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Última revisión
17/12/2020
Sentencia CIVIL Nº 101/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 3, Rec 232/2020 de 02 de Octubre de 2020
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Orden: Civil
Fecha: 02 de Octubre de 2020
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Vendrell (El)
Ponente: TAMARA BELTRAN PEREZ
Nº de sentencia: 101/2020
Núm. Cendoj: 43163410032020100014
Núm. Ecli: ES:JPII:2020:483
Núm. Roj: SJPII 483:2020
Encabezamiento
En el Vendrell, a 2.10.2020
Antecedentes
La parte demandada contestó la demanda alegando en primer lugar prescripción en virtud del art. 121-21 del CCC respecto de las rentas reclamadas hasta septiembre de 2017, aceptó la fijación de la renta mensual en el importe de 400 € y solicitó que se desestimara la acción ejercitada porque explica que nunca tuvo conocimiento del cambio de titularidad dominical del inmueble ya que nunca se le notificó, de modo que siempre actuó en la creencia de que el arrendador era CASARELI, SA. Solo tras la interposición de esta demanda ha podido conocer que SAREB es propietaria desde el 22.12.2017.
Niega haber sido requerida nunca de pago por SAREB y afirma estar al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
Añade la demandada que se encuentra en negociaciones con la empresa ALTAMIRA ASSET MANAGEMENT, SA para la compra del inmueble, siendo que incluso se ha producido una oferta vinculante con ALTAMIRA.
Solicita sean restadas en todo caso los importes satisfechos en concepto de cuotas a la Comunidad de Propietarios.
El interrogatorio de la parte actora (del legal del legal representante de SAREB), fue rechazado por no haber sido solicitado en el escrito de contestación para que pudiera haber sido citado al acto del juicio y por no considerarse pertinente. La decisión ni fue recurrida ni fue protestada.
Tras conclusiones de los Letrados, quedaron los autos Vistos para Sentencia.
Fundamentos
Se declara la competencia de este Juzgado, tanto por razón de la materia como por razón del territorio, de conformidad a lo que determinan los artículos 1 a 4 y 36 a 39 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 de 7 de enero, en relación con el art. 9.2 y 84 y 85 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de 1 de julio de 1985.
En el presente procedimiento la parte actora ejercita, de forma simultánea y acumulada, acción de resolución de contrato de arrendamiento de finca urbana vivienda sita en la CALLE000 NUM000 DE SANT JAUME DELS DOMENYS (URB. DIRECCION000) por falta de pago de la renta, concretándose ésta última pretensión no sólo al abono de cantidades adeudadas por las mensualidades impagadas al tiempo de presentar la demanda (14.800 €), sino también las correspondientes hasta la recuperación de la posesión y la resolución contractual a razón de 400 euros mes. Aporta la actora los siguientes documentos: nota informativa de la finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad nº 2 de El Vendrell, contrato de arrendamiento de fecha 15.03.2013, Decreto de Adjudicación de fecha 16.05.2015 dictado en el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria 1033/2012, certificado de deuda emitido por ALTAMIRA ASSET MANAGEMENT (sociedad gestora de los inmuebles titularidad de SAREB) y dos burofax con acuse de recibo.
La parte demandada contestó la demanda explicando una versión alternativa de los hechos; en primer lugar alega la parte demandada que las rentas hasta septiembre de 2017 estarían prescritas y en segundo lugar se opone al fondo del asunto manifestando que no tenía conocimiento del cambio de propietario, motivo por el cual tenía dudas de a quién pagar el alquiler; considera que los burofax que aporta la actora con su escrito de demanda, no hacen prueba del contenido de la comunicación, ya que esto es na facultad reservada exclusivamente a Correos.
Por su parte, entiende que además se encuentra en plenas negociaciones con ALTAMIRA ASSET MANAGEMENT para la adquisición de la vivienda en cuestión, lo que demuestra voluntad por parte de la actora de aceptar esta situación y añade que en todo caso, deberá restarse de la cantidad solicitada el pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
Según el artículo 217 LEC, la parte actora tiene que acreditar los hechos que fundamentan su pretensión, y teniendo en cuenta las alegaciones hechas en el escrito de demanda, le corresponde acreditar la existencia de la relación entre las partes y el incumplimiento de la parte demandada (rentas impagadas).
En primer lugar, la parte actora ha de acreditar la relación que vinculaba a las partes y que fundamenta su reclamación. Para acreditar la existencia de relación contractual aporta con la demanda el contrato de alquiler de 15.03.2013 que suscribieron los codemandados con la empresa CASARELI, SL. El arrendamiento se concertaba respecto de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 DE SANT JAUME DELS DOMENYS (URB. DIRECCION000) por un periodo de 5 años con una renta mensual de 500 €, si bien ambas partes admiten y asumen que se acordó rebajar el importe de la mensualidad a 400 €/mes, a cambio de que los demandados pagaran también las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
La parte demandada no ha impugnado el contrato, lo reconoce, reconoce la relación arrendaticia entre las partes, tan solo discrepan las partes en si esa falta de pago de las mensualidades supone causa suficiente para el desahucio, toda vez que la demandada dice no haber tenido conocimiento del cambio de titularidad dominical a favor de la actora, y por estar en negociaciones para la adquisición de la vivienda con ALTAMIRA.
Para empezar hay que decir que de la contestación a la demanda no se deduce con nitidez si los importes mensuales de la renta, esto es, los 400 € al mes, se han pagado a alguien o no, pues la redacción es oscura hasta el punto de arrojar cierta duda sobre este extremo.
En definitiva, la demandada viene a decir que no pagó porque no sabía quién era el titular del inmueble y al tiempo dice que nadie le notificó ningún cambio de titularidad del inmueble y que siempre creyó que el titular era CASARELI; pero es que además añade que está negociando con ALTAMIRA la adquisición del inmueble.
Lo explicado por la demandada carece de toda lógica y sentido, pues no cabe entender que si creía que el dueño del piso era la empresa CASARELI, decidiera dejar de pagar porque le entraron dudas acerca de quién era el propietario.
Tampoco tiene sentido que diga que está negociando con ALTAMIRA la adquisición del inmueble y que no sepa que el dueño es SAREB, pues en la propia oferta NO vinculante que presenta, va a nombre de SAREB y el escrito lo presenta SAREB.
La versión dada por la demandada es que no se sostiene, niega hasta su propia documentación.
Por otro lado, tanto insiste la parte demandada en la Ley de Correos y Telégrafos para atacar las notificaciones efectuadas de cambio de titularidad por MRW, que hay que recordar a la demandada que también recibió notificaciones de Correos reclamándole la deuda del alquiler y explicando que ALTAMIRA era la gestora y administradora del inmueble, en nombre y representación de SAREB que era la titular del mismo.
Carece de lógica y sentido que la demandada dé validez a las negociaciones para la adquisición del inmueble a la inmobiliaria, que es simplemente un tercero, y no al propietario por quien actúa la inmobiliaria, que es SAREB.
La cuestión es que la demandada no ha satisfecho las rentas que le correspondía pagar, ni las ha consignado, por lo que ha incumplido su parte en el contrato de arrendamiento, lo que es causa de resolución.
Es la parte demandada la que conforme al art. 217 de la LEC ha de acreditar estos hechos que impidan, enerven o extingan el derecho eficaz y válidamente constituido contra ella. Esto se traduce al caso concreto en la necesidad de acreditar entonces que ha pagado o consignado las rentas debidas, cosa que no ha hecho, o que cuenta con el consentimiento de la actora para permanecer en la vivienda sin pagar alquiler, cosa que tampoco ha hecho y que lógicamente puede deducirse sin esfuerzo del hecho de que la propietaria del inmueble haya querido continuar con la acción.
Los documentos relativos a la oferta de compra que se presenta, se desconoce si realmente gozan de carácter vinculante, pues en unas partes del documento pone que sí y en otras pone que no, y además, lo que no se presenta es la aceptación de esa oferta, la formalización de ningún contrato de adquisición o compra de la vivienda, ni nada parecido.
No es causa de oposición; el desahucio planteado es por falta de pago de las rentas, y las rentas no han sido pagadas, por lo que procede el desahucio.
Junto con la acción de resolución del contrato de arrendamiento, la actora ejercita una acción de reclamación de las rentas devengadas y aún de las futuras hasta el desalojo de la vivienda, siendo las rentas reclamadas a fecha de la demanda, 14.800 € correspondientes a las mensualidades desde mayo de 2017 hasta mayo de 2020.
Como ya se ha expuesto antes, el importe del alquiler asciende a un total de 400 € mensuales, así ha sido asumido por ambas partes, no se discute dicho importe, del propio modo que no se discute que se pactó esa reducción a cambio de que los demandaos pagasen también las cuotas de la Comunidad de Propietarios; es algo que la demandada reconoce en su escrito de demanda.
Respecto a la condena a pagar la cantidad reclamada, el artículo 1089 CC, establece que
Así, teniendo en cuenta la naturaleza contractual de la obligación reclamada, el art. 1278 CC establece que,
El art. 1091 CC establece que,
Procede por tanto lo solicitado, solo que ha de analizarse si las cantidades se hallan prescritas. La actora reclama desde mayo de 2017 y la demandada manifiesta que solo proceden las cantidades desde septiembre de 2017.
Además, añade que la actora, SAREB, no tendría inscrita la propiedad del inmueble a su favor, sino desde el 22.12.2017
PRESCRIPCIÓN. El art. 121-21 del CCC previene que:
Efectivamente el plazo de prescripción es de tres años, si bien es de observar que la actora solo pide rentas desde mayo de 2017, ya que la interposición de la demanda se produce el 1 de junio de 2020. Como por disposición contractual, la renta de cada mes se satisface dentro de los 5 primeros días del mes siguiente, la renta de mayo no estaría prescrita pues el plazo de prescripción para exigir la misma, empezaría el 6 de junio de 2017 y la demanda que interrumpe la prescripción, se interpone el día 1 de junio de 2020. Todo ello sin necesidad de entrar a valorar si quiera los requerimientos extrajudiciales aportados como docs. 5 y 6 de la demanda.
Se cuenta el plazo trienal desde la interposición de la demanda, no desde la celebración del juicio.
Por su parte, según los autos, el Decreto de Adjudicación es de fecha 16.05.2015, por lo que SAREB es titular del inmueble desde esa fecha. La inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición de un inmueble, no es constitutiva a diferencia del derecho real de hipoteca.
Por último, añadir que no procede la compensación de las cantidades debidas con los pagos de las cuotas de la Comunidad, pues la propia demandada asume que el precio de la renta se rebajó de 500 a 400 € precisamente a cambio de que los demandados asumieran el pago de estas cuotas, por lo que no puede suponer una minoración de las cantidades debidas.
Proceden las cantidades en los términos solicitados por la actora.
No se han solicitado.
De conformidad con el artículo 394 LEC, la demanda ha sido estimada de forma que procede la imposición de las costas a los demandados.
Fallo
Se apercibe a la arrendataria, parte demandada, de que en caso de que no interponga un recurso contra esta Sentencia, se procederá sin necesidad de notificación posterior al lanzamiento el día que se determine por el Letrado de la Administración de Justicia.
3) Condeno a Leonardo y Angelica a abonar conjunta y solidariamente a la empresa SAREB, SA la cantidad de 14.800€ , más los intereses del art. 576 de la LEC, desde la Sentencia
4) Condeno a Leonardo y Angelica a abonar conjunta y solidariamente a la empresa SAREB, SA la cantidad de 1.600 € por las rentas devengadas desde la interposición de la demanda hasta al celebración del juicio y las que se devenguen hasta la completa recuperación de la posesión por la parte actora de la finca, a razón de 400 € al mes.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de
Notifíquese esta Sentencia a las partes, llévese al Libro de su clase y déjese testimonio suficiente en los autos.
Así lo acuerda, manda y firma Doña Tamara Beltrán Pérez Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Tres de los de El Vendrell y su partido.
'De acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos, en el artículo 5 de la Ley orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal, a que remite el artículo 236 bis de la Ley orgánica 6/1985, de 1 de julio, del poder judicial, y en el Real decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley orgánica de protección de datos de carácter personal, le informamos en este momento (salvo que ya hubiera sido informado con anterioridad) que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta oficina judicial, únicamente para el cumplimiento de la labor que la misma tiene encomendada y bajo la salvaguarda y responsabilidad de esta, que los tratará con la máxima diligencia.'