Acerca de operadores lógicos
Última revisión
08/07/2021
Sentencia CIVIL Nº 100/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 311/2020 de 11 de Marzo de 2021
GPT Iberley IA
Copiloto jurídico
Relacionados:
Tiempo de lectura: 29 min
Orden: Civil
Fecha: 11 de Marzo de 2021
Tribunal: AP - Valencia
Ponente: GIMENEZ MURRIA, ALEJANDRO FRANCISCO
Nº de sentencia: 100/2021
Núm. Cendoj: 46250370112021100077
Núm. Ecli: ES:APV:2021:1081
Núm. Roj: SAP V 1081:2021
Encabezamiento
NIG: 46190-41-1-2019-0001940
Procurador.- Dña. MARIA ELVIRA SANTACATALINA FERRER.
===========================
Iltmos/as. Sres/as.:
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
D. GONZALO CARUANA FONT DE MORA
D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA ===========================
En Valencia, a once de marzo de dos mil veintiuno.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000357/2019, promovidos por D. Saturnino Y Dª Leocadia contra D. Valeriano sobre 'reclamación de cantidad ', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Saturnino Y Dª Leocadia, representados por el Procurador Dña. PAULA BERNAL COLOMINA y asistidos del Letrado D. GUILLERMO MONZON GOMEZ contra D. Valeriano, representado por el Procurador Dña. MARIA ELVIRA SANTACATALINA FERRER y asistido del Letrado Dña. MARIA VICTORIA CASTILLO CASTRILLON.
Antecedentes
PRIMERO.-
El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE PATERNA, en fecha 28/01/2020 en el Juicio Ordinario [ORD] - 000357/2019 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento:
Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Saturnino Y Dª Leocadia, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Valeriano.
Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 4 de Marzo de 2021.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Fundamentos
Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.
Este procedimiento se inició por la demanda en reclamación de 6.776 €, en concepto de honorarios derivados de la intermediación llevada a cabo para que la parte demandada adquiriera la vivienda sita en Carrer DIRECCION000 nº NUM000 de la localidad de Paterna (Valencia). En base a que: su colaboradora Patricia, desplegó toda la actividad necesaria para lograr que la compraventa de la vivienda llegara a buen puerto y que, una vez se escrituró la compraventa en la Notaria, la parte vendedora abonó su comisión en tanto que los compradores, y ahora demandados, se negaron a ello.
Los demandados, contestaron a la demanda, oponiéndose a ella por cuanto, en ningún momento contrataron los servicios del actor, limitándose a contactar telefónicamente con Patricia para que les enseñara una vivienda, la cual, tal y como reconocen, finalmente compraron.
Se dictó Sentencia estimando la demanda al concluir, en los dos últimos párrafos del fundamento de derecho cuarto, que:
Frente a ella interpuso recurso de apelación la parte demandada considerando que la Sentencia era contraría derecho y lesiva para sus intereses
Ante esta resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada considerando que la Sentencia era contraía derecho y lesiva para sus intereses, alegando en síntesis:
1ª) Falta legitimación activa, esta excepción se fundamenta en que los demandados no tuvieron ninguna relación con el actor y por tanto no celebraron con él el contrato en que se basa la presente reclamación, ni ningún otro. Y es que la concreta relación comercial entre el actor y su 'colaboradora' Patricia ha permanecido oculta y tampoco ha sido aclarada ni probada por el actor. Tampoco la testifical de Patricia arrojó luz sobre este aspecto, más allá de reconocer su interés directo en el pleito al afirmar que cobraría una parte de la comisión reclamada y afirmar su independencia como agente inmobiliario. La realidad es que en ninguno de los documentos aportados aparece la identidad del actor, salvo en el contrato de franquicia que solo hemos conocido en el momento de interponer la demanda. Esta confusión en torno a la identidad de la persona obligada ha sido creada por la propia parte actora pues deliberadamente se ha utilizado en todo momento la denominación 'Adaix Inmovalencia Centro', ocultando la identidad del actor. Así en el documento de reconocimiento de honorarios acompañado como documento 6 de la demanda y en que sustenta su reclamación no aparece el nombre del actor; y lo que es más llamativo: en el propio requerimiento extrajudicial remitido por la Letrada del actor se identifica su cliente como 'Adaix Inmovalencia Centro' no como Valeriano (documento 11 de la demanda). Pero lo que realmente no valoró debidamente la sentencia recurrida es que no existe una firma en un contrato, un consentimiento expreso para la contratación de un servicio determinado por un precio cierto por un consumidor a un empresario. Y esta ausencia de consentimiento expreso con lleva por si sola la falta de legitimación para ejercitar la acción. En definitiva y centrándonos en la ausencia de legitimación, si nunca ha intervenido el demandante en persona, ni se ha informado de su identidad (puesto que su nombre no figura en ningún documento), no cabe considerarle parte en el contrato en el que funda su reclamación.
2ª) No está probada la existencia del contrato de intermediación inmobiliaria, correspondiendo la carga de la prueba al actor; sin perjuicio de las alegaciones referidas a la aplicación de las disposiciones específicas de los contratos celebrados fuera del establecimiento mercantil, al tratar la falta de legitimación, resulta que también el artículo 60 LDCYU establece la obligación de información previa al contrato, considerando como relevante la obligación de información sobre la identidad del empresario (60.2.b) o sobre el precio total con desglose de cualquier gasto adicional o servicio accesorio (60.2.c). Obligaciones que el empresario habría incumplido en el presente supuesto. El documento de fecha 27 de abril de 2018, que en su encabezamiento indica 'reconocimiento de honorarios', no es un contrato. Ello es indicativo de la autoría unilateral del documento, en el que no se pacta sino que se acepta como señala literalmente este documento: '1.- El pago a La Agencia por su intervención en la mediación de la venta, si esta llegase a buen fin con Adaix Inmovalencia Centro'. Efectivamente se dice mediación de venta cuando los demandados han sido los compradores. Se señala también un importe concreto que coincide con la presente reclamación, un porcentaje del 2% sobre el precio de venta de 280.000€, y de nuevo se habla de precio de venta cuando para mis mandantes sería el precio de compra; y en la mención sobre protección de datos de carácter personal directamente se refiere al vendedor. Lo que sin embargo no se menciona es la vivienda sobre la que se reconocen los honorarios.
3ª) En el fundamento de derecho tercero se califica el contrato en virtud del que se entabla la presente reclamación como de mediación o corretaje, en ningún momento la jurisprudencia citada establece que el tercero interesado, la persona que se aporta a la contratación, también tenga que pagar, admitida la previa contratación del actor por parte del vendedor con la finalidad de vender su propiedad, y para el desarrollo de su función el actor ha publicado un anuncio del inmueble ofertando su venta por un determinado precio y en el que aparecía su teléfono como contacto, ha recibido llamadas de diferentes personas interesadas en la compra de dicho inmueble. En algunos casos habrá enseñado el inmueble a diferentes interesados y recibido ofertas de compra, hasta que una oferta concreta es aceptada por el propietario y se firma el contrato privado de compraventa. En qué momento queda entonces obligado el comprador con la inmobiliaria contratada por el vendedor, como se desprende del propio relato de hechos de la demanda y de la propia documental acompañada a la misma, el anuncio publicado en la web 'Habitaclia', y que se corresponde con la vivienda en que mis mandantes se interesaron, incorporaba las fotografías del interior de la vivienda que sin lugar a dudas le facilitó el anterior titular de la vivienda, lo cual ya denota que el único encargo que recibió el actor o su colaboradora en su caso, fue el de vender el inmueble, por un precio de 285.000 €. La única actividad acreditada, y realizada fue concertar una cita con los entonces propietarios y vendedores del inmueble para realizar una visita, pero nunca desplegó la actividad propia de una mediación para la compra (como podría ser el interés por conocer las necesidades del comprador, la selección de inmuebles en la zona, etc...). Si la actora era depositaria de un encargo de venta por parte del propietario de la finca adquirida por mi representado, debe examinarse si cabía un segundo apoderamiento, ahora por parte del comprador, o si con ese doble apoderamiento se incurría en un supuesto de autocontratación prohibido por incompatibilidad de intereses. Entendemos que este convenio, además de no haber sido nunca suscrito ni aceptado por mis mandantes (ausencia de consentimiento) carecería por completo de causa, lo que determinaría su inexistencia o, lo que es lo mismo, su ineficacia absoluta ex artículo 1.261 del Código Civil, pues la posible intervención mediadora de la actora venía exigida por el encargo de venta, esto es de búsqueda de comprador, pactado con anterioridad con el propietario de la vivienda. Subsidiariamente aun cuando se considerase que dicho contrato llegó a existir, su nulidad también derivaría de la aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La existencia de una contraposición de intereses, deriva en que sea inviable jurídicamente que el mediador de una operación asuma los intereses de ambas partes y ese conflicto de intereses aparece en casos como este en que una misma persona, el agente inmobiliario, recibe el teórico doble encargo de compra y vender una finca. Como se ha señalado, si la actora recibió un encargo de venta por parte de la propiedad de la vivienda, y en cumplimiento de ese encargo encontró un comprador para la misma, hace que el segundo apoderamiento, ahora por parte del comprador, comporte el conflicto de intereses y la derivada nulidad del contrato.
4ª) Los demandados contactaron voluntariamente con la inmobiliaria pero de ello no se deduce la celebración de ningún contrato con la misma que obligue a mis mandantes a abonar la comisión reclamada. De este modo las visitas fueron coordinadas por la inmobiliaria en quien por supuesto había delegado la propiedad, facilitando el acceso al inmueble. Al ser la vivienda anunciada de su interés, mis mandantes realizaron una oferta a la propiedad, y efectivamente fue a través de la inmobiliaria que era la única interlocutora, pues no había contacto directo con los vendedores de la vivienda. Ninguna mención contiene la sentencia recurrida a que, tras la aceptación por la propiedad de la oferta realizada por mis mandantes, la inmobiliaria emplazó a los demandados para la firma del contrato privado de compraventa con entrega de arras, como tampoco recoge que las restantes visitas se realizaron tras la firma del contrato de compraventa. Se refiere la sentencia en tercer lugar a lo que denomina 'gestiones para los compradores', y en particular a las siguientes: 1. Proporcionar datos del inmueble para que el demandado obtenga nota simple del Registro de la Propiedad 2. Reuniones para obtener financiación 3. Tasación vivienda 4. Firma del contrato 5. Firma escritura, su presencia se justificaba únicamente en tanto que era el agente inmobiliario de la parte vendedora. La reunión a que se refiere la testifical de la empleada de Unión de Créditos Inmobiliarios se produjo en abril/mayo, también después de la perfección del contrato de compraventa de la vivienda. En la reunión se ofreció un producto financiero que no fue contratado por mis mandantes, pero que como reconoció la testigo en caso de haberse contratado y en virtud de un convenio de colaboración con la parte demandante, Unión de Créditos Inmobiliarios habría pagado a la misma una comisión. Tampoco se ajusta a la realidad la apreciación de la sentencia relativa a 'que la testigo empleada de la entidad financiera indicó que la inmobiliaria le remitió 'toda' documentación necesaria para formalizar el préstamo, cuando más bien al contrario, de la prueba testifical de la testigo Claudia se deduce que: la inmobiliaria solo remitió datos de la vivienda ya comprada por mis mandantes, no todos los datos sino sólo los relativos al inmueble para la constitución de la garantía hipotecaria. Es un hecho admitido que la parte demandante concertó previamente con el propietario un contrato de intermediación inmobiliaria para la venta de su inmueble. Con la finalidad de promocionar la venta y encontrar posibles compradores en desarrollo y cumplimiento del encargo recibido la parte demandante publicó un anuncio con el precio, características, fotos del inmueble. En dicho anuncio de la inmobiliaria efectivamente aparecía como teléfono de contacto el que resultó ser de doña Patricia y al que en consecuencia llamaron mis representados. Lo que se niega es que en el caso enjuiciado exista un contrato de intermediación inmobiliaria para la compra de un inmueble que responda a una demanda o iniciativa de mis representados.
El recurrente ha planteado la falta de legitimación activa, en la alegación primera del recurso, en base a que no hay ningún documento que acredite la identidad del actor y su relación contractual con la los demandados.
Esta excepción fue desestimada en la sentencia explicando en los dos últimos párrafos del fundamento de derecho primero que
Este motivo del recurso será desestimado por cuanto la valoración probatoria que efectuó la Juez 'a quo' no ha sido desvirtuada por el recurrente. Debe tenerse en consideración que la legitimación activa, conforme el artículo 10 de la LEC, va interrelacionada con la acción que se ejercita, se determina por la relación existente entre el demandante y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una condición objetiva en conexión con la relación material discutida que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2002, entre muchas otras), en este caso el demandante reclamó a los demandados la comisión por su intermediación en contrato de compraventa del inmueble sito en DIRECCION001 número NUM000 de Paterna. La que se ha acreditado documentalmente, al constar el membrete de Adaix Servicios profesionales, tanto en la oferta de compra de 25 de abril de 2018, (folio 171), realizada por el demandado, como en el contrato de arras penitenciales de 27 de abril del mismo año (folio 173); que va unido a que, junto con la demanda, se aportó el contrato de franquicia en la cual el demandante asume la condición de agente premium autónomo independiente de esa firma, que se complementa con que, testificalmente tanto doña Patricia que fue la que se relacionó directamente con el demandante, hecho éste no controvertido, como doña Angelica, explicaron que ellas trabajan para el demandante.
Por tanto, se concluye que el actor está legitimado para reclamar la comisión por la intermediación inmobiliaria al se el titular de la relación jurídica discutida. Contrariamente a lo que indicó el recurrente no nos encontramos ante la figura jurídica del mandato, ya que doña Patricia trabaja al cuenta del actor.
Se van a examinar conjuntamente los razonamientos contenidos en las alegaciones segunda, tercera y cuarta al estar todas ellas interrelacionadas, por cuanto se refieren al objeto litigioso, es decir la existencia de un contrato de mediación entre el demandante y los demandados, que implique la obligación de estos de pagar el precio pactado.
Su análisis implica, por un lado, tener en cuenta que desde el punto de vista jurídico, la relación entre la partes nace de un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas); y por otro, que en nuestra jurisprudencia no existe discusión sobre la naturaleza, contenido y eficacia del contrato de medición o corretaje,
Antes de continuar, debe indicarse que frente a la manifestación del recurrente sobre los intereses contrapuestos de comprador y vendedor, que impediría que el mediador pueda actuar en beneficio de ambos; esta conclusión es incorrecta por cuanto el interés de comprador y vendedor tiene un punto en común la transmisión de la vivienda y la actividad del mediador va dirigida a conseguir la confluencia de los respectivos intereses para el perfecionamiento del contrato .
La cuestión fáctica viene delimitada a concretar, si los demandados son unos terceros, en tanto que compradores de la vivienda sin ningún contrato con la intermediaria, o por el contrario, asumieron obligaciones con aquella. Pues en el primer caso la pretensión del actor, no va a prosperar mientras que en segundo sí. La valoración probatoria en el objeto discutido se hace más dificultosa por cuanto no existe un contrato firmado entre la mediadora y los demandados, no consta firmado el documento números 6 de la demanda (folios 104), que es el reconocimiento del horarios de intermediación inmobiliaria, aunque esta ausencia de firma del contrato, no exime del pago reclamado, si de manera verbal ambas partes asumieron la relación contractual; para lo que necesariamente deberemos acudir a los actos coetáneos y posteriores, ( art. 1282 del Código Civil).
La Juez 'a quo' concluyó el sentido afirmativo, explicando en el fundamento de derecho cuarto, las seis argumentos para la estimación de la demanda
La valoración conjunta de la prueba, sin olvidar el límite impuesto en el artículo 62.1 de LGDCYU ' ...en la contratación con consumidores y usuarios debe constar de forma inequívoca su voluntad de contratar o, en su caso, de poner fin al contrato...', impone coincidir con la Juez 'a quo', que conforme los actos coetáneos y posteriores , ( artículo 1282 del Código Civil), en la existencia de concierto con la inmobiliaria para que realizase en beneficio y en interés de los demandados, las gestiones necesarias para buen fin del contrato, y por tanto, la asunción de las obligaciones, pago del precio que derivan de aquél, pues el mediador tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión ha resultado decisiva o determinante para el buen fin del encargo realizado, de modo que el comitente se aproveche de su actividad mediadora para celebrar dicha compraventa, ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2013 y 21 de mayo de 2014).
Habiéndose desestimado el recurso de apelación se impone a la parte demandada el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
Desestimar el recurso de apelación interpuesto por don Saturnino y doña Leocadia contra la sentencia número 26/2020 de 28 de enero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Paterna, en el juicio ordinario tramitado con el número 357/2019.
Confirmar la resolución recurrida.
Imponer a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.
Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.
Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.
Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.