Sentencia Civil Nº 103/2003, Audiencia Provincial de Valencia, Rec 258/2002 de 12 de Febrero de 2003

Encabezamiento

ROLLO NÚM. 258/02

SENTENCIA Nº:103/03

Ilustrísimos Sres.

PRESIDENTE

DON JOSÉ MARTÍNEZ FERNANDEZ

MAGISTRADOS

DOÑA MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

DOÑA MARIA ANTONIA GAITON REDONDO

En la ciudad de Valencia a doce de febrero de dos mil tres

Vistos por la Sección Novena de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, siendo Ponente Ilmo/a DOÑA MARIA ANTONIA GAITON REDONDO , del presente rollo de apelación número 258/02 dimanante de los autos de Ordinario 366/01 promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia 23 de Valencia entre partes; de una, como demandante apelante D. Carlos María , representado por el Procurador Doña Maria José Victoria Fuster y como demandado apelante DP & G PUNTO DE GESTION INMOBILIARIA SL. representado por el Procurador D. Juan Hernández Cortes y como demandado apelado DOÑA Isabel representado por el Procurador Doña Mercedes Peris García, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia apelada pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número 23 de Valencia en fecha 8-12-2001 , contiene el siguiente FALLO:" Que estimando parcialmente la demanda deducida por D. Carlos María , representado por la Procuradora Dª Mª JOSÉ VICTORIA FUSTER, contra la mercantil P & G, PUNTO DE GESTIÓN INMOBILIARIA S.L.L.L, representada por el Procurador D. JUAN HERNÁNDEZ CORTÉS, DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrado de fecha 18 de Enero de 2001 por incumplimiento de la mercantil demandada y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a dicha demandada al pago d al actor de la cantidad de QUINIENTAS TREINTA Y CINCO MIL NOVENTA Y CUATRO PESETAS (535.094 pesetas), más los intereses del artículo 576 L.E.C. 2000 .No ha lugar a hacer expresa imposición de costas. Y desestimando la demanda deducida por D. Carlos María , representado por la Procuradora Dª Mª JOSÉ VICTORIA FUSTER contra Dª Isabel , que lo ha sido por la Procuradora Dª MERCEDES PERIS GARCÍA, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a dicha demandada de las pretensiones contra ella deducidas, imponiéndose al actor las costas por la misma devengadas""

SEGUNDO.- .- Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la parte demandada dándose el trámite previsto en la Ley y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, tramitándose la alzada con el resultado que consta en las actuaciones.

TERCERO.- Que se han observado las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En autos de juicio ordinario se dictó sentencia por el Juzgado de Instancia en la que se estimaba parcialmente la demanda que, en reclamación de cantidad, formuló la representación procesal de Carlos María contra la entidad P & G Punto de Gestión Inmobiliaria SL y Isabel . Interpone recurso de apelación contra dicha resolución la citada entidad codemandada por considerar estar acreditado en autos que la vendedora del apartamento, Sra. Isabel , sí tuvo conocimiento de la rebaja del precio del mismo a consecuencia de las reparaciones que había que efectuar. Así mismo, indicaba que los contratos firmados por la Inmobiliaria con vendedora y comprador no tenían la condición de contrato de mediación, sino de contrato de compraventa con determinadas especialidades relativas a garantizar que el contrato llegue a buen fin y salvaguardar que el trabajo realizado por la inmobiliaria pueda ser remunerado, siempre y cuando su labor sea totalmente diligente y ponga todos los medios necesarios para la conclusión de la compraventa, pero que, aunque no se llegue a este objetivo, se pueda compensar el trabajo de gestión realizado por la entidad P & G Punto de Gestión Inmobiliaria SL. Añadía que la legal representante de dicha entidad actuó con total diligencia y honestidad, poniendo todos los medios necesarios para la conclusión del contrato de compraventa, y que debían prevalecer las cláusulas de los contratos firmados respectivamente con comprador y vendedor con arreglo a las cuales el primero tenía pactadas arras confirmatorias y el segundo arras penitenciales. Concluía señalando que fue la arbitraria conducta de la vendedora la que determinó que no llegara a producirse el contrato de compraventa con el demandante, solicitando en definitiva un pronunciamiento absolutorio.

Interpuso también recurso de apelación la representación del Sr. Carlos María a fin de que se modificara el pronunciamiento relativo a las costas, solicitando le fueran impuestas tanto las causadas en la primera instancia como en esta alzada a la entidad P & G Punto de Gestión Inmobiliaria SL dada su conducta en la que era de apreciar temeridad y mala fe, habiéndose visto obligado el demandante a interponer la demanda como medio para obtener la restitución del dinero que había entregado a dicha entidad.

La representación procesal de la Sra. Isabel se opuso a ambos recursos de apelación, con arreglo a las alegaciones que constan en el escrito unido a las actuaciones. Igualmente, las representaciones procesales de los litigantes apelantes presentaron sendos escritos por los que se oponían al recurso de apelación de la contraparte con arreglo a las consideraciones que en los mismos constan.

SEGUNDO.- La Sala, analizado que ha sido el contenido documental de las actuaciones en relación con la grabación audiovisual del acto del juicio, acepta y hace suyos los acertados razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que aquí se dan por reproducidos en aras a evitar innecesarias reiteraciones, procediéndose por la presente resolución a contestar el recurso de apelación e impugnación a la sentencia de conformidad con la prescripción contenida en el artículo 465.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

Entrando en el examen del recurso de apelación formulado por la representación de la entidad P & G Punto de Gestión Inmobiliaria SL, (en adelante la Inmobiliaria), son de hacer las siguientes consideraciones: no se ha aportado a las actuaciones el contrato o documento de encargo por el que la Sra. Isabel autorizase a la citada Inmobiliaria a realizar las actuaciones necesarias en orden a conseguir un comprador para el inmueble de su propiedad, sito en Alborada, AVENIDA000 , si bien dicho encargo profesional resulta del propio contenido de los escritos de demanda y de contestación, así como de las declaraciones de los litigantes en el acto del juicio. La esencia de un contrato de mediación o corretaje radica, como señalan las STS de 17/07/1995 ó de 22/05/1998 entre otras, en que el corredor o mediador se obliga a poner en contacto a una persona (la que contrató sus servicios) con otra para que entre ellas puedan celebrar el contrato objeto de la mediación, sin que el referido contrato de corretaje entrañe, por si solo y a falta de estipulación expresa en tal sentido, conferimiento de mandato alguno en favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar, como representante o mandatario del que contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato de corretaje.

No consta en autos acreditado que la Sra. Isabel otorgase a la Inmobiliaria mandato por el que ésta pudiera actuar como su representante en el perfeccionamiento del contrato de compraventa, por lo que es imposible considerar, como pretende la parte apelante, que los documentos suscritos con el comprador, Sr. Carlos María (f.14) y con la vendedora Sra. Isabel (f. 83), puedan tener la calificación de contrato de compraventa "con determinadas especialidades relativas a garantizar que el contrato llegue a buen fin y a salvaguardar que el trabajo realizado por la inmobiliaria pueda ser remunerado", limitándose el primero de ellos, suscrito el 18 de enero de 2001 entre el Sr. Carlos María y la Legal Representante de la Inmobiliaria, Sra. Marina , a reflejar la cantidad (un millón de pesetas) que el primero entrega como señal y a cuenta de la cantidad del precio estipulado (23 millones de pesetas ), estableciendo el plazo de validez de la señal e indicando la cláusula tercera que "en caso de que fuese el vendedor el que tuviese problemas en el Registro, (embargos), o arrepentimiento de la venta, se le devolvería la cantidad entregada". Nada se indica en dicho documento, o en el posterior de fecha 27 de febrero de 2001 (f.21) por el que se acuerda la ampliación del plazo, respecto a la salvaguarda de la remuneración de la inmobiliaria, incluso indicando la estipulación primera que "la comisión de la inmobiliaria no está incluida (en la cantidad entregada por el Sr. Carlos María a cuenta del precio) y será de 690.000 ptas más I.V.A". A su vez, el contrato, que también se rubrica de compraventa por la Inmobiliaria, de fecha 19 de enero de 2002, suscrito por la Inmobiliaria y la vendedora, Sra. Isabel , refleja que el Sr. Carlos María señaliza la vivienda con la cantidad de quinientas mil pesetas y a cuenta de la cantidad del precio estipulado, añadiendo la cláusula tercera que en caso de que la vendedora, por cualquier razón, se arrepintiese de la venta "tendría que devolver la cantidad entregada al comprador, además de otra cantidad igual, como compensación".

Ningún apartado, exponendo o estipulación de los contratos suscritos por la Inmobiliaria de forma independiente con el comprador y con el vendedor, le autorizaba a cobrarse en todo o en parte el precio de sus honorarios profesionales por la mediación pues, muy al contrario, en dichos documentos lo que se indica es que el importe de la cantidad se entrega y recibe, respectivamente, a cuenta del precio convenido de 23 millones de pesetas. Tales consideraciones impiden ya, de por sí, considerar que Doña. Marina actuó con "total diligencia" y "honestidad", pero más aún el hecho, acreditado en autos por mor de la declaración en el acto del juicio de la propia Doña. Marina , de que ésta no puso en conocimiento de la vendedora el importe realmente entregado por el comprador a cuenta, un millón, como igualmente no hizo saber al comprador que la mitad del importe entregado se quedaba en poder de la Inmobiliaria para garantizar el pago de sus honorarios, pese a la expresa literalidad de los contratos respecto al concepto en que se recibía y se entregaba por aquella los correspondientes importes, admitiéndose expresamente en aquella declaración que ni el vendedor ni el comprador sabían que Doña. Marina se quedaba con el medio millón de pesetas y que cobra a cuenta de los honorarios sin conocimiento de ello por el comprador y el vendedor, como igualmente admitió que una vez que el Sr. Carlos María le solicitó la devolución de la cantidad ella no se lo devolvió.

TERCERO.- La inadecuada conducta de la Legal Representante de la Inmobiliaria se pone de manifiesto igualmente en la cuestión relativa al precio fijado para la venta del apartamento, resultando acreditado por las declaraciones del comprador y vendedor, así como las testificales practicadas en el acto del juicio, que Doña. Marina ofertó al Sr. Carlos María la posibilidad de mantener el precio de los veintitrés millones de pesetas haciéndose cargo la propia Inmobiliaria de las reparaciones que necesitaba el apartamento, mientras que a la Sra. Isabel le comunicó que el comprador sólo estaba dispuesto a pagar veintidós millones de pesetas reservándose dicho comprador el millón restante para aquellas reparaciones, como igualmente aparece probado en autos que la Sra. Isabel manifestó de forma expresa a la Inmobiliaria su voluntad de que el precio se mantuviera en los veintitrés millones, siendo ésta la razón (el precio) por la que comunicó a la Inmobiliaria su voluntad de no efectuar la venta al Sr. Carlos María , verificándose la misma a favor de un tercero, que ha declarado como testigo, que le fue facilitado a la vendedora por la Inmobiliaria Pantoja.

Con arreglo a lo expuesto ha de rechazarse el recurso de apelación de la Inmobiliaria, no siendo de aplicación al caso los artículos 1255 y 1256 del Código Civil, que regulan la libertad de pactos contractuales y la imposibilidad de dejar al arbitrio de los contratantes su cumplimiento, en el sentido pretendido por la recurrente, pues los contratos objeto de autos, que han de ser calificados de mediación y no de compraventa, se suscribieron de buena fe por los Sres. Carlos María y Isabel en la creencia de que lo que los mismos reflejaban respondían a la realidad, habiéndose demostrado que no era así, pretendiendo la recurrente otorgar una naturaleza jurídica distinta a la cantidad que recibió del comprador y entregó en parte a la vendedora en orden a ajustarla a sus propios intereses, intereses éstos que, por otra parte, no reflejan los contratos y, además, fueron ocultados a los contratantes.

CUARTO.- La representación procesal del Sr. Carlos María interpuso recurso de apelación a fin de que fuera revocado el pronunciamiento relativo a las costas, de las que no se hacía expresa imposición en lo relativo a la estimación parcial de la demanda respecto de la Inmobiliaria, imponiéndole las devengadas a la demandada Sra. Isabel que resultaba absuelta. Argumenta el recurrente a tal efecto la mala fe y enriquecimiento injusto de la Inmobiliaria y que el mismo se había visto obligado a presentar la demanda como único medio para obtener la restitución del dinero entregado.

No obstante tales alegaciones, también en este punto es de mantener la sentencia dictada en la instancia. El demandante, además de solicitar la resolución contractual, solicitaba la condena de los demandados a la devolución de la cantidad depositada en concepto de arras por duplicado por aplicación del artículo 1454 del Código Civil, e indemnización de daños e intereses, pese a que en el contrato por él firmado (f.14), y a que antes se ha hecho referencia, expresamente se convenía que en caso de que fuera el vendedor el que se arrepintiese de la venta, "se le devolvería (al comprador) la cantidad entregada", que era un millón de pesetas. En tal sentido ha de indicarse que, como señala el TS en sentencia de 10 de febrero de 1997 al interpretar el citado artículo 1454, para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa, y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados, pues en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado. Con arreglo a tal doctrina jurisprudencial, y dados los claros y expresos términos del contrato, es claro que el dinero entregado por el Sr. Carlos María no tenía la naturaleza de arras penitenciales y, por ende, no podía solicitar más que la devolución de lo entregado. Así pues, y con independencia de la conducta de la Inmobiliaria que en el presente procedimiento se ha valorado a los efectos de la devolución de la cantidad que retuvo del comprador, lo bien cierto es que respecto de dicha entidad se ha producido una estimación parcial de la demanda que permite la estricta aplicación del apartado 2 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Igual suerte desestimatoria ha de correr el recurso respecto del pronunciamiento de las costas devengadas en la primera instancia a la Sra. Isabel . Como se ha indicado el demandante sólo podía exigir la devolución del importe entregado, siendo que con carácter previo a la formulación de la demanda había recibido de dicha demandada el importe que a su vez le había sido entregado por la Inmobiliaria, pese a lo que el demandante no sólo no planteó discusión alguna a éste respecto sino que, además, ocultó en su escrito rector la voluntaria entrega por la Sra. Isabel de las quinientas mil pesetas que tenía recibidas a cuenta del precio del apartamento, no habiendo razón para que su llamada al proceso deba ser soportada por la Inmobiliaria.

QUINTO.- Por aplicación de lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impone a los apelantes las costas devengadas en esta alzada por mor de sus respectivos recursos.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando los recurso de apelación interpuestos por las representaciones procesales de P & G PUNTO DE GESTIÓN INMOBILIARIA SL y de Carlos María , contra la sentencia de fecha 8 de diciembre de 2001, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Valencia en autos de juicio ordinario nº 366/01, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas causadas en la alzada a los litigantes apelantes. Notifíquese esta resolución a las partes personadas, y a su tiempo, con certificación literal de esta misma resolución y el oportuno oficio, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dictó, estando celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha. Doy fe.