Sentencia Civil Nº 100/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 523/2014 de 23 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.080.00.2-2013/0003887

Recurso de Apelación 523/2014

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 08 de Majadahonda

Autos de Procedimiento Ordinario 407/2013

APELANTE:D./Dña. Nazario y D./Dña. Marcelina

PROCURADOR D./Dña. JOSE ANDRES CAYUELA CASTILLEJO

APELADO:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 DE MAJADAHONDA

PROCURADOR D./Dña. DANIEL OTONES PUENTES

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a veintitrés de marzo de dos mil quince.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 407/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Majadahonda, en los que aparece como parte apelante Dña. Marcelina y D.. Nazario representados en esta alzada por el Procurador D. JOSE ANDRES CAYUELA CASTILLEJO y defendido por el LETRADO D. LUIS MAROTO CARCIA , y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 DE MAJADAHONDA, representado en esta alzada por el Procurador D. DANIEL OTONES PUENTES y defendido por el Letrado D. RAMON LACRUZ MARTIN ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 04/03/2014 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Majadahonda se dictó Sentencia de fecha 04/03/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Cayuela Castillejo en nombre y representación de Dª Marcelina Y D. Nazario frente a LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE MAJADAHONDA representada por el Procurador Sr. Muñoz Ariza, y en consecuencia ABSUELVO a los demandados de las pretensiones contra ellos ejercitadas. Con imposición de costas a la parte demandante.'

Posteriormente por el juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Majadahonda se dicto Auto de fecha 25 de abril de 2014 cuya parte dispositiva es del tenor siguiente: 'ACUERDO rectificar la Sentencia de fecha 4 de marzo de 2014 dictada en el presente procedimiento, y concretamente el fundamento de derecho segundo, párrafo tercero, de la mencionada resolución, de forma que donde se hizo constar ' y ello por cuanto frente a la prueba testifical practicada a instancia de la parte actora y consistente en la testifical del sobrino de los demandantes ' debe consignarse ' y ello por cuanto frente a la prueba testifical practicada a instancia de la parte demandada y consistente en la testifical del sobrino de los demandantes.'

Se mantienen en su integridad los demás pronunciamientos contenidos en la expresada resolución.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dª Marcelina Y D. Nazario al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 DE MAJADAHONDA y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 20 de enero de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda presentada por doña Marcelina y don Nazario contra la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , de Majadahonda, planteaba acción de impugnación del acuerdo adoptado en el punto tercero de la Junta General Ordinaria de la citada Comunidad celebrada el 11 de Abril de 2013. Relatan los actores que son propietarios en proindiviso del local comercial número 1 sito en la planta baja del edificio de la Comunidad, con un coeficiente de participación del 23'177%. Que en la expresada Junta se aprobó una liquidación de los saldos de contribución de los locales comerciales resultando, para 2013, una cuota de 1.221'08 € para el local 1, y por unanimidad se acordó mantener las cuotas de las viviendas en 130 € para cada una de ellas, igual a la cuota fijada para 2012. Ello suponía incrementar en más de un 18% las cuotas para cada uno de los locales, entre ellos el local número 1, que para 2012 había tenido una cuota de 1031'30 €, lo que entraña un trato desigual de los comuneros en perjuicio de los propietarios de locales comerciales. Además de ello, los locales están exentos de contribuir a gran parte de los gastos de la Comunidad demandada, en especial los gastos de escaleras o de calefacción, y tan solo contribuyen a los gastos del seguro, honorarios de la administración, comisiones bancarias y fotocopias y correo. Que las 19 viviendas tienen una cuota de participación total del 66'481%, y los locales del 33'519%. Se invoca en fundamento de la impugnación el art. 18.1.c) L.P.H .

La Comunidad demandada se opuso a la pretensión, relatando que la evolución de los gastos correspondientes al local número 1 debe computarse desde el año 2009, según la tabla que se presenta, y que evidencia que desde aquel entonces los locales han experimentado un incremento en sus cuotas de un 30%, mientras que el incremento de los locales no ha superado el 7%. Que la cuota fijada para el año 2013 es el resultado de aplicar el coeficiente del local a la suma de los gastos en que se incurrió por contratación de la póliza de seguro y 'varios de comunidad' del ejercicio anterior, es decir, el 23'177% de 5.268'50 €, que da lugar a la cuota fijada para el local de 1221'08 €.

SEGUNDO.-La sentencia dictada en la primera instancia razona que incumbe a la parte demandante la carga de probar que el acuerdo cuya nulidad pretende es perjudicial o gravemente lesivo para los titulares de los locales comerciales del edificio, entre ellos los propios actores. Sin embargo, frente a la declaración testifical de quien es hijo y sobrino, respectivamente, de los actores, se opone la documental consistente en copia del Libro de Actas, desglose de las cantidades facturadas desde 2009 a 2012 y liquidación de ingresos y gastos y libro de contabilidad de 2010 y 2011, de donde se deduce que existen gastos comunes a los locales y viviendas, y otros soportados exclusivamente por éstas, y se aprecia la forma de distribución entre viviendas y locales. Que se ha justificado el acuerdo de incremento de la cuota de locales para el ejercicio de 2013 por la contratación de un seguro multirriesgo y gastos generales, en función del coeficiente de cada local, considerando además varios gastos de mantenimiento de las zonas comunes del ejercicio anterior. Que el principio de igualdad, según la doctrina jurisprudencial que se cita, proscribe las desigualdades artificiosas o injustificadas, no fundadas en criterios objetivos. Por todo lo cual, se desestima en su integridad la demanda.

TERCERO.-Frente al expresado pronunciamiento interponen recurso de apelación doña Marcelina y don Nazario , alegando que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba practicada, con infracción de los arts. 9.1.e ) y 18.1.c) L.P.H . Que, siendo cierta la existencia de gastos comunes a los locales y viviendas, y otros exclusivos de éstas, no se hace referencia alguna en la sentencia al hecho de haberse adoptado el acuerdo de incrementar la cuota de los locales para 2013 y mantener, en cambio, las cuotas de las viviendas en base a un presupuesto para 2013, el cual no existe. En definitiva, el incremento de las cuotas para los locales se ha aplicado sobre un Presupuesto inexistente. Por las mismas razones, yerra la sentencia cuando declara justificado el incremento de cuotas por los 'gastos de contratación del seguro multirriesgo y varios gastos generales cuyo importe se ha aplicado al coeficiente de los locales', pues se está obviando la ausencia de Presupuesto para 2013, y la consiguiente imposibilidad de conocer la cuota porcentual que corresponda a cada vecino. Se reitera que se está aplicando al local de los demandantes un incremento del 18'4% respecto del año anterior. Además de ello, en la Junta de 27 de Marzo de 2012 se hizo constar la 'conveniencia de buscar una póliza de seguro más económica, ya que la actual supone un gran esfuerzo para la Comunidad'. Que no se conocen los gastos previstos para el año 2013, pues no ha sido aprobado ningún presupuesto para el ejercicio de 2013, y que en todo caso debería haberse indicado que se mantenía o prorrogaba el presupuesto de 2012. Que la doctrina jusrisprudencial invocada en la sentencia apelada no ampara un trato diferente para los locales comerciales respecto de las viviendas, pues ello quebraría el principio de igualdad. Que las viviendas soportan una cuota uniforme, a pesar de las diferencias de coeficiente de participación entre unas y otras. Se exponen las diferencias operadas en la distribución del gasto a partir del año 2007, con motivo del nombramiento de un administrador, y la repercusión en las cuentas de la evolución del gasto de gasóleo en la Comunidad, así como la que debería producir en las cuotas asignadas a las viviendas, en relación con la correlativa evolución de cuotas de los locales comerciales.

CUARTO.-Para valorar la argumentación del recurso debe partirse, como se indica por la parte apelante, de la previsión del art. 9.1.e) L.P.H ., en relación con el art. 12 de los Estatutos de la Comunidad demandada, en cuya virtud 'los gastos que se originen como consecuencia de la utilización de los elementos comunes serán repartidos en proporción a la cuota de participación fijada a cada titular en el título constitutivo'.

Sobre esas premisas, debe valorarse si el acuerdo impugnado, adoptado en 11 de Abril de 2003 y mediante el que se cuantifica la cuota de participación del local comercial número 1 en los gastos comunes, infringe o no el art. 18.1.c) L.P.H ., que permite la impugnación de acuerdos 'Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho'.

En definitiva, se trata de discernir si las cuotas de participación asignadas al local comercial número 1, para el ejercicio de 2013, por importe total de 1.221'08 €, se ajustan o no al coeficiente de participación en los elementos comunes correspondiente al mismo, que asciende al 23'177%, y en el marco de la asignación de cuotas a los restantes copropietarios. Bien entendido, que ese coeficiente queda sujeto a la limitación singular derivada de los Estatutos, consistente en que los locales comerciales están exentos de contribuir a gran parte de los gastos de la Comunidad demandada, en especial los gastos de escaleras o de calefacción, y tan solo contribuyen a los gastos del seguro, honorarios de la administración, comisiones bancarias, y fotocopias y correo.

Valorando la prueba documental aportada, se aprecia que esa cuota contributiva de 1.221'08 €, ha sido calculada sobre la cuenta de ingresos y gastos correspondiente a la anualidad de 2012 (f. 41 y ss.), incluyendo las partidas de 'varios comunidad' (que incluyen correo y fotocopias, entre otros), más 'seguro'. Ambas partidas suman un total de 5.268'52 €, y el 23'177% de esa cifra arroja la cuota anual, de 1.221'08 €.

Cabría oponer, como lo hace la apelante, que sobre la cuenta de gastos de 2012 no procede calcular el presupuesto de cuotas de participación para el año 2013. Así, en el recurso se aduce repetidamente que el acuerdo impugnado ha sido adoptado sobre un Presupuesto de 2013 que no existe, y por tanto las cuotas de los locales se han computado sobre un Presupuesto nunca aprobado, e inexistente. La argumentación no se acepta, pues de la lectura del propio Acuerdo impugnado se desprende que los Presupuestos de 2013 fueron sometidos a aprobación, y efectivamente aprobados, sobre la base de tomar como tales, o prorrogar, la cuenta de gastos de 2012. Es decir, los resultados de esa cuenta constituyen el Presupuesto sometido a aprobación, y aprobado, para 2013.

En ese sentido, en el Orden del Día de la convocatoria de 4 de Abril de 2013 se incluye como punto 3 'Estudio y aprobación de las cuentas del ejercicio 2012 y Presupuesto para 2013. Liquidación de saldos de locales y revisión de cuotas'. En el acta de la Junta, punto 3, tras aprobar las cuentas de 2012, se añade 'por último, se aprobó la liquidación de los saldos de los locales comerciales resultando las siguientes cuotas para 2013 (...)', y que 'en relación con el presupuesto de 2013, por unanimidad se acordó mantener las cuotas de las viviendas (...)'. Es decir, se aprobaron las cuotas del ejercicio de 2013, y por ende el Presupuesto de 2013, sobre la base de reproducir, o prorrogar, la cuenta de gastos de 2012.

Podrá alegarse que la redacción del Acta, o de la convocatoria, no presenta la claridad deseable en ese aspecto concreto, o podrá discreparse del sistema de confeccionar el presupuesto de una anualidad sobre la cuenta resultante del ejercicio anterior. Pero esa es la conclusión que se alcanza tras la lectura de la convocatoria de la Junta, y de la rúbrica del acuerdo impugnado, alusivos ambos de modo expreso a la aprobación del Presupuesto de 2013. Y además, tal es el sistema que viene adoptando ininterrumpidamente la Comunidad de Propietarios en todos los ejercicios anteriores, como puede verse para las anualidades de 2008 a 2012 en las Actas de Juntas de aprobación de cuentas de gastos, y de presupuestos, aportadas al procedimiento. Cada una de esas anualidades sucesivas, el Presupuesto ha sido aprobado por el sistema de prorrogar como tal la cuenta aprobada del ejercicio anterior, y calcular con esa base las cuotas de los respectivos copropietarios.

Es irrelevante la alegación de los apelantes sobre el acuerdo alcanzado en Junta de 27 de Marzo de 2012, haciendo constar la 'conveniencia de buscar una póliza de seguro más económica, ya que la actual supone un gran esfuerzo para la Comunidad'. Se trata de un mero enunciado de intenciones, que no se consolida ni despliega efectos vinculantes sino mediante la contratación, y aprobación en Junta, de una nueva póliza de seguro, lo que nunca ha tenido lugar, prorrogándose por el contrario la que existía a 2012.

Tampoco es relevante que la cuota asignada al local número 1 suponga un incremento del 18'4% respecto del año anterior, y que sin embargo las cuotas de las viviendas permanezcan inalterables. En ese mismo sentido, tampoco se tienen en cuenta los argumentos de la Comunidad, cuando ampliando ese análisis comparativo, explica cómo entre los años 2009 y 2012 las cuotas de las viviendas se han incrementado un 30%, y por el contrario el aumento de cuotas de los locales no alcanza el 7%. Por la misma razón carece de incidencia, y se rechaza examinar la evolución de las cuotas respectivas de viviendas y locales en relación con la evolución de los gastos de gasóleo, u otros, de la Comunidad. Pues, como queda dicho, se trata de discernir si la asignación de gastos al local número 1 en el año 2013 respeta o no la proporción de su cuota de contribución sobre los gastos a soportar, y si esa asignación entraña un perjuicio por desequilibrio respecto de los restantes locales y viviendas. No se trata de evaluar el grado de incremento del gasto respecto de ejercicios anteriores, cuestión que estaría en todo caso condicionada por la inclusión o exclusión de partidas de gastos legítimas y aprobadas en las sucesivas Juntas. Sin olvidar que esa evolución podría interpretarse incluso en perjuicio de la parte apelante, caso de retrotraerse el análisis hasta la anualidad de 2009, pues el local número 1 ha soportado un incremento porcentual desde el año 2009 notablemente inferior al asumido por las viviendas.

Como conclusión a lo anterior, la cuantía líquida de la cuota para el ejercicio de 2013 correspondiente al local número 1, entraña un incremento no soportado por las viviendas si se compara con la situación a 2012, y un beneficio para el local, en perjuicio de las viviendas, si se compara con la situación al año 2009. Ninguna de esas comparativas se utiliza a los efectos del art. 18.1.c) L.P.H .

En definitiva, la controversia se reduce a evaluar la causación de un posible perjuicio al local número 1 en la distribución de cuotas del ejercicio de 2013, prescindiendo de ejercicios anteriores. A ese efecto, ante todo, se observa que la distribución de cuotas se realiza en beneficio del local número 1, pues sólo se le han imputado gastos de 'varios comunidad' y de 'seguro', y no otras partidas que también serían susceptibles de imputación según los Estatutos, como 'honorarios' de administración, o 'comisiones bancarias'. Estas dos últimas partidas, en perjuicio de las viviendas, no se imputan a los locales comerciales.

Para realizar la imputación, como queda dicho, esas dos partidas presupuestadas para 2013, de varios comunidad y honorarios, que alcanzan 5.130'33 €, se asignan al local número 1 en proporción exacta a su cuota de participación, del 23'177 %, lo que arroja 1.221'08 €. El resto de dichas partidas se soporta por los locales comerciales, un total de siete, hasta alcanzar el 33'519% que corresponde a los locales comerciales, y el 66'481 % restante es soportado por las viviendas con cargo a la cuota unitaria de 130 € aprobada en la misma Junta.

No incumbe a los propietarios del local comercial número 1 valorar, ni impugnar, la forma de distribución de gastos soportada por los restantes propietarios de viviendas o locales del inmueble, ya sea o no igualitaria entre ellos, debiendo limitarse a impugnar los perjuicios que para sí pueda suponer dicha distribución, de conformidad con la concepción del 'grave perjuicio' a que se refiere el art. 18.1.c) L.P.H .

En ese sentido, no está legitimado el apelante para impugnar la distribución interna de cuotas entre las viviendas, siempre que se respete su propio coeficiente de participación (23'177%), ni para oponerse a que las viviendas asuman idéntica cuota de participación (130€) con independencia de sus respectivos coeficientes de participación (que oscilan entre el 1'527% el 8'020%), siempre que, nuevamente, se les asigne en conjunto un 66'481% del gasto total y por tanto no redunde en perjuicio del local comercial número 1, o de los locales restantes.

Y, como queda dicho, la distribución concretamente para la anualidad de 2013 se ha realizado sobre la base de los presupuestos aprobados para ese ejercicio, y respectando matemáticamente la proporción que le corresponde según su coeficiente de participación en los elementos comunes, y sobre un montante de gastos incluso inferior al que inicialmente le sería imputable según los Estatutos, pues sólo participa en las partidas de gastos varios comunidad y seguro, no así en las partidas también imputables de honorarios de administración y comisiones bancarias.

Por cuanto queda expuesto, no se aprecia la causación de perjuicio alguno hacia el local comercial número 1 en la asignación de cuotas de contribución para el ejercicio de 2013, según presupuesto aprobado en Junta, por lo que procede desestimar el recurso.

QUINTO.-Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Cayuela Castillejo en representación de doña Marcelina y don Nazario , contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Majadahonda, bajo el número 407 de 2013, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banco de Santander S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0523-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 23 de abril de 2015.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.