Sentencia Civil Nº 10088/2016, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Cuenca, Sección 2, Rec 109/2013 de 26 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2

CUENCA

SENTENCIA: 10088/2016

SENTENCIA

En Cuenca a 26 de septiembre de 2016.

Vistos por mí, Dª Lorena África Sánchez Casanova, Magistrada-Juez del Juzgado de Instancia e Instrucción nº 2, con competencias en materia mercantil, de Cuenca, los autos del procedimiento INCIDENTAL DERIVADO DEL PROCESO CONCURSAL registrado con el número 109/13/01 del año 2.013 iniciados por LA ADMINISTRACIÓN CONCURSAL de 'ASOPROM 2005 S.L.' frente a D. Juan Pablo , y extendida, en virtud de litisconsorcio pasivo advertido de oficio, frente a Dª Lorena , vengo a resolver conforme a los siguientes.

Antecedentes

PRIMERO:A este juzgado fue turnada demanda incidental presentada por la Administración Concursal en solicitud de resolución de contrato de compraventa de vivienda, trastero y garaje suscrito entre la mercantil concursada y D. Juan Pablo y su esposa Dª Lorena , por incumplimiento, de estos últimos, solicitando de declare la resolución de dicho contrato y como efectos derivados de dicha resolución, la reintegración posesoria a la concursada en el plazo de treinta días, y la contabilización como crédito ordinario de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, en los términos que se recogía en el informe de la Administración Concursal presentado.

SEGUNDO:Admitido el incidente por providencia de fecha 2 de marzo de 2016 se ordenó dar traslado de la demanda a D. Juan Pablo y en su caso a las partes personadas en el concurso para la contestación a la demanda. Por la concursada se presentó escrito allanándose a la demanda, en tanto que el Sr. Juan Pablo presentó escrito oponiéndose a la demanda por los motivos que son de ver.

TERCERO:En fecha 10 de junio de 2016 se dictó auto cuya parte dispositiva acordaba la apreciación de oficio de la falta de litisconsorcio pasivo necesario ordenando dirigir la demanda incidental también frente a Dª Lorena . Constituido el litisconsorcio ordenado por la parte actora, se emplazó a la demandada Sra. Lorena para la contestación a la demanda, presentando la misma, en tiempo y forma escrito por el que se allanaba a las pretensiones de la demanda.

CUARTO:Tras lo cual, no habiendo solicitado ninguna de las partes la celebración de vista quedaron los autos sobre la mesa de S.Sª para resolver.

Fundamentos

PRIMERO:Debe indicarse previo a entrar a resolver lo solicitado que, tras la reforma de la LC operada por Ley 38/2011, el art. 194.4 quedó redactado en los siguientes términos '4. Sólo se citará a las partes a vista cuando se haya presentado escrito de contestación a la demanda, exista discusión sobre los hechos y estos sean relevantes a juicio del Juez y se hayan propuesto en los escritos de alegaciones medios de prueba, previa la declaración de su pertinencia y utilidad... En otro caso el Juez dictará sentencia sin más trámites. Lo mismo hará cuando la única prueba que resulte admitida sea la de documentos...'.', visto lo cual, y no habiéndose solicitado más prueba que la documental, en aplicación de lo dispuesto en el referido art. 194, quedaron los autos vistos para Sentencia.

Entrando al fondo de la controversia planteada, se parte de un contrato de compraventa con condición suspensiva documentado en escritura pública de fecha 20 de febrero de 2009 otorgada en Cuenca, ante el Notario Sr. Domínguez Rubira, con nº 251 de su protocolo, suscrito en fecha 20 de febrero de 2009, suscrito entre la mercantil concursada Asoprom 2005 S.L., en condición de parte transmitente y vendedora, y D. Juan Pablo (actuando en su propio nombre y en nombre de su entonces esposa Dª Lorena ),en condición de parte compradora, el cual tiene por objeto una vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad de Denia al Tomo NUM000 , Libro NUM001 , Folio NUM002 , finca registral NUM003 , así como una participación indivisa de 2,4446% y otra participación indivisa de 0,8433% del Local en planta sótano, Registro de la Propiedad de Denia al Tomo NUM000 , Libro NUM001 , Folio NUM004 , finca registral NUM005 , garaje NUM006 , trastero NUM006 . Se pactó un precio para la compraventa de 460.100,00 euros, de los cuales 30.100,00 euros se correspondían con el IVA de la operación y el resto al pago del precio propiamente dicho. En cuanto a la forma de pago se pactó que 32.100,00 euros se abonarían mediante ingreso en la cuenta de la vendedora en fecha 2 de noviembre de 2005, y 45.475,00 euros mediante entregas periódicas de 2.675,00 euros desde diciembre de 2005 hasta diciembre de 2008, y los restantes 382.525,00 euros a pagar en el plazo máximo de 18 meses a contar desde la fecha de la escrituración.

La transmisión del objeto de la compraventa quedó sometido al cumplimiento por la parte compradora de la condición suspensiva consistente en que la compradora obtenga de la entidad acreedora el consentimiento para la subrogación de la compradora en la obligación de pago del préstamo hipotecario con la consiguiente liberación de la parte vendedora de la referida deuda o bien, alternativamente, a que la parte compradora obtenga financiación de cualquier otra entidad financiera para el pago del precio aplazado en este contrato en el plazo máximo de 18 meses a contar desde la fecha de la escritura, condición ésta, que en la propia escritura de compraventa se califica de 'esencial' para el perfeccionamiento del contrato (doc. nº 1 de la demanda).

Indica la actora como fundamento de su pretensión que los compradores, Sr. Juan Pablo y Sra. Lorena , no se han subrogado en el préstamo hipotecario que grava la vivienda, ni lo han amortizado de ninguna otra forma, por lo que la condición suspensiva a que quedó supeditado el perfeccionamiento del contrato se ha incumplido por la parte compradora, y en consecuencia, no habiéndose perfeccionado el contrato la trasmisión ha quedado sin efecto, debiendo reintegrar la parte vendedora la posesión de los inmuebles que constituían el objeto del contrato, y por su parte, dada la situación de concurso en que la mercantil compradora se encuentra, deberá contabilizarse en el concurso de la misma, como crédito ordinario las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, tal y como se recoge en el informe elaborado por la Administración Concursal.

A dicha demanda se allana la concursada Asoprom 2005 S.L.

Por su parte el codemandado Sr. Juan Pablo , una de las partes compradoras en el contrato examinado se opone a la demanda argumentando que si bien la condición suspensiva contemplada en el contrato de compraventa no se ha cumplido, ello fue debido a un incumplimiento previo de la parte vendedora, la cual dejó de amortizar el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda objeto de transmisión a partir de junio de 2009.

La otra parte demandada/compradora, Sra. Lorena , hoy ex esposa del Sr. Juan Pablo , formuló allanamiento a las pretensiones de la demanda deducida en su contra, postura que ya podía vislumbrarse en la comparecencia celebrada ante la secretaría de este Juzgado el 10 de febrero de 2016 al amparo de lo dispuesto en el ar. 61.2 de la Ley Concursal (doc. nº 2 de la demanda).

SEGUNDO:La parte actora basa su pretensión en el artículo 61,2 de la Ley Concursal , esto es el interés del concurso, a lo que se une en sus declaraciones la concursada. Al respecto cabe comenzar por decir que la Ley concursal ha introducido en nuestro ordenamiento una regulación de los efectos que el concurso produce sobre los contratos suscritos entre la concursada y sus acreedores. La regulación se contiene en los artículos 61 a 63 . La regla general es la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas, entendiendo por tales, también denominados sinalagmáticos, aquellos caracterizados por la interdependencia o nexo causal que vincula la prestación de cada una de las partes con la correspondiente a la otra, en el sentido de que actúan mutuamente como causa contravalor o contraprestación de la opuesta. A tales preceptos específicos contenidos en la Ley Concursal, habría que añadir los preceptos generales del Código Civil relativos a las obligaciones condicionales, arts. 1.113 a 1123 .

La ley distingue entre aquellos contratos en los que una de las partes hubiera cumplido íntegramente sus obligaciones y la otra tuviese pendiente el cumplimiento total o parcial de las recíprocas y aquellas en las que las obligaciones recíprocas están pendientes de cumplimiento por ambas partes Ahora bien, si el pago se efectuó de una sola vez, el contrato estaría sólo pendiente del cumplimiento de obligaciones con cargo a la vendedora y el tratamiento sería el previsto en el apartado primero del artículo 61 de la Ley concursal al igual que si el bien hubiera sido entregado y faltara el pago del mismo. El problema surge en aquellos casos en los que el precio se aplazó, cual es el caso, pues podrían quedar obligaciones pendientes por ambas partes, lo que permitiría incluir el supuesto en el apartado segundo del artículo 61.

No existe un definición legal de obligaciones reciprocas, concepto empleado por el Código Civil en varias ocasiones (artículos 1100 , 1200 y 1124 , entre otros). Se suele decir que son aquellas que generan una relación jurídica en la que ambas partes son acreedor y deudor entre sí, siendo sus prestaciones contrapartida la una de la otra. Se distinguen, pues de las unilaterales, que generan obligaciones para una sola de las partes (vgra. préstamo). Pero no basta la sola presencia de obligaciones para ambas partes, ya que se remarca su carácter correlativo. Como dice Díez Picazo, los deberes de prestación se encuentran entre sí ligados por un nexo de interdependencia, puesto que cada parte acepta el sacrifico que para ella supone realizar la prestación que le incumbe, con la finalidad de lograr como resultado la prestación que la otra parte debe realizar; nexo que recibe el nombre de sinalagma, que actúa tanto en la génesis o causa como en el cumplimiento o función, de manera que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir al deudor su cumplimiento sin que, a su vez, él haya cumplido o, al menos, ofrecido cumplir. Por ello se les llama también sinalagmáticas. A este tipo contractual pertenece el contrato que nos ocupa ya que genera para el promotor el deber esencial de pagar y el derecho a recibir una vivienda en tanto que correlativamente surge el deber esencial del constructor de realizar y entregar la vivienda y el derecho a cobrar el precio convenido.

En términos generales se puede afirmar que en este tipo contractual existirá cumplimiento total por una de las partes cuando la parte haya ejecutado la prestación o prestaciones a las que se comprometió exactamente en los términos previstos en el contrato y el interés del acreedor haya quedado satisfecho, con independencia de que dicha ejecución o cumplimiento haya sido voluntario o forzoso. En todo caso ese cumplimiento ha de ser válido, eficazmente realizado, regular y exacto. Si así ocurre, entra en juego el artículo 61.1. En otro caso nos encontraremos en el supuesto del artículo 61.2 pudiendo estar las obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes bien porque ninguna de ellas haya cumplido todavía las que asumió al celebrar el contrato (por ejemplo, contrato de tracto único no ejecutado por ningún contratante) o bien porque se trata de contrato de tracto sucesivo o de duración, que ha sido cumplido por ambas partes antes de la declaración de concurso, pero que también está previsto su cumplimiento en el futuro.

En relación a lo expuesto hasta ahora decir, en primer lugar, que ninguna oposición existe en la existencia de la relación contractual entre la mercantil ahora en concurso y los demandados Sr. Juan Pablo y Sra. Lorena , en los términos que constan en la escritura de compraventa que obra en autos como doc. nº 1 de la demanda. En consecuencia resulta incontrovertida la existencia de una condición suspensiva del que los referidos contratantes, bajo el principio de libertad de pacto ex art. 1.255 C.C . hicieron depender el perfeccionamiento del aludido contrato de compraventa, (estipulación tercera de la escritura de compraventa). Tampoco ha resultado discutida la licitud de la condición suspensiva a que se ha supeditado el perfeccionamiento del contrato de compraventa, consistente en que la parte compradora obtenga financiación necesaria para el pago de la hipoteca que grave el inmueble objeto de transmisión. No solo eso, sino que incluso por el propio codemandado personado en este incidente, Sr. Juan Pablo , partiendo de la validez de la condición suspensiva referida, se viene a reconocer en su escrito de contestación el incumplimiento por él y su ex esposa (ambos, parte compradora en el contrato de compraventa examinado) el incumplimiento de la condición suspensiva a que venían obligados.

Lo hasta aquí expuesto (hechos todos incontrovertidos), sería bastante para estimar la demanda, por cuanto que se trata de los hechos en los que la parte actora funda su pretensión, los cuales conducen inestimablemente, ex arts. 1.113 a 1123 del C.C . al acogimiento de la demanda.

Ahora bien, la discrepancia en autos radica únicamente en los hechos alegados por el demandado personado, Sr. Juan Pablo como fundamento de su oposición: argumenta que si la parte compradora no se subrogó en el contrato de préstamo hipotecario que grava la vivienda objeto del mismo fue debido al previo incumplimiento de la parte vendedora, Asoprom 20005 S.L., de las obligaciones que el incumbían en virtud de tal contrato, es decir, indica que si no cumplió la condición suspensiva fue por culpa de un previo incumplimiento de lo dispuesto en el contrato por la parte vendedora, la cual dejó de pagar las amortizaciones del préstamo hipotecario que gravaban la vivienda.

Como única prueba en acreditación del incumplimiento por la mercantil vendedora Asoprom 2005 S.L. de su obligación de pago de las cuotas de préstamo que grava la vivienda objeto del contrato suscrito con el SR. Juan Pablo y su ex esposa se aporta por la parte demandada personada un correo electrónico remitido por Dª Serafina , empleada de la mercantil Edenca, al Sr. Juan Pablo en fecha 20 de octubre de 2009 en el que se alude a tres cuotas pendientes de abonar, las devengadas entre los meses de junio a septiembre de 2009 (doc. nº 2 de la contestación a la demanda).

Pues bien, pese a la falta de impugnación por la parte actora de dicho documento, a criterio de esta Juzgadora el mismo resulta insuficiente para acreditar el incumplimiento por parte de Asoprom 2005 S.L. de las obligaciones de pago de las cuotas de préstamo hipotecario de la vivienda objeto del contrato examinado por cuanto que en este único documento que se aporta como prueba nada se alude a la concreta operación financiera a que dicho correo se refiere como importes pendientes de liquidar, se constata que el mismo no figura remitido al demandado por parte del personal de Asomprom 2005 S.L., sino por parte de una mercantil distinta, Edenca, no habiéndose alegado, ni menos aún acreditado en estos autos, la concreta relación que pudiera ligar a ambas mercantiles.

Pero en cualquier caso, - y aunque como se ha indicado no se estima probado el incumplimiento previo de la parte vendedora, en base al cual la parte demandada, Sr. Juan Pablo , pretende justificar el incumplimiento de la condición suspensiva a que venía obligado para que el contrato de compraventa suscrito llegara a perfeccionarse- aunque existiera incumplimiento parcial de la parte vendedora en el contrato, Asoprom 2005 S.L., de su obligación de satisfacer las cuotas del préstamo hipotecario que se vayan devengando (estipulación segunda del contrato de compraventa), tal incumplimiento no impediría a la parte compradora del cumplimiento de la condición suspensiva consistente en la obtención de financiación para el pago del precio aplazado en el contrato (estipulación tercera del meritado contrato), por cuanto que en cualquier caso, las cuotas de préstamo hipotecario que la parte vendedora hipotéticamente no hubiera satisfecho al tiempo de la obtención de financiación y que en consecuencia la parte compradora tendría que asumir al subrogarse en el contrato de préstamo que grave el inmueble objeto de compraventa, podrían haber sido descontadas y oportunamente compensadas por la parte vendedora en el pago del precio que quedó aplazado para su satisfacción en el plazo de 18 meses desde la fecha de la escritura de compraventa (estipulación segunda, apartado c) no estimándose por tanto de aplicación lo dispuesto en el art. 1.119 del Código Civil , por no obstar el hipotético incumplimiento de la mercantil vendedora el cumplimiento de la condición suspensiva por la parte compradora.

El contrato de compraventa examinado, documentado en escritura pública de fecha 20 de febrero de 2009, se trata de un contrato sometido a condición suspensiva, lo que implica en este caso que las partes contratantes hicieron depender su perfeccionamiento al acaecimiento de un hecho futuro e incierto consistente en la subrogación de la parte compradora en el préstamo hipotecario que grava el inmueble objeto de compraventa o en su caso, en la obtención de financiación para el pago del precio aplazado en el contrato, ello en el plazo de 18 meses a contar desde la escrituración, plazo que a día de la fecha a todas luces ha concluido. En concreto, establece el artículo 1114 del Código Civil que en las obligaciones condicionales, la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la obligación.

Definido el contrato como aquel negocio jurídico donde las declaraciones de voluntad libremente emitidas por las partes buscan la producción de un efecto jurídico, normalmente patrimonial. Ahora bien, si la principal finalidad de todo contrato es la de crear un vínculo o relación jurídica entre las partes dotada de plena exigibilidad, frente a la regla general, determinante de la automática y recíproca exigibilidad de las prestaciones asumidas, la peculiaridad del contrato bajo condición suspensiva reside, precisamente, en la común intención de retrasar en el tiempo la obligatoriedad del pacto alcanzado (condición suspensiva.

En concreto, ha declarado el Tribunal Supremo (Sentencia de 18 de mayo de 2005 ) que 'el artículo 1114 del Código Civil , establece que, en las obligaciones suspensivamente condicionadas, la adquisición de los derechos dependerá del acontecimiento en que consista la condición. La norma citada, con precedente inmediato en el artículo 1031 del Proyecto de 1851 (a cuyo tenor, la condición es suspensiva cuando su efecto suspende el cumplimiento de la obligación hasta que se verifique o no el acontecimiento) y en el 1183 del Código francés, lo que hace es suspender la eficacia de la relación de obligación condicionada, de modo que los efectos jurídicos de la misma, en los lados activo y pasivo, no sean exigibles sino cuando se cumpla el suceso futuro e incierto en que consista la condición'.

En cuanto a los efectos que despliegan las condiciones suspensivas en el contrato, debe distinguirse si la condición está pendiente de cumplimiento, si ya se ha cumplido o si ésta ha sido incumplida. Estando pendiente de cumplimiento la condición suspensiva, es evidente que la misma no producirá efecto alguno, más allá de atribuir una mera expectativa jurídica; no pudiendo el acreedor exigir el cumplimiento de la obligación, aunque se le permita ejercitar las acciones tendentes a asegurar o conservar su derecho ( artículo 1121 del Código Civil ), y en directa armonía, se permite al deudor repetir lo que pagare durante este tiempo. De no cumplirse la condición suspensiva (cuando dependa de la voluntad de un tercero) o ser evidente que no se cumplirá (como acontece en el supuesto examinado, al haber transcurrido sobremanera el plazo de 18 meses fijado en la escritura pública de compraventa para su cumplimiento) es evidente que la obligación no llegará a nacer, quedando liberado el deudor de la obligación de trasmitir la propiedad de los inmuebles que constituían el objeto del contrato.

Por todo lo expuesto, se estima que, ante el incumplimiento de la condición suspensiva contemplada en el contrato de compraventa suscrito entre las partes, condición de la que se hacía depender la perfección del contrato concertado, el mismo queda sin efecto alguno, de tal forma que ambas partes deberán devolverse lo percibido en virtud del contrato frustrado ante el incumplimiento de la condición del que se hizo depender su perfeccionamiento. En esta situación, la parte demandada deberá reintegrar a la parte actora la posesión de los bienes recibidos en virtud del contrato de compraventa examinado (estimándose ajustado establecer un plazo prudencial para ello de 30 días a contar desde la notificación de esta resolución), y por su parte, la actora, dada la situación concursal en que se encuentra, a contemplar en el presente concurso como un crédito ordinario a favor de la parte compradora, las cantidades por éstos entregadas a cuenta en virtud del contrato de compraventa que nos ocupa.

En puridad, y dado que estamos ante una condición suspensiva y no resolutoria, no procede declarar la resolución del contrato solicitada por la parte actora, sino más bien la ineficacia e imperfección del contrato de compraventa, y la consiguiente devolución por las partes contratantes de lo las prestaciones recibidas en virtud del contrato que por mor del incumplimiento de la condición suspensiva no ha llegado a perfeccionarse.

TERCERO:Tratándose de una cuestión (contemplación de financiación como condición suspensiva en los contratos de compraventa de inmuebles) sobre la que no existen pautas jurisprudenciales consolidadas, unido al hecho de que en puridad no se declara la resolución del contrato, sino la ineficacia del mismo, procede no hacer expresa imposición de las costas causadas, según permite el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por remisión del artículo 196.2 de la Ley Concursal

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado.

Fallo

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por LA ADMINISTRACIÓN CONCURSAL de 'ASOPROM 2005 S.L.' frente a D. Juan Pablo , y extendida, en virtud de falta de litisconsorcio pasivo necesario advertido de oficio, frente a Dª Lorena , debo declarar y declaro la ineficacia e imperfección del contrato de compraventa de vivienda, trastero y garaje, documentado en la escritura pública otorgada ante el Notario de Cuenca D. Jesús Domínguez Rubira, con nº 251 de su protocolo, en fecha 20 de febrero de 2009, debiendo la parte demandada reintegrar a la parte actora, en el plazo de treinta días desde la notificación de la presente resolución, la posesión de los bienes objeto del contrato, y por su parte la actora, contabilizar como crédito ordinario las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa por los compradores. Todo ello sin efectuar pronunciamiento alguno en relación a las costas.

Contra la presente sentencia cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN, en el plazo de los veinte días siguientes a su notificación, para su conocimiento y resolución por la Ilma. Audiencia Provincial, ostentando su tramitación un carácter preferente ( art. 197.5 LC )

Notifíquese esta resolución a las partes de este incidente, cuyo original quedará registrado en el Libro de sentencias quedando testimonio de la misma en estos autos.

Así por esta resolución lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez que la suscribe, estando celebrando audiencia pública en el día de la fecha, doy fe.