Sentencia CIVIL Nº 1020/2021, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 547/2021 de 05 de Octubre de 2021

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 1020

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. Rafael Morales Ortega

MAGISTRADOS

D. Antonio Carrascosa González

Dª. Mónica Carvia Ponsaillé

En la ciudad de Jaén, a cinco de Octubre de dos mil veintiuno.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago, seguidos en primera instancia con el nº 120/20, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real, rollo de apelación de esta Audiencia n.º 547/21, a instancia de D. Ceferino y Doña Araceli, representados en la instancia y en la alzada por D. Serafín Hernández Torrejimeno y defendido por el Letrado D. Antonio Martínez Aguilera; contra Dª Casildarepresentada en la instancia y en la alzada por Dª Montserrat Aguilera Ordóñez y defendido por el Letrado D. Francisco Romero Romero.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real, con fecha 23/07/2020, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por D. Ceferino Y DÑA. Araceli representados por el Procurador Sr. Hernández Torrejimeno, frente a DÑA. Casilda, representada por la Procuradora Sra. Aguilera Ordoñez, sobre desahucio de arrendamiento rustico por impago de la renta, sobre las fincas que se describen en los fundamentos de derecho primero y segundo y que ha dado lugar al juicio verbal de desahucio seguido en este Juzgado bajo el nº 120/2020, con condena en costas a los actores.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso por los demandantes en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Alcalá la Real, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó por la demandada escrito de oposición, remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes se procedió a señalar para la deliberación, votación y fallo, el día 29/09/2021, en que tuvo lugar, con la composición de la Sala que consta en el encabezamiento por razones del servicio (curso de formación jurídica del Magistrado Sr. Gámez) quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales, salvo las relativas a los plazos procesales debido a la carga de trabajo que soporta la Sección Primera de esta Audiencia.

Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Ponente Dª. MÓNICA CARVIA PONSAILLÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestima la demanda de desahucio y reclamación de rentas formulada por los hoy apelantes contra la Sra. Casilda.

Los demandantes apelan la citada resolución alegando, en síntesis, los siguientes motivos:

I. Incongruencia extra petita.

II. Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 217LEC en cuanto a quien tiene la carga probatoria.

La demandada presentó escrito de oposición al recurso de apelación formulado de contrario.

SEGUNDO.- Como señalamos en la sentencia de 30 de junio de 2020 dictada en rollo de apelación 1763/2018, 'El recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano ad quem, permitiendo un novum iudicium, que da lugar a una revisión de la sentencia dictada en primera instancia y un examen completo de la cuestión litigiosa ( SSTC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000 , de 18 de 3 septiembre y SSTS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000 ), por lo que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del art. 456.1LEC( STS de 7 de mayo de 2015 ROJ: STS 2956/2015 ).

No obstante está sometido a ciertos límites: su ámbito objetivo lo delimitan las partes -'tantum devolutum quantum appellatum': artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, pero siempre dentro de los contornos propios del de la primera instancia -'pendente appellatione nihil innovetur'-. Y la sentencia que lo resuelva no puede perjudicar al apelante, como regla - prohibición de una 'reformatio in peius': artículo 465, apartado 5, antes citado ( STS de 21 de diciembre de 2009 ROJ: STS 7778/2009 ).

En cuanto a la valoración de las pruebas por las Audiencias Provinciales, la reciente STS de 19 de febrero de 2018 (ROJ: STS 507/2018 ) declara: 'La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción'. Y la STS 3 de noviembre de 2015 (ROJ: STS 4471/2015 ) declara: '4.- Tampoco infringe la exigencia de motivación exhaustiva que la Audiencia Provincial haya realizado una valoración conjunta de la prueba, seleccionando las pruebas que haya considerado más relevantes, y haya omitido sacar conclusiones de las que no ha considerado relevantes ... '.

TERCERO.- Considera la parte apelante que la sentencia dictada en primera instancia incurre en incongruencia extra petitumal indicar en su fundamento de derecho segundo que ' Debiendo entenderse prorrogado el contrato de arrendamiento desde esa fecha como solicita la actora y compensadas las rentas que se pretenden por la actora con la cuantía de las mejoras existentes en las fincas conforme al importe que refiere la pericial de la demandada'. La sentencia se extralimita al pronunciarse sobre unas mejoras, el pago de las mismas, la prórroga del contrato de arrendamiento y otorgando a la arrendataria un derecho de retención que no se ha solicitado por la demandada. Alega que la demandada alegó en los hechos de su contestación unas supuestas mejoras valoradas en 20.295,43 euros siendo improcedente en el juicio verbal la oposición por crédito compensable. La pretendida indemnización no se podría haber solicitado ni siquiera por reconvención, tanto por la cuantía como por lo dispuesto en el artículo 438.2LEC. La jueza ' a quo', no debió pronunciarse sobre la compensación alegada, y mucho menos extralimitarse, al dar por prorrogado un contrato por unas supuestas mejoras que por su cuantía excedían del juicio verbal, y que debían sustanciarse por el procedimiento que hubiera correspondido. Y cae en incongruencia cuando afirma que debe entenderse prorrogado el contrato de arrendamiento desde esa fecha y compensadas las rentas que se pretenden por la actora con la cuantía de las mejoras existentes en las fincas. No puede la jueza ' a quo', primero prorrogar un contrato en base a unas mejoras que no pueden ser discutidas en el presente procedimiento, pero es que además nada de eso fue pedido por la parte demandada, ni la compensación, ni la prórroga del contrato.

Para resolver este motivo debemos partir de las alegaciones vertidas por las partes en sus escritos de demanda y contestación a la demanda.

La parte actora, resumidamente, alegó los siguientes hechos para fundamentar sus pretensiones:

I. Los demandantes son dueños de dos fincas rústicas inscritas en el Registro de la Propiedad de Alcalá la Real con los números NUM000 y NUM001.

II. Ambas fincas eran de titularidad, con anterioridad a la transmisión realizada en la Escritura de compraventa de 6 de abril de 2018, de las siguientes personas: Abilio, Adelaida, Herederos de don Alonso, Arcadio, Asunción, Claudia y Cirilo , Ceferino, Gracia y Araceli.

III. En una primera compraventa compran a todos los herederos excepto la parte de los herederos de Alonso, por un porcentaje del 75% de la totalidad de las fincas y con fecha 31 de julio de 2019, compran a los herederos de Alonso, 1/4 parte indivisa que había quedado fuera de la compraventa realizada en la primera escritura, correspondiendo a un 25% de la totalidad de las fincas.

IV. La demandada es arrendataria de las fincas en virtud de un contrato de arrendamiento de 16 de julio de 2001 celebrado con el anterior titular (Don Ismael).

V. Los actores consideraron que el contrato se había prorrogado automáticamente en julio de 2018, iniciándose a partir de este momento un nuevo periodo de prórroga legal. Los actores tienen derecho a percibir la renta pactada: 1.202,02 euros anuales pagaderos al finalizar la correspondiente campaña de recolección de aceituna. La demandada adeuda las rentas de los años 2018 y 2019.

VI. La demandada, ante el requerimiento de pago extrajudicial que se le formuló, contestó diciendo que el importe de la renta lo aplicaba a compensar la cantidad que le corresponde por mejoras que realizó en la finca cuando la arrendó y que ascienden a 20.295,43 euros. No procede dicha compensación pues la arrendataria no ha abonado las renta durante más de 18 años con lo que ya se habría abonado con creces ese importe.

VII. En concreto por las campaña 2018-2019, siendo los actores propietarios del 75% de las fincas, la renta que la demandada le debía abonar es por importe de 901,50 euros anuales, que corresponde

al 75% de la renta ya que son propietarios en ese momento del 75% de las fincas.

VIII. Para la campaña 2019-2020 ya sí debe abonarle los 1.202,00 euros en su totalidad puesto que ya son dueños del 100% de las fincas. Pagaderas según recoge el propio contrato 'al finalizar la correspondiente campaña de recolección de aceituna'.

IX. El total reclamado asciende a 2.103,50 euros.

X. Según informe pericial elaborado por Don Leoncio los gastos por mejores se valoran en 4.414,50 euros. Los actores no tienen obligación de abonar ningún gasto de mejora, los cuales ya están abonados durante la vigencia del contrato de arrendamiento al antiguo propietario.

La demandada, en síntesis, opuso los siguientes hechos:

I. El contrato de arrendamiento de 16 de julio de 2001 fue novado el 6 de abril de 2018, asumiendo los actores el compromiso con la demandada de pagar en su totalidad las mejoras con ocasión de la reducción del precio que tuvieron que pagar cuando adquirieron las fincas, y se comprometieron a atenderlas en su totalidad, en efectivo inmediato, o de forma diferida, con cargo a la renta que anualmente la demandada dejaría de pagar durante la vigencia del contrato y hasta el completo pago de la total cantidad.

II. La demandada y el anterior propietario se ponían de acuerdo absolutamente en todo, en el pago de la renta, en el pago de la factura del abono que le correspondía el tercio y en el pago o compensación de las mejoras que continuamente se iban haciendo, arreglando caminos, retirando piedras, etc., etc., y todo continuadamente y constantemente, sustituyendo olivos viejos por olivos nuevos y poniendo nuevas plantas.

III. La demandada ha pagado siempre la renta a razón del tercio de la producción, sin retraer el importe de las mejoras, pues siempre estaba latente que el propietario anterior le iba a vender la finca y se pondrían de acuerdo en cuanto al precio, teniendo en cuenta las mejoras, y así lo venían acordando año tras año. Desde que falleció el propietario anterior, la arrendataria se entendía con

IV. La renta, se ingresaba el tercio de la producción y el propietario pagaba la tercera parte del abono, de tal forma que la renta no era fija, sino que dependía de la producción y de la factura del abono, como expresamente consta en los contratos de arrendamiento, siendo la cantidad de 1.200 euros que se indica en el contrato, una cantidad orientativa o aproximada a efectos fiscales, como expresamente consta en el contrato de arrendamiento que se adjunta con la demanda.

V. Tras la campaña 2007/2008, última que pudo pudo cobrar el propietario anterior antes de su fallecimiento, los ingresos de la renta se hacían en la persona del heredero D. Arcadio, que se encargaba de interactuar con la demandada en todo lo referente al arrendamiento.

VI. Desde la campaña 2008 en adelante, el pago de la renta sin retraer el importe de las mejoras y cualquier otra gestión en relación con el arrendamiento, como era el pago de los abonos que le correspondía a la parte arrendadora, se hacía en la persona de D. Arcadio. Ninguno de los herederos quería darse de alta como agricultor y tributar por dicho concepto y preferían que no se les hicieran ingresos de aceituna sino recibir el dinero en efectivo metálico.

VII. Desde el fallecimiento de D. Ismael, la demandada se entendía en cuanto al arrendamiento con D. Arcadio, que se encargaba de recoger la renta y distribuirla entre todos los herederos, y quien convino con la demandada, actuando en nombre de todos los herederos la compraventa de las fincas, considerando y teniendo en cuenta el importe de las mejoras, de tal forma que fijado el precio de las fincas, se descontaba el importe de las mejoras que todos sabían se habían hecho y en estos términos, todos los herederos inclusive los actores, capitaneados por D. Arcadio decidieron vender a la demandada las fincas objeto del arrendamiento, por un precio convenido, descontando el importe de las mejoras, y se habían citado todos para comparecer el día 6 de abril de 2.018 en la Notaría de Alcalá la Real, de Dª Mercedes Carazo Carazo, y otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de la demandada que compareció con los cheques para atender dicha escritura en los términos que habían convenido, resultando de esta forma se ponía fin al arrendamiento y a cualquier acción de pedir de cualquiera de la partes.

VII. Estando preparada la compraventa a favor de la demandada, comparecieron todos en la Notaría el día 6 de abril de 2.018 con intención de otorgar la correspondiente escritura de compraventa a favor de la demandada y su esposo, cuando de repente, los actores, sorpresivamente para todos, incluso para el resto de los condueños, manifestaron que por el mismo importe y en las mismas condiciones se quedaban ellos con las fincas, y añadieron que para el supuesto de que no se aceptara la compraventa a su favor, ejercitarían el retracto de comuneros, y es por ello que aquel día 6 de abril de 2.018, en la Notaría de Alcalá la Real tuvo lugar una ardua negociación, en la que al final se accedió a la imposición de los hoy actores y se decidió vender las fincas a los hoy actores, y éstos se

comprometieron a atender el importe de las mejoras que se le adeudaban a los demandados.

VIII. Los actores lo tenían todo premeditado para que se hiciera la negociación de venderle a los arrendatarios, negociando el precio con la reducción de las mejoras, para en el último momento ofrecerse ellos y adquirir las fincas con ventaja. Las fincas fueron valoradas en 44.553,83 euros y las mejoras fueron valoradas en 20.295,43 euros, y con dichos valores las partes convinieron la venta y en dichos términos se salió de la Notaría, admitiéndose por todos la compraventa a favor de los actores y el compromiso de éstos (los actores) de atender a la demandada la cantidad de 20.295,43 euros, que atenderían en efectivo o descontándolo del importe de la renta del arrendamiento. De otra forma no se concibe que los actores adquieran una propiedad de más de 44.000 euros por 10.000 euros, y es por ello que es parecer de mi parte se pretende un enriquecimiento injusto que no debe de producirse por ir en contra de lo acordado en la Notaría con todos los propietarios y con el arrendatario, y por ir en contra del 'status quo' establecido desde 1.992 cuando empezó el arrendamiento con el esposo de la demandada.

IX. El contrato de arrendamiento entre los actores y la demandada debe de considerarse de fecha 6 de abril de 2018, coincidente con el acuerdo de voluntades que se hizo entre las partes, y el contrato subsiste, y corresponde mantenerlo en vigor en tanto los actores no atiendan el importe de las mejoras que se comprometieron atender y que asciende a 20.295,43 Euros, y para el caso de que no las atiendan debe de mantenerse el contrato hasta que se cubra dicho importe con cargo a las rentas que la demandada tendría que atender a razón de la tercera parte de la producción menos la tercera parte de la factura del abono.

X. De no prosperar las argumentaciones de la demandada, se produciría un enriquecimiento injusto pues los actores adquirieron una propiedad valorada sobre 45.000 euros por tan sólo 10.000 euros, porque tenían la obligación de atender el importe que se adeudaba a la demandada y su esposo que asciende a 20.295,43 euros.

XI. Respecto del quantum de la renta, conforme al contrato de arrendamiento asciende a 1/3 del total de la producción, de tal forma que:

a) Por lo que se refiere a la campaña 2018/2019 la renta sería de 859,68 euros (que resultan de la tercera parte de 2.579,05 euros que es la liquidación de la campaña 2018/2019) y como en referido ejercicio los actores eran propietarios de 3/4 partes de las fincas, para dicho ejercicio la renta de esas 3/4 partes de la producción ascendería a 644,76 euros, a los que habría que deducir el importe de una tercera parte de la factura del abono que se acompaña como documento nº 22 por 702,02 euros según factura y una tercera parte de dicha factura le corresponde a los actores, que tendrían que atender 234,01 euros. Por lo expuesto, la renta del ejercicio 2018/2019 sería un tercio de la producción de aceite, 644,76 euros, menos un tercio de la factura del abono, 234,01 euros y la renta de dicho ejercicio serían 410,75 euros.

b) Por lo que se refiere a la renta de la campaña 2019/2020, resulta capcioso que se nos reclame cuando es bien sabido que a fecha de presentación de la demanda todavía no se había devengado, dado que todavía estaban las Almazaras abiertas y recibiendo aceituna y la demandada está a la espera de que la Almazara practique la correspondiente liquidación para poder determinar su importe, y es aproximadamente por el mes de septiembre cuando interesa hacer la liquidación, y no corresponde por tanto que se nos reclame la renta que todavía no ha sido devengada. Las entregas de aceituna en la Almazara, en el ejercicio 2019/2020 ascienden a 2.409 kilos de aceituna, y la retirada de abono ascienden a 541,56 euros, de los cuales les corresponde a los arrendadores una tercera parte. Los actores tienen a su disposición en la Almazara el importe de la tercera parte de la producción de las fincas y pueden disponer de ella en cuanto quieran, debiendo tan sólo de retraer el importe de 180,52 euros que corresponde a la tercera parte de la factura de abono de dicha campaña.

c) Respecto del pago de la renta, tenemos que hacer constar que los actores no han permitido que se le hagan entregas de aceituna a su nombre para no tener que declararse como perceptores o productores de aceite y todo premeditadamente para poder instar esta demanda.

d) El contrato no está vencido, pues se inició el 6 de abril de 2018 con ocasión del acuerdo de voluntades entre las partes cuando los actores adquirieron las fincas con el compromiso de mantener el arrendamiento en tanto se atendiera el importe de las mejoras, en efectivo contante, o a compensar con las rentas. En tanto no se atienda el importe de las mejoras, se tiene pagado por adelantado el importe de la renta hasta que se cubra el total de la cantidad que los actores adeudan, como así tienen convenido, no existiendo por ende falta de pago de la renta, sino todo lo contrario, que existe pago por adelantado.

e) No corresponde la reclamación de cantidad que se hace, en tanto que la campaña 2019/2020 no ha sido liquidada y por ende no ha sido devengada, en tanto no se haga la pertinente liquidación.

Sentados los hechos principales alegados por las partes esta Sala considera que la sentencia no es incongruente por cuanto la demandada alegó que el contrato de arrendamiento de 2001 se prorrogó el 6 de abril de 2018 (que fue novado se dice en la contestación) y la sentencia en su fundamentación lo que está considerando es probada la versión de los hechos opuestos por la ahora apelada. Cuestión distinta es la relativa a la valoración de la prueba, adelantando que la novación alegada por la demandada no ha sido probada, así como tampoco la prórroga del contrato a partir del 6 de abril de 2018. Ninguna prueba hay en autos tendente a acreditar tales extremos. Por tanto, teniendo en cuenta las pruebas obrantes en autos, se considera el contrato de arrendamiento de 2001 es el vigente al tiempo de interponerse la demanda y a su contenido tendremos que estar para resolver sobre las demás cuestiones suscitadas en el pleito.

En cuanto a la compensación de créditos la sentencia no es incongruente siendo que fue la propia parte actora quien introdujo dicha cuestión en su demanda al alegar que la demandada, ante el requerimiento de pago extrajudicial que se le formuló, contestó diciendo que el importe de la renta lo aplicaba a compensar la cantidad que le corresponde por mejoras que realizó en la finca cuando la arrendó y que ascienden a 20.295,43 euros. No procede dicha compensación pues la arrendataria no ha abonado las renta durante más de 18 años con lo que ya se habría abonado con creces ese importe, aportando incluso con la demanda un informe pericial para valorar los gastos por mejoras, si bien negando su obligación de abonarlas por considerar que ya se habían pagado durante la vigencia del contrato de arrendamiento al antiguo propietario. La demandada contestó alegando que los actores se habían comprometido a pagar las mejoras, oponiendo, en consecuencia, una compensación de créditos y como razona la Audiencia Provincial de Alicante en sentencia de 5 de noviembre de 2020 ' ... la parte demandada al contestar a la demanda y oponerse a las pretensiones deducidas en la misma, no tiene necesidad de alegar expresa y nominalmente la excepción de compensación, bastando la invocación de hechos de los que resulte un crédito compensable, en cuyo caso dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevista para la contestación a la reconvención, aunque el demandado solo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar, tal y como se desprende del art 408.1LEC'al que se remite el artículo 438LEC.

Nada se opuso por la hoy apelante en el acto de la vista sobre la improcedencia de oponer compensación por estar en un juicio verbal de desahucio siendo, como se ha visto, que, además, dicha cuestión fue introducida en el debate, desde un principio, por la propia actora, aportando incluso un informe pericial para la valoración económica de las mejoras.

La actora, en su recurso de apelación, está haciendo alegaciones nuevas no vertidas en la primera instancia, tratando de modificar el objeto del debate en segunda instancia siendo que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación.

Lo realmente relevante, a juicio de esta Sala, es determinar si los demandados prueban el pago por compensación y el compromiso de los actores de asumir los gastos por mejoras. Dichas cuestiones se resolverán en el fundamento de derecho siguiente al tratar el segundo motivo del recurso de apelación, puntualizando que lo que sí que excede del ámbito propio del juicio verbal de desahucio es oponer la doctrina del enriquecimiento injusto por cuanto el artículo 444.1LEC dispone cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación por lo que esta Sala no puede entrar a valorar el posible enriquecimiento injusto que la demandada oponía en su contestación pues ello, claramente, excede del ámbito del proceso especial de desahucio.

CUARTO.- Para resolver el segundo motivo de apelación debe partirse de que la prueba del pago de las rentas corresponde a la demandada y, efectivamente, en este juicio no se ha probado sin género de duda que todas las rentas anteriores a la campaña de 2017/2018 se hayan abonado. El único testigo que ha declarado en este sentido es el esposo de la demandada y la Sala considera que su testimonio es insuficiente para probar el pago (así como el compromiso de los demandantes de pagar las mejoras) teniendo en cuenta el vínculo matrimonial y profesional con la demandada. No habiéndose probado el pago de las rentas anteriores a las que se reclaman por los actores las mejoras deben imputarse a las mismas, considerando, por otro lado, que el importe de las citadas mejoras no es el fijado por la demandada por cuanto el valor de las mismas es independiente del valor de la finca aun cuando el mismo se haya visto incrementado con ocasión de aquéllas.

Tampoco se ha acreditado que el precio acordado con los herederos para que la demandada y su esposo compraran las fincas se fijara atendiendo a dichas mejoras y descontando su importe. No hay prueba del compromiso que se opone en la contestación relativo a que los actores se comprometieran a pagar a la demandada y su marido el valor de las mejoras. Las testigos que declararon en el acto de la vista vieron que la demandada y su esposo se marcharon cuando los actores manifestaron su voluntad de comprar las fincas y no presenciaron ningún acuerdo entre las partes de este pleito.

Begoña declaró que oyó que pagarían las inversiones en la finca pero no ha precisado quién asumió tal compromiso. Claudia declaró que escuchó algo de la compensación por mejoras, que Arcadio (no los actores) le dijo que se le compensaría por las mejoras. Dichas declaraciones testificales no determinan en absoluto que los actores asumieran ninguna obligación al respecto frente a la demandada. Considera la Sala que los demandados debieron proponer la testifical cuanto menos del heredero portavoz a fin de que hubiera declarado sobre el precio de la finca para la compraventa con la demandada y su esposo, si se descontaron las mejoras, y, por otro lado, si cobró las rentas a partir del fallecimiento de su tío. Igualmente hubieran debido proponer las testificales de los demás herederos para tratar de acreditar si los actores asumieron frente a los demandados el pago de las mejoras. No hay prueba suficiente para acreditar ni el pago de todas las rentas al primer arrendador, ni el pago de renta alguna a sus herederos tras su fallecimiento, ni el supuesto compromiso adquirido por parte de los actores para pagar dichas mejoras en metálico o compensarlas con las posteriores rentas.

QUINTO.- Procede resolver sobre el importe de las rentas y para ello debemos atenernos al contrato firmado entre el anterior arrendador (D. Ismael) y la demandada constando las siguientes estipulaciones con relevancia para resolver sobre dicha cuestión:

- El precio o canon del arrendamiento convenido entre ambas partes por el conjunto de las fincas descritas se estima en un tercio de la producción estimada en unas DOSCIENTAS MIL (200.000) pesetas (equivalentes a 1.202*02 €) anuales pagaderas al finalizar la correspondiente campaña de recolección de aceituna.

- La señora arrendataria deberá realizara la explotación de todas las fincas en las mejores condiciones según las costumbres del lugar, siendo por su cuenta todos los gastos correspondientes a la explotación a excepción de la contribución rústica que correrá por cuenta del propietario, quien también sufragará un tercio del abono que se emplee en el abonado anual del olivar.

Queda probado que, efectivamente, el importe de la renta no se fijó en una cantidad de 1.200,02 euros como se alega en la demanda. Dicha cantidad es una estimación. La renta pactada fue un tercio de la producción. Además el arrendador asumía el pago de un tercio del abono. En consecuencia, por la campaña 2018- 2019, la cantidad que debe abonar la arrendataria a los actores asciende a 410,75 euros.

Respecto de la campaña 2019-2020 la demandada opuso que resulta capcioso que se reclame cuando es bien sabido que a fecha de presentación de la demanda todavía no se había devengado, dado que todavía estaban las Almazaras abiertas y recibiendo aceituna y mi parte está a la espera de que la Almazara practique la correspondiente liquidación para poder determinar su importe. Es aproximadamente por el mes de septiembre cuando interesa hacer la liquidación, y no corresponde por tanto que se reclame la renta que todavía no ha sido devengada. La demandada adjunta como docs. nº 23 a 29 los justificantes de las entregas de aceituna en la Almazara, que para el ejercicio 2019/2020 ascienden a 2.409 kilos de aceituna, y como docs. nº 30 a 33 albaranes de retirada de abono que ascienden a 541,56 euros, de los cuales les corresponde a los arrendadores una tercera parte. Por lo expuesto, la renta de la campaña 2019/2020 será la tercera parte de la liquidación de la cosecha, que a fecha de la contestación no ha sido liquidada, alegando la demandada que los actores pueden liquidar, compareciendo en la Almazara y pidiendo la tercera parte de los albaranes que hemos adjuntado, retrayendo de su importe la tercera parte del abono que para el ejercicio 2019/2020 serían 180,52 euros, que los actores tienen que reponer a la demandada. Es decir, los actores tienen a su disposición en la Almazara el importe de la tercera parte de la producción de las fincas y pueden disponer de ella en cuanto quieran, debiendo tan sólo de retraer el importe de 180,52 Euros que corresponde a la tercera parte de la factura de abono de dicha campaña. Considera la Sala que a fecha de la demanda no se prueba por la actora que se había devengado la renta por la campaña 2019-2020 y a ella correspondía la carga de probar dicho devengo (la demandada, probado el devengo, debe probar el pago) conforme a lo dispuesto en el artículo 217 LEC. La liquidación de la campaña 2018-2019 se produce en septiembre de 2019 (documento 21 de la contestación a la demanda) y es lógico considerar que la de la campaña siguiente también se producirá en dicho periodo. Además del importe de la liquidación que corresponde a los actores debe descontarse el tercio del abono conforme a lo pactado.

SEXTO.- En virtud del fundamento de derecho anterior queda probado que a fecha de interposición de la demanda la demandada adeudaba una anualidad de la renta y, en consecuencia, procede estimar la acción de desahucio y reclamación de rentas por importe de 410,75 euros y las rentas posteriores que se han devengado hasta la resolución del pleito conforme a lo solicitado en la demanda.

En cuanto a la forma de pago entiende esta Sala que deberá verificarse en metálico por ser lo solicitado por los actores y no figurar los mismos como perceptores o productores de aceite tal y como se alega, por otro lado, en la contestación a la demanda.

SÉPTIMO.- La estimación parcial de la demanda (en cuanto al importe de la renta reclamada por la campaña de 2018/2019 y el no devengo de la renta de la siguiente campaña al tiempo de presentarse la demanda) determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la primera instancia en virtud de lo dispuesto en el artículo 394LEC.

OCTAVO.- Al estimarse el recurso de apelación no procede imponer las costas de esta alzada a ninguna de las partes ( artículo 398LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por los demandantes D. Ceferino y Doña Araceli, contra la sentencia de fecha 23/07/2020 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real en el Juicio verbal de desahucio nº 120/2020, revocando la citada resolución y, en su lugar, estimamos parcialmente la demanda formulada por SERAFIN HERNÁNDEZ TORREJIMENO, procurador de los tribunales, en nombre y representación de DON Ceferino y DOÑA Araceli, contra DOÑA Casilda, y, en consecuencia:

I. Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes relativo a las fincas rústicas descritas en el hecho primero de la demanda, por falta de pago de las rentas vencidas y no abonadas;

II. Condenamos a la demandada, a abonar a los actores las rentas vencidas y no pagadas correspondientes a las campañas de recolección de aceituna 2018-2019 por un importe total de 410,57 euros y las rentas que se hayan devengando a lo largo del procedimiento, hasta la resolución definitiva del mismo, más los intereses moratorios.

III. Ordenamos el desalojo de la finca en los plazos previstos por la Ley.

IV. No ha lugar a imponer las costas ocasionadas en primera instancia a ninguna de las partes.

No procede imponer a ninguna de las partes las costas devengadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil, en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal. El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación. Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 0547 21. Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.