de la finca NUM001 y el 31 de julio de 2000 se aprueba la segregación, la determinación de usos pormenorizados y la recepción por el Ayuntamiento de la zona verde. El resto (12.216 m2 las tres parcelas) tiene calificación, por el Plan Parcial, de deportivo-centro cívico-comercial. La finca registral NUM001 , queda, tras la cesión obligatoria de 2.100 metros cuadrados, con una superficie de 4.869 m2.

El 30 de junio de 2002 se aprueba la deuda comunitaria de la finca NUM001 (originaria/14.316 metros cuadrados) por la junta general extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la que forma parte.

La Comunidad, ante el impago extrajudicial, reclama ante los tribunales las deudas a los propietarios sucesivos en los períodos en que lo fueron (don Bernardo , la Fundación Los Ballesteros, doña Milagros y Promociones y Programas S.A.) y se acumulan las demandas al juicio más antiguo, procedimiento ordinario 29/03, del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Móstoles que, en sentencia de 28 de enero de 2005 , desestima la demanda razonando, respecto de la reclamación formulada a don Bernardo , en el fundamento jurídico cuarto, que la deuda reclamada no era líquida, vencida y exigible por no darse el primer requisito -la liquidez-, porque existía un error de cálculo de la cuota ya que: 1.- Se partía de una finca única, de una superficie de 14.316 metros cuadrados, cuando se había procedido a la cesión al Ayuntamiento de Brunete de 2.100 metros cuadrados de terreno calificado como zona verde en fecha 23 de octubre de 2000, por lo que don Bernardo no era propietario de esa zona; 2.- Se había procedido a la segregación del resto de la superficie y dado lugar a tres parcelas: la parcela 1 de 4.347 metros cuadrados; la parcela 2 de 3.000 metros cuadrados; y la parcela 3 de 4.869 metros cuadrados; y respecto de las reclamaciones a los otros demandados, propietarios anteriores, razonando, en el fundamento jurídico tercero, que solo tenía legitimación pasiva don Bernardo , según lo dispuesto en el artículo 18.2 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, sin perjuicio del derecho que le asistiere de reclamar las cantidades correspondientes a quienes vendieron sus participaciones, al expresar dicho precepto estatutario: "la responsabilidad del adquirente por las cuotas comunitarias impagadas por los anteriores propietarios de la finca". El artículo 18 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios establece, literalmente, lo siguiente: "Pago de cuotas.- El pago de cuotas se efectuará por meses adelantados y dentro de los quince primeros días de cada uno. La demora en el pago comportará los perjuicios legales correspondientes con su consiguiente indemnización. En el supuesto caso de subrogación en los derechos y obligaciones de un propietario moroso, el adquirente vendrá obligado a satisfacer a la Comunidad las cuotas pendientes de pago".

En dicho procedimiento y acumulados se habían reclamado las deudas siguientes: a don Bernardo , 18.724,39 euros, correspondiente a las cuotas del período comprendido entre el cuarto trimestre de 1998 y el segundo trimestre de 2002; a doña Milagros y la Fundación Los Ballesteros, 5.307 euros, correspondiente a las cuotas del período comprendido entre el tercer trimestre de 1995 y el tercer trimestre de 1998; a Promociones y Programas S.A., la cantidad de 5.974,67 euros, correspondiente a las cuotas del período comprendido entre el tercer trimestre de 1995 y el primer trimestre de 1999.

La junta general ordinaria de la Comunidad de Propietarios, celebrada el 3 de abril de 2005, aprueba la liquidación de la deuda de las parcelas 1 y 3, siendo impugnados judicialmente los acuerdos de dicha junta por don Bernardo , pretensión de nulidad a la que se allanó la Comunidad de Propietarios, por defecto en la convocatoria, dictándose sentencia el 18 de noviembre de 2005 estimatoria de la demanda; la declaración de nulidad se efectúa, en el fallo, por no estar convocada en debida forma la junta celebrada el 3 de abril de 2005 (por error mecanográfico se dice 2004).

La Comunidad recalcula las cuotas comunitarias que corresponden a las fincas propiedad de don Bernardo y las aprueba en junta general, debidamente convocada, de 15 de enero de 2006: 1.- Respecto de la finca NUM001 (parcela 3), conforme a las bases siguientes: ha tenido un superficie de 14.316 metros cuadrados desde el 23 de noviembre de 1994 - fecha de una primera segregación de la finca matriz- hasta el 3 de mayo de 2000 -fecha de la segregación de las fincas NUM002 y NUM003 -; a partir del 4 de mayo de 2000 pasa a tener una extensión superficial de 6.969 metros cuadrados; el 23 de octubre de 2.000 se cede al Ayuntamiento de Brunete 2.100 metros cuadrados de terreno calificado como zona verde, por lo que queda reducida a 4.869 metros cuadrados; la liquidación de la deuda de dicha finca, se hace en función de los metros cuadrados: desde el tercer trimestre de 1995 hasta el 3 de mayo de 2000, con 14.316 metros cuadrados de superficie/22.273,45 euros; desde el 4 de mayo de 2000 hasta el 31 de diciembre de 2004, con 4.869 metros de superficie/10.315,61 euros; total finca NUM001 /32.315,61 euros. 2.- Respecto de la finca NUM002 (parcela 1) conforme a las bases siguientes: tiene una superficie, desde su creación por segregación el 4 de mayo de 2000, de 4.347 metros cuadrados; se aprueba la deuda de dicha finca, en función de los metros cuadrados (4.347): desde el 4 de mayo de 2000 al 31 de diciembre de 2004/9.283,11 euros.

Las cuotas de contribución al mantenimiento de los gastos generales comunes se habían aprobado en junta general de 19 de mayo de 1991 (a razón de 3 pesetas/metro cuadrado); aumentadas a 3,88 pesetas mensuales por metro cuadrado en junta general ordinaria de 26 de mayo de 1996; la junta general ordinaria de 16 de marzo de 1997, aprobó el establecimiento de dos derramas, la primera por importe de 7 pesetas por metro cuadrado para realizar la reparación de la tubería del pozo, y la segunda por importe de 18 pesetas por metro cuadrado en cuatro pagos mensuales para realizar las obras necesarias al objeto de evitar inundaciones de las parcelas; el 20 de julio de 1997, en junta general extraordinaria, se aprueba el establecimiento de nueva derrama, prorrogando en 2 cuotas la derrama existente por importe de 7 pesetas por metro cuadrado para acometer el acondicionamiento de las calles de la urbanización; el 8 de julio de 2001, la junta general extraordinaria aprueba el establecimiento de una derrama especial en 2 cuotas, para acometer obras de modificación del sistema de clorificación del pozo, estudio pericial de la red de saneamiento, red de saneamiento de las calles Margarita y Adelfas, viales de la DIRECCION001 , reparación de viales de la calle Nardos y otras y alumbrado; el 28 de abril de 2002, la junta general ordinaria aprueba la cuota de contribución a los gastos generales de mantenimiento de la Urbanización por importe de 0,08 euros trimestre por metro cuadrado y nueva derrama para continuar con la reparación de los viales, el sistema de clorificación del agua potable y alumbrado público, entre otros.

La Comunidad de Propietarios reclama a don Bernardo la deuda liquidada y aprobada por la junta de 15 de enero de 2006 (fincas NUM001 y NUM002 ) y el último impugna el acuerdo que aprueba aquélla y para cumplir el requisito exigido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal para el ejercicio de la acción de impugnación, don Bernardo presenta aval bancario en los términos siguientes: afianza las responsabilidades que resulten del procedimiento por importe máximo de 41.872,17 euros y su vigencia se extiende, únicamente, hasta el 19 de abril de 2007.

TERCERO.- El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que "Para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

No es de aplicación al supuesto presente lo establecido en el inciso final del apartado 2 del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (la excepción), ya que el acuerdo que se pretende impugnar no establece o altera cuotas de participación, sino que aprueba la liquidación de una deuda comunitaria y las cuotas adeudadas que componen la deuda liquidada no derivan siquiera del acuerdo que pretende impugnar don Bernardo , sino que son anteriores. El apartado 2, inciso final, del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal exime del presupuesto de procedibilidad para unos, de legitimación para otros, cual es, el pago o consignación de la totalidad de las deudas vencidas, al propietario cuya morosidad provenga del incumplimiento del acuerdo de la junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 . El legislador trata de evitar que los propietarios dejen de cumplir su obligación esencial de contribuir económicamente al mantenimiento de la comunidad, imponiendo al propietario que pretenda impugnar un acuerdo de la junta la acreditación de estar al corriente en el pago de sus deudas vencidas con la comunidad, salvo que éstas provengan del acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación que se combate, lo que no ocurre en el presente supuesto.

Para impugnar el acuerdo de 15 de enero de 2006, don Bernardo debía estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas y cuando interpone la demanda de impugnación no cumple el requisito porque el aval bancario presentado, aún en el supuesto de poder suplir el pago o la consignación judicial -la sentencia de la sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante de 20 de junio de 2003 lo considera medio válido para el presupuesto de admisión de la demanda de impugnación-, es insuficiente -no cubre la "totalidad" de las cuotas comunitarias al no cubrir las vencidas posteriores al 31 de diciembre de 2004 y anteriores al 12 de abril de 2006, que es cuando presenta la demanda de nulidad- y lo que es más importante, la garantía está limitada en el tiempo, ya que tiene vigencia sólo hasta el 19 de abril de 2007. Las circunstancias posteriores -reconocimiento en la sentencia de primera instancia de cantidad inferior a la deuda dada por vencida o consignación judicial del importe de la condena- en nada afectan al cumplimiento o incumplimiento del requisito en el momento en que es exigible, cual es, la interposición de la demanda (es un requisito que condiciona la admisión de la demanda) y en ese momento el propietario deudor no ha cumplido la exigencia del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal . Y desde luego, la alegación de que después no le ha notificado la Comunidad de Propietarios deuda alguna pendiente, ni remitido recibos, ni convocado a junta general que tenga por objeto discutir tales cuestiones, carece de prueba alguna.

Por tanto, el primer motivo de apelación del recurrente don Bernardo ha de ser desestimado.

CUARTO.- Las fincas registrales NUM001 y NUM002 forman parte de la Urbanización pero no son propiedad comunitaria; no son elementos comunes, ni copropiedad proindivisa de cada uno de los comuneros; son fincas privativas cuyo titular registral es don Bernardo cuyo uso y destino está limitado por la calificación urbanística correspondiente; y, como ya argumentó el juez de primera instancia, no se puede confundir titularidad privativa o comunitaria de las parcelas, elementos comunes o instalaciones, con el hecho de que determinadas parcelas puedan tener limitado su uso o destino. Dado el absurdo planteamiento del recurrente y la claridad de la sentencia en este extremo, procede desestimar el segundo motivo de apelación del recurso formulado por don Bernardo , al no haberse infringido disposición estatutaria alguna al calificar las dos parcelas como propiedad privativa de su único titular registral.

QUINTO.- En el procedimiento ordinario 29/03, del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Móstoles, finalizado por sentencia firme de 28 de enero de 2005 , se habían reclamado las deudas siguientes: a don Bernardo , 18.724,39 euros, correspondiente a las cuotas del período comprendido entre el cuarto trimestre de 1998 y el segundo trimestre de 2002; a doña Milagros y la Fundación Los Ballesteros, 5.307 euros, correspondiente a las cuotas del período comprendido entre el tercer trimestre de 1995 y el tercer trimestre de 1998; a Promociones y Programas S.A., la cantidad de 5.974,67 euros, correspondiente a las cuotas del período comprendido entre el tercer trimestre de 1995 y el primer trimestre de 1999; todas ellas como deudas existentes al 31 de mayo de 2002 y aprobada su liquidación en asamblea extraordinaria de la comunidad de propietarios celebrada el 30 de junio de 2002.

Las demandas que habían dado lugar a los procedimientos acumulados fueron desestimadas por motivos diferentes: La reclamación formulada a don Bernardo porque la deuda reclamada no era líquida, vencida y exigible por no darse el primer requisito -la liquidez-, porque existía un error de cálculo de la cuota ya que: 1.- Se partía de una finca única, de una superficie de 14.316 metros cuadrados, cuando se había procedido a la cesión al Ayuntamiento de Brunete de 2.100 metros cuadrados de terreno calificado como zona verde en fecha 23 de octubre de 2000, por lo que don Bernardo no era propietario de esa zona; 2.- Se había procedido a la segregación del resto de la superficie y dado lugar a tres parcelas: la parcela 1 de 4.347 metros cuadrados; la parcela 2 de 3.000 metros cuadrados; y la parcela 3 de 4.869 metros cuadrados. Las reclamaciones efectuadas a los otros demandados, propietarios anteriores, porque solo tenía legitimación pasiva don Bernardo , según lo dispuesto en el artículo 18.2 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, sin perjuicio del derecho que le asistiere de reclamar las cantidades correspondientes a quienes vendieron sus participaciones, al expresar dicho precepto estatutario: "la responsabilidad del adquirente por las cuotas comunitarias impagadas por los anteriores propietarios de la finca".

En el presente procedimiento se reclaman a don Bernardo las cuotas comunitarias siguientes: 1.- Finca NUM001 (parcela 3) -según las superficies que ha tenido desde 1994 hasta el 31 de diciembre de 2004- desde el tercer trimestre de 1995 hasta el 3 de mayo de 2000, con 14.316 metros cuadrados de superficie/22.273,45 euros; desde el 4 de mayo de 2000 hasta el 31 de diciembre de 2004, con 4.869 metros de superficie/10.315,61 euros. 2.- Finca NUM002 (parcela 1) -según una superficie de 4.347 metros cuadrados- desde su creación por segregación el 4 de mayo de 2000 hasta el 31 de diciembre de 2004/9.283,11 euros.

Compartimos plenamente, discrepando de las alegaciones de la Comunidad de Propietarios apelante, la declaración del juzgador de primera instancia de cosa juzgada, efecto negativo de la sentencia firme dictada el 28 de enero de 2005 en el procedimiento ordinario 29/03 , del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Móstoles, respecto de las cuotas comunitarias correspondientes al período comprendido entre el 4 de mayo de 2000 y el 31 de mayo de 2002, al concurrir las identidades (personal, objetiva y causal) exigidas para la estimación de la excepción, pues esas cuotas ya fueron reclamadas en el procedimiento anterior, aun cuando ahora se desglosen las correspondientes a la finca NUM002 -segregada de la finca NUM001 originaria- y la finca NUM001 - resultante de la segregación de las fincas NUM002 y NUM003 -; incluso, hemos de afirmar que la cosa juzgada alcanza, como tácitamente acepta la sentencia recurrida cuando condena al propietario al pago de las cuotas correspondientes al período junio de 2002 a diciembre de 2004 y no a las cuotas anteriores al 4 de mayo de 2000, a las cuotas correspondientes al período comprendido entre el cuarto trimestre de 1998 y el 4 de mayo de 2000, pues esas cuotas fueron reclamadas también a don Bernardo en el procedimiento ya finalizado por sentencia firme.

Sin embargo, el mismo razonamiento de la sentencia recurrida, conduce a estimar que no concurre la excepción de cosa juzgada respecto de las cuotas comunitarias vencidas antes del cuarto trimestre de 1998 (las comprendidas entre el tercer trimestre del año 1995 y el tercer trimestre de 1998 reclamadas en el presente procedimiento respecto de la finca NUM001 /15.920,98 euros), pues tales cuotas no fueron reclamadas a don Bernardo en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Móstoles, sino a los anteriores propietarios (a doña Bernardo y la Fundación Los Ballesteros, la cantidad de 5.307 euros por el período comprendido entre el tercer trimestre del año 1995 y el tercer trimestre del año 1998 y a la mercantil Promociones y Programas S.A., la cantidad de 5.974,67 euros por el período comprendido entre el tercer trimestre del año 1995 y el primer trimestre del año 1999), que resultaron absueltos en la sentencia dictada por falta de legitimación pasiva, al haber asumido el adquirente don Bernardo , como dice dicha sentencia, según la escritura del compra a Promociones y Programas S.A., y según el artículo 18 de los Estatutos que expresamente declara conocer y aceptar el adquirente, frente a la Comunidad de Propietarios, la deuda comunitaria de los propietarios precedentes, sin perjuicio de su derecho de repetición contra ellos, si procediera. Téngase presente que las pretensiones fueron objeto de procedimientos diferentes que fueron resueltos en la misma sentencia al haberse acumulado al más antiguo pero cada pretensión formulada por la Comunidad de Propietarios era independiente de las otras.

La excepción de cosa juzgada no alcanza a las cuotas correspondientes a la finca NUM001 durante el período comprendido entre el tercer trimestre del año 1995 y el tercer trimestre de 1998 y esas cuotas ascienden a la suma de 15.920,96 euros. Desconocemos la razón por la que la cantidad reclamada en el anterior procedimiento a los propietarios precedentes es inferior a la reclamada en el presente proceso durante el mismo período, pero dicha cantidad, al igual que la reconocida en la sentencia apelada, ha de tenerse por líquida, vencida y exigible en tal cuantía (15.920 ,96 euros), pues don Bernardo no ha justificado que el recálculo de las cuotas sea contrario a los criterios de participación o a los gastos y su distribución aprobados en las juntas (asambleas) de propietarios sucesivas.

SEXTO.- La identidad de las cosas y causa de pedir del procedimiento tantas veces referido, finalizado por sentencia firme, y el presente no admite discusión en lo relativo a las cuotas correspondientes al período comprendido entre el 4 de mayo de 2000 y el 31 de mayo de 2002. Dichas cuotas se reclaman en ambos procedimientos (identidad de cosas en litigio) a don Bernardo (identidad subjetiva) como propietario de una finca ( NUM001 ) que forma parte de la Urbanización, aunque ahora desglosadas las cuotas correspondientes a la finca NUM002 (segregada de la finca NUM001 originaria) y a la finca NUM001 (resultante de la segregación), por haber incumplido su obligación de contribuir a los gastos comunes, según su cuota de participación, en el tiempo y forma fijado por la asamblea (identidad de causa de pedir), de modo que concurre la triple identidad (subjetiva, objetiva y causal) exigida para la existencia de cosa juzgada.

SÉPTIMO.- El recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Brunete ha de ser estimado en parte con el fin elevar la condena del demandado don Bernardo a la suma de 27.118,99 euros (15.920,96 euros + 5.887,53 euros + 5.310,50 euros), que se integra como sigue: 15.920,96 euros + 5.887,53 euros por las cuotas comunitarias correspondientes a la finca registral NUM001 impagadas durante el período comprendido entre el tercer trimestre del año 1995 y el tercer trimestre de 1998 y el período comprendido entre junio de 2002 y el 31 de diciembre de 2004; y 5.310,50 euros por las cuotas comunitarias correspondientes a la finca NUM002 impagadas durante el período comprendido entre junio de 2002 y el 31 de diciembre de 2004; confirmándose los restantes pronunciamientos.

Los intereses moratorios procesales, sustitutorios de los intereses legales, se devengarán, respecto de la cantidad a que ha sido condenado don Bernardo en la sentencia de primera instancia (5.887,53 euros + 5.310 ,50 euros), a partir del dictado de dicha resolución y, respecto de la mayor suma a que ha sido condenado el mismo en la presente resolución, a partir del dictado de la última (15.920,96 euros).

El recurso de apelación interpuesto por don Bernardo ha de ser desestimado.

OCTAVO.- Por la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Por la desestimación del recurso de apelación interpuesto por don Bernardo , las costas causadas en esta alzada por dicho recurso han de ser impuestas a dicho apelante (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Brunete, representada por el Procurador don Carlos Navarro Blanco, y desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Bernardo , representado por la Procuradora doña Eva María Domínguez Vázquez, contra la sentencia dictada en fecha 23 de febrero de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de los de Móstoles (juicio ordinario 261/06 y acumulado 416/06 del Juzgado de igual clase número 1 de Móstoles), debemos revocar como revocamos parcialmente dicha resolución para elevar como elevamos la condena de don Bernardo a la suma de 27.118,99 euros, confirmando el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida. Los intereses moratorios procesales se devengarán en la forma prevista en el fundamento jurídico séptimo de la presente resolución. Por la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Brunete no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso. Por la desestimación del recurso de apelación interpuesto por don Bernardo , se condena a este apelante al pago de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.