Sentencia CIVIL Nº 101/2017, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 222/2016 de 21 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00101/2017

N10250

CAPITAN JUAN VARELA S/N

-

Tfno.: 981182091 Fax: 981182089

MP

N.I.G.15030 42 1 2015 0007948

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000222 /2016

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 7 de A CORUÑA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000484 /2015

Recurrente: SOMEFON VPA SL

Procurador: JORGE BEJERANO PEREZ

Abogado: PABLO PARADA ARCAS

Recurrido: LAR CORUÑA SOCIEDAD COOPERATIVA GALEGA DE VIVENDAS

Procurador: MONICA VAZQUEZ COUCEIRO

Abogado: BEGOÑA BARREDO DE VALENZUELA ORTIZ

S E N T E N C I A

Nº 101/17

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

CIVIL-MERCANTIL

ILTMOS. SRS. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ

En A Coruña, a veintiuno de marzo de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000484 /2015, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 7 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000222 /2016, en los que aparece como parte demandante-apelante, SOMEFON VPA SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JORGE BEJERANO PEREZ, asistido por el Abogado D. PABLO PARADA ARCAS, y como parte demandada-apelada, LAR CORUÑA SOCIEDAD COOPERATIVA GALEGA DE VIVENDAS, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MONICA VAZQUEZ COUCEIRO, asistido por el Abogado D. BEGOÑA BARREDO DE VALENZUELA ORTIZ, sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE A CORUÑA de fecha 30-12-15 . Su parte dispositiva literalmente dice: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador SR. BEJERANO PEREZ en nombre y representación de la entidad SOMEFON VPA S.L. contra la entidad LAR CORUÑA, SOCIEDADE COOPERATIVA GALEGA DE VIVENDAS representada por la Procuradora SRA. VAZQUEZ COUCEIRO. Debo absolver y absuelvo a la entidad demandada de los pedimentos de la demanda. Con imposición de costas a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por EL DEMANDANTE se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. MagistradoD. ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda, que es formulada por la entidad 'SOMEFON VPA,SL' contra la entidad 'LAR CORUÑA, SOCIEDADE COOPERATIVA GALEGA DE VIVENDAS', se pretende la obtención de un pronunciamiento judicial, que declare la resolución del contrato de fecha 9 de mayo de 2011 suscrito entre las partes, por incumplimiento de la demandada, consecuentemente se le condene a abonar a la actora la cantidad de 50.000 euros en virtud de lo dispuesto en la estipulación sexta de dicho acuerdo, con aplicación de los intereses legales desde la presentación de la demanda.

Seguido el juicio en todos sus trámites se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de A Coruña, que desestimó la demanda, con imposición de costas a la actora.

Contra la referida resolución judicial se interpuso recurso de apelación por la entidad actora, solicitando con su revocación, se dictase otra estimando íntegramente la demanda ejercitada.

La demandada alegó en contra del recurso de apelación, suplicando su desestimación.

SEGUNDO.- La primera alegación de la parte apelante en su recurso, radica en la no práctica en primera instancia de la prueba admitida, testifical de don Demetrio , por causa a ella inimputable, lo que se solventó en la alzada, al admitir este tribunal su práctica, la que efectivamente se llevó a efecto, de la que cabe resaltar que se reconoce por el testigo su relación con la demandada, por razón de su profesión de arquitecto, dado que le encargo y llevó a cabo un anteproyecto de edificación respecto a la parcela litigiosa.

TERCERO.- En el recurso se alega incorrecta interpretación del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes en fecha 9 de mayo de 2011, al estimar en la sentencia apelada que quien lo ha incumplido es la entidad demandante, razón de la desestimación de la demanda.

Por cuanto, afirma que de ningún modo se puede reputar a la actora que hubiese incumplido el contrato de promesa de compraventa por no haber inscrito la parcela únicamente a su nombre, pues el contrato había sido otorgado contemplando esta posibilidad, permitiendo a la actora que inscribiese la finca en proindivisión, debiendo pactar con el tercero lo que resultase necesario para vender la parcela integra.

Así, mantiene que se preveía en el mismo contrato, como efectivamente sucedió, que la parcela fuese adjudicada a la actora en proindiviso, en tal caso podría pactar con el copropietario que éste se subrogarse en las condiciones pactadas, lo que supondría que el contrato se mantenía en vigor en los mismos términos, y que no se exigía que la inscripción en el Registro se hiciese única y exclusivamente a nombre de la compradora, dada la posibilidad de subrogar los terceros copropietarios en las condiciones pactadas en el contrato de compraventa.

Para ello, alega que puso todos los medios a su alcance para cumplirlo y vender a la demandada Lar Coruña la parcela integra, conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo de la estipulación primera del contrato de 9 de mayo de 2011. Así, suscribió el día 14 de julio de 2011 con Hinigosal,S.L, un contrato de opción de compra, en virtud del cual ésta última concedía a Somefon una opción de compra sobre la participación que a Hinigosal le podría corresponder en una de las fincas de resultado, por lo que no puede concluirse como se hace en la sentencia apelada que el contrato requería que la inscripción en el Registro de la Propiedad se hiciese única y exclusivamente a nombre de la actora, pues en el contrato se previa expresamente esta posibilidad, y ello pues no puede constituir una causa de incumplimiento, cuando las partes contemplaban esta posibilidad en el mismo contrato, y puso todos los medios a su alcance para cumplirlo y vender a Lar Coruña la parcela íntegra, mientras que ésta última nunca acudió a formalizar el contrato privado de compraventa, con el alegato, sin concretar, de incumplimiento de contrato. De lo que afirma, cabe concluir que Lar Coruña había perdido el interés en adquirir la parcela resultante objeto del contrato de promesa de compraventa, pues ya había 'detectado' que no completaba el número de cooperativistas necesarios para que el proyecto fuese viable, no había obtenido la financiación necesaria y no había solicitado la correspondiente licencia de obra, motivo por el cual el incumplimiento de lo pactado es únicamente imputable a la entidad demandada, quien deliberadamente, se negó a comparecer a formalizar el contrato privado de compraventa, transgrediendo la buena fe contractual y el principio 'pacta sunt servanda'.

CUARTO.- Para la debida resolución del recurso de apelación debemos de partir de lo estipulado en el contrato de fecha 9 de mayo de 2011, por cuanto las partes atribuyen respecto de la contraria incumplimiento de lo pactado.

Así, después de exponer que:

Que SOMEFON, VPA S.L. es titular en pleno dominio de 13.000 m2 de edificabilidad de un total de 22.200 m2 que se encuentran repartidos a partes iguales en la ZONA II del Sector S-7 Recinto Ferial entre las parcelas P.II.2, P.II.3 y P.II.4, cada una de ellas de 7.400 m2 de edificabilidad.

Que está pendiente de aprobación, por parte del Excmo. Ayuntamiento de La Coruña, de la MODIFICACIÓN DEL SEGUNDO TEXTO REFUNDIDO DE MODIRCACION DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR S-7 RECINTO FERIAL, ZONA II, parcela P.II.2, P.II.3, P.II.4 y P.II.5, según proyecto redactado por el arquitecto José Mantiñán Soler y que da lugar a dos nuevas parcelas P.II.2n y P.II.3n, de superficies 908,05 m2 y 891,95 m2, respectivamente, y con un aprovechamiento lucrativo de 11.100,00 m2 cada una, en adelante la MODIFICACIÓN. El aprovechamiento de la mencionadas parcelas está destinado a VPA, y en el momento de la firma del presente acuerdo dicha modificación ya ha obtenido la aprobación inicial en Junta de Gobierno y ya ha sido sometida durante el período legal a la preceptiva Información Pública, estando pendiente únicamente de su aprobación definitiva que deberá ser realizada en Pleno Municipal.

Que LA VENDEDORA está interesada en la venta de una de las 2 parcelas resultantes que se indican en el punto II, tras la aprobación por parte del Excmo. Ayuntamiento de La Coruña, de la MODIFICACIÓN y una vez que se produzca su asignación que será aprobada inicialmente por la Asamblea General de la Junta de Compensación del Recinto Ferial, y que se tramitará simultáneamente a la MODIFICACIÓN.

Que la COMPRADORA es conocedora del contenido y alcance de la MODIFICACIÓN de la que se acompaña una copia como anexo a al documento.

Que los requisitos urbanísticos exigibles a LA VENDEDORA, a los que se hará referencia más adelante, de la mencionadas parcela son su superficie (908,05 m2 y 891,95 m2 respectivamente), sus dimensiones sobre rasante (41,60x21,10 metros en ambos casos), su aprovechamiento lucrativo (11.100 m2cada una de ellas), las alturas (bajo más 16 plantas) y el uso característico (viviendas de protección autonómica).

Y que estando interesada LA COMPRADORA en la adquisición de la parcela resultado anteriormente descrita, tras las oportunas conversaciones, las partes han llegado a un acuerdo para la adquisición de la misma, y disponen en sus tres primeras estipulaciones:

'PRIMERA.- 'LA VENDEDORA', adquiere el compromiso de vender a 'LA COMPRADORA', que adquiere el compromiso de comprar, la totalidad de la propiedad de una de las parcelas descritas en el expositivo III, con cuantos derechos, gestiones y pertenecidos le sea inherente. Las condiciones de este documento no tendrán variación por el hecho de que la parcela objeto de venta a criterio de LA VENDEDORA fuese cualquiera de las 2 resultantes de la gestión urbanística en desarrollo, siendo LA VENDEDORA la responsable de la misma, así como de todos los gastos que se ocasionen como consecuencia de esta gestión y hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad de La Coruña.

Asimismo las partes acuerdan expresamente que, en el caso de que LA VENDEDORA sea adjudicataria de un porcentaje en proindiviso, LA VENDEDORA se obliga a pactar con el tercero o terceros que esté en proindiviso, que éste o éstos procedan a subrogarse en las condiciones pactadas en el presente contrato en su proporción correspondiente y liberando a LA COMPRADORA de cualquier reserva respecto a la venta pactada en este contrato. En este caso se entenderá que se cumplen las obligaciones exigidas a LA VENDEDORA para llevar a término la venta aquí establecida, manteniéndose el resto de condiciones pactadas.

SEGUNDA.- El precio de venta de la parcela se ha calculado en función de la edificabilidad por metro cuadrado y de las plazas de aparcamiento en propiedad, fijándose por ambos conceptos el 20% del Precio Máximo Superior de Venta para Viviendas de Protección Autonómica de Régimen Concertado de la Xunta de Galicia. El precio se calcula de la siguiente manera:

1.- M2 de Viviendas: La edificabilidad de la parcela al 20% del Precio Máximo Superior de Venta del metro cuadrado de Viviendas de Protección Autonómica de Régimen Concertado; 11.100 m2 x 354,74 € = 3.937.614,00 €

2.- N° de Plazas de Aparcamiento: Se fija en 125 plazas de aparcamiento por lo que el aprovechamiento de estas plazas se vende al 20% del Precio Máximo Superior de Venta de la Plaza de Aparcamiento de Protección Autonómica de Régimen Concertado: 125 plazas x 5321,25 € = 665.156,25 €

3.- Total: Se suma la edificabilidad de viviendas y el número de aparcamientos:

3.937.614,00 6 + 665.156,25 € = 4.602.770,25 €

Las partes de común acuerdo, a la vista de lo anterior, fijan el precio de venta final en 4.600.000,00 €. Las partes también acordado establecer el mencionado precio como PRECIO CERRADO, renunciando ambas expresamente a la modificación del mismo con independencia de que el número de plazas finalmente realizadas sea mayor o menor que el que se ha utilizado más arriba para la realización del cálculo expresado.

Al precio de la compraventa, CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL EUROS (4.600.000,00 €) habrá que añadirle el I.V.A. vigente en cada momento, que calculado al 18% supone un total de OCHOCIENTOS VEINTIOCHO MIL EUROS (828.000,00 €).

Dicho precio se abonará de la siguiente forma:

a)CINCUENTA MIL EUROS (50.000,00 €) que la compradora abonará a la firma del presente documento, contra entrega de aval que la compradora podrá ejecutar a primer requerimiento de producirse el incumplimiento que señala la Estipulación Tercera del presente.

b) QUINIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (550.000,00 €) más el 18% de I.V.A. sobre 600.000,00 €, esto es, CIENTO OCHO MIL EUROS (108.000,00 €), que hacen un total de SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL EUROS (658.000,00 €), siempre y cuando se cumpla lo establecido en la estipulación Quinta c) del presente y la parcela cumpla con los requisitos urbanísticos que a ésta se refieran, y que se han especificado en el exponendo V, lo hará efectivo LA COMPRADORA a LA VENDEDORA, en el plazo de quince días desde la fecha de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca objeto de esta compraventa. En este momento se procederá a la firma del correspondiente contrato privado de compraventa, que se redactará conforme a los términos recogidos en este documento, regulándose las condiciones resolutorias del mismo según la normativa legal vigente.

c) La cantidad restante, es decir, CUATRO MILLONES DE EUROS (4.000.000,00 €), más el 18% de I.V.A., esto es SETECIENTOS VEINTE MIL EUROS (720.000,00 €) a la firma de la escritura pública de compraventa de la siguiente forma:

- UN MILLÓN QUINIENTOS MIL EUROS (1.500.000,00 €) más el 18% de I.V.A. de los cuatro millones de euros, esto es DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL EUROS (2.220.000,00 €) en el acto de la firma de la escritura pública de compraventa.

- DOS MILLONES QUINIENTOS MIL EUROS (2.500.000,00 €) mediante los pagarés avalados que la COMPRADORA estime. El vencimiento del último pagaré será anterior al último día del sexto mes siguiente al del inicio de la obra, y nunca más tarde del último día del mes al que correspondan 195 días después de la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa

TERCERA.- Según se establece en este documento, el contrato privado de compraventa se realizará en un plazo no mayor de 15 días desde la inscripción de la parcela objeto de venta en el Registro de la Propiedad a nombre de LA VENDEDORA, y el mismo recogerá los términos que para él se acuerdan en este documento además de los que las partes acuerden en el mismo. Los requisitos para que tal inscripción sea realizada corresponden en exclusiva a LA VENDEDORA. LA VENDEDORA está obligada a presentar la documentación para la inscripción en el Registro de la Propiedad de A Corana en un plazo que no superará los 15 días laborables desde la comunicación del Ayuntamiento de la aprobación de la MODIFICACION y de la asignación de la parcela de resultado, a la que se hace referencia en el exponendo III. Hasta dicho momento LA VENDEDORA facilitará a la COMPRADORA información de las gestiones que se están realizando tendentes a conseguir dicha inscripción y la situación de las mismas. Durante este periodo LA VENDEDORA facilitará a LA COMPRADORA la información que ésta precise para agilizar los trabajos necesarios con el fin de solicitar tanto la calificación provisional ante el IGVS como la licencia de obras ante el Ayuntamiento de A Coruña.'.

Pues bien, consta acreditado que la actora suscribió un contrato con Hinigosal el día 14 de julio de 2011, en virtud del cual esta última concedía a SOMEFON una opción de compra sobre la participación que a Hinigosal le corresponda en una de las fincas de resultado antes referenciadas, y a tal fin se obligaba a no transmitirla a tercero durante el plazo de un año a partir de la firma del referido contrato, plazo durante el cual podría ejercitar la opción de compra. Por el simple transcurso del plazo acordado, se acuerda expresamente que la opción caducará sin necesidad de notificación o declaración de ningún tipo.

No resulta acreditado que se hubiese ejercitado tal opción por la entidad actora, que exigía una notificación fehaciente dentro de plazo, la misma estaba caducada al momento del burofax de fecha 3 de agosto de 2012, recibido por Lar Coruña el día 7 siguiente, tampoco consta que con posterioridad se hubiese prorrogado el contrato suscrito ni ejercitado por Somefon de algún modo la opción de compra, que efectivamente no necesitaba actuación alguna ni consentimiento de la cooperativa demandada.

En definitiva, la parcela fue inscrita en el Registro de la Propiedad, en proindiviso con Hinigosal, en fecha 18 de julio de 2012, no habiendo ejercitado Somefon la opción de compra en el plazo de un año pactado en el contrato suscrito con ésta última referida, por tanto no adquirió la titularidad de la totalidad de la parcela resultante de la gestión urbanística en desarrollo, por lo que en dichas circunstancias no podía obligar a la entidad demandada a suscribir el contrato privado de compraventa de la referida parcela resultante, cuando la actora se obligaba de conformidad con el contrato a pactar con el tercero o terceros que esté en proindiviso, a que éste proceda a subrogarse en las condiciones pactadas en el contrato en su proporción correspondiente, que además debía de llevarse a cabo en un plazo, dentro de los quince días siguientes desde la inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de la vendedora, y el burofax fue remitido a la demandada en fecha 3 de agosto de 2012, convocándole para formalizar el contrato privado el día 10 del mismo mes.

Con motivo de todo lo antes expuesto y razonado, no puede concluirse, tal como se postula en demanda, esto es, que el incumplimiento del contrato suscrito entre las partes en fecha 9 de mayo de 2011 lo fuese por la actuación de la entidad demandada, más bien de la demandada, y por ello, la demanda no puede prosperar, que se postula como consecuencia la condena a la demandada, para el caso de que ésta última desistiese de la firma del contrato privado de compraventa, a abonar a la mercantil actora la cantidad de 50.000 euros, de conformidad con la estipulación sexta 1) a. del acuerdo, tantas veces referido, de 9 de mayo de 2011.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la condena en costas de esta alzada de la parte recurrente, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español.

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto, contra la sentencia dictada en fecha 30 de diciembre de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia núm. Siete de A Coruña , confirmamos la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde su notificación

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados que la firman y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.