Sentencia Civil Nº 102/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 159/2013 de 17 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)

A CORUÑA

SENTENCIA: 00102/2015

RECURSO DE APELACIÓN 159/2013

S E N T E N C I ANº 102/15

En Santiago, a 17 de Abril de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, con sede en SANTIAGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000451 /2012, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000159 /2013,en los que aparece como parte apelante, Rosendo , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. ANGELES REGUEIRO MUÑOZ,y como parte apelada, Vanesa , Carlos Alberto , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. CLEMENTINA COBAS RIVEIRO, siendo Magistrado-Ponente el Ilmo. D. JORGE CID CARBALLO,quién expresa el parecer de la Sala y procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.-Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de con fecha, 30-1-2013, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por Rosendo contra Carlos Alberto y Vanesa y en consecuencia absuelvo a los demandados de todos los pedimentos formulados en su contra. Todo ello con imposición de costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por Rosendo se interpuso recurso de apelación que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, el 14 DE ENERO DE 2015, en que tuvo lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se comparten los de la sentencia apelada,

PRIMERO.-La sentencia de instancia desestimó la demanda planteada por el comprador de la finca mediante la cual pretendía que se declarase la nulidad de la compraventa y se le restituyera el precio entregado con los intereses legales. En la sentencia se analiza de forma detallada la prueba practicada y se llega a la conclusión de que, efectivamente, existió un error sustancial por parte del adquirente de la finca al comprarla con la finalidad de edificar una vivienda y en la creencia de que era edificable cuando realmente no lo era a causa de una modificación urbanística del planeamiento aprobada pocos días después de la firma de la escritura pública. Ahora bien, se desestima la demanda al entender que el error padecido por el comprador es inexcusable al no haber desplegado toda la diligencia que le era exigible para cerciorarse de las condiciones de la finca y que el mismo no surge de la órbita del contrato.

En torno a esta cuestión se plantea el recurso de apelación, ya que el recurrente sostiene que compró el terreno con la condición de que fuera edificable y por eso pagó un precio que se corresponde con el de una finca de dichas características. Señala que de los datos obrantes en la escritura no se podía inferir que la finca no fuera edificable y que no se le puede exigir el conocimiento del planeamiento urbanístico, cuando los vendedores actuaron a través de una inmobiliaria que conoce la situación urbanística de la zona y cuando en el informe de tasación se calificaba el terreno como apto para construir.

Por su parte, los vendedores apelados reprochan al comprador que haya tardado casi cuatro años en presentar la demanda y sostienen que no sabían cuál era la intención de aquél al comprar la finca. Sostienen que el error no es excusable porque el adquirente debió consultar la situación urbanística en el Ayuntamiento y además, en la escritura no se hizo constar nada acerca de que el terreno fuera edificable. A todo ello, añaden que el precio no era excesivo si se tiene en cuenta el propio informe de tasación aportado por el demandante y que ellos no tuvieron contacto con el comprador por lo que nunca le aseguraron que se podía construir además de que desconocían dicha circunstancia.

SEGUNDO.-Una vez expuestos los motivos de impugnación debe señalarse que esta Sala comparte las consideraciones de la sentencia en cuanto a la existencia de un error por parte del comprador y en que dicho error ha sido sustancial al recaer sobre una condición esencial de la finca, como es la de su edificabilidad. Ahora bien, entendemos que dicho error sí es excusable al entender que lo es el desconocimiento de los cambios en el planeamiento urbanístico por quien no es profesional de la construcción y en este sentido, pueden citarse las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 16 de abril de 2008 o la de Madrid de fecha 24 de septiembre de 2013 , sentencias que se hacen eco de la doctrina jurisprudencial existente en torno a la obligación legal impuesta al vendedor de hacer constar, en el título de compraventa, que el terreno vendido no es susceptible de edificación, obligación que se recoge en el artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba el texto refundido de la ley de Suelo y que tiene sus antecedentes en el artículo 62 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana . El primero de dichos preceptos establece que la infracción de dicho deber faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años.

Por su parte, el Tribunal Supremo, como se recoge en la sentencia de 28 de febrero de 1990 , ha estimado error invalidante del consentimiento ( artículo 1.266 del Código Civil ) en la compra de una parcela para construir si luego resulta que esto no era posible por impedirlo la norma urbanística ( sentencia de 27 de mayo de 1983 ), llegando a idéntica solución cuando concurre dolo por callar o no advertir debidamente a la otra parte, aprovechándose de ello ( sentencia de 1 de octubre de 1986 y artículo 1.269 del Código Civil ), e incluso ha admitido que podría mantenerse que el artículo 62 de la Ley del Suelo permite presumir la existencia de error o dolo cuando no se cumplen las prevenciones en ella contenidas («deberá hacerse constar», «deberá consignarse»), pero también ha señalado que tal presunción puede destruirse mediante prueba en contrario. En este mismo sentido, la sentencia de fecha 16/3/2011 recuerda la doctrina establecida por las sentencias de fecha 17/11/2006 y 8/11/2007 al abordar esta cuestión señalando que ' lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la sentencia de 2006, 'no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición' . Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la 'rescisión' prevista en la norma urbanística cuando 'un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores' .

Pues bien, en el supuesto de autos la juzgadora de instancia considera que el error no es excusable porque el comprador no desplegó toda la diligencia que le era exigible para cerciorarse de las condiciones de la finca y se basa para ello en que la propia descripción de la finca como rústica y destinada a prado y labradío permitía dudar sobre su condición de edificable, en que en el informe de TINSA se le recomendaba solicitar información del Ayuntamiento y en que en la escritura de venta los demandados no reflejaron que la finca vendida fuese urbana.

Esta Sala no comparte esta argumentación por varias razones:

En primer lugar, porque como ya hemos señalado anteriormente, existe una obligación legal que impone a los vendedores hacer constar en la escritura de venta que el terreno no es edificable. Esa obligación fue incumplida y por tanto, la desidia o negligencia en este aspecto es imputable a los demandados que, según han manifestado, ni siquiera sabían si la finca era o no edificable, argumento difícilmente creíble cuando la valoración de la misma es sustancialmente diferente en función de que reúna, o no, dicha condición.

En segundo lugar, es cierto que en el informe de tasación realizado por TINSA se hace la recomendación de solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento, pero también lo es que tal recomendación se realiza después de señalar que la clasificación urbanística del terreno es la de urbano consolidado, pudiendo considerarse solar y después de advertir que para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico se ha consultado la documentación del planeamiento. Por tanto, existía un informe realizado apenas un mes antes de la firma de la escritura pública (30/9/2008) en el que un perito especialista en tasaciones, señalaba que el terreno era edificable y que había consultado el planeamiento. No resulta extraño ni poco diligente que el demandante confiase en que la información suministrada por dicho perito fuese exacta.

En tercer lugar, ha de tenerse en cuenta que es un hecho recogido en la sentencia y no discutido que simultáneamente a las negociaciones en torno a la venta de la finca, se estaba tramitando una modificación del plan urbanístico que conllevó una modificación de la calificación del terreno que dejó de ser edificable cuando anteriormente sí lo era. La prueba practicada ha demostrado y así se recoge en la resolución impugnada que dicha modificación del planeamiento se aprobó definitivamente pocos días después de la firma de la escritura de compraventa. En estos casos es cuando adquiere especial relevancia el deber de información de los vendedores, los cuales no pueden incumplirlo so pretexto de que desconocían la situación urbanística de la finca o de que habían actuado a través de una agencia inmobiliaria pues ésta, como mandataria o intermediaria, debería advertir de estas circunstancias a los compradores y en todo caso, así debió indicarse en la escritura. Ese especial deber de información exige a los demandados demostrar que se le advirtió al comprador que la finca no era edificable y por tanto, les correspondía a ellos, y no al actor, la carga de proponer la declaración del representante de la inmobiliaria para demostrar que se le hizo tal advertencia y se le suministró esa información.

En cuarto lugar, el precio pagado por la finca no se corresponde con el de una finca rústica y no edificable. El único informe pericial aportado a las actuaciones que valora el inmueble con arreglo a su calificación urbanística actual lo cifra en poco más de seis mil euros. Podemos entender que la crisis ha conllevado una depreciación del valor de los terrenos pero no de una manera tan drástica como para reducir el valor de una finca en cuatro años desde los 115.000 € a poco más de 6.000. Debe tenerse en cuenta que el precio escriturado se corresponde con la valoración del informe de tasación que sí tenía en cuenta la condición de edificable. En conclusión, resulta lógico pensar que quienes compran y venden en ese precio lo hacen en la creencia de que el terreno es edificable.

En quinto lugar, a todo lo anterior ha de añadirse que la descripción física de la finca como rústica y destinada a prado y labradío, no puede confundirse con la calificación urbanística de la misma, que el comprador es ajeno al mundo de la construcción y que tampoco en la Notaría se le advirtió de la omisión de la información sobre las condiciones urbanísticas de la finca adquirida.

En consecuencia, esta Sala sí considera que ha existido un error sustancial invalidante que determina la nulidad del contrato de compraventa suscrito, con recíproca restitución de las prestaciones entre las partes debiendo devolver los demandados el precio abonado con intereses desde la fecha de presentación de la demanda y el actor la finca en el estado en que se encontraba en el momento de la venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 1303 CC .

TERCERO.-En este caso no procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada porque, como señala la propia parte demandante en su recurso de apelación, el caso presenta dudas de hecho y derecho que justifican que no se aplique el criterio general del vencimiento objetivo ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Las del recurso, que se estima, no se imponen a ninguno de los litigantes ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. El Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña María Ángeles Regueiro Muñoz en nombre y representación de don Rosendo contra la sentencia de fecha 30 de enero de 2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santiago de Compostela , dictada en el juicio ordinario nº 451/2012, que se revoca, y en consecuencia se declara la nulidad del contrato de compraventa otorgado en escritura de fecha 23 de octubre de 2008 ante el notario de Santiago de Compostela don Manuel Remuñán López, descrito en el hecho primero de la demanda, debiendo restituirse ambas partes el precio entregado con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y la finca en el estado en el que se encontraba en el momento de la transmisión, sin imposición de costas.

Las costas del recurso no se imponen a ninguno de los litigantes.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leida por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico