Sentencia Civil Nº 100/2011, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 67/2011 de 25 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN OCTAVA CON SEDE EN JEREZ DE LA FRONTERA.

PRESIDENTE ILMA. SRA.

Doña LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

Don IGNACIO RODRÍGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO

Don BLAS RAFAEL LOPE VEGA

Apelación Civil 67/2011-A

Juzgado de procedencia: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Ubrique.- Juicio verbal 344/10.

S E N T E N C I A Nº 100/2011

En Jerez de la Frontera a veinticinco de mayo de dos mil once.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera, ha visto el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada el 30 de julio de 2010 en juicio verbal sobre desahucio y reclamación de rentas. Son apelantes doña Adolfina , don Epifanio , don Ignacio , don Narciso , don Teofilo , don Juan Carlos y don Aureliano , representados por la procuradora señora Castrillón Guillén y asistidos por la letrada doña Beatriz Vázquez Hidalgo. Es apelado don Emiliano , representado por la procuradora señora Reinoso Álvarez y asistido por el letrado don Jorge Cotrino García.

Ha sido ponente el Magistrado BLAS RAFAEL LOPE VEGA.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia recurrida desestimó la demanda y condenó a los demandantes a abonar las costas. En la demanda se había solicitado una Sentencia que declarase resuelto el contrato de arrendamiento "suscrito entre mi mandante y la demandada" y que ordenase el desahucio del demandado, declarando la existencia de la deuda reclamada, (3.240'05 euros), más la correspondiente a las rentas devengadas durante la tramitación del procedimiento, con condena a la parte demandada al abono de la suma reclamada y las costas.

SEGUNDO.- La Sentencia ha sido recurrida por los demandantes que han solicitado una sentencia que revoque la recurrida, estime la demanda y condene al demandado a abonar las costas. En el recurso se alega que el demandado habría admitido la condición de comuneros de los demandantes , por lo que considera la parte apelante que su legitimación como demandantes resulta de su condición de propietarios y del acuerdo al que llegaron con el demandado, que considera que no precisa de prueba directa, siendo válida la prueba de presunciones. Dice la parte apelante que hubo un acuerdo extrajudicial tras el desistimiento del procedimiento de desahucio por precario por el que el demandado debía abonar el porcentaje de renta correspondiente a la parte alícuota de los demandantes en una cuenta a nombre de doña Adolfina, llegando a cumplir el demandado dicho acuerdo durante dos meses. Añade la parte apelante que no se habría probado en juicio que otros comuneros mostrasen su disconformidad con el acuerdo y que, además, el demandado dejó de realizar los pagos posteriores a mayo de 2009, no pagando hasta el día antes de la celebración de juicio. El apelado se ha opuesto al recurso y ha solicitado la confirmación de la Sentencia recurrida con condena en costas a los apelantes. Dice la parte apelada que los apelantes no acreditaron que ellos fuesen propietarios del inmueble arrendado pues aportaron una nota simple registral que fue impugnada , añaden que existe indefinición sobre la propiedad de la finca y sobre quién es arrendador. La parte apelada dice que incluso si se considerase acreditada la propiedad de los actores respecto a parte del inmueble, existiría falta de legitimación pasiva para reclamar o falta de litisconsorcio pasivo necesario porque los apelantes no serían los únicos propietarios y no habrían alegado ni acreditado que actuasen en beneficio de la comunidad de propietarios, añadiendo la parte apelada que los demás propietarios podrían no estar interesados en extinguir la relación. Dice la parte apelada que la existencia de denuncias y demandas entre los copropietarios acreditaría la falta de un interés común entre ellos respecto al arrendamiento y que en todo caso la propiedad, subrogación o sucesión , contractual o hereditaria, sería una cuestión compleja que no se podría abordar en un juicio verbal sumario. Además dice la parte apelada que las rentas fueron pagadas y que no procedería ni el desahucio ni la resolución contractual. Argumenta la parte apelada que el hecho de haber abonado la renta durante dos meses en la cuenta que le indicaron los demandantes no fue producto de un acuerdo ni supuso reconocer la legitimación de los demandantes, sino que se limitó a cumplir las instrucciones que le dieron y que al conocer la discrepancia de otros posibles propietarios del inmueble el apelado volvió a realizar los ingresos en la cuenta que le habían indicado.

TERCERO.- Las actuaciones fueron remitidas a esta sección Octava de la audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera. Se incoó el correspondiente procedimiento, se designó magistrado ponente y se señaló para deliberación y votación, tras las cuales se ha dictado la presente Resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes pretendían en su demanda que se declarase resuelto un contrato de arrendamiento, se acordase el desahucio del arrendatario y se condenase al pago de las rentas no abonadas. El objeto del arrendamiento es un local de negocios y en la demanda se alega como motivo para el desahucio el impago de las rentas desde junio de 2009 a mayo de 2010. El arrendatario había contratado el arrendamiento con doña Sonia que era usufructuaria de una octava parte indivisa del inmueble, según consta en la nota registral aportada. Doña Sonia falleció antes de junio de 2009 y los demandantes, que afirman que son propietarios del 62'50% de la finca en la que está situado el local , presentaron una demanda de desahucio por precario contra el arrendatario del local. Con motivo de la demanda de desahucio por precario el arrendatario, señor Emiliano , acreditó a los demandantes la existencia de un contrato de arrendamiento firmado entre él y doña Sonia, ante lo cual los demandantes desistieron de su demanda de desahucio por precario y el señor Emiliano comenzó a ingresar el 62'50% de la renta pactada en una cuenta de doña Adolfina, cosa que hizo respecto a las rentas de marzo, abril y mayo de 2009. Pero el arrendatario, señor Emiliano, recibió una comunicación de un Letrado que, actuando en nombre de otros copropietarios del inmueble, le indicó que debía continuar pagando la totalidad de la renta en la misma forma en que venía haciéndolo cuando vivía doña Sonia hasta que no se resolviese en los tribunales la posible nulidad de la compraventa encubierta o sobre la existencia de una posible donación colacionable, añadiendo que las rentas son frutos de la herencia. Ante esa indicación el arrendatario dejó de abonar las rentas hasta que el 5 de julio de 2010 ingresó en la cuenta en que venía haciéndolo en vida de doña Sonia una suma de dinero que imputó a las rentas desde diciembre de 2009 a julio de 2010. La Sentencia recurrida ha desestimado la demanda apreciando falta de legitimación activa de los demandantes.

SEGUNDO.- Pese a lo que alega la parte apelada , nos parece que la nota simple registral aportada acredita suficientemente que los demandantes aparecen en el registro de la propiedad como titulares del 62'50 % del inmueble en que se encuentra el local arrendado. Por otro lado, tampoco parece que el conflicto provenga de la herencia de doña Sonia, como se dice en la carta remitida por un letrado en nombre de otros copropietarios. Porque en la nota simple registral consta que doña Sonia tenía el usufructo de una octava parte del inmueble, lo cual supone que al fallecer la usufructuaria el usufructo se extinguió, (artículo 513 del código civil ), por lo que , de acuerdo con la nota registral, existe una comunidad de propietarios sobre el inmueble pero no una Comunidad de herederos de doña Sonia . La cuestión nos parece que se limita entonces a si un grupo de copropietarios está legitimado para reclamar que se le abone la ellos la parte de renta que proporcionalmente les correspondería según su porcentaje en la propiedad del edificio. En nuestra opinión la respuesta debe ser negativa, tal y como resulta de la sentencia recurrida. Los copropietarios del inmueble sí podrían estar legitimados para reclamar al arrendatario que pagase la totalidad de la renta, actuando en ese caso esos copropietarios en beneficio de la totalidad de propietarios. Pero lo que no puede reclamar un grupo de copropietarios en régimen de copropiedad indivisa que se les abone a ellos sólo parte de la renta, pues el artículo 1.162 del código civil dice que el pago deberá hacerse a la persona en cuyo favor estuviese constituida la obligación. Y en el caso que nos ocupa, al haber arrendado el local la usufructuaria y haber fallecido la misma , se ha producido una copropiedad indivisa en la que la totalidad de los copropietarios se ha subrogado en la posición de arrendadora, de forma que se puede reclamar el pago de la totalidad de la renta a favor de ese conjunto de copropietarios. Como hemos apuntado, uno o varios comuneros podrían reclamar la renta en beneficio de todos los copropietarios , pero en el presente caso ha quedado claro que los demandantes reclaman la que consideran que sería 'su parte proporcional' de la renta y además lo hacen con la oposición de otra parte de los copropietarios, según resulta de la carta fechada el 26 de mayo de 2009 y dirigida por el Letrado señor Garrido Valls a los apelantes. La parte apelante argumenta que el arrendatario le habría reconocido su legitimación para reclamar el 62'50% de la renta al haber llegado a un acuerdo para abonar esa parte de la renta, habiendo cumplido ese acuerdo respecto a la renta de tres meses. Pero ese acuerdo no nos parece que pueda suponer una novación de la obligación de formaz que el primitivo contrato de arrendamiento de un local de negocio entre doña Sonia y el demandado sería sustituido por contratos distintos con cada propietario sobre la cuota indivisa que cada uno de ellos tiene sobre el inmueble. Hay que tener en cuenta además que en ese pretendido acuerdo de modificación del contrato no tuvieron ninguna intervención los restantes copropietarios del inmueble, lo cual hace que el hipotético acuerdo no pudiese tener validez modificativa del acuerdo anterior. En cualquier caso , esa pretendida modificación del contrato no puede presumirse, sino que es necesario que se hubiese probado su existencia, sin que nos parezca que pueda deducirse la voluntad modificativa del contrato del hecho de que, atendiendo al requerimiento de un grupo de copropietarios, el arrendatario accediese a abonar tres plazos de la renta de forma fraccionada y en cuentas distintas. Por todo ello nos parece que tiene razón la Sentencia recurrida en cuanto a la falta de legitimación activa de los apelantes, lo cual nos lleva a desestimar el recurso de apelación.

TERCERO.- Por lo que respecta a las costas de la segunda instancia , de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398-1º en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las imponemos a la parte apelante que ha visto desestimadas todas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por doña Adolfina, don Epifanio, don Ignacio, don Narciso, don Teofilo, don Juan Carlos y don Aureliano contra la Sentencia de 30 de julio de 2010, confirmamos dicha Sentencia y condenamos a los referidos apelantes a abonar las costas causadas en esta segunda instancia.

Acordamos la pérdida del depósito de 50 euros realizado para recurrir en apelación.

Contra esta Sentencia se puede formular recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación conforme a la vigente Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, disposición final decimosexta . Los recursos que procedan se podrán preparar por escrito dentro de los cinco días siguientes al de la notificación , y se deberán presentar ante esta sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiendo el recurrente constituir y acreditar al tiempo de la preparación el correspondiente DEPÓSITO PARA RECURRIR, por importe de CINCUENTA EUROS (50 ?), para cada uno de dicho recursos, mediante ingreso en la Cuenta de Consignaciones de esta Sala, abierta en Banesto, Cuenta Expediente núm. 1465/0000/12/0067/11 , debiendo indicar en dicho ingreso que se trata de uno u otro recurso, o de ambos , así como el Código 04 ó 05 respectivamente, requisitos sin los cuales no se admitirá a trámite los recursos. Todo ello de conformidad a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J. 6/85, según L. O. 1/09, de 3 de Noviembre .

Así por esta sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior Sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha , doy fe.