Sentencia Civil Nº 102/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 496/2008 de 02 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 496/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 640/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE CERDANYOLA DEL VALLÉS

S E N T E N C I A nº 102

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO HERRANDO MILLÁN

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª. Mª DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ

En la ciudad de Barcelona, a dos de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 640/05, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cerdanyola del Vallés, a instancia de Dª. Joaquina y D. Fulgencio , contra INTER- HOGAR S.L.; TUROVIAS, S.L. "FINCAS TURÓ"; y D. Hermenegildo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los ACTORES contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de diciembre de 2007, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la pretensión ejercitada por D. Fulgencio y Dª. Joaquina , frente a INTERHOGAR S.L., TUROVIAS S.L. "FINCAS TURÓ", y D. Hermenegildo , debo absolver y absuelvo a los citados demandados respecto de la pretensión frente a ellos formulada de adverso.

Todo ello con expresa condena a la parte actora respecto de las costas causadas en la instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 19 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formula recurso de apelación por la representación de los actores, interesando su estimación y la revocación de la sentencia de instancia, con los pronunciamiento inherentes. Basan el mismo en la existencia de error en la valoración de pruebas, en la infracción del art. 1.709 del C.c . que ha dado lugar a la apreciación de excepción de falta de legitimación pasiva del codemandado Sr. Hermenegildo , en la infracción el art. 1.265 del C.c . y ss, del art. 3 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril y del art. 16 de la Llei 24/1991, de 29 de noviembre de l'Habitatge y el Reglamento de los colegios oficiales de agentes de la propiedad inmobiliaria y jurisprudencia sobre la compraventa de viviendas. Asimismo alega la infracción del art. 218 de la L.E.C ., al omitir la resolución de instancia pronunciamiento relativo a su pretensión de indemnización de los daños y perjuicios. Subsidiariamente, para el supuesto de que se desestimara su recurso de apelación solicita la revocación de la condena en costas de la primera instancia, ante las dudas de hecho y de derecho que el supuesto de autos, según refiere, presenta.

Por los todos los codemandados se presentaron escritos de oposición al recurso de apelación.

SEGUNDO.- Pretenden los actores en su demanda, se declare la nulidad o anulación y subsidiariamente la rescisión de los contratos de reserva y arras penitenciales, firmados por los mismos en relación a la vivienda objeto de la compraventa, condenando a los demandados solidariamente a restituirles las cantidades entregadas con sus frutos e intereses, es decir 12.200 euros, en concepto de principal. Subsidiariamente, si resultare la existencia de obligación mancomunada entre los codemandados, se determine el grado de responsabilidad de cada uno de ellos en el beneficio patrimonial improcedentemente obtenido y se condene al pago de las cantidades en que se hayan beneficiado. Además interesa se les condene solidariamente o subsidiariamente atendiendo a la mancomunidad de la obligación, al pago de 448,23 euros, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, derivados de los gastos de tasación precisos para la tramitación de la hipoteca que interesaron en aras de adquirir la vivienda objeto de la compraventa y los derivados del asesoramiento que precisaron. Todo ello más los intereses legales e imponiéndoles las costas del presente procedimiento.

Inicialmente habiendo estimado la resolución de instancia la falta de legitimación pasiva del codemandado Sr. Hermenegildo , atendiendo a la finalidad del recurso de apelación, debe analizarse si procede o no tal pronunciamiento, debiendo contestarse tal cuestión de forma afirmativa al considerar la propia finalidad de la demanda.

De las actuaciones deriva que los actores, el 01/09/04 entregaron a la Sra. Adoracion en representación de Fincas Inter Hogar S.L., la suma de 600 euros, en concepto de reserva y a cuenta del precio por la venta de la vivienda sita en la C/ Santa Eugenia nº 11, 1º 1ª de Cendanyola del Vallès, siendo el precio de la vivienda de 192.324 euros. Posteriormente, el 10/09/04 suscribieron arras con Turovias S.L., "Fincas Turó", entregando como arras penitenciales la suma de 11.600 euros, en función de la compraventa del mentado inmueble, manteniéndose el mismo precio, del que se deduciría tal cantidad y la 600 euros previamente entregada. También se pactó que la escritura pública de compraventa se otorgaría ante Notario, por todo el día 30 de noviembre de 2004.

De lo expuesto resulta que los pactos, cuya validez se impugna, resultan ajenos al Sr. Hermenegildo , quien respecto de ellos es un tercero, de forma que los vicios que pudieran presentar nunca le serían achacables al no ser parte en los mismos, no constando ni siquiera su identidad y ello determina su falta de legitimación pasiva, no pudiéndose confundir la relación de éste con Turovias S.L., con la que los actores han mantenido y sin que el contenido del documento obrante al folio 44 de las actuaciones, en que el Sr. Hermenegildo expone que el 01/07/04 vendió su vivienda a los instantes y se compromete a hacer frente, tras la firma de la escritura pública de venta, a derramas de la comunidad para reparar deficiencias constructivas, altere lo expuesto, pues del documento unido al folio 109 de las actuaciones deriva que tal contrato de compraventa lo suscribió con el Sr. Juan Luis , a quien le facultó para ceder todos los derechos y obligaciones dimanantes de tal contrato a terceras personas, conservando además el vendedor el dominio y propiedad de la finca hasta que la compradora haya satisfecho íntegramente el precio estipulado.

TERCERO.- Por lo que respecta al fondo de la cuestión objeto de controversia, debe centrarse ésta en la consideración sostenida por la actora, en base a la cual efectúa sus pretensiones, de que por los demandados se les ocultó la causa de los malos olores detectados en el vestíbulo de la finca y los defectos constructivos del edificio, considerando la existencia de dolo y en su defecto de error respecto de las condiciones del inmueble por la falta de información, que de haberse sabido hubiera llevado a no contratar o hacerlo en otras condiciones.

Partiendo de lo expuesto y en aras de valorar si hubo o no ocultación de información relevante a los apelantes, es procedente aludir, por lo que respecta a las deficiencias constructivas aludidas y causas de malos olores, al informe pericial efectuado por el Arquitecto Técnico Celestino a instancia de la propia comunidad de propietarios de la vivienda de autos, de fecha 15/07/03. Del mismo se infiere que habiéndose producido "... diversos embussos a la sortida al colector general, que ha inundat el vestibul en l'edifici", las causas complementarias de éstos son: "Una falta de manteniment del conjunt de la xarxa de sanejament. Una utilització inadequada de la xarxa, que acaba sent dipósit de residus no apropiats a la mateixa. Com ya s'ha comentat anteriorment, la inexistencia d'arqueta sifònica al vestíbul de l'edifici i el fet de que les arquetes a peu de baixant no siguin registrables". El mismo, en el acto del juicio, refirió que tras su informe se procedió a las reparaciones precisas por la constructora, volviendo a llamarle la comunidad de propietarios para que comprobara si se habían efectuado bien, comprobando que el problema estaba solucionado, y que la reparación se realizó a finales de 2003 o principios de 2004, es decir antes de la firma de los pactos que ahora impugnan los apelantes. Además refirió que los malos olores, en general, pueden deberse a una utilización indebida y a una falta de mantenimiento, imputables a los propios propietarios. Asimismo expresó que en todo caso los defectos que detectó antes de su reparación no eran graves y que el mismo cifró la reparación en 1.416 euros.

También del informe del perito Sr. Ángel de data 14/02/06, confeccionado a instancia del Sr. Juan Luis , resulta que personado en el inmueble no se perciben malos olores de la arqueta de recogida de aguas fecales, expresando además que las patologías comentadas en el informe del Sr. Celestino no afectan en ningún extremo a la seguridad estructural del inmueble. En el juicio expresó que las patologías era leves y que un mal uso de la red puede producirse embozos.

De éstas pruebas, por su especial trascendencia, dada la pericia sobre la cuestión a valorar que se supone a los peritos que confeccionaron los informes, resulta de forma indubitada que los problemas del edificio en que se ubica el piso de autos, ni eran graves, ni coetáneos o posteriores a la firma de los pactos que se impugnan, sino que antes bien al contrario no presentaban especial importancia, no pudiéndose catalogar como de defectos constructivos, estando ya reparados a la fecha de aquellos pactos, por lo que no puede considerarse que se silenciara una información trascendente o debida, considerando que la reparación hecha, bastantes meses antes de la firma de tales documentos, así como otras similares, resultan habituales y comunes en los inmuebles.

Debe también considerarse que según manifestó la actual propietaria del inmueble Sra. Mariana , la vivienda no presenta defecto alguno, al igual que el resto del edificio, que no percibe olores y que de vez en cuando ha venido el camión cuba, por algún atasco y nunca para mantenimiento, habiéndose extraído, según expuso, materiales que denotan un uso inadecuado de la instalación.

Por su parte el testigo Sr. Fausto , secretario de la comunidad, también corroboró que la arqueta fue reparada, ubicando tal hecho en el año 2003 y que si bien volvieron a detectarse malos olores, avisada una empresa especializada retiró material que la obstruía.

No desvirtúa lo expuesto, lo manifestado por la testigo Sra. Sandra en el juicio, que no alcanza eficacia para contradecir los informes periciales obrantes en autos, no pudiéndose obviar que el primero de los citados se confeccionó mucho antes de los hechos de autos, y por ende con total independencia de los mismos, por encargo de la propia comunidad de vecinos, para reclamar a la constructora, no pudiéndose suponer intención alguna en minimizar los problemas que pudieran existir. Como tampoco lo logra el hecho de que se halla producido tras aquella reparación algún problema puntual de mal olor y atasco que haya precisado la presencia de camión cuba, resultando de la propia testifical de Sra. Mariana un uso inadecuado de la red, y de la factura obrante al folio 123 de las actuaciones, del que resulta que en fecha 29/11/04 se precisó de limpieza y desatasco de tubos y arqueta, alcanzado un importe de 209,15 euros, detectándose la presencia de objetos inapropiados y susceptibles de producir atascos, como deriva de lo expuesto por el perito Sr. Celestino en el juicio y que pueden justificar que según consta en el acta de la comunidad de vecinos de 19/10/05 se haya solicitado presupuesto para arreglo de arqueta.

En consecuencia, por lo expuesto, se valora:

1º. Que la vivienda objeto de la compraventa no estaba afectada por defectos constructivos o vicio que impidiera su habitabilidad.

2º. Que en la finca en que se ubica la vivienda únicamente se detectó un único defecto, la inexistencia de arqueta sinfónica y que las arquetas a pie de bajante no fueran registrables, valorado pericialmente como leve y subsanado meses antes de la suscripción de los pactos que se impugnan.

3º. Que la existencia de algún atasco en la red no denota la presencia de vicio ruinógeno, no existiendo prueba alguna al respecto y sí de que tales hechos son normales si existe un uso inadecuado de la red.

4º. Que no existe prueba alguna de que los demandados hubieran silenciado deliberadamente, con dolo o ánimo de ocasionar error a los apelantes, tales hechos, dada la escasa entidad de los mismos y la subsanación de los defectos al momento de los pactos con éstos.

5º. Que, en su caso, la existencia de nuevos problemas en la arqueta, años después de la firma de los pactos objeto de autos, no implicaría, en si mismos, que los anteriores no se hubieran solucionado de forma satisfactoria, pudiendo encontrar causa, en el supuesto de acontecer, en orígenes bien diversos y desconocidos en éstas actuaciones.

Lo expuesto determina la improcedencia de estimar el recurso de apelación, en cuanto a la declaración de nulidad, anulabilidad o rescisión de los pactos impugnados, y la condena a la restitución de 12.200 euros a los apelantes.

CUARTO.- Por lo que respecta a la petición de los daños y perjuicios cuya estimación se interesa, no procede sino exponer la improcedencia de acoger dicha pretensión, no considerando la existencia de incongruencia en la resolución de instancia, pues desestimada la pretensión principal y la subsidiaria, que dan lugar a la reclamación de tales daños y perjuicios, la estimación de éstos resulta improcedente, toda vez que la compraventa no se produjo por circunstancias ajenas a los demandados, no habiendo sido éstos los que se opusieron a su realización, siendo además significable que, por lo que respecta a los gastos por tasación de la finca para solicitud de hipoteca, en ningún caso tendría que soportarse por los vendedores, derivando de la conveniencia de los compradores de financiar la compra y en cuanto a los gastos de asesoramiento legal, estos encontrarían reflejo dentro del concepto de costas.

QUINTO.- Por lo que respecta a la costas derivadas de la primera instancia, cuya revocación se solicita, ha de manifestarse su improcedencia, conforme al art. 394.1 de la L.E.C ., no apreciándose dudas de hecho o de derecho en el supuesto de autos. En cuanto a las de ésta alzada deben imponerse también a los apelantes, atendiendo al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C.

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Fulgencio y Dª Joaquina contra la Sentencia de fecha 17 de diciembre de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Cerdanyola del Vallès , debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas causadas en esta segunda instancia a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a once de marzo de dos mil nueve, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.