Sentencia CIVIL Nº 100/2017, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 177/2017 de 10 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION OCTAVA
Avd. Alvaro Domecq 1, 2º planta
Tlf: 956906163/956906177. Fax: 956033414
N.I.G: 1100642C20140002628
S E N T E N C I A Nº 100/17
ILMOS SRES :
PRESIDENTE:
Dª. LOURDES MARIN FERNANDEZ.
MAGISTRADOS:
D. BLAS RAFAEL LOPE VEGA
Dª ESTHER MARTINEZ SAIZ.
APELACIÓN CIVIL, ROLLO 177/17-GU
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arcos de la Frontera
Juicio ordinario 1057/14
En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a diez de julio de dos mil diecisiete.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el
recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio ordinario 1057/2014 seguido ante el
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arcos de la Frontera, por Don Mateo y Doña Evangelina
, representados por la Procuradora Doña Carlota Pérez Romero y asistidos del Letrado Don Antonio González
Silva; siendo parte apelada Promociones Inmobiliarias Martín Casillas SLU y Reifs S.L, representadas por
el Procurador Don Cristóbal Andrades Gil y defendidas por el Letrado Don José Ignacio González-Palomino
Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la sentencia recaída, en fecha 9 de junio de 2016 , ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que ESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Mateo y de Dª. Evangelina frente las mercantiles ARESRENT S.L., en rebeldía procesal, REIFS S.L.

y PROMOCIONES INMOBILIARIAS MARTÍN CASILLA S.L. y DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 4 de octubre de 2.007, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a las mercantiles ARESRENT S.L., en rebeldía procesal, REIFS S.L. y PROMOCIONES INMOBILIARIAS MARTÍN CASILLA S.L. a devolver solidariamente a los demandantes la suma de 10.907,24 €, más los intereses legales correspondiente desde la interposición de la demanda.

Procede la expresa imposición solidaria de las costas del procedimiento a las indicadas demandadas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada personada y admitido se dio traslado del mismo a la representación procesal de la parte demandante, que se opuso al recurso, y tras ello se elevaron los autos a este Tribunal.



TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley se formó el oportuno rollo y se señaló fecha para deliberación, votación y fallo, que tuvo lugar el día de hoy.



CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Ha sido ponente la Magistrada Sra. Doña ESTHER MARTINEZ SAIZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de Don Mateo y Doña Evangelina se interpuso demanda de juicio ordinario contra las entidades Aresrent S.L, Reifs S.L, Tecysu S.L y Promociones Inmobiliarias Martín Casillas S.L, integrantes de la Unión Temporal de Empresas con la que formalizaron un contrato de compraventa cuya resolución solicitan con reintegro de las sumas entregadas más sus intereses con fundamento en la existencia de un incumplimiento imputable a la UTE promotora en la entrega de la parcela objeto del contrato.

Las mercantiles Reifs S.L y Promociones Inmobiliarias Martín Casillas S.L se opusieron a la demanda alegando, en esencia, la inexistencia de un plazo pactado para la entrega de modo que no puede pretenderse la resolución contractual en base a un retraso inexistente que, de concurrir, sería solo imputable al Ayuntamiento de la localidad donde radica la promoción, que supeditó la urbanización al desarrollo de otra Unidad de ejecución que no estaba prevista.

Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arcos de la Frontera se dictó sentencia en fecha 9 de junio de 2016 que declaró resuelto el contrato y condenó a las entidades demandadas a la devolución de las sumas percibidas a cuenta del precio.

Por la representación de Reifs S.L y Promociones Inmobiliarias Martín Casillas S.L se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando que la resolución recurrida, al estimar acreditado el incumplimiento del contrato de compraventa por parte de las demandadas integrantes de la UTE promotora con eficacia resolutoria, incurre en error en la valoración de la prueba. Insisten en la inexistencia en el contrato de una fecha de entrega en previsión, precisamente, a las particularidades administrativas y urbanísticas de la promoción y en que el plazo transcurrido entre la firma del contrato y la posibilidad de entregar la parcela se debe exclusivamente a la exigencia sobrevenida del Ayuntamiento que obligó a la UTE a desarrollar la urbanización de un sector colindante con carácter previo a la urbanización del sector donde radica la parcela litigiosa.

La apelada solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por el Juzgador de instancia.



SEGUNDO.- Como resulta de los antecedentes expuestos en el ordinal anterior las recurrentes alegan que el Juzgador incurre en error en la apreciación y valoración de la prueba practicada replanteándose de este modo en la alzada las principales cuestiones que conformaron la controversia en la instancia acerca del contenido y efectos de las relaciones contractuales habidas entre los litigantes.

Antes de cualquier otra consideración deben ponerse de relieve una serie de hechos que resultan acreditados a tenor de la prueba documental obrante en autos. Son los siguientes: - El día 4 de octubre de 2007 los actores suscriben con la Unión Temporal de Empresas denominada Aresrent S.L, Reifs S.L, Tecysu S.L y Promociones Inmobiliarias Martín Casillas S.L un contrato privado de compraventa sobre la finca nº NUM000 sita en la UE 2B) del Sector AR-1 'Cabezadas' de la localidad de Algodonales con una edificabilidad de 116,29 metros cuadrados y con un uso residencial para una vivienda adosada abonando los actores, en el acto de la firma, 10.907,24 euros, IVA incluido.

- En el contrato no se fijó fecha para la entrega de la parcela ni para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

- El Proyecto de urbanización fue informado negativamente por los técnicos del Ayuntamiento en fechas 8 de octubre de 2007, 11 de diciembre de 2008 y 10 de mrzo de 2011.

- Las obras de urbanización se inician el 11 de enero de 2012 y se dan por recibidas por el Ayuntamiento de Algodonales en fecha 26 de febrero de 2014.

- En fecha 5 de marzo de 2010 los compradores comunican a la UTE su voluntad de resolver el contrato exigiendo la devolución de las cantidades entregadas.

El enjuiciamiento de la presente impugnación ha de tomar en consideración la jurisprudencia del TS en relación al plazo o termino de cumplimiento de la obligación de entrega de vivienda u otros inmuebles, y su alcance resolutorio. La dictada al respecto, muy abundante en la actualidad, debido al hecho notorio de la profunda crisis económica surgida en este como en otro sectores, a partir del año 2008, ha experimentado en cierta medida una matización de la precedente, en la que con carácter general se venia declarando que el mero retraso en la ejecución de una prestación que sigue siendo útil a la contraparte, no era suficiente para la resolución, limitando la posibilidad de su toma en consideración como incumplimiento esencial solo a aquellos supuestos en que las partes dieron especial relevancia al tiempo o al cumplimiento tempestivo de la prestación, esto es en aquellos en que el termino hubiera sido convenido como esencial, a que se refiere el art. 1100.2 del CC (los denominados por la doctrina contratos a fecha fija o con termino esencial).

Así la STS de 22 de diciembre de 2014 , razona al respecto que 'El presupuesto esencial de la resolución es el incumplimiento de la obligación por una parte y el cumplimiento por la otra, ello en sendas obligaciones sinalagmáticas o recíprocas, como lo son las derivadas del contrato de compraventa. Aquel incumplimiento implica la frustración del fin del contrato, concepto objetivo que difiere del subjetivo atinente a la voluntad rebelde del deudor'. Añadiendo que 'incluso concurre este presupuesto si se da por razón de una imposibilidad sobrevenida, como dice la sentencia de 9 octubre 2006 en cuyo caso se excluye la indemnización de daños y perjuicios'.

En la STS de 30 de diciembre de 2015 , se hace un pormenorizado resumen de esta causa resolutoria basada en el retraso en la entrega. En la misma con cita de su precedente de 19 de diciembre de 2014, se razona, en relación al retraso en obras de construcción de urbanización y plazas de garaje, que '...la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución por retraso en la entrega de la vivienda (que sería trasladable al retraso en la terminación de las obras del supuesto que enjuiciamos) tanto cuando no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto,... viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1) cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).' En base a ello se argumenta que si bien, '... el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento... Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo,... que se aprecie en quien insta la resolución un «interés jurídicamente atendible»,... un incumplimiento esencial del contrato...

o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo... lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato...'.

En aplicación de la misma se concluye en la citada sentencia que un retraso '... de casi cinco años... en la terminación de la obra, conforme a la previsión inicial, era tiempo más que excesivo como para comprender que la compradora se haya visto privada de aquello que podía esperar como consecuencia del contrato '.

En definitiva, según esta jurisprudencia, cuando no existe plazo fijado para la entrega, o bien cuando las partes no quisieron dar al pactado un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos (cláusula resolutoria expresa) el retraso del vendedor en la entrega solo ampara la resolución si el incumplimiento tardío frustra los legítimos intereses del comprador.



TERCERO.- Aplicando la precitada doctrina al supuesto de autos, ha de compartirse la convicción del Juzgador de Primera instancia de existencia en este caso de un incumplimiento esencial de su obligación de entrega de la vivienda por parte de la UTE promotora con eficacia suficiente, por su larga duración, para dar lugar a la resolución, toda vez que no estamos ante un mero retraso puntual que no frustra las legitimas aspiraciones de los actores sino ante una evidente inactividad prolongada en el tiempo de sus obligaciones que justifica las pretensiones resolutorias ejercitadas por los mismos.

Ello es así porque, primero, es claro que la obligación de entrega de la vivienda no puede ser indefinida.

Por su propia naturaleza se trata de una obligación que ha de entenderse sujeta a cumplimiento en un plazo que, obviamente, no puede quedar al arbitrio de una parte ( artículo 1256 CC ). Ciertamente, como afirma la parte recurrente no es causa de nulidad de un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, en el que el comprador tiene la condición de consumidor, el hecho de que el contrato, como ocurre en el caso, no contenga cláusula alguna sobre la fecha o el plazo de entrega de la vivienda al comprador, como parece apuntar la parte actora en su demanda. Pero esta parte puede resolver justificadamente el contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora en la hipótesis de que ésta no hubiera puesto la vivienda a su disposición, terminada y en condiciones de ser inmediatamente ocupada, transcurrido ya con creces el plazo natural a tal efecto, conforme a la lex artis de la construcción ( STS 1ª 561/2016, 23.9 y las que cita).

A la fecha en la que los actores comunicaron la resolución del contrato, en marzo de 2010 y, especialmente, a la fecha de la presente demanda, en diciembre de 2014, se ha de considerar que, razonablemente, había transcurrido en exceso el tiempo para la entrega de la vivienda. En efecto, la promotora no estuvo en condiciones de entregar la vivienda hasta después de presentada la demanda, en el año 2014, esto es, más de siete años desde la firma del contrato, lo que constituye una palmaria falta de cumplimiento de sus obligaciones por parte de la promotora vendedora al haber transcurrido un lapso de tiempo muy superior al devenir normalizado de duración de una promoción urbanística.

En segundo lugar, tal incumplimiento concurre aun cuando el Ayuntamiento informara de forma desfavorable el Proyecto de Urbanización en sucesivas ocasiones exigiendo la corrección de una serie de irregularidades técnicas. Tales informes desfavorables evidencian que el Proyecto se apartaba de las exigencias técnicas, por lo que no fue algo ajeno a la promotora en la medida que el proyecto se redactó bajo su responsabilidad. Es cierto que una de las causas por las que el Ayuntamiento informó negativamente el Proyecto fue la exigencia del desarrollo por la promotora de otra unidad de ejecución. Pero tal circunstancia no puede tacharse de imprevisible cuando la propia parte demandada, al contestar la demanda, justifica la no fijación en el contrato de una fecha de entrega de la vivienda por la 'previsión' de las particularidades administrativas y urbanísticas de la promoción; previsión que la promotora debió de haber advertido a los compradores al firmar el contrato sin que la vendedora pueda pretender dilatar el cumplimiento y que los compradores quedaran vinculados de forma indefinida en base a unas trabas administrativas a las que son del todo ajenos.

En cualquier caso y aun cuando estuviéramos ante una circunstancia del todo imprevista, como afirman las recurrentes, no sería en ningún caso de aplicación el artículo 1105 CC . Así el Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de diciembre de 2014 tiene declarado que 'El artículo 1105 del Código Civil dispone que «fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables»; mientras que la sentencia impugnada no ha condenado a la promotora a satisfacer una indemnización por el incumplimiento como 'responsable' del mismo, que es lo que quedaría excluido por la apreciación de caso fortuito o fuerza mayor, sino que se ha limitado a entender que los compradores no están obligados a seguir permanentemente vinculados por el contrato cuando la parte vendedora se retrasa en la entrega de modo grave. Por ello, sea cual sea su razón, el incumplimiento definitivo -al que se equipara un retraso tan prolongado en la entrega, como el que se ha producido- puede dar lugar a la resolución contractual prevista en el artículo 1124 del Código Civil cuando se trata de obligaciones bilaterales, incluso en los supuestos en que el incumplimiento no fuera imputable al deudor, pues no puede obligarse al otro contratante -que ha cumplido- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que aquél esté en condiciones de satisfacer su prestación'. Doctrina perfectamente extrapolable al caso de autos.

En definitiva, este Tribunal considera que estamos ante un incumplimiento flagrante de las obligaciones contractuales que eran exigibles a la entidad vendedora, que justifica la resolución del contrato de compraventa por los compradores y la devolución a los mismos de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

Todo ello lleva a la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por las mercantiles codemandadas, lo que conduce a confirmar en todos sus pronunciamientos la resolución recurrida.



CUARTO.- Desestimado el recurso, las costas devengadas en esta alzada derivadas de la apelación interpuesta deben ser impuestas a la recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 º y 394.1º de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Reifs S.L y Promociones Inmobiliarias Martín Casillas S.L contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arcos de la Frontera en el juicio ordinario 1057/2014, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Visto el resultado de la resolución recaída y conforme a lo establecido en el punto 9 de la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir y, en sus méritos, procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por la Sra.

Magistrada que la dictó, celebrando audiencia pública, doy fe.