Sentencia Civil Nº 102/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 136/2007 de 20 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-TERCERA

ROLLO Nº 136/2007-A

JUICIO ORDINARIO (ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES) NÚM. 146/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE LOS DE HOSPITALET DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 102

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a Veinte de Febrero de Dos Mil Ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 146/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Hospitalet de Llobregat, a instancia de Dª. Rosario , D. Hugo y de Dª. Cristina , contra D. Diego y Dª. Sara ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de Julio de 2.006, por la Sra. Magistrada-Juez titular del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Rosario , Cristina y Hugo , contra Sara y Diego absuelvo a dichos demandados de los pedimentos formulados en su contra y condeno a los actores al pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 5 de Febrero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interesa con la demanda que se declare extinguido por expiración del plazo contractual el contrato de arrendamiento de local de negocio que vincula a las partes y, opuestos los arrendatarios a tal pretensión, alegando que el contrato cuya resolución se pretende se encuentra amparado por el beneficio de la prórroga forzosa, la sentencia de primera instancia desestima la demanda, al acoger las alegaciones de la parte demandada. Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso, impugnando la sentencia al considerar que incurre en error en la apreciación de la prueba así como en la interpretación del contrato, por lo que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- El núcleo de la controversia estriba en determinar si el contrato cuya resolución se pretende se encuentra sometido a prórroga forzosa. Tras un período inicial de confusión tanto en la doctrina como en la jurisprudencia acerca de la interpretación y alcance del art. 9 del R.D. Ley 2/1985 , se consolidó la postura jurisprudencial que consideraba que los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos concluidos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumisión a la misma, bien constando ésta expresamente en el contrato bien porque resulte que fue tal la intención de las partes, de tal manera que, en caso de que tal sumisión sea tácita o implícita, ésta deberá deducirse de actos inequívocos y concluyentes.

Así pues, la resolución del debate pasa por determinar cual fue la voluntad de las partes al concluir el contrato, a través de la interpretación de éste, lo que, en definitiva, constituye una cuestión de hecho, y, por ende, de prueba.

Para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye y no una cláusula aislada de las demás.

En el supuesto de autos del tenor literal del contrato, suscrito en fecha 5.6.1986, resulta que se pactó explícitamente, de forma clara y en términos que no permiten una interpretación distinta, la exclusión de la prórroga forzosa (Pacto 1º de las Condiciones Anexas al Contrato), pacto que resulta reforzado por lo convenido en el pacto 3º (que impone un preaviso de 15 días para excluir la tácita reconducción -al contrario de lo prevenido en el art. 1566 CC -) y en el 4º (en el que se estipula la revisión anual de la renta en caso de prorroga por tácita reconducción y durante la vigencia de dichas prórrogas), cláusulas ambas resaltadas en el impreso en letra negrita y que no han sido salvadas ni excluidas; por ello no cabe (ni se aportan elementos a los autos suficientes que permitan alcanzar otra conclusión) sustituir una supuesta voluntad tácita o implícita contraria a una voluntad que se ha manifestado expresamente y por escrito ni presumir un error en la utilización del impreso, tanto más teniendo en cuenta que, atendida la normativa vigente a la fecha de conclusión del contrato, la exclusión de la prórroga forzosa constituía la regla general.

Pero es más, aún prescindiendo de la existencia de dicho pacto 1º, y admitiendo, a efectos meramente dialécticos, la premisa de la que parte el Juzgador a quo en su razonamiento, ni en una interpretación del mismo de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 1.281 del C.C . ni de los actos de las partes (art. 1282 CC ) puede deducirse que existiera acuerdo de voluntades acerca del sometimiento del arrendamiento a prórroga forzosa, ya que no puede ésta inferirse de la mera utilización del término "indefinido" para la fijación del plazo, que no significa, en si mismo, más que una falta de determinación o de concreción respecto a la duración de éste.

En conclusión, del tenor literal del contrato resulta que el mismo se encuentra excluido de la prórroga forzosa y no constan en autos elementos que lo desvirtúen y de los que resulte que la voluntad de las partes fue la de someterse a aquélla, no aportando la demandada prueba alguna (ni siquiera lo intenta) en apoyo de su pretensión. Por el contrario, la demandante aporta dos contratos de arrendamiento suscritos sobre también sobre locales de negocio, con una ubicación muy cercana al de autos, celebrados con pocos meses de diferencia (art. 1282 CC ), en los que expresamente se recoge la sumisión a la prórroga forzosa, dejando sin efecto las cláusulas contractuales impresas contradictorias con tal pacto; ciertamente, si el arrendador actuó de este modo en dichos contratos no existe razón (o al menos no se justifica de modo alguno) para que no actuara en la misma forma en el supuesto de autos, de ser esa su voluntad.

En último término, incluso considerando que pudiera mantenerse la duda acerca de si las partes se sometieron o no a la prórroga forzosa, en tanto no apareciera clara la voluntad del arrendador de someterse al régimen establecido en el art. 57 TRLAU 1964 , ha de regir el sistema del art. 9 del RD 2/85 de 30 de abril , según ha entendido el Tribunal Supremo en sentencias de 10.6.93, 15.10.96, 13.6.02 , por lo que si la cuestión es dudosa hay que entender que no existe tal sometimiento, lo que es más acorde con el carácter bilateral y sinalagmático del contrato de arrendamiento y con su naturaleza jurídica, de carácter temporal o de duración limitada, que precisamente ha querido recuperar el legislador con la publicación del tan repetido RD 2/85, y que se había desdibujado por el carácter proteccionista de la legislación especial arrendaticia de 1964 (en este punto es preciso recordar lo dispuesto en el art. 1286 CC : "las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza del contrato").

En definitiva, debe concluirse que el contrato cuya extinción se pretende no se encuentra sometido a la prórroga forzosa.

TERCERO.- Sentado lo anterior y pactada una duración del contrato por tiempo indefinido, debe tenerse en consideración que el Tribunal Supremo ha declarado en reiteradas ocasiones que el arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza (arts, 1543, 1554 y 1569.1 ) y las cláusulas en contrario -así la de duración indefinida- son ineficaces, en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 C.C ., lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal, así pues siendo la temporalidad característica esencial del arrendamiento no cabe que el mismo se concluya por tiempo indefinido, tanto en el sentido de carente de definición, es decir, sin delimitar ni precisar, como en el sentido de ilimitado o a perpetuidad. En consecuencia, no habiéndose pactado un plazo concreto para la duración del contrato, es preciso recurrir para su determinación a lo prevenido en el art. 1581 CC y habiéndose fijado la renta mensual, debe considerarse hecho el contrato por meses, por lo que, por cuanto, como indica el párrafo segundo del propio artículo 1581 CC "en todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término", término que en este caso debe fijarse a fecha 5.2.2006, sin que pueda entenderse que ha operado nuevamente la tácita reconducción prevista en el art. 1566 CC , por cuanto la arrendadora la excluyó manifestando su voluntad de dar por extinguido el contrato a su fecha mediante el requerimiento remitido al arrendador por burofax (Docs. 4 y 5 de la demanda) en fecha 17.1.2006 (cumpliendo así el plazo de quince días de preaviso pactado en la cláusula 3 del contrato), por lo que la ocupación de la vivienda que mantiene el arrendatario se ha realizado sin la aquiescencia del arrendador. Por todo ello, es procedente, estimando el recurso interpuesto y revocando la sentencia de primera instancia, estimar la demanda deducida, declarando resuelto el contrato de arrendamiento objeto de litigio.

CUARTO.- El tribunal considera que concurren en el presente supuesto serias dudas de hecho (tanto más teniendo en consideración que el arrendador que suscribió el contrato ha fallecido, lo que impide conocer de un modo directo su voluntad en el momento de la celebración del contrato) que justifican que, en aplicación de lo que dispone el art. 394.1 LEC no se impongan las costas de la primera instancia a ninguno de los litigantes. Asimismo y dada la estimación del recurso no procede un especial pronunciamiento respecto a las devengadas en la segunda instancia (art. 398.2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Rosario y D. Hugo y Dª. Rosario , contra la sentencia dictada en fecha 19 de julio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia núm.4 de l'Hospitalet de Llobregat en el procedimiento ordinario núm. 146/06, SE REVOCA la mentada resolución, dictándose en su lugar otra por la que, estimando la demanda promovida por los citados apelantes contra Dª. Sara y D. Diego , se declara haber lugar al desahucio solicitado, declarando extinguido el contrato de arrendamiento sobre local sito en la calle Estrella núm. 36, bajos, de esa ciudad y condenando a los demandados a que lo desalojen, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento; ello, sin hacer especial pronunciamiento sobre las causadas en ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.