Sentencia Civil Nº 101/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 696/2010 de 16 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00101/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION DUODECIMA

ROLLO: RECURSO DE APELACION Nº 696/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 33 DE MADRID

AUTOS: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 109/2009

DEMANDANTE/APELANTE: GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN S.A.

PROCURADORA: Dª. MARIA ISABEL CAMPILLO GARCIA

DEMANDADA/APELADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID

PROCURADOR: D. JUAN ANTONIO VELO SANTAMARIA

PONENTE: ILMA. SRA. DOÑA ANA MARIA OLALLA CAMARERO

SENTENCIA Nº 101

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE MARIA TORRES FERNANDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª.ANA MARIA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a dieciséis de febrero de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 109/2009, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 33 DE MADRID, a los que ha correspondido el Rollo nº 696/2010, seguido entre partes, de una como demandante-apelante la Sociedad GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN S.A., representada por la Procuradora Dª. Mª ISABEL CAMPILLO GARCIA, y como demandada-apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID, representada por el Procurador D. JUAN ANTONIO VELO SANTAMARIA, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Doña ANA MARIA OLALLA CAMARERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 33 DE MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 26 de mayo de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "Desestimo íntegramente la demanda planteada por GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN S.A., frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID, declaro no haber lugar a la misma, y en su virtud absuelvo a la demandada de los pedimentos frente a ella deducidos. Todo ello con expresa condena en costas a la actora" . Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN S.A., se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 15 DE FEBRERO, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución impugnada.

SEGUNDO.- Por la representación de GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN SA, se ejercita acción contra la Comunidad de Propietarios del Garaje de la C/ CALLE000 nº NUM000 de Madrid, reclamando el pago de 19.940,86€, de los que 347,27€ por devolución de recibos pertenecientes a distintos copropietarios, y el resto se correspondían a pagos de unas obras de restauración, según la liquidación de gastos/ingresos correspondientes a las cuentas del periodo de Julio/07 a Febrero/08. A lo que se opuso la demandada alegando que dichos pagos se efectuaron, pese a la orden de suspensión de los mismos, dada por la Comunidad ante su disconformidad con las obras, y pese a que no disponían de saldo, lo que contravenía lo acordado por contrato. Habiéndose dictado sentencia que desestimaba íntegramente la demanda, acogiendo las tesis de la demandada.

TERCERO.- Se interpone recurso de apelación por la representación de GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN SA, denunciando error en la apreciación de la prueba por la Juzgadora de Instancia.

Dado que de la prueba recurrente entiende el recurrente que no ha quedado acreditado una prohibición de suspensión de pagos sine die, pues se trataba de una suspensión hasta la celebración de la siguiente Junta y esta se celebró en fecha 29/3/07, donde no se acordó tal suspensión.

La Sala constata que efectivamente se da una orden de suspensión de pagos de la Comunidad que es aceptada por la demandante según consta en el correo de fecha 15/3/07 en respuesta al anterior. El límite "hasta la celebración de la Junta" se realiza por la propia entidad administradora, no se prueba que fuese una orden de la Comunidad, ni tampoco que expresamente se fijara que fuera hasta la Junta de Marzo de 2007.

Lo que nos consta es que en el acta de la Junta 29/3/07 no se aprueba ninguna derrama extraordinaria, porque como se trasluce de los mails y de los testimonios de los propietarios de la Comunidad, existe una disconformidad entre los nuevos gastos y lo presupuestado, evidenciándose una situación de "obra sin fin", en la que se está triplicando lo inicialmente presupuestado. Esto conlleva que en la Junta la 5/6/07 se designe una comisión de obras, para que se aclare con el arquitecto técnico esta diferencia entre lo presupuestado y la última certificación de PROIESCON, entidad que ejecutaba las obras.

La Juzgadora de Instancia consideró relevante, y en ello coincide la Sala que todos los propietarios que han declarado como testigos coinciden de modo unánime y sin fisuras en sostener que en la Junta de Junio de 2007, se acordó la suspensión definitiva de los pagos a la Constructora, ciertamente no aparece en el Acta como acuerdo, pero debemos tener en cuenta que la misma fue redactada por la entidad apelante, y el contenido de dicha acta no goza de un plus de credibilidad, frente al testimonio de la mayoría de asistentes, que coinciden en dicha acuerdo, que es además una clara consecuencia de la disconformidad existente en el seno de la comunidad que se trasluce en los acuerdos que si fueron transcritos.

Por otra parte es significativo, que el realizar estos pagos contra la voluntad de los comuneros, no es la única infracción de sus obligaciones que realiza GESTINSA, como administradora de la Comunidad demandada. Así, tal y como veremos, no debió abonar tales pagos extraordinarios sin contar con la autorización de la Comunidad, único sujeto legitimado para decidir si procedía o no su abono, a tenor de lo establecido en la clausula 6ª, del contrato, por la cual "Los pagos fijos, contratados o habituales, no necesitarán de la previa autorización del Presidente de la Comunidad, no así los de carácter excepcional que serán sometidos a la previa autorización del Presidente, en todo caso". Su conducta contraviene lo expresamente pactado, pues es evidente que una ampliación de una obra por el importe reclamado, no reviste el concepto de pago fijo, contratado o habitual y que su excepcionalidad, cuando menos requería la autorización del Presidente, lo que no ocurrió en el presente caso.

Constituye una extralimitación de sus funciones, realizar dicho pago sin la autorización correspondiente, cuando decide alzar la orden de suspensión abonando los pagarés. Y a ello no es excusa el vencimiento de los mismos, pues aunque se hubiere admitido por la Comunidad el pagaré como medio de pago, éstos no debieron librarse hasta que el concepto, por el que se giraron fuera aprobado por la apelada. Sin que sea excusa el vencimiento de los mismos a cargo de GESTINSA, pues lo que no debió hacer la demandada es librarlos de modo anticipado a su autorización, atribuyéndose un poder decisorio que no le había sido atribuido.

Tampoco podemos entender el alegato del recurrente sobre que venían realizando todo tipo de pagos desde el comienzo de su gestión como entidad administradora, sin oposición de la comunidad, de tal modo que esta oposición constituye un ir contra sus propios actos por parte de la Comunidad.

Pues en ningún momento prueba GESTINSA, que anteriormente hubiera pagados gastos extraordinarios sin contar con la autorización de la Comunidad. Y aún cuando lo hubiera hecho, este ejercicio abusivo de su mandato, no puede entenderse como que se le confiere una patente de corso para realizar todo tipo de pagos, pues supone ignorar la voluntad del mandante en actos decisivos para el patrimonio de la Comunidad, y de los que la integran.

De tal modo que va contra toda lógica jurídica, admitir que GESTINSA, pueda sin contar con la voluntad acorde de los copropietarios exteriorizada en la Junta, librar pagarés cuando crea procedente para gastos extraordinarios, como son ampliaciones de obra que exceden de las obras presupuestadas, y con cuya valoración se refleja un continuo desacuerdo con los comuneros. Pagos que además se realizan en una cuantía, que es significativa y que compromete seriamente el patrimonio de los propietarios que son los directamente afectados, por un abono que no han aprobado.

Por lo que este motivo debe decaer, al coincidir la Sala con el criterio valorativo de la prueba del Juzgador de Instancia, no apreciando haya incurrido en error alguno en su apreciación.

CUARTO.- Por la representación de GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN SA, se alega igualmente que aún cuando en el contrato que vinculaba a ambos litigantes, se disponía que sólo se atenderían los pagos con el saldo disponible, se abonaron estos que son objeto de reclamación, por haberse librado mediante pagarés, siendo su tenedor GESTINSA.

Debemos remitirnos a lo ya expuesto en el párrafo anterior, no se justifica este abono sin saldo disponible, y sin autorización de la Comunidad ya por Junta como debería ser, ya por la Presidente, sólo por que se hubieren girado dichos pagarés, pues el abuso estriba en su libramiento sin contar con la aprobación de quien ciertamente se obligaba al pago, la Comunidad demandada.

En cuanto a la falta de saldo disponible, debemos reseñar, que en el último párrafo de la meritada estipulación, se declara que GESTINSA atenderá todos los pagos y obligaciones de la finca, con el saldo disponible en cada momento, quedando eximida de cualquier responsabilidad, que pudiera derivarse por desatender alguna obligación, por falta de fondos en la Cuenta de la Comunidad. Por lo cual todo el alegato sobre la posible responsabilidad en la que pudiera incurrir GESTINSA por no atender los pagos, no tiene sentido en razón de esta cláusula exoneratoria de su responsabilidad. Ignoramos las razones por las que procedió la ahora apelante a un pago sin autorización, pero lo que sí es evidente es que no puede justificarlo en la posible responsabilidad en la que pudiera incurrir como administradora, pues al carecer de saldo disponible, se encontraba eximida. Desestimándose este motivo de la apelación.

QUINTO.- Se alega por GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN SA, que se ha cambiado el objeto de la contestación, entendiendo que la oposición al pago por la Comunidad se basaba en una disconformidad con la cuentas, y ahora se sostiene que no se prohibió dicho pago por la Comunidad. Añadiendo que ésta nunca pidió que se auditaran dichas cuentas, y en el presente procedimiento el perito designado judicialmente, ha considerado que el saldo coincide con las facturas reportadas.

Basta con una mera lectura a la Contestación y a las Actas de las distintas Juntas desde Marzo del 2007 hasta la de 20/2/08, para constatar que la razón de oposición a la última certificación o ampliación de obra, es la manifiesta oposición a su pago por la Comunidad. Es más en la Junta de 20/2/08 claramente se expone por la meritada Comunidad, al final del punto primero, folio 133, que GESTINSA les ha causado un perjuicio, al efectuar el pago de los pagares sin autorización y contra la orden expresa de retención, sin aprobación de la correspondiente derrama, vulnerando su contrato, al debilitar su posición con PROIESCON en las reclamaciones que tenía contra esta entidad.

Por lo cual, en esta alzada se rechaza el pretendido cambio en el objeto de la oposición de la Comunidad demandada, que siempre se ha mantenido coherentemente en su mismo argumento.

Respecto a que el perito judicial considerara, que el saldo calculado como diferencia entre ingresos y gastos es ajustado a lo reclamado, es un dato que no se discute en la sentencia, pero dicha pericial, no justifica que precisamente reclame unos pagos la Administración, sin contar con la autorización de la Comunidad a la que venía obligada por contrato.

También se cuestiona por el apelante la utilidad de la prueba en el resultado del litigio, cuando debe señalarse que el proponente último de tal prueba, como de las restantes es el litigante que así lo hace, en virtud de su estudiada estrategia procesal en la defensa de sus intereses. Y la mayor o menor incidencia de su resultado en la resolución final, es algo que deberá ser evaluado por el Tribunal con arreglo a las reglas de la sana crítica y la libre valoración de la prueba, según regula el Art. 348 de la LEC . No acogiéndose este motivo.

SEXTO.- Por la representación de GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN SA, se impugna que tampoco se les haya reconocido la reclamación de los recibos comunitarios, considerando acreditado que dichos recibos han sido pagados en la nueva cuenta de la Comunidad y que por ello han pasado a ser no un ingreso, sino una gasto pues han sido devueltos.

El argumento de GESTINSA resulta un poco confuso, ciertamente todos los propietarios afectados que declararon como testigos, confirmaron que ellos no tienen débito alguno por esos conceptos. Y se aportaron con la contestación los documentos nº 8 a 12, en los que se acredita, que los conceptos por los que se giraron los recibos reclamados por la apelante, fueron abonados por la nueva Administración, con cargo a sus propietarios.

Se constata que dichos recibos tienen fecha de liquidación del 28 de Febrero, y que la fecha en que figura la notificación de la resolución contractual a GESTINSA fue el 14/2/08, por lo cual no se acaba de entender porque se abonaron estos recibos, cuando ya se había resuelto la relación que mediaba entre ellos, y en todo caso ante tal comunicación los que se hubieran librado, no se comprende, como no se devolvieron, pues se encontraban en plazo para ello.

No podemos apreciar enriquecimiento injusto por el abono de dichos recibos, cuando ya han sido pagados por los propietarios en su nueva cuenta y por su nueva administración, lo contario sería penalizarles con un doble pago, por el descuido en la gestión de GESTINSA. Por lo que se rechaza este motivo.

SEPTIMO.- Se insta por la representación de GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN SA, el pago de la cantidad reclamada por incumplimiento contractual, dado que siempre ha actuado velando por el buen funcionamiento de la Comunidad, no siendo responsable del incremento del presupuesto de las obras.

No cabe por mor del Art. 1.124 del CC en obligaciones recíprocas como la que nos ocupa, que se exija un resarcimiento por incumplimiento, cuando se ha demostrado, en los razonamientos precedentes el previo y propio incumplimiento de sus obligaciones contractuales por GESTINSA. Entidad que no es evidentemente responsable del aumento de coste de las obras, pero sí haber efectuado pagos a la constructora por conceptos que no habían sido autorizados por la Comunidad.

Por lo que este motivo debe ser desestimado.

OCTAVO.- Finalmente por la recurrente se cuestiona que en la imposición de costas que se le ha hecho en Primera Instancia, no se haga referencia a los costes de la prueba pericial que entienden debe serle impuestas a la Comunidad Demandada por haber impugnado las liquidaciones presentadas de contrario. Este gasto integra un crédito más de las costas procesales, y como tal debe seguir la suerte de tales costas globales, de tal modo que la desestimación de la demanda determina por mor del Art. 394 de la LEC , su imposición a la demandante, lo que correctamente ha efectuado el Juzgador, y confirma la Sala.

Desestimados todos los motivos del recurso, la Sala no puede sino coincidir en el impecable criterio del Juzgador de Instancia, confirmando la sentencia y desestimando íntegramente el recurso de apelación acabado de examinar.

NOVENO.- Las costas procesales han de ser impuestas a la recurrente vencida, en aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

DECIMO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por GESTION Y ADMINISTRACION INMOBILIARIA GESTIN S.A., representada por la Procuradora Dª. Mª Isabel Campillo García, contra la sentencia de fecha 26 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Madrid , en autos de Juicio Ordinario nº 109/2009, y procede:

1.- CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución.

2.- IMPONER a la recurrente vencida las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto Legal .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.