Sentencia Civil Nº 101/2009, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 115/2009 de 20 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00101/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000115 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veinte de Marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 267/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Luarca, Rollo de Apelación nº 115/09, entre partes, como apelante y demandante DON Sergio , representado por el Procurador Don Fernando Camblor Villa y bajo la dirección del Letrado Don Luis Neyra Luna, como apelante y demandado CANTABRICO CONSULTING, S.L., representado por el Procurador Don Salvador Suárez Saro y bajo la dirección del Letrado Don Jorge Ibáñez-Mendoza González y como apelada y demandada DOÑA Macarena , representada por el Procurador Don Salvador Suárez Saro y bajo la dirección del Letrado Don Jorge Ibáñez-Mendoza González.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Luarca dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 31 de octubre de 2008 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. González-Fanjul, en nombre y representación de Sergio , DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de compraventa con pacto de arras firmado el 24 de agosto de 2.007, así como DEBO CONDENAR Y CONDENO a la mercantil Cantábrico Consulting S.L a pagar y devolver al actor la cantidad de 18.000 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Igualmente DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la codemandada Macarena de las pretensiones promovidas en su contra, la cual deberá ser indemnizada por el actor de las costas que le han sido causadas.

No procede expreso pronunciamiento respecto el resto de las costas.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpusieron sendos recursos de apelación por Don Sergio y por Cantábrico Consulting, S.L., y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- En los presentes autos recayó sentencia en la que se estimó parcialmente la demanda formulada por Don Sergio y se declaró resuelto el contrato de compraventa con pacto de arras firmado el 24 de agosto de 2.007, condenando a la mercantil Cantábrico Consulting, S.L. a pagar y devolver al actor la cantidad de 18.000 euros, e igualmente se absuelve a la co-demandada Doña Macarena de las pretensiones promovidas en su contra. Frente a esta resolución interpusieron ambas partes sendos recursos de apelación. En el recurso del demandante se solicita que se dicte sentencia en la que se estime íntegramente su demanda. Y en cuanto al demandado Cantábrico Consulting, S.L solicita que se deje sin efecto el pronunciamiento de la recurrida que le condena a devolver al actor la cantidad de 18.000 euros.

Para un adecuado entendimiento de los hechos se hace preciso consignar que el actor Don Sergio promovió juicio ordinario frente a Doña Macarena y Cantábrico Consulting, solicitando se dice sentencia en la que se declare resuelto el contrato de compraventa con arras firmado el 24 de agosto de 2.007, condenando a los demandados a pagar al actor 38.000 euros o, subsidiariamente, para el supuesto de que no se les condene al pago de las arras penitenciales se les condene a que le devuelvan 28.000 euros.

Son hechos pacíficos, y cuyo conocimiento es preciso para un adecuado entendimiento de la litis, que el 24 de agosto de 2007 el actor y las dos co- demandadas firmaron en la forma que se dirá 3 documentos: uno, es el referido a la hoja de encargo en el que Doña Macarena encomendaba a Cantábrico Consulting la venta del inmueble de su propiedad sito en el nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Luarca. El segundo de los documentos lo firman el actor y la co- demandada Cantábrico Consulting, cuyo representante legal es Don Laureano , en este documento se plasma un contrato de compraventa con arras por el que Don Sergio compra el inmueble referido a Doña Macarena , la cual actúa en este documento a través de Cantábrico Consulting a quien autoriza para ello, acordando comprador y vendedora que el precio convenido es el de 150.253 euros, así como la permuta de un apartamento en la 1ª planta del edificio que el promotor va a construir de una superficie entre 30 y 40 metros cuadrados, comprometiéndose la compradora a abonar el precio de la siguiente forma: la cantidad de diez mil euros a la firma del presente contrato en talón bancario a nombre de Macarena ; la cantidad pendiente, es decir, 140.253 euros, también en talón bancario a nombre de Doña Macarena en el momento de la firma de la escritura pública, con un plazo máximo de 90 días a partir de la fecha de la firma de este documento; el plazo de entrega del apartamento descrito como permuta está estimado en 36 meses desde la firma de la escritura de declaración de obra nueva. En la cláusula tercera se estipula "la Escritura Pública de compraventa será otorgada en el plazo referido anteriormente, y se llevará a efecto ante el Notario de Navia don Alvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, el día señalado y hora que al efecto señale la parte vendedora de mutuo acuerdo con la parte compradora, y será efectuada manifestando los vendedores que dicho bien se halla libre de toda carga y gravamen y al corriente en el pago de todos los impuestos y gastos que graven dicha propiedad", y en la cuarta se conviene "El incumplimiento de escriturar en los 90 días será resolutorio del presente contrato, perdiendo el comprador la cantidad entregada, o pagando el doble la vendedora si fuese ella la que incumpliese. Firmada escritura, los incumplimientos serán estimados por los tribunales en sus daños y perjuicios, salvo en el supuesto de demora en la entrega de las llaves del apartamento supeditada a los 36 meses según lo estipulado en el apartado C de la cláusula segunda ".

En cuanto al tercer documento está firmado exclusivamente por Don Laureano , como representante de Cantábrico Consulting, y literalmente dice así: "Cantábrico Consulting, SL, ha recibido de Sergio , la cantidad de 18.000 € en concepto de compra de la casa de Luarca a la que se refiere el contrato firmado con esta misma fecha. Este documento no tendrá ningún valor a partir de la fecha de escritura pública de la propiedad referida. Sirviendo este documento de garantía en caso de que la operación no se llegase a realizar por el importe de la cantidad referida en este documento".

Son asimismo hechos pacíficos que las cantidades de 10.000 euros y 18.000 euros fueron entregadas por el actor.

Pues bien, el juzgador de primera instancia, a la vista de los hechos, fundamentos de derecho y prueba practicada, dictó sentencia en los términos expuestos en líneas precedentes, estimando el contrato de compraventa con arras resuelto, hecho admitido por ambas partes; en cuanto a las arras desestimó la petición del actor de que le fueran devueltas toda vez que, a juicio del órgano sentenciador, no se había practicado prueba que acreditara que fue la vendedora a quien no le interesó la realización de la operación y el otorgamiento de la escritura pública. Diversamente, en cuanto a los 18.000 euros el juzgador de primera instancia concluyó que vistas las contradicciones existentes y la deliberada confusión generada en torno a ese documento resultaba procedente estar a la prueba documental que acreditaba la recepción de la cantidad por su destinatario, el concepto en el que se entrega y la finalidad con la que se documenta dicho acto y dado que dicho documento no instrumenta una factura ni una provisión de fondos sino literalmente una garantía en caso de que la operación no se llegase a realizar por el importe de la cantidad referida, se concluyó que procedía estimar en este punto la pretensión del actor, toda vez que con el referido documento lo que se quería era condicionar el pago al buen fin de la operación.

SEGUNDO.- Por lo que se refiere al recurso del demandante, el mismo radicó en la denegación de la cantidad doblada y entregada en concepto de arras o al menos en la devolución de la suma entregada con el contrato aunque sea sin penalización alguna. Para resolver la precedente cuestión ha de tenerse en cuenta la dicción y literalidad del contrato de compraventa firmado por persona autorizada de Doña Macarena y por Don Sergio y de esa lectura se infiere tanto la entrega no negada de los 10.000 euros como el hecho evidente de que al establecer que en caso de incumplimiento imputable a Doña Macarena ésta devolvería las arras dobladas, se están estipulando unas arras penitenciales y siendo ello así lo único que resta es determinar a quién es imputable el incumpliendo del contrato, en el que como vimos expresamente se establece que el incumplimiento de escriturar en los 90 días será resolutoria del presente contrato, perdiendo el comprador la cantidad entregada o pagando el doble la vendedora si fuere ella la que incumple. Pues bien, de la prueba practicada en autos no cabe concluir que el incumplimiento le sea imputable a la co-demandada, quien era la primera interesada, y así lo manifestó, en que la operación llegara a buen puerto y la escritura se firmara. No constando en autos que motivo podía existir para que Doña Macarena se apartara de una operación que cumplía todos sus objetivos, los cuales aparecen en la hoja de encargo. Aún más, el testigo aparejador que declaró en autos afirmó que se había recibido un correo destinado a Don Sergio señalando día y hora para comparecer en la Notaría, si bien no recordaba en que fecha. Diversamente parece más evidente el interés del actor de apartarse de la operación toda vez que sus previsiones edificatorias para el nuevo edificio no eran aceptadas o no se adaptaban a la normativa urbanística, consecuencia de lo expuesto es compartir en este extremo la resolución recurrida y desestimar el recurso de apelación interpuesto por el demandante.

TERCERO.- En lo atinente al recurso de Cantábrico Consulting S.L., el mismo se centró en la devolución que se le ordena en la recurrida de los 18.000 euros recibidos el 24 de agosto de 2.007. Sostiene la apelante que la cantidad debida por su representante legal no lo fue por la compra del inmueble sino como pago y para pago de unas gestiones a realizar por Don Laureano , representante de Cantábrico Consulting, en el Ayuntamiento, así como para el pago por el mismo de los técnicos, arquitecto y aparejador intervinientes en el proyecto del nuevo edificio a levantar en el solar del antiguo. Del examen del documento referido, obrante a folio 24, se infiere, y esto es un hecho no controvertido, la efectiva entrega de la cantidad citada, más aún cuando el documento, cuya falta de claridad es patente, textualmente señala que la suma de 18.000 euros se recibe en concepto de la compra de la casa de Luarca, es lo cierto que tal literalidad no se compadece con el hecho de que la compra ya se había efectuado y la firma del documento a que se refiere el recurso no obstante su contenido no indicaba que ello implicaba una modificación de los términos establecidos para la forma de pago del precio, señalándose incluso que el documento no tendrá ningún valor a partir de la fecha de la escritura pública de la propiedad. A ello hemos de añadir que Cantábrico Consulting es una agencia inmobiliaria y que su función de mediación en la venta del inmueble propiedad de Doña Macarena había finalizado con la firma del contrato de compraventa y arras, no estando la agencia autorizada por la vendedora a recibir en su nombre más dinero que el de la señal, resultando asimismo sorprendente que al contrario de lo que ocurre en el contrato de compraventa en este caso el representante de Cantábrico Consulting recibe el dinero para sí y no para Doña Macarena , resultando asimismo incompresible que de referirse el documento al precio de la vivienda adquirida por Don Sergio , se diga que en caso de no llevarse a cabo la operación el documento del folio 24 serviría de garantía por el importe de la cantidad referida, es decir, que al contrario de lo que sucedía con las arras no se convenía, al menos de forma expresa, la devolución de la suma entregada ni que el mismo formaba parte del precio. Este conjunto de circunstancias lleva a la Sala a estimar que el documento litigioso es independiente del contrato de compraventa y arras, siendo distinto su objeto y distintas las partes que lo convienen porque de ninguna de las pruebas practicadas se ha podido inferir intervención o interés alguno en el mismo por parte de Doña Macarena . Siendo así, la Sala se encuentra con que o se estima que estamos ante un reconocimiento de deuda, figura jurídica ésta examinada en numerosas resoluciones del TS, entre otras, en la sentencia de 1 de marzo de 2.002 , o que estamos ante un contrato cuya causa compete acreditar a la parte demandante por basarse en ella la pretensión de aquélla. Pues bien, el TS en la sentencia citada declaró que "En nuestro Derecho todo reconocimiento de deuda ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener causa porque, como regla general, no se admite el negocio abstracto, pero puede ocurrir que la causa no está indicada o lo esté solamente de forma genérica; o bien que se halle plenamente expresada, en cuyo caso resulta perfectamente conocida la fuente u origen de la obligación y la función negocial a que responde. En la primera hipótesis, a la que se le suele denominar reconocimiento de deuda abstracto o formal, es de aplicación el art. 1277 CC , con arreglo al que se presume que la causa existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario, y la doctrina jurisprudencial consistente en que, en virtud de una abstracción procesal, se dispensa de probar al titular del derecho de crédito objeto de reconocimiento y se hace recaer el sobre el obligado. En la técnica procesal se razona que se produce una inversión o desplazamiento de la carga de la prueba como consecuencia de la presunción legal (de naturaleza ), aunque un sector doctrinal prefiere hablar de regla especial de prueba por no concurrir en la construcción legal todos los elementos estructurales que configuran la presunción. En el segundo caso, cuando la causa se halla plenamente expresada (lo que es independiente de si es o no verdadera-real), y en el que se alude al reconocimiento de deuda como causal, no es de aplicación el art. 1277 CC porque la presunción o regla que éste contiene resulta innecesaria. En tal sentido se orienta la Jurisprudencia (entre otras, Sentencias de 24 de octubre de 1994 -RJ 1994, 7681-, 13 de febrero de 1998 -RJ 1998, 982 -) y 27 de noviembre de 1999 -RJ 1999, 9137-". La Sala, a la vista del referido documento y de la prueba obrante en autos, descarta que nos hallemos ante un reconocimiento de deuda de carácter abstracto, y en este sentido tenemos los datos que destacábamos en líneas precedentes, así como el hecho probado por la declaración de la arquitecta Sra. Apolonia de que ella fue contactada por la recurrente Cantábrico Consulting para un proyecto del padre del actor a realizar en el solar del inmueble adquirido, aportando al efecto el estudio básico realizado; también consta en autos que Don Laureano efectuó gestiones en el Ayuntamiento con vistas a la licencia de edificabilidad del inmueble e incluso el arquitecto que declaró a instancias de la parte demandante, Don Alejandro, señaló que a petición del padre del actor examinó los bocetos que había realizado Doña Susana y que es Don Javier el que les propone a ambos arquitectos que colaboren juntos para ese proyecto, no pudiendo llevarse a cabo el mismo porque el Arquitecto Municipal manifestó que no se podía adosar el edificio al lindero, lo cual parece que haría perder volumen al inmueble a levantar. Incluso el documento firmado por el aparejador Don Donato , y que obra al folio 25 de las actuaciones, evidencia que si bien este técnico niega haber recibido pago alguno sí intervino en la gestión de permisos en la finca urbana sita en el nº NUM000 , aunque por error se consigna nº NUM001 , de la Calle DIRECCION000 de Luarca. Este conjunto de circunstancias lleva a la Sala a estimar que no nos encontramos ante un contrato abstracto de reconocimiento de deuda y que al demandante compete acreditar lo que no ha hecho, cual era la causa real de ese documento y de la operación que el mismo refleja, máxime cuando la prueba practicada desvirtúa, a juicio de este Tribunal, que ese documento formara parte del contrato de compraventa, aunque tiene una evidente conexión con el mismo.

CUARTO.- Se imponen a Don Sergio las costas de 1ª instancia y las de su recurso. No procede hacer expresa declaración de las costas del recurso de Cantábrico Consulting, S.L.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Sergio y estimar el formulado por Cantábrico Consulting, S.L. contra la sentencia dictada en fecha treinta y uno de octubre de dos mil ocho por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Luarca , en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCA en el sentido de desestimar la demanda interpuesta por el actor, Don Sergio , frente a Cantábrico Consulting, S.L., imponiendo al actor las costas de 1ª instancia.

Se confirma el resto de pronunciamientos de la recurrida.

Se imponen al Sr. Sergio las costas de su recurso.

No procede hacer expresa declaración de las costas del recurso de Cantábrico Consulting, S.L.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.