Sentencia Civil Nº 100/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 490/2008 de 24 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 490/2008

Autos: procedimiento ordinario nº: 128/2008

Juzgado Primera Instancia 5 Girona (ant.CI-5)

SENTENCIA Nº 100/09

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Don Fernando Ferrero Hidalgo

Don Rafael Ponce Cuéllar

En Girona, veinticuatro de febrero de dos mil nueve

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 490/2008 , en el que ha sido parte apelante PROMOAREA GIRONA S.L., representada por el Procurador Dª. EDURNE DIAZ TARRAGÓ, y dirigida por el Letrado D. MANUEL MONTESINOS COSTA; y como parte apelada FILIMAR S.L., representada por el Procurador D. LLUIS MARTINEZ FERRER, y dirigida por el Letrado D. JOAN CASADEVALL CANALS .

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado Primera Instancia 5 Girona (ant.CI-5) , en los autos nº 128/2008 , seguidos a instancias de PROMOAREA GIRONA S.L., representado por la Procuradora Dª. Edurne Díaz Tarragó y bajo la dirección del Letrado D. Manuel Montesinos Cosota , contra D. FILIMAR S.L. , representado por el Procurador D. Lluis Martínez Ferrer , bajo la dirección del Letrado D. Joan Casadevall Canals , se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Promoarea Girona S.L debo absolver y absuelvo a Filimar S.L de las pretensiones deducidas contra la misma en el presente procedimiento, con imposición de costas a la parte actora.".

SEGUNDO: La relacionada sentencia de fecha 09.07.08 , se recurrió en apelación por la parte actora, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Rafael Ponce Cuéllar .

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos de la resolución recurrida, en cuanto no contradigan los de esta resolución.

SEGUNDO.- Se interpone recurso de apelación por la actora contra sentencia Nº 216/2008 de fecha 9 de julio de 2008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Gerona en la que se desestimó la demanda interpuesta por la entidad Promoarea Girona, S.L. contra la entidad Filimar, S.L., en la que se reclamaba la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes con pacto de arras, solicitando la devolución de las arras entregadas duplicadas y la devolución del resto de cantidades a cuenta del precio entregadas más los intereses de esta última cantidad y las costas del procedimiento. Dicha desestimación se fundamenta, en esencia, que si bien la demandada no otorgó escritura pública de compraventa en los plazos fijados en el contrato que vincula a las partes, no es menos cierto, a criterio de la Juzgadora a quo, que dicha falta de otorgamiento en plazo no justifica la resolución solicitada por la actora, dadas las circunstancias específicas del asunto; asimismo, en el caso de autos, establece a mayor abundamiento, que las arras penitenciales pactadas no pueden operar por resolución en incumplimiento contractual, debiendo ser, conforme al artículo 1124 del CC , de aplicación la devolución de las cantidades entregadas y el resarcimiento de los daños sufridos.

Frente a la sentencia que pone término al procedimiento en primera instancia, se alza como parte apelante la entidad demandante, alegando en su escrito de recurso error en la interpretación del artículo 1124 del Código Civil al entender que el incumplimiento contractual demandado, debe traer como consecuencia las pretensiones solicitadas en el suplico de su escrito de demanda, incluso la petición de devolución duplicada de las arras entregadas en la formalización del contrato privado incumplido. La parte apelada, opuso sus alegaciones de contrario solicitando la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.- A la vista de las actuaciones y del acervo probatorio desplegado en el acto de juicio, no existe controversia entre las partes sobre la existencia y validez del contrato privado de compraventa suscrito por éstas. Sin embargo, la parte apelante reitera que el no otorgamiento de la escritura pública en el plazo estipulado por las partes en 31 de diciembre de 2007, implica el incumplimiento contractual instado y causa de la resolución peticionada.

Los artículos 1281 y 1282 del código civil , preceptúan la literalidad de los contratos y frente a conceptos en los que la intención se manifestara distinta a las palabras, prevalecerá la intención de los obligados, juzgándose ésta en relación a los actos de las partes coetáneos o posteriores. El pacto tercero del contrato 29 de enero de 2007, verdadero eje vertebrador de la cuestión litigiosa, se inicia con la premisa condicional "Si bien la fecha de otorgamiento...se fija para el 31 de diciembre de 2007...", por lo que hace suponer el cumplimiento de una condición que puede hacer que el término fijado por las partes no sea el de 31 de diciembre de 2007, que motiva la pretensión de declarar el contrato incumplido como pretende la actora. Específicamente refiere la última frase del primer párrafo de dicha estipulación que "Si no es cumplís amb aquesta comunicació el día 31 de març del 2007, i en defecte el día següent, el termini per a l'otorgament de l'escriptura pública que pacten ambdúes parts serà de 9 mesos exactes desprès des de la corresponent comunicació". En el segundo párrafo se establece que cumpliéndose esa comunicación condicionada, la compradora entregará 30.000 euros a cuenta.

Como quedó acreditado en autos, documento 2 de la demanda (folio 14), la condición establecida en el pacto tercero referido se verificó en fecha 31 de julio de 2007, dando su conformidad de cumplimiento la propia parte actora, que suscribió dicha comunicación y además hizo la entrega de 30.000 euros. En referencia a la frase transcrita en el párrafo anterior, de su literalidad se desprende, que la fecha de 31 de diciembre de 2007, quedaba prorrogada "hasta los nueve meses exactos después desde la correspondiente comunicación", en consecuencia, a la fecha de 31 de julio de 2007 se le deberían añadir 9 meses exactos, esto es, hasta el 31 de abril de 2008 para la elevación a público del contrato de compraventa. En consecuencia, de la literalidad del pacto tercero, se debe declarar que en fecha de 8 de enero de 2008, fecha en la que la actora comunica la resolución contractual por expiración del plazo para elevación a público no había transcurrido dicho plazo, por lo que la posterior conminación de la parte demandada para dicha escritura pública, a la vista del contrato y su literalidad, no puede resolverse la pretensión de incumplimiento contractual que merita la parte actora.

CUARTO.- En el caso de que la literalidad resuelta en el fundamento jurídico anterior pudiera interpretarse como no esclarecedora, debería juzgarse la intención de las partes ante lo que se obligaron tal y como preceptúa el artículo 1282 del Código Civil .

En primer lugar cabe determinar que el contrato suscrito entre la entidad actora y la demandada en fecha 29 enero de 2007 era un contrato de promesa de venta de finca ajena, cuya transformación en auténtico contrato de compraventa se verificó en fecha 31 de julio de 2007, en cumplimiento del pacto tercero de aquel. La parte compradora, actora en el presente procedimiento, al concertar con la parte vendedora, la demandada, el contrato de 29 de enero de 2007, conocía de forma absoluta y cierta que la finca objeto de los pactos suscritos era propiedad de un tercero, y que el perfeccionamiento del contrato, la entrega de la posesión, sólo podía llevarse a efecto cuando dicha finca fuera transmitida a la parte vendedora contractual por el tercero propietario. Así consta en autos, folios 60 a 64 de la causa, que el tercero propietario permutó la finca a la parte vendedora-demandada en 12 de junio de 2007, en contrato privado. La entrega de la posesión de la finca referida, y la elevación a público de dicho contrato a la parte demandada por el tercero, se hallaba supeditada a la entrega de la vivienda permutada (una vivienda que estaba construyendo la demandada), si bien, como manifestó el tercero propietario Sr. Miguel (vid 2 min 3:20), había convenido con la adquirente demandada que no tenía ningún inconveniente en otorgar la escritura pública a quien la demandada tuviere por conveniente (en este caso la actora).

En todo caso, la parte compradora actora del presente litigio, conocía perfectamente la situación de la permuta, en cuanto no sólo no le fue ocultado dicha cuestión, sino que expresamente por la firma del contrato del que solicita el pronunciamiento pretendido, así como por los propios actos de forma tácita reconocía esa situación. Don. Miguel , propietario de la finca en el acto de juicio (vid 2 min 4:30) reconoce que la actora fue a hacer un examen topográfico de su finca, examen topográfico que fue corroborado por el arquitecto contratado por la actora y que afirmó que la arquitecta técnica de ésta se encargó de ese examen. Conociendo dichas premisas, la actora conoció a la firma de la confirmación de contrato de 31 de julio de 2007, la situación de la permuta, es obvio entender que fuera así, ya que la entrega por parte de la actora de los 30.000 euros, indican que conocía el contrato privado de permuta entre el vendedor tercero y la demandada de 12 de junio de 2007, ya que de otro modo no hubiera entregado esa cantidad con un mero pronunciamiento verbal. De todo ello, debe colegirse que la intención de las partes era clara y acorde con el pronunciamiento del anterior fundamento jurídico, la adquirente conocía la existencia de la permuta, por lo que se avenía a esperarse a la solución de la misma para elevar a público el contrato de compraventa concertado con la parte demandada.

QUINTO.- Es criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo, como ejemplo la STS de 25 de octubre de 1988 así como las citadas en la sentencia apelada, que entre los requisitos que condicionan la virtualidad del mecanismo resolutorio de las obligaciones recíprocas, arbitrado por el art. 1124 CC , destacan, fundamentalmente, por un lado que quien ejercite la expresada acción resolutoria no haya incumplido previamente las obligaciones que le concernían y, por otro, que el demandado haya incidido en un incumplimiento deliberado, pertinaz y definitivo de las suyas propias, que patentice la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendencia pueda justificar la resolución. En sentencias más cercanas en el tiempo, (STS 15 de julio de 2003 y las que cita) se ha ido desarrollando la apreciación del incumplimiento como hecho objetivo, no operando la voluntad de incumplir, ni una patente voluntad rebelde, pero cuanto menos se exige la ausencia de justificación del incumplimiento.

Al hilo de lo fundamentado, queda plenamente acreditado que la escritura pública del contrato del que se reclama su incumplimiento, se hallaba sujeta a que, con carácter previo, la escritura de permuta se inscribiese debidamente en los Registros públicos, para que la titularidad dominical coincidiese con lo otorgado. Pero es más, el propio Don. Miguel manifiestó, siendo un tercero sin interés personal en el pleito en tanto que los pactos con la demanda son independientes de los suscritos por ésta con la actora, no dependiendo el resultado del presente pleito en la consecución de lo pactado por ese tercero y la demandada, que no le importaba otorgar la escritura al comprador final, ahorrando así un considerable capital. En consecuencia, siendo cuestiones meramente formales que no afectaban a la naturaleza de la obligación entre las partes no pueden considerarse de suficiente entidad para que pueda declarase el incumplimiento peticionado, en tanto que la vendedora, demandada, con carácter previo a la interposición de la demanda en 28 de enero de 2008, mediante burofax de 19 de enero de 2008 (folio 98 ) y con posterioridad al tener constancia de la demanda por requerimiento notarial en 14 de febrero de 2008 (folio 105 y ss.) reiteró su voluntad de vender la finca objeto del contrato, voluntad que fue reiterada por el tercero anterior propietario, de otorgar la correspondiente escritura de permuta en unidad de acto, tal y como se probó en el acto de juicio (vid 2 min 6:04 y ss.). Si bien como ya se ha argumentado jurídicamente en anteriores fundamentos, según la literalidad del contrato del texto contenido en el pacto tercero del contrato de 29 de enero de 2007, éste se había prorrogado hasta el 31 de abril de 2008, en el caso de que el plazo estimado fuera el 31 de diciembre de 2007, el hecho que un exceso de 19 días, fecha del burofax remitido por la demandada instando a la actora al cumplimiento contractual de 19 de enero de 2008, no puede considerarse un incumpliendo de entidad suficiente para la resolución peticionada, en tanto que la demandada en todo momento, así la testifical de la Agente de la Propiedad Inmobiliaria en el juicio lo acredita, quiso cumplir con su parte del contrato, siendo además que la actora le manifestó a dicho testigo la intención de reunirse con la demandada "... a partir del día cuatro de enero..." con intención de llegar a una solución, pero dicha solución que quería intentar, como quedó probado en el acto de juicio (vid 2 min 18:40 en adelante), no era por causa de la demandada, sino por el propio problema de no tener fondos para la adquisición pactada.

Por todo ello, siendo que el retraso de 19 días fue por causa no imputable a la parte demandada, sino por la falta de elevación a público de la permuta previa pactada, circunstancia debidamente conocida por la parte actora, y, por tanto, justificando el retraso del otorgamiento notarial, y siendo además, que la diferencia de 19 días, o 25 días si tomamos la fecha de 25 de enero de 2008 en que fue citada la actora para otorgar el instrumento público notarial, no puede considerarse de suficiente entidad para la resolución contractual instada, manifestando sobradamente la demandada su voluntad de cumplir con el contrato, por lo que debe confirmarse la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida al respecto.

SEXTO.- A mayor abundamiento, se ha acreditado en el acto de juicio que la parte compradora, la parte actora, no tenía los fondos necesarios para la adquisición pactada.

El testigo Don. Miguel , siendo la localidad dónde se ubica la finca objeto del contrato de reducida población, manifestó (vid. 2 min. 4:30 y ss.) el conocimiento de los problemas de financiación de la actora, siendo además que la escritura se otorgó a la demandada finalmente porque la compradora se "había tirado atrás", además de conocer por vecinos los problemas financieros de la actora. En el mismo sentido se pronunció la testigo Agente inmobiliaria que medió entre las partes respecto a la finca en cuestión, que declaró en juicio que la actora por problemas financieros quería revender el solar mediante el denominado en argot de ese ámbito inmobiliario "pase a terceros" (vid 2 min. 18:40), también declaró en juicio que desde septiembre la actora había puesto a la venta por Internet el solar en cuestión ( vid 2 min. 19:10), así como por los problemas en la financiación y la imposibilidad de adquirir el solar quería tener una reunión con ella y los demandados para poder hallar una solución satisfactoria para todos a partir del día 4 de enero de 2008, fecha en la que regresaban los socios de vacaciones de navidad (min 20:40). La propia ausencia de contestación en las llamadas telefónicas efectuadas desde la empresa demandada, debiendo hacer las mismas a través de los teléfonos de los trabajadores (folios 80 a 97), acreditan la falta de interés de la parte actora de cumplir con su parte del contrato.

Pero no sólo en eso que la recurrente llama "rumores" en su alegato respecto al testimonio Don. Miguel y de la API se basa la apreciación del tribunal, sino también en hechos objetivos y contrastados, elementos de juicio que fueron verificados por el arquitecto superior a quien se le encargó, por parte de Promo- area Girona, el proyecto básico de edificación en su deposición en juicio: en primer lugar, tras visar el proyecto y presentarlo en el Ayuntamiento para su aprobación y otorgamiento de licencia a finales de septiembre de 2007, fue instado por su cliente, la actora, a retirar el proyecto del ayuntamiento desistiendo del mismo en octubre o noviembre de 2007 -antes de la fecha de 31 de diciembre de 2007 señalada por la actora como límite de escrituración-, dándole como razón problemas de financiación (vid 2 min. 13:38 y ss), y en segundo lugar, la actora no ha satisfecho los honorarios de tal proyecto según el arquitecto contratado (vid. 2 min 16:20).

De conformidad con la sentencia apelada, se llega a la convicción, a la vista de las actuaciones y del acervo probatorio desplegado en el acto de juicio, tal y como ya se ha argumentado, que la verdadera intención de la parte actora era incumplir el contrato por no haber obtenido la financiación para llevarlo a buen fin, tomando como excusa el pretendido incumplimiento de la contraparte, para poder desdecirse del contrato sin consecuencias jurídicas para la actora.

SÉPTIMO.- Respecto al pronunciamiento sobre las cantidades reclamadas por la actora, debiéndose determinar la naturaleza de las arras entregadas, o de la procedencia de la devolución de las cantidades entregadas así como del resarcimiento de los daños que pudiera haber derivado de la reclamación que pretendió la parte actora, y reproduce en su escrito de recurso de apelación, siendo como es que dicho pronunciamiento viene determinado por la apreciación de la resolución por incumplimiento contractual, como quiera que dicha pretensión debe ser desestimada, tal y como se ha fundamentado, no es procedente realizar en esta instancia pronunciamiento alguno al respecto. Desestimada la resolución contractual instada por la actora debe desestimarse también la petición de condena a la parte demandada en las cantidades consignadas en el suplico de la demanda.

OCTAVO.- Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas del recurso a la demandante.

NOVENO.- En los procedimientos seguidos por razón de una reclamación de cantidad inferior a los 150.000 euros, no se puede interponer recurso de casación, ni por interés casacional, según lo que ha venido reiterando el Tribunal Supremo en los autos de fechas 26.2.02, de 5.2.02 (tres de la misma fecha) y de 12.2.02 (siete de la misma fecha). Considera el Tribunal Supremo que las vías procesales del artículo 477.2 de la L.E.C . son distintas y excluyentes y, por este motivo, los asuntos por razón de la cuantía no pueden usar la vía del interés casacional (artículo 477.2.3 ) que queda reservada únicamente a los procedimientos seguidos por razón de la materia.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación de la entidad apelante PROMO-AREA GIRONA, S.L. contra la resolución de fecha 9 de julio de 2008, dictada por el Juzgado Primera Instancia 5 Girona, en los autos de nº 128/2008 procedimiento ordinario, de los que este Rollo dimana, y CONFIRMAMOS íntegramente el Fallo de la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Contra la presente resolución no cabe recurso.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Rafael Ponce Cuéllar , celebrando audiencia publica en el día de la fecha, de lo que certifico.