Sentencia CIVIL Nº 101/2022, Juzgado de Primera Instancia - Barcelona, Sección 29, Rec 209/2021 de 29 de Marzo de 2022

Encabezamiento

Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona

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TEL.: 935549429

FAX: 935549529

EMAIL: instancia29.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120218041856

Procedimiento ordinario 209/2021 -E2

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Materia: Juicio ordinario arrendamientos urbanos y rústicos

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Concepto: 0617000004020921

Parte demandante/ejecutante: VALENCIANA HOTELERA, S.L

Procurador/a: Carlos Montero Reiter

Abogado/a: MIGUEL ANGEL ZAMORA MORENO

Parte demandada/ejecutada: BCN GODIA, S.L.U.

Procurador/a: Ignacio Lopez Chocarro

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 101/2022

Magistrada: Ana Beatriz Flores Jiménez

Barcelona, 29 de marzo de 2022

Antecedentes

PRIMERO.-VALENCIANA HOTELERA, S.L interpone demanda en ejercicio de la acción de modificación del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada en fecha 3 de marzo de 2011 del inmueble sito en Barcelona, CALLE000 NUM000.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda, se ha dado traslado a la parte demandada, quien ha contestado en tiempo y forma.

TERCERO.-Se ha celebrado audiencia previa en fecha 17 de mayo de 2021, con asistencia de ambas partes.

No son hechos controvertidos:

a) La situación de emergencia sanitaria y las medidas adoptadas en consonancia.

b) La firma por las partes en fecha 21 de mayo de 2020 de una adenda al contrato de arrendamiento inicial, una en fecha 21 de mayo de 2020 por la que se establece una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo de 2020 hasta el levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel y un período de carencia para el pago del 75% del importe de la renta restante hasta octubre 2020.

c) La firma por las partes en fecha 1 de octubre de 2020 de una segunda adenda al contrato de arrendamiento inicial por la cual las rentas de los meses de octubre a diciembre, ambos inclusive, del 2020 se reducen al 50% y se prorroga el plazo para el abono de la cantidad aplazada.

Son hechos controvertidos:

a) Si se cumplen los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

b) En su caso, fijación de la renta en la cantidad de 26.069,41€ mensuales más IVA a partir del día 1 de enero de 2021 o, subsidiariamente, en la cuantía adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones y su período de duración (mientras dure la pandemia o, alternativamente, durante el año en curso).

Se han propuesto y admitido los siguientes medios de prueba:

a) Documental

b) Más documental

c) Declaración del testigo Don Romulo

d) Declaración del testigo Don Salvador

e) Declaración del perito Don Santos

f) Declaración del perito Don Sergio

El juicio oral se ha celebrado en fecha 29 de marzo de 2022 y practicada la prueba con el resultado que obra en autos, han quedado las actuaciones para resolver.

Fundamentos

PRIMERO.- Doctrina rebus sic stantibus

1.1.La parte actora fundamenta sus pretensiones en la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus.

1.2.La cláusula « rebus sic stantibus» ('mientras duren las cosas') es una moderación del principio'pacta sunt servanda'(los contratos están para cumplirse) que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual, El fundamento de esta cláusula, que es de creación jurisprudencial, es el artículo 7.1 Código Civil que establece que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y el artículo 1.258 Código Civil que, al fijar las obligaciones de los contratos, establece que obligan, no solo 'al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley'

La posibilidad de alterar la regla ' pacta sunt servanda' ante una modificación excepcional de las circunstancias es admitida en el derecho comparado y también en la normativa internacional que pretende establecer una cierta armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos, en especial en el artículo 6.2.2. de los Principios Unidroit, en el artículo 6.111 de los Principios Europeos de Derecho de los Contratos (de ahora en adelante PEDC) e incluso en el art. 1213 de la Propuesta para la modernización del Derecho de las obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación

1.3.Toda vez que la cláusula rebus sic stantibuses una excepción al principio de pacla sunt servanda,debe ser aplicada con carácter restrictivo por lo que se tiene que aplicar de manera excepcional y teniendo que concurrir una serie de requisitos que se extraen de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha analizado esta figura, en especial, la Sentencia 333/2014, de 30 de junio de 2014; la Sentencia 64/2015, de 24 de febrero de 2015; la Sentencia 5/2019 de 9 de enero de 2019; la Sentencia 455/2019, de 18 de julio de 2019 y la Sentencia 156/2020, de 6 de marzo de 2020:

a) Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.

b) Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

c) Que las partes hayan Intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.

d) Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

SEGUNDO.- Valoración conjunta de la prueba practicada

De la valoración conjunta de la prueba practicada resultan las siguientes circunstancias relevantes respecto de los hechos controvertidos:

a) Las partes firmaron en fecha 3 de marzo de 2011 un contrato de arrendamiento de inmueble con la finalidad de explotar un establecimiento hotelero por la parte actora (documento 1 de la demanda). Para la adecuación del inmueble al nuevo uso la parte actora (arrendataria) se comprometió a obtener las oportunas licencias y realizar las obras necesarias. Esta inversión, que la parte actora acredita mediante la prueba más documental 1 y 2, está incluida en la base negocial inicial, en la que se contempla un período de carencia del pago de la renta arrendaticia durante dieciocho meses, la facultad de desistir del contrato, una duración de treinta y cinco años y una determinada renta con sus actualizaciones, estipulaciones todas ellas que tienen en cuenta los riesgos que una y otra de las partes asumen al concluir el negocio. Por tanto, la inversión realizada por la parte actora en la adecuación del inmueble no puede servir, por si sola, para justificar una modificación del contrato, fue un elemento más de la negociación.

b) La situación creada por la pandemia de la Covid-19 alteró las proyecciones que no solo la arrendataria, también la de la arrendadora, tuvieron en cuenta al concluir el contrato de 3 de marzo de 2011. Ante este nuevo escenario, además de los mecanismos establecidos por el Gobierno para reducir el impacto de esta situación excepcional en la economía (ERTE, préstamos ICO), las partes modificaron los pactos iniciales, mediante la reducción/modificación de la renta (acuerdos de 21 de mayo de 2020 y de 1 de octubre de 2020, documentos 5 y 7 de la demanda) y la posibilidad de desistimiento sin necesidad de preaviso ni penalizaciones (documento 2 de la contestación).

c) La parte actora pretende en su demanda una modificación de la renta a partir de enero de 2021, cuándo las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles han finalizado.

i. Respecto al informe pericial de Don Santos se refiere al ejercicio 2020 y no contiene ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Don Romulo ha manifestado que la deuda del grupo hotelero se ha incrementado en el período 2019-2021 y que la caída de la facturación en dicho período ha sido de aproximadamente un 80%, en línea con otras empresas del sector hotelero. En consecuencia, estas pruebas acreditarían, en su caso, lo sucedido antes del período para el que se pretende la modificación de renta, sin plantear un escenario a futuro.

ii. Don Salvador ha manifestado que el hotel que explota la parte actora en el inmueble objeto de arrendamiento abrió el 8 de julio 2021, aunque a partir del mes de julio 2020 abrieron otros hoteles de Barcelona destinados al mercado nacional y corporativo. Ha añadido que esperan recuperar la ocupación, del hotel objeto del procedimiento, en el año 2019 (aproximadamente un 70%) en el año 2023. Por tanto, la apertura total o parcial, antes o después, del hotel explotado por la parte actora responde a una decisión empresarial a nivel de grupo de sociedades, redefiniendo su plan de negocio en función de la evolución de los mercados, cómo era de esperar al concluir un contrato cuya duración es de treinta y cinco años.

iii. Sobre la jurisprudencia alegada por la parte actora, el Auto de 10 de febrero de 2021, dictado por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia: i) se trata de un juicio provisional e indiciario favorable a la pretensión de adopción de medidas cautelares sin prejuzgar el fondo del asunto; ii) tiene por objeto un contrato de arrendamiento de industria en el que se pacta una renta variable en función de la facturación; iii) se dicta en un contexto de emergencia sanitaria. Ninguna de estas circunstancias concurre en este caso.

iv. En cuanto a la Sentencia núm. 1/2021, de 8 de enero, del Juzgado de Primera Instancia núm. 20 de Barcelona se refiere a unos contratos de arrendamiento de inmueble que finalizan el 31 de marzo de 2021 y empiezan entre julio y diciembre de 2018 y en marzo de 2019, dependiendo del contrato. Se trata de contratos cuya vigencia coincide con el período de emergencia sanitaria y consiguientes restricciones. No se solicita una modificación de la renta a futuro, para el escenario post-pandemia, como en este supuesto, en que la modificación que se pretende podría ser de aplicación hasta el año 2046 pues no concreta la parte actora en su Suplico el período, más allá de 'la finalización de la situación de pandemia', concepto indeterminado y abierto a disparidad de interpretaciones, salvo en el improbable caso que se dicte norma declarando formalmente dicha finalización.

De todo lo expuesto se concluye que no concurren los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus. La parte actora pretende trasladar a la parte demandada la incertidumbre sobre el futuro de la economía en general y del mercado hotelero en particular, aunque solo las eventuales pérdidas (si hay ganancias no ofrecen a la parte demandada una participación). Tal es la imprevisibilidad de la evolución del mercado que ni siquiera justifica por qué debe reducirse la renta al 50% ni establecen ningún criterio para que se fije otra distinta, la prueba practicada se refiere al pasado sin facilitar proyecciones a futuro.

TERCERO.- Costas

Tratándose de un supuesto de desestimación íntegra de la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 394. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas a la parte actora.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimo íntegramente, la demanda interpuesta por VALENCIANA HOTELERA, S.L. contra BCN GODIA, SLU, absolviéndole de todas las pretensiones formuladas contra ella, con imposición de costas a la parte actora.

Modo de impugnación:recurso de APELACIÓNante la Audiencia Provincial de Barcelona ( art.455 de la LEC).

El recurso se interpone mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación, en el que se debe exponer las alegaciones en que se base la impugnación, citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre. Sin estos requisitos no se admitirá la impugnación ( arts. 458.1 y 2 de la LEC).

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

La Magistrada

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