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08/04/2021
Sentencia CIVIL Nº 101/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 635/2020 de 15 de Febrero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 15 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: RIOS ENRICH, MIREIA
Nº de sentencia: 101/2021
Núm. Cendoj: 08019370042021100066
Núm. Ecli: ES:APB:2021:738
Núm. Roj: SAP B 738:2021
Encabezamiento
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120198232330
Materia: Juicio verbal
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012063520
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0650000012063520
Parte recurrente/Solicitante: URBE SERVEIS DE MISSATGERIA, S.L.
Procurador/a: Jose Antonio Lopez Jurado Gonzalez
Abogado/a: Alejandro Martinez Vivancos
Parte recurrida: Rosalia, Marisa
Procurador/a: Mª Jose Blanchar Garcia
Abogado/a: Rosa Maria Peris Vidal
Vicente Conca Perez Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich
Barcelona, 15 de febrero de 2021
Antecedentes
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 04/02/2021.
Se designó ponente a la Magistrada Dª Mireia Rios Enrich .
Fundamentos
El día 22 de octubre de 2019, DOÑA Rosalia, representada por su hija DOÑA Marisa, presenta demanda de juicio verbal en reclamación de la cantidad de 8.711,38 euros, contra URBE SERVEIS DE MISSATGERIA S.L., en el que alega los siguientes hechos:
1) Mediante contrato de arrendamiento de fecha 29 de abril de 2014, arrendó, por un plazo de 10 años, a la entidad demandada, el local comercial A sito en la calle Bailén nº 19 de esta ciudad, del cual es propietaria; en dicho contrato se pactó que Urbe podía rescindir el contrato antes de finalizar el plazo pactado si lo notificaba a la actora por conducto fehaciente y con un plazo de preaviso de 3 meses a la fecha de la efectiva resolución, interpretando a sensu contrario que, de no hacerse así, le tendría que abonar las rentas desde la notificación hasta pasados 3 meses; 2) en el referido contrato se pactó el incremento de la renta pasados 5 años de su vigencia, sometiéndose en caso de desacuerdo sobre el importe de la renta a la decisión de un tercer agente inmobiliario; el 25 de marzo de 2019 la actora mandó un burofax a la demandada, que recibió el día 26, en el que le informaba que la renta de 1.647,67 euros al mes se iba a incrementar 600 euros, teniendo en cuenta el informe elaborado por Multi Espai Solucions Inmobiliàries, y le daba el plazo de un mes para aportar otra valoración pericial si no estaba de acuerdo; ante la falta de respuesta de la demandada, la actora procedió en mayo de 2019 a girar los recibos con el mencionado incremento; 3) el arrendatario no abonó la renta de abril, por un importe de 1.680,62 euros, generándose gastos de devolución bancaria por importe de 20,34 euros, ni la renta de mayo de 2019, por importe de 2.308,40 euros, más 48,52 euros de gastos de devolución bancaria, por lo que, mediante burofax de 27 de mayo, se le mandó un requerimiento; además, en caso de impago, se pactó la aplicación de una penalización del 1%; 4) el 17 de junio de 2019, Urbe depositó las llaves del local ante una Notaria, siendo recogidas por la propiedad el 25 de junio, por lo que, al no haberse realizado la renuncia al contrato por el arrendatario conforme a lo pactado, debe abonar las rentas devengadas hasta septiembre de 2019, más las adeudadas, haciendo un total de 13.511,38 euros; 5) a la anterior cantidad hay que restar la suma de 3.200 euros, entregada en concepto de fianza, y la de 1.600 euros, de garantía adicional, por lo que la deuda queda reducida a 8.711,38 euros; 6) el 9 de julio de 2019 recibió comunicación fehaciente de la parte arrendataria en la que le refería que la relación contractual se rompió el 18 de marzo de 2019 al no aceptar el incremento de renta, tachando de erróneo el cálculo efectuado, y que la entrega de las llaves se había hecho de ese modo ante la negativa de la propiedad a recogerlas.
En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se condene al demandado a abonar la suma de 8.711,38 euros, más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial y las costas.
URBE SERVEIS DE MISSATGERIA, SL se opone a la demanda y formula demanda reconvencional a efectos de compensación de créditos alegando:
Incumplimiento contractual de la arrendadora. Pluspetición. El arrendatario desde el pasado año 2018 ya empezó a preocuparse por la revisión de la renta que se iba a llevar a cabo en principio en enero de 2020, ya que se reseñan 'años' y no 'anualidades' (según los correos de fecha 9 de agosto de 2018 de la propia actora) y que finalmente la parte arrendadora quiso imponer en mayo de 2019, en clara contradicción con lo inicialmente expuesto. En fecha 18 de marzo de 2019, el arrendatario propone un aumento de 150 euros y no solo no recibe respuesta a su propuesta definitiva sino que ve aumentada unilateralmente y sin sustento contractual alguno la renta en la suma de 600 euros, A finales de mayo de 2019, dejó el local y ante la imposibilidad de entregar a la parte actora las llaves, procedió a depositarlas notarialmente. El arrendatario reconoce adeudar a la actora los meses de abril y mayo de 2019 por la suma de 1.680.62 euros cada uno de ellos, esto es, 3.361.24, sin que quepa hablar de penalización alguna de preaviso, pues la posibilidad de acuerdo quebró el mes de marzo y ello obedeció a la subida unilateral de la arrendadora en contra de lo estipulado. Obra en poder de la actora la suma de 4.800 euros de fianza legal y garantía adicional.
En base a lo anterior, debe llevarse a cabo la oportuna compensación de créditos, resultando un saldo a favor del arrendatario (3.361.24 - 4.800 euros) de 1.438.76 euros.
Y solicita se dicte sentencia por la que: 1º).- Acogiéndose la excepción de pluspetición, se establezca la cuantía realmente adeudada en la suma de 3.361.24 euros, sin imposición de costas a la parte demandada. 2º) Se estime íntegramente la demanda reconvencional por importe de 4.800 euros, condenándose al pago de dicha cuantía a Dª Rosalia, con expresa imposición de costas a la parte demandada y se determine la posibilidad de compensar dicha cuantía con la eventual condena en contra de la parte demandada.
Por auto de fecha 17 de diciembre de 2019, se inadmite la demanda reconvencional.
La sentencia de primera instancia estima la demanda de reclamación de cantidad interpuesta por DOÑA Rosalia, representada por su hija DOÑA Marisa, contra la entidad URBE SERVEIS DE MISSATGERIA SL, y, apreciando la compensación de créditos propuesta por la actora, condena a la demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de 8.711,38 euros, más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial y las costas.
URBE SERVEIS DE MISSATGERIA S.L. interpone recurso de apelación en el que alega la existencia de error en la apreciación de la prueba: basta una lectura al documento número 1 de los acompañados (intercambio de correos con la representante de la propiedad) para corroborar que el arrendatario desde el año 2018 ya empezó a preocuparse por la revisión de la renta que se iba a llevar a cabo, en principio, en enero de 2020, ya que se reseñan 'años' y no 'anualidades' (según los correos de fecha 9 de agosto de 2018 de la propia actora) y que, finalmente, la parte arrendadora quiso imponer en mayo de 2019, en clara contradicción con lo inicialmente expuesto y con sus propios actos, ya que ella misma, a través de su hija, manifestó en correo de fecha 9 de agosto de 2018 a las 12:13 horas, literalmente que '
Concluye que debe llevarse a cabo la oportuna compensación de créditos, resultando un saldo a favor de la demandada (3.361.24 - 4.800 euros) de 1.438.76 euros.
Y solicita se acoja la excepción de pluspetición, se establezca la cuantía realmente adeudada en la suma de 3.361.24 euros, sin imposición de costas a la parte demandada y se estime íntegramente la compensación de créditos por importe de 4.800 euros, condenándose al pago de dicha cuantía a DOÑA Rosalia, con expresa imposición de costas a la parte demandante y se determine la posibilidad de compensar dicha cuantía con la eventual condena en contra del demandado.
La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.
Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:
1) El día 26 de abril de 2014, DOÑA Rosalia, como arrendadora y DON Arsenio, en representación de URBE SERVEIS DE MISSATGERIA S.L., como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento de local sito en la calle BAILÉN número 19, local A, de BARCELONA, con una superficie aproximada de 190 m2, por un periodo de 10 años.
En la cláusula segunda se pactó que transcurridos los dos primeros años, es decir, a fecha 1 de mayo de 2016, el arrendatario podría rescindir el contrato antes del plazo pactado inicialmente, 10 años, manifestándolo de forma fehaciente con una antelación mínima de tres meses a la fecha en que fuera efectiva la rescisión sin ningún tipo de penalización.
2) En el contrato se acordó una renta de 1.600 euros al mes, más IVA e impuestos, pactando en la cláusula cuarta que
3) Los días 9 y 10 de agosto de 2018, DON Arsenio remitió cuatro correos electrónicos a DOÑA Marisa en los que, en síntesis, manifestaba su preocupación por el aumento, solicitándole que, a la mayor brevedad posible, le indicase aproximadamente el importe del incremento. La SRA. Marisa contestó en un primer correo que la regularización del alquiler se aplicaría al inicio del sexto año, por lo que no correspondería hasta enero de 2020 y en un segundo correo, pocas horas después, el mismo día 9 de agosto de 2018, respondió de nuevo que la actualización de la renta se aplicaría al inicio del sexto año, y que en cuanto a la actualización se aplicaría la regularización a precio de mercado y que ya se analizaría en el último trimestre de 2019, por zona y características del local, al alza o a la baja.
4) El día 5 de marzo de 2019, DON Arsenio remite un correo electrónico a DOÑA Marisa en el que pregunta a cuánto saldría el metro cuadrado.
El día 6 de marzo de 2019 la SRA. Marisa responde que, aplicando una renta de mercado, resultaría un incremento de 600 euros; tras varios correos electrónicos cruzados, el día 18 de marzo de 2019 responde el SR. Arsenio que lo máximo que podría pagar seria 150 euros al mes.
5) El día 25 de marzo de 2019, DOÑA Marisa remite un burofax, recibido por el arrendatario el día 26, en el que le comunica que, en mayo de 2019, se procederá a la revisión de la renta para adecuarla a niveles de mercado del momento, comunicándole que dispone de 30 días para acreditar documentalmente mediante informe pericial la variación del precio m2 del local arrendado respecto a la comunicada por la propiedad, y que, en caso contrario, el recibo del alquiler correspondiente a mayo de 2019 le será aplicado un aumento mensual de 600 euros; acompaña copia de un informe de precio de mercado actual del local de referencia solicitado por la propiedad (con un intervalo que oscila entre 11,94 y 17,50 euros el m2), del que resulta que al local de autos, con una superficie construida de 219 euros el m2, a 11 euros el m2, le correspondería una renta de 2.400 euros al mes.
6) El día 22 de mayo de 2019 la SRA. Marisa envía un segundo burofax, entregado el día 27 de mayo de 2019, en el que indica que, al no haber recibido respuesta a la propuesta de aumento de renta realizada por la propiedad en el plazo de treinta días, conforme a la estipulación cuarta, se reclama el pago de los recibos de marzo y abril de 2019 (este último ya con la renta actualizada) más gastos de devolución de los recibos.
7) El día 3 de junio de 2019, DON Arsenio el arrendatario deposita las llaves del local en una Notaría. El mismo día del requerimiento, la Notaria se persona en Fincas Ros, que no acepta las llaves, indicando que no son los administradores de la finca ni de la propiedad ya que se limitaron a hacer el contrato de arrendamiento. El día 4 de junio, la Notaria remite correo certificado por acuse de recibo a la dirección de la propietaria del inmueble recibiendo el acuse en la Notaría el día 17 y se retiran las llaves de la Notaría el día 25 de junio de 2019.
La arrendadora en su demanda reclama seis meses de renta: el mes de abril de 2019, a razón de 1.680,62 euros, más gastos de devolución por importe de 20,34 euros, los meses de mayo y junio de 2019, a razón de 2.308,40 (ya con el incremento de renta a aplicar al iniciar el sexto año de contrato) más gastos de devolución que ascienden a 48,52 euros, que corresponden a las tres mensualidades impagadas hasta la recuperación de la posesión del local arrendado en el mes de junio de 2019, y tres meses de penalización, julio, agosto y septiembre de 2019, por incumplimiento de la cláusula segunda (desistimiento anticipado), más gastos de devolución.
En la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito el día 26 de abril de 2014, entre DOÑA Rosalia, como arrendadora y DON Arsenio en representación de URBE SERVEIS DE MISSATGERIA S.L. como arrendataria, se fijó una renta de 1.600 euros al mes, más IVA e impuestos, para los cinco primeros años de duración; a continuación, las partes contratantes pactaron
Por lo tanto, a partir del sexto año de vigencia del contrato, es decir, a partir de 1 de mayo de 2019, procedía una revisión de la renta mensual para adecuarla a los niveles habituales del mercado para ese momento y locales de similares características y ubicación.
En el contrato las partes pactaron el procedimiento a seguir: en el caso de no alcanzar un acuerdo para fijar el importe de la nueva renta, el arrendador pedirá una opinión a un agente inmobiliario o administrador de fincas sobre el aumento o disminución que corresponda; en el caso de que el arrendatario no esté conforme, recurrirá a otro agente inmobiliario para solicitar su opinión y si entre ambos no se ponen de acuerdo, los dos peritos propondrán a un tercero para que emita su dictamen, obligatorio para ambas partes.
Por correo electrónico, la arrendadora propuso un incremento de 600 euros y el arrendatario propuso un aumento de 150 euros al mes. Por lo tanto, no alcanzaron acuerdo en orden a la cuantía por la que debía incrementarse la renta.
Al no existir acuerdo, el día 25 de marzo de 2019, la arrendadora remitió un burofax que fue recibido por el arrendatario el día 26 de marzo, en el que le comunicaba que en mayo de 2019 se procedería a la revisión de la renta para adecuarla a niveles de mercado de momento, comunicándole que disponía de 30 días para acreditar documentalmente mediante informe pericial la variación del precio m2 del local arrendado respecto a la comunicada por la propiedad, y que, en caso contrario, el recibo del alquiler correspondiente a mayo de 2019 le sería girado con un aumento mensual de 600 euros; acompañaba copia del informe de precio de mercado actual del local de referencia solicitado por la propiedad (con un intervalo que oscila entre 11,94 y 17,50 euros el m2). Indicaba que teniendo en cuenta que el local de autos tiene una superficie construida de 219 euros el m2, a 11 euros el m2, resultaba una renta de 2.400 euros al mes.
El arrendatario no dio respuesta a este burofax en la forma pactada en la cláusula cuarta, esto es, solicitando la opinión de un segundo agente inmobiliario.
El arrendatario ante la notificación de incremento propuesta por la propiedad, se limitó a depositar las llaves en una Notaría el día 3 de junio de 2019 y no realizó comunicación alguna a la propiedad hasta el día 9 de julio de 2019, una vez recogidas las llaves (documento 12 de la demanda).
Pero al actuar de este modo incumplió, asimismo, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que le permitía desligarse del arriendo pasados los dos primeros años pero comunicándolo a la arrendadora con tres meses de antelación.
Por ello, la compañía arrendataria debe abonar las tres mensualidades impagadas hasta la entrega de la posesión más los tres meses de preaviso.
En definitiva, no existe ni el error en la valoración de la prueba ni la pluspetición que se denuncian en el recurso. Por un lado, se adeudan tres mensualidades de renta, el mes de abril con la renta correspondiente a los cinco primeros años y los meses de mayo y junio con la renta revisada al no haberse opuesto el demandado por el procedimiento pactado al notificarle la arrendadora la renta resultante de la actualización. Y por otro, los tres meses de penalización al haber desistido del contrato de arrendamiento sin haber respetado el plazo de preaviso.
Tampoco existe infracción de la doctrina de los actos propios.
En el presente caso, los dos correos electrónicos remitidos por DOÑA Marisa el día 9 de agosto de 2018, casi un año antes de que procediera la revisión de la renta, no constituyen actos propios de la actora. Para que los actos propios sean vinculantes, que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo, además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, debe ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza. DOÑA Marisa, tras preguntarle DON Arsenio por el aumento el día 9 de agosto de 2018, le contesta en un primer correo que la regularización del alquiler se aplicará al inicio del sexto año por lo que no correspondería hasta enero de 2020 y, en un segundo correo del mismo día 9 de agosto de 2018 por la tarde, ante la insistencia del arrendatario, le responde que 'la actualización de la renta se aplicará al inicio del sexto año porque es lo pactado en el contrato', y que en cuanto a la actualización 'se aplicaría la regularización a precio de mercado, que no puede aventurarse a dar precios cuando precisamente el mercado de alquiler está tan variable, que el último trimestre lo analizaremos por zona y características del local, no sabe si al alza o a la baja'.
Es evidente que la SRA. Marisa, en el primer correo electrónico, ante la pregunta formulada por el arrendatario ofrece una respuesta informal, no explícita, ni determinante, fruto de la improvisación, información que es desmentida en el segundo correo remitido el mismo día al cabo de pocas horas, y sin que pueda entenderse que la respuesta ofrecida en el primer correo constituya acto propio alguno.
Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.
Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.
Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.
Fallo
Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de URBE SERVEIS DE MISSATGERIA S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 34 de BARCELONA, en los autos de juicio verbal de reclamación de rentas número 1.148/2019, de fecha 27 de julio de 2020, debemos
Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :
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