Sentencia Civil Nº 101/2010, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 529/2009 de 05 de Marzo de 2010

Encabezamiento

A.P. Sección 5ª Rollo nº 529-A-2009

SENTENCIA NÚM. 101

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante a cinco de marzo de dos mil diez.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia Nº Uno de Ibi, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Jose Pedro y Gema , representada por la Procuradora Dª Silvia Pastor Berenguer y dirigido por el Letrado D. Ramón Torres Sánchez. Y como apeladas: 1º) EXPLOTACIONES AGRÍCOLAS EL ARCHILAR S.A., representada por el Procurador D. José Córdoba Almela y dirigida por el letrado D. Ignacio Parreño Arenas; 2º) CONTRUCCIONES BELLOT Y VADAL S.A., representado por el Procurador D. David Giner Polo y dirigido por el Letrado D. Eliseo Dura Juan.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia Nº Uno de Ibi en los autos de Juicio Ordinario nº 815/05, se dictó en fecha 1-3-2009, sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

"Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Dª Francisca Arranz Hernández, en nombre y representación de D. Jose Pedro y de Dª Gema, contra las mercantiles Explotaciones Agrícolas El Archivar Sociedad Anónima y Construcciones Bellot y Vidal Sociedad Anónima, con imposición de las costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000 , elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación nº 529-A-2009 señalándose para votación y fallo el pasado día 2-3-2010.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma.. Sra. Dª. Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.- Combate en el recurso la Sentencia de instancia alegando la existencia de error en la interpretación de los contratos de opción de compra. Aduce que la sociedad vendedora le ocultó deliberadamente que sobre la finca enajenada pesaba una limitación que hacía imposible la construcción, que vulnera el artículo 21.2 de la Ley 6/1998 de 13 de abril de Régimen del Suelo y Valoraciones. La existencia de ese error lleva la consecuencia de la declaración de nulidad tanto de los contratos de opción de compra con Explotaciones Agrícolas El Archilar, como de los suscritos con la otra mercantil demandada, Construcciones Bellot y Vidal.

Para resolver la cuestión controvertida, esto es, si concurre en la parte actora un error en el consentimiento de los actores sobre el objeto de la compra para acceder a la nulidad de los contratos suscritos, hemos de analizar la prueba practicada en primera instancia. Así consta acreditado que entre los actores y D. Eugenio Bellot en representación de la sociedad Explotaciones Agrarias El Archilar firmaron un contrato de opción de compra con fecha 11 de julio de 2000 de la finca denominada El Archilar, situada en el término de Onil , el terreno tiene una extensión de 1.900.000 m2 y el precio que se fija es de 127.500.000 de pesetas, entregando a cuenta para ejercer ese Derecho de opción la cantidad de 1.500.000. En la estipulación segunda del contrato se dice que la finca se halla libre de cargas y gravámenes y que sobre ella no pesa prohibición o limitación de clase alguna. Se fija un plazo de seis meses para realizar los trámites burocráticos para realizar la compraventa de la finca. El contrato se renueva con fecha 23 de noviembre de 2001 prorrogando el Derecho de opción de compra a ocho meses y fijando el precio para el ejercicio del Derecho en 25.500.000 pesetas y descontando lo entregado restan 24.000.000 pesetas que hacen efectiva a la firma del contrato. En la estipulación sexta se dice que "si transcurrido el plazo de la opción de compra, el optante no ejercitara la opción de compra , perderá la cantidad satisfecha en concepto de precio del derecho de opción quedando ésta en manos de la propiedad , y extinguido el Derecho de opción y todas las consecuencias derivadas del mismo".

Por lo que respecta a la otra parte demandada Construcciones Bellot y Vidal se firma un contrato en fecha 14 de octubre que denominan "contrato de formal compromiso para realizar solares"; y en la estipulación sexta se recoge que para la promoción urbanística se obligan los actores a proveer a la citada mercantil de todas las licencias y trámites Administrativos que puedan ser necesarios para empezar el desarrollo urbanístico. De cualquier manera , para una mayor flexibilidad y efectividad la propia compañía se encargará de los trámites necesarios a tales fines. Con posterioridad con fecha 24 de noviembre de 2001 firman un nuevo documento en el que por parte de Construcciones Bellot y Vidal se acepta que el terreno dedicado exclusivo a campo de golf sea construido por una empresa especializada para ello, quedándole la supervisión y coordinación de la obra.

De especial relevancia es el documento nº 13 aportado con la demanda, de fecha 19 de junio de 2001 , consistente en una carta del Alcalde del Ayuntamiento de Onil a los actores manifestando que, se ha presentado documentación urbanística y administrativa al objeto de avanzar en la tramitación del proyecto de construcción de un campo de golf y una urbanización , que requiere la previa modificación del Plan General de Ordenación Urbana. Indicando que la predisposición del Ayuntamiento es favorable. Y el escrito remitido por Gema con fecha 27 de junio de 2001 dirigido a Bellot y Vidal y D. Leoncio, Arquitecto , en el que consta el agradecimiento con los resultados de sus esfuerzos para obtener las licencias y se alegra de la actitud positiva del Ayuntamiento de Onil para la ejecución de proyecto sabiendo que hay que hacer estudios oficiales.

SEGUNDO.- Con estos datos la Sentencia , en síntesis, considera que no existe prueba para deducir la existencia de error en los actores sobre las condiciones del terreno sobre el que se ejercía la opción de compra, pues no viene previsto en el contrato, ni se deriva de las demás pruebas practicadas en autos, entre otras las testificales del arquitecto e ingeniero que intervinieron en las negociaciones ante el Ayuntamiento para determinar los trámites y proyectos que debían presentar en el Municipio y en la Consellería. Concluye que, no consta error en el consentimiento del comprador cuando firmó la opción de compra , ya que conocía las características físicas, geográficas y urbanísticas de la parcela adquirida, como así se desprende del contenido de la carta remitida por el Alcalde en la que se pone en conocimiento la situación urbanística, con anterioridad a la firma del segundo contrato.

En el caso que nos ocupa , una vez examinadas las pruebas practicadas en autos, la Sala comparte la interpretación de los contratos suscritos entre las partes que la Juzgadora de instancia realiza, que se ajusta al sentido literal de los mismos y es acorde con las demás pruebas practicadas. De las condiciones estipuladas en el contrato de opción de compra, transcritas en el anterior fundamento jurídico, no se desprende que la finca rústica que vendía la sociedad Explotaciones Agrarias El Archilar al señalar que estaba libre de cargas y gravámenes pudiera inducir a error en el sentido de que se podía edificar, pues , reproduciendo los argumentos de la Sentencia respecto a la inexistencia de prohibición o limitación de clase alguna, deben distinguirse entre los límites de interés privado y los de interés público, entre los cuales se encuentran las servidumbres legales o administrativas y las prohibiciones de disponer, ninguna de las cuales está afecta la finca citada.

En ninguna estipulación del contrato se manifiesta que la finca objeto de la opción de compra fuera edificable, cuando además se trataba de una finca rústica. Tampoco se puede desprender de los contratos firmados con la Constructora Bellot y Vidal, en los que la parte compradora se obliga a obtener los permisos correspondientes y únicamente se prevé que para una mayor efectividad colaboraría en la gestión de los trámites, teniendo en cuenta que los actores residían en Holanda. Todo ello unido a las demás pruebas practicadas, como las declaraciones testificales y de partes que corroboran lo anteriormente manifestado ya que , constan las gestiones realizadas en el ayuntamiento con conocimiento de los actores, que llegaron a ir , como también las reuniones que mantuvieron en Holanda y en Alcoy en presencia de los demandantes y de otros inversores en las que el Arquitecto, Ingeniero y letrado informaron de los trámites a seguir para modificar el Plan General de Ordenación Urbana con el fin de poder edificar; así como las condiciones personales de los optantes en cuanto no eran personas ajenas a la materia pues se dedicaban a los servicios inmobiliarios, lo que nos lleva a concluir que no pueden alegar desconocimiento o error en las condiciones urbanísticas de la finca objeto del contrato.

En este sentido la jurisprudencia del TS ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991, 5 julio 1994, 7 julio, 9 julio 1994 y 13 julio 1994 : "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia , cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación".

TERCERO.- Tampoco existe vulneración el artículo 21.2 de la Ley 6/1998 de 13 de abril de Régimen del Suelo y Valoraciones del suelo que establece que en las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente título, si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento aplicable , su expresa situación a estos efectos. La infracción de este deber facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado. Precepto que no es de aplicación al supuesto de autos ya que no hubo enajenación del terreno sino una opción de compra que no se ejercitó. Y en todo caso aún cuando lo consideráramos de aplicación la acción no se ejercitó en el plazo de un año previsto en el citado precepto. Tampoco resulta de aplicación la jurisprudencia citada en el recurso pues los últimos pronunciamientos jurisprudenciales han venido matizando el alcance de esta obligación del vendedor y las consecuencias de su incumplimiento que se acota o restringe el ámbito del deber de información impuesto al vendedor por la legislación urbanística en consideración a la responsabilidad negocial del comprador. Así la S.T.S. de 17-11-2006, aunque resolviendo un supuesto en el que se pretendía la incardinación de la omisión de información sobre condiciones urbanísticas en la previsión del art. 1483 del CC, hace el TS algunas consideraciones al respecto atinentes a la virtualidad del deber legal de información del vendedor establecido en la legislación urbanística antes citada. Se recuerda en la citada Sentencia que después de la vigencia de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956, sucedida por el Texto Refundido aprobado por decreto 1346/1976, de 9 de abril, y después por la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, Texto articulado aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, que estuvo en vigor hasta la declaración de inconstitucionalidad efectuada por la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 , de 20 de marzo, hasta la regulación actual en la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998, y las diversas normas autonómicas , se han acentuado el carácter público de la planificación urbanística , y se ha difundido el sistema de información del ciudadano. La Sentencia que citamos hace notar que "... se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor." Tras la cita de resoluciones diversas, se trae a colación la ST.S. de 3-3-2000 que "subordina la aplicación de la norma a que nos referimos a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias -dice- por parte del comprador en razón de su oficio (artículo 1484 CC ) o de la posibilidad de alcanzarlo (artículo 1483 CC ) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones (En el caso, la entidad recurrente no había consultado el régimen urbanístico afectante a los locales que adquiría en el Ayuntamiento , de acuerdo con el artículo 55 de la Ley del Suelo vigente entonces, que era el Texto Refundido aprobado por R.D. 1346/1976, de 9 de abril ) y -añadía la Sentencia- "este cuidado de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS, ya que éste último precepto parte , como también el artículo 1483 CC, del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende".

El TS, en la Sentencia que venimos citando (en supuesto en que los compradores eran extranjeros) declara que las condiciones urbanísticas no pueden ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC, a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura "en primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado. En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC art.7 .), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan , entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que , no obstante la información urbanística pública , se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición."

En definitiva para que se produzca la invalidez del consentimiento es necesario, no solo que el error sea sustancial y derivado de actos desconocidos para el que se obliga, sino también que el desconocimiento sea inexcusable, de modo que no hubiera podido ser evitado mediante el empleo por el que ha sufrido el error de la mínima diligencia excusable, de modo que se desvanece la esencialidad del error cuando se trate de situaciones fácilmente evitables mediante el empleo de una mínima diligencia (S.S.T.S. 17-5 1988 , 12-7-1988, 4-1-1989, 23-2-1995, 25-1-1996 ).

CUARTO.- De lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos nos lleva desestimar la pretensión de nulidad del contrato de opción de compra y la prórroga del mismo, así como de los contratos firmados por Bellot y Vidal, S.L, por los mismos motivos que respecto a los primeros , pues no se aprecia engaño por parte de la mercantil codemandada que conlleve a un error en los actores para la firma de los documentos, que eran conocedores en todo momento de los trámites a seguir para obtener los permisos necesarios y de las gestiones realizadas, como se acredita con los documentos nº 7 y siguientes de los aportados con la demanda , entre otros, un anteproyecto de Urbanización de la finca el Archilar y un estudio topográfico por los que se recibió una provisión de fondo de los actores, que acredita el conocimiento sobre la situación urbanística de la finca.

QUINTO.- En cuanto al enriquecimiento injusto conforme ha declarado la doctrina jurisprudencial requiere como requisitos para su aplicación los siguientes: a) La adquisición de una ventaja patrimonial por parte del demandado con el correlativo empobrecimiento del actor; b) Conexión entre enriquecimiento y empobrecimiento y c) Falta de causa que justifique el enriquecimiento (Sentencias de 28 enero 1956; 5 diciembre 1980; 16 marzo 1995; 7 y 15 junio, y 24 septiembre 2004; y 21 marzo 2006 ). Supuesto que no concurre en el caso de autos, ya que tanto el pago realizado a la constructora como a la mercantil Explotaciones Agrícolas tienen una causa. El primero es debido a las gestiones realizadas y abonadas por la mercantil Bellot y Vidal, acreditadas en autos; y el segundo tiene su causa en lo pactado en los contratos de opción de compra y como pago del ejercicio de esa opción, que en todo momento fue respetada por la mercantil vendedora.

En definitiva la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata , a revisar la actividad del Juzgador a quo , en el sentido de comprobar que esta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable, circunstancias, todas ellas, que no concurren en el supuesto que ahora se enjuicia, donde expresamente la Juzgadora a quo razona acerca del resultado de las pruebas que ha tenido en consideración para alcanzar sus conclusiones, realizadas así en razonamientos suficientes y perfectamente compatibles con las denominadas «normas de la sana crítica», razonabilidad de su valoración (integrada por la motivación, conclusiones razonadas y el acomodo a las reglas generales de la experiencia , conclusiones razonables) que no puede sino ser respetada por este órgano ad quem..

SEXTO.- En consecuencia con lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la Resolución de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Francisca Arranz Hernández en representación de D. Jose Pedro y de Dª Gema, contra la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 815/2005 por el juzgado de Primera Instancia número 1 de Ibi con fecha 1 de marzo de 2009, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Resolución , imponiendo a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes conforme determina el art. 248 LOPJ y, con testimonio de la misma, dejando otro en el rollo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva , lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.-