Sentencia Civil Nº 102/2013, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 797/2012 de 25 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 PONTEVEDRA SENTENCIA: 00102/2013 Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 797/12 Asunto: ORDINARIO 226/10 Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 CANGAS LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ, HA DICTADO EN NOMBRE DEL REY LA SIGUIENTE SENTENCIA NUM.102 En Pontevedra a veinticinco de febrero de dos mil trece.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 226/10, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cangas, a los que ha correspondido el Rollo núm. 797/12, en los que aparece como parte apelante-demandante: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EFº Nº NUM000 DIRECCION000 , representado por el Procurador D. SENEN SOTO SANTIAGO, y asistido por el Letrado D. ABELARDO PARDO RODRÍGUEZ, y como parte apelado-demandado: DISTRIBUCIONES FROIZ SA, representado por el Procurador D. ANTONIO GONZÁLEZ GARCÍA, y asistido por el Letrado D. GUILLERMO LARIÑO NO YA, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cangas, con fecha 5 abril 2012, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Se desestima la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO NUM000 DE LA C/ DIRECCION000 , representada por el procurador de los tribunales Sr. Soto Santiago contra FROIZ SA representada por el procurador de los tribunales Sr. González García. Se imponen las costas a la parte actora.' SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Comunidad de propietario efº núm. NUM000 de DIRECCION000 , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente proceso de juicio ordinario, iniciado como monitorio, en que por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 núm. NUM000 , de la localidad de Cangas de Morrazo, se formula demanda contra la entidad 'Distribuciones Froiz, SA', propietaria del local núm. 4 bajo en el referido inmueble, en reclamación de la cantidad de 12100,98 euros, en concepto de cuotas y gastos adeudados a la Comunidad actora (conforme al siguiente desglose: 4081,74 euros por la cuota extra pagadera en el mes de septiembre de 2004; y 8019,24 euros, por las diferencias de cuotas mensuales ordinarias de septiembre de 2006 a marzo de 2009), frente a la sentencia de instancia desestimatoria de la demanda recurre en apelación la Comunidad de Propietarios demandante.

SEGUNDO.- En la resolución impugnada, la Juzgadora de instancia fundamenta sustancialmente su decisión en las siguientes consideraciones: 1) por lo que se refiere a la cuota extra del mes de septiembre de 2004, por importe de 4081,74 euros, en razón a no quedar claro el concepto por el que se debe, siendo así que la demandada en el año 2004 hizo abonos por derrama fachada, garaje y pintado escaleras, por un importe de 5812,40 euros; y 2) por lo que hace a la reclamación por las diferencias de cuotas ordinarias de los meses de septiembre de 2006 a marzo de 2009, por entender que los estatutos de la Comunidad de Propietarios de aplicación al caso son los recogidos en el título constitutivo de división horizontal del inmueble de fecha 2/8/1989, e inscritos en el Registro de la Propiedad, que vienen a eximir del pago de los gastos ordinarios de mantenimiento, conservación y reparación del portal, escaleras y ascensor a aquellas fincas del inmueble que no se sirvan de tales elementos, cuál ocurre en el local propiedad de la demandada, en lugar de los estatutos invocados por la demandante que se indican aprobados por la Comunidad de Propietarios en fecha 23/7/1991, no inscritos en el Registro de la Propiedad, y en donde no se contempla ninguna exención al pago de los gastos comunes que habrán de ser satisfechos por cada condueño en proporción a su respectiva cuota de participación, del orden del 23,50% por lo que se refiere al local de la demandada.

TERCERO.- En su escrito de interposición de recurso de apelación, la actora recurrente interesa la estimación de la demanda, con base en la aplicación de los estatutos aprobados en fecha 23/7/1991.

Aduciendo, al respecto, como más significativo que dichos estatutos establecen que todos los propietarios abonarán conforme a sus cuotas de participación los gastos comunes y que por éstos se entienden, entre otros, los de ascensor, portales y escaleras. Siendo así que la demandada no ha sufragado dichos gastos comunes conforme a su cuota participativa del orden del 23,50%.

Por lo demás, en la sentencia firme dictada en fecha 15/11/1995 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cangas , en los autos de juicio de cognición núm. 195/94, promovido por la Comunidad de Propietarios aquí demandante contra la mercantil 'Agustín Pousada SL' -vendedora del local de litis a 'Distribuciones Froiz SA' y por aquél entonces propietaria del referido local- se acoge la reclamación planteada sobre cuotas comunitarias haciendo aplicación de los estatutos de la Comunidad de Propietarios aprobados en fecha 23/7/1991. Estatutos que asimismo ha venido a aportar la demandada con la documentación adjuntada con su escrito de contestación.

A mayor abundamiento, se hace alusión a dos sentencias del TS de fecha 28/12/2008 de cuyo contenido cabe desprender la obligación de la demandada de hacer frente al abono de los gastos de ascensor.

CUARTO.- A tenor de lo preceptuado en el párrafo 3º del art. 5 de la LPH , el título constitutivo de la propiedad horizontal puede contener estatutos, en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. En tal situación, los estatutos conforman un conjunto normativo (que no puede ir en contra de lo dispuesto en la ley so pena de nulidad) impuesto por el promotor, en cuanto dueño único en ese momento del inmueble.

Con posterioridad, dichos estatutos pueden ser objeto de modificación por los sucesivos propietarios, requiriéndose generalmente que los acuerdos en tal sentido sean adoptados por unanimidad ( art. 17-1ª LPH ). Pudiendo entenderse que existe unanimidad, aún cuando a la Junta no concurran todos los propietarios debidamente citados, si notificados del acuerdo, no hubiesen llegado a manifestar su discrepancia en el breve plazo de treinta días.

Asimismo, en el inciso final del párrafo 3º del art. 5 LPH se establece que el estatuto privativo recogido en el título constitutivo 'no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad'. Lo que puede extrapolarse a cualquier ulterior modificación estatutaria aprobada por la Comunidad de Propietarios que no haya sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Particularmente, en relación al ámbito de extensión del concepto 'terceros' utilizado en el precepto, la doctrina mayoritaria (Martín Granizo, Fuentes Lojo) considera que comprende a las personas ajenas al negocio jurídico originador de los estatutos, incluyendo, por tanto, a los posteriores adquirentes a título derivativo de un piso o local en el inmueble. De modo que, si los estatutos o, en su caso, sus modificaciones no figuran inscritos, el posterior adquirente del piso o local no queda vinculado por las disposiciones estatutarias, salvo que las conozca.

Así las cosas, sobre la base de tales premisas -y cuando menos en relación a la reclamación por las diferencias de cuotas ordinarias- procede analizar el supuesto sometido a enjuiciamiento.

Pues bien, de la apreciación de la prueba practicada, siendo de advertir la adquisición del local por la demandada con posterioridad a la aprobación de los estatutos por la Comunidad de Propietarios, en fecha 23/7/1991, empero cabe asimismo inferir el conocimiento y asunción de tales estatutos por la accionada, como lo demuestra: 1) el hecho de la aportación de un ejemplar de tales estatutos con su escrito de contestación a la demanda (folios 80 y siguiente de los autos); y 2) la circunstancia de haberse sometido a los mismos en su contribución de cuotas ordinarias mensuales a los gastos comunes del inmueble, entre ellos los de mantenimiento, conservación y reparación del portal, ascensor y escaleras, al punto de poder desprenderse del contenido del hecho tercero del escrito de contestación que la demandada estuvo abonando durante el período 2000 a 2005 un importe de cuotas ordinarias, concorde a su cuota de participación y sin exenciones de gastos, con arreglo a lo establecido en aquéllos estatutos.

Siendo solo después, al reparar que dichos estatutos no están inscritos y que los que obran en el Registro de la Propiedad son los originalmente dispuestos por el promotor y que le favorecen, cuando la demandada pretende la aplicación de éstos últimos objeto de válida modificación por la Comunidad de Propietarios.

Ello en cuenta, al amparo del art. 9-1 e) de la LPH , procede acoger la reclamación formulada de 8019,24 euros.

En cambio, por lo que se refiere a la reclamación por gastos extraordinarios por un importe de 4081,74 euros, no ha lugar a su estimación, al no acreditarse el concreto concepto del gasto reclamado, máxime cuando la demandada opone el abono en dicho año de un importe superior por derramas extraordinarias, del orden de 5812,40 euros.

QUINTO.- Dada la estimación parcial del recurso de apelación, que conlleva la estimación parcial de la demanda, no se hace especial imposición tanto de las costas procesales de la primera instancia como de las correspondientes a la presente alzada ( arts. 394-2 y 398-2 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación y se revoca la sentencia de instancia impugnada, y, en consecuencia, se estima parcialmente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 núm. NUM000 , de la localidad de Cangas de Morrazo, contra la entidad mercantil 'Distribuciones Froiz SA', y se condena a dicha demandada a que abone a la actora la cantidad de 8019,24 euros, más los correspondientes intereses legales de dicha suma desde la fecha de dictado de la presente sentencia hasta su completo pago; todo ello sin hacer especial imposición tanto de las costas procesales de la primera instancia como de las correspondientes a esta alzada.

Hágase devolución a la actora recurrente del depósito constituido para interponer recurso de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.