Sentencia CIVIL Nº 102/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 587/2019 de 28 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.092.00.2-2018/0012747
Recurso de Apelación 587/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Móstoles
Autos de Procedimiento Ordinario 1257/2018
DEMANDANTE Y APELADO: D./Dña. Oscar y D./Dña. Salome
PROCURADOR D./Dña. CARLOS MARTIN MARTIN
DEMANDADO Y APELADO: D./Dña. Porfirio , D./Dña. Oscar y D./Dña. Sonia
SENTENCIA Nº 102/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
D. LUIS PUENTE DE PINEDO
Siendo Magistrada Ponente Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
En Madrid, a veintiocho de febrero de dos mil veinte.
La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Compraventa,
procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Móstoles, seguidos entre partes, de una, como demandandos-
apelados D. Oscar y Dª. Salome , representados por el Procurador D. Carlos Martín Martín y asistidos por
el Letrado D. Juan Untoria Agustín, y de otra, como demandado-apelante D. Porfirio , representado por el
Procurador D. Alejandro Utrilla Palombi y asistido por el Letrado D. Jorge Serrano Rodríguez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4, de Móstoles, en fecha tres de junio de dos mil diecinueve, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando sustancialmente la demanda formulada por la representación de D. Oscar y Dña. Salome , contra D. Porfirio , debo condenar y condeno a D. Porfirio al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los demandantes, por el precio de 31.697.267 Yenes más 170.000 euros, que deberá ser abonado por los compradores en el momento de proceder a la escrituración de la finca, descontándose la totalidad de las entregas que en concepto de reserva y alquiler y opción de compra se hayan abonado hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que a esta fecha asciende a la suma de 188.598 euros -64.498 euros por la opción de compra y 124.100 euros por las rentas arrendaticias-; pudiendo los compradores retener del precio las cantidades correspondientes a las cargas que graven la finca, por el importe que resulte de su liquidación en el momento del otorgamiento de la escritura pública, para la total cancelación de las mismas; condenando igualmente al demandado al abono de las costas procesales'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veinticinco de septiembre de dos mil diecinueve, para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintiséis de febrero de dos mil veinte.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de MÓSTOLES se tramitó procedimiento de juicio ordinario Nº 1257/2018, instado por la representación procesal de D. Oscar y Dª. Salome contra D. Porfirio , ejercitando una acción de opción de compra establecida en el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado entre las partes el 26 de septiembre del 2012, sobre la parcela de terreno nº NUM000 de la manzana NUM001 de BOHADILLA DEL MONTE. La opción de compra se estableció en exclusiva desde dicha fecha hasta el 2022, y ejercitada en plazo el demandado se niega a firmar la escritura de compraventa, modificando el precio pactado en el contrato del 2012.

La parte demandada se opuso a la demanda, alegando que los actores no cumplieron con lo establecido en el contrato de arrendamiento con opción de compra que reconoce, pues no pagaron las cantidades pactadas en Yenes japoneses, pagando siempre en Euros, y además porque con motivo de una querella criminal contra él, que se tramita en el Juzgado de Instrucción nº 15 de MADRID, se procedió al embargo de bienes del demandado para garantizar la fianza impuesta de 481.669,21 €, entre los que se encuentra la vivienda en cuestión, así como su salario y demás emolumentos en la compañía AIR EUROPA.

La sentencia fue estimatoria parcial de la demanda, condenando al demandado a otorgar la escritura de compraventa en favor de los actores por el precio de 31.697,267 Yenes y 170.000 €, que deberán satisfacer los actores en el momento de otorgar la escritura, descontándose las entregas realizadas en concepto de reserva de alquiler y opción de compra, que hasta la fecha de la sentencia ascienden a 188.598 €, pudiendo los compradores retener del precio las cantidades correspondientes a las cargas que graven la finca por el importe que resulte de su liquidación en el momento del otorgamiento de la escritura para la total cancelación de las mismas, con imposición de costas al demandada, o por la estimación sustancial, al no haber estimado la pretensión de la parte actora de compensación de la cantidad a descontar de 6.000 € por trabajos realizados por los actores en un avión del demandado.

Frente a dicha resolución interpone la representación procesal de D. Porfirio recurso de apelación alegando como motivos del recurso: la infracción del artículo 1105 del Código Civil, por imposibilidad sobrevenida por causa de fuerza mayor debido al embargo de la vivienda que le impide disponer de ella; por infracción de la cláusula sexta del contrato, que establece que para que pueda ejercitar la opción de compra debía de estar al corriente del pago de las rentas, y desde hace meses no las paga; por extralimitación del Juzgador, al interpretar las premisas económicas del contrato de opción de compra que no fue interesado por las partes; y, por último, por las costas, ante una estimación parcial de la demanda.

La parte actora se opuso al recurso.



SEGUNDO. El primer motivo del recurso alega la vulneración del artículo 1105 del Código Civil, toda vez que con posterioridad al ejercicio de la opción de compra de la vivienda por los actores, al demandado le fue embargada la vivienda objeto de la opción de compra que nos ocupa por el Juzgado de Instrucción nº 15 de MADRID, en garantía de una fianza impuesta al demandado apelante en una pieza de responsabilidad civil derivada de un procedimiento abreviado, según el Decreto de 15 de octubre del 2018, aportado con la contestación de la demanda, y sobre cuyo motivo de oposición a la demanda, el Juzgador no realizó pronunciamiento alguno. Si bien, como dice la Jurisprudencia del TS, no cabe entender que hay una incongruencia de la sentencia por no contestar algún pedimento cuando cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución ( STS de 1 de abril de 2008, recurso 222/2001 ).

Si bien es cierto que el motivo alegado por la parte apelante fue también opuesto en su contestación a la demanda, sin que conste en la sentencia recurrida pronunciamiento al respecto, la estimación de la demanda debe entenderse como una desestimación del motivo de oposición, no pudiendo apreciar incongruencia cuando la resolución motiva suficientemente el resultado al que llega.

Entrando sobre el motivo del recurso, este no puede ser estimado, por suponer uno de los casos de fuerza mayor previstos en el artículo 1105 del Código Civil.

La imposibilidad a que se refiere tanto el artículo 1105 como el 1184 del Código civil y la sentencia de 30 abril 2002 con todo detalle y profusión de jurisprudencia, es la conjunción del elemento objetivo, como imposibilidad sobrevenida de la prestación, suceso inevitable o imprevisible y el elemento subjetivo, no imputabilidad de tal imposibilidad, ausencia de dolo o culpa. Y, como dice la sentencia de 3 abril 2009, la imposibilidad sobrevenida ha de hacerse con interpretación restrictiva y no haberse producido por culpa del deudor ( STS 19 DE JUNIO DEL 2014).

En el presente caso, la causa alegada por el apelante es que no puede cumplir con la opción de compra ejercitada en plazo por los actores, por haberle sido embargada la vivienda como garantía de una responsabilidad civil derivada de una responsabilidad penal, es decir la situación sobrevenida ha sido causada por el propio deudor, por lo que no puede considerarse como una situación imprevisible o inevitable. Además, la situación no es definitiva, sino que es pasajera, pudiendo ser modificada bien por los tribunales, o bien por el propio deudor ofreciendo otras garantías o el dinero obtenido por la compraventa de la vivienda.



TERCERO. El segundo motivo del recurso, por infracción de la cláusula sexta del contrato, que establece que para que pueda ejercitar la opción de compra debía de estar al corriente del pago de las rentas, y desde hace meses no las paga.

La cláusula sexta del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, reconocido por ambas partes litigiosas y aportado por la parte actora como doc. nº 2 de la demanda, establece que para poder llevar a cabo la opción de compra será requisito indispensable que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se encuentre en vigor y al corriente de pago de la renta.

Según el apelante, la parte actora hacía meses que no pagaba la renta, sin especificar cuántos meses, y sin que conste reclamación alguna al respecto por parte del apelante, previo al ejercicio del derecho de opción de compra que objetivamente consta documentado el día 5 de septiembre del 2018, según documento 8 de la demanda, reconocido por la parte apelante. La carga de la prueba del incumplimiento de dicha cláusula corresponde a quien la alega, en aplicación del artículo 217 de la LEC, y dicha carga probatoria no se ha acreditado.

La parte apelada mantiene que el pago de las rentas se hizo conforme al contrato hasta que se ejercitó la opción de compra hasta octubre del 2018, por lo que en aquel momento estaba al corriente del pago de las rentas, cumpliendo así la cláusula sexta del contrato, por lo que el motivo del recurso no puede ser estimado.



CUARTO. El siguiente motivo del recurso es por extralimitación del Juzgador, al interpretar las premisas económicas del contrato de opción de compra, que no fue interesado por las partes.

Como señala la Sentencia del TS de fecha 26 de octubre de 2010, 'El principio de la congruencia proclamado en el artículo 218 LEC -que, en su modalidad llamada omisiva, tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 CE y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 CE - exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente ( SSTS 1 de abril de 2008, RC n.º 222/2001 , 2 de octubre de 2009, RC n.º 2194/2002 , 26 de marzo de 2010, RC. n. º 824/2006 ). Solo cabe tildar de incongruente la respuesta judicial por falta de argumentación concreta acerca de una cuestión cuando no cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución ( STS de 1 de abril de 2008, recurso 222/2001 ).' Más recientemente la STS de fecha 30 de octubre de 2013 manifiesta 'El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada, (ST de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988, y 20 de diciembre de 1989). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto. Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS de 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010)'.

En el presente caso, la petición de la demanda era que: 'se dictara sentencia en la que se establezca la obligación de a parte demandada de cumplir la cláusula de opción de compra establecida en el contrato de arrendamiento y se otorgue la escritura de compraventa en base a los pactos establecidos en el contrato suscrito en fecha 26 /09/2012...'.

Con arreglo a ello, el Juzgador a quo en su sentencia sí recogió este pedimento de la demanda, pues condenó al demandado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa del inmueble en cuestión por el precio pactado en el contrato de opción de compra, que debe ser abonado en el momento de la formalización de la escritura, añadiendo lo dispuesto en la cláusula tercera del propio contrato, que es que debían descontarse del precio pactado la totalidad de las entregas que en concepto de reserva y alquiler y opción de compra se hayan abonado hasta la fecha de la escritura pública. Es decir, ninguna extralimitación se puede observar respecto del pedimento de la demanda, siendo el pronunciamiento totalmente congruente con la pretensión de la parte.

Seguidamente el Juzgador a quo sí realiza una liquidación de las cantidades que dice haber sido entregadas por los actores en concepto de opción de compra y de alquileres, sobre las que la parte actora no realizó ningún pedimento, y sobre las que la parte demandada apelante no está conforme, según su contestación a la demanda. Este pronunciamiento sí se considera una extralimitación de lo solicitado por las partes, atendiendo que esta cuestión no ha sido debatida en los autos, toda vez que la petición era el cumplimiento del contrato de opción de compra celebrado en 26 de junio del 2012, y no el de fijar las cantidades que habían sido entregadas en concepto de opción de compra o de alquileres.

Es cierto que el contrato contiene, en la cláusula tercera, que las cantidades entregadas por opción de compra o alquileres deberán ser descontadas del precio pactado en la opción de compra, pero atendiendo a que las partes no manifiestan estar de acuerdo, y no existiendo al respecto una petición expresa de las partes en la fijación de las mismas, deberá dejarse para otro procedimiento.

Partimos, además, de que el contrato de opción de compra fija un precio en dos monedas de curso legal, Yenes y Euros, siendo por lo tanto una parte esencial del contrato como es el precio, y ello implica que las partes no fijan una deuda de valor, sino una cantidad concreta por el precio, estableciendo una cantidad fija en YENES y otra en EUROS que la parte compradora debe de abonar en el momento de la firma de la escritura pública, y por lo tanto no estamos hablando del valor del YEN en la actualidad ni en el momento de la firma del contrato, sino que la parte compradora en el momento en el que se firme la escritura pública debe pagar las cantidades fijadas en el contrato en la moneda pactada, independientemente del valor de cada una de ellas, descontando lo que ha pagado en Yenes y lo que ha pagado en Euros por los conceptos deducibles según el contrato. Por ello este motivo de recurso sí debe ser estimado.



QUINTO. Por último, respecto de las costas, alega que, no existiendo una estimación total de la demanda, no se debieron imponer las costas del procedimiento en primera instancia.

El juzgador entendió que se había producido una estimación sustancial de la demanda y que por ello las costas debían imponerse a la parte demandada.

Teniendo en cuenta que la pretensión de la parte en el suplico de la demanda no hacía referencia a todos los hechos en los que basaba su demanda, dando lugar a la extralimitación de la Juzgadora a quo en la decisión de su sentencia, debemos entender que debe aplicarse el criterio del vencimiento establecido en el artículo 394 de la LEC, al no existir dudas de hecho ni de derecho, y por ello estimar el recurso en este punto, no dando lugar a la imposición de costas en la primera instancia.



SEXTO. Respecto de las costas de este recurso, no se hará expresa condena, conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Porfirio frente a la sentencia dictada por el titular del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de MÓSTOLES en fecha tres de junio de dos mil diecinueve, la cual revocamos en el sentido de que la condena al Sr. Porfirio será la de realizar todas las acciones para formalizar la compraventa de la vivienda conforme al contrato de 26 de septiembre del 2012, descontándose la totalidad de las entregas que en concepto de reserva y alquiler y opción de compra se hayan abonado hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sin imposición de costas en primera y las de este recurso.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.