Sentencia Civil Nº 103/2010, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 476/2009 de 11 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00103/2010

S E N T E N C I A Nº 103

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

SOBRE: RESOLUCIÓN CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

LUGAR: BURGOS

FECHA: ONCE DE MARZO DE DOS MIL DIEZ

En el Rollo de Apelación nº 476 de 2009, dimanante de Juicio Ordinario nº 1412/2008, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Burgos, en virtud del

recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 11 de Junio de 2009, siendo parte, como demandantes-apelados Dª. Inocencia y D. Carlos José , representados en este Tribunal por el Procurador D. David Nuño Calvo y defendidos por la Letrado Dª. Aranzazu Puente Sauco y como demandada-apelante SEIF RESIDENCIAL S.L., representada en este Tribunal por la Procuradora Dª. Elena Cano Martínez y defendida por la Letrado Dª. María Luisa Ríos Dávila.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "ESTIMAR LA DEMANDA formulada por la representación procesal de DOÑA Inocencia y DON Carlos José contra "SEIF RESIDENCIAL, SL" y, en su consecuencia: 1.- Declarar resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre mis mandantes y la demandada con fecha 11 de octubre de 2006, así como los dos anexos firmados posteriormente el 26 de marzo y el 27 de abril de 2007. 2.- Condenar a la demandada al reintegro de las cantidades entregadas a cuenta por los demandantes, que ascienden a 49.605,25 euros, más los intereses legales que correspondan, más el 10% de las cantidades satisfechas (4.960,52 euros, en concepto de indemnización (cláusula penal) tal como estipulan las condiciones generales sexta y octava del contrato privado de compraventa. 3.- Condenar a la demandada al pago del interés legal que corresponda, según el art. 576 de la LEC. 4 .- Condenar a la demanda al pago del as costas procesales causadas.-

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de SEIF RESIDENCIAL S.L., se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO- El presente recurso ha sido deliberado y votado por esta Sala en la fecha señalada al efecto 1 de Diciembre de 2009 .

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la Sentencia que, estimando íntegramente la demanda formulada por Dª. Inocencia y D. Carlos José contra la Entidad Seif Residencial S.L., declara resuelto el contrato de compraventa de vivienda en construcción concertado por los demandantes como compradores y la demandada como vendedora con fecha 11 de Octubre de 2006, y condena a la vendedora a reintegrar a los demandantes las cantidades entregadas a cuenta, 49.605,25 €, más intereses legales, más 4.960,52 € en concepto de indemnización de acuerdo con la cláusula penal pactada en el contrato privado de compraventa, formula recurso de apelación la parte demandada, solicitando la desestimación de la demanda.

Como motivos del recurso de apelación se alegan que frente a lo declarado por la Sentencia recurrida:

1º.- El plazo de entrega de la vivienda fue objeto de prorroga.

2º.- Que el plazo de entrega no tiene carácter esencial.

3º.- La falta de presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria del art. 1124 del Código Civil por ausencia de voluntad rebelde al cumplimiento en la demandada SEIF.

SEGUNDO.- Son hechos acreditados de interés para la resolución del litigio los siguientes:

1º.- Que con fecha 11 de octubre de 2006 la mercantil "SEIF Residencial S.L.", como vendedora y Dª. Inocencia y D. Carlos José como compradores, suscribieron un contrato privado de compraventa de vivienda, garaje y trastero en construcción, de la promoción de 123 viviendas que la actora iba a construir en la parcela urbana NUM004 de la U.A. 28.01 del P.G.O.U. de Burgos, concretamente, la vivienda del portal NUM000 , piso NUM001 , letra C, el garaje nº NUM002 y trastero nº NUM003 por un precio total de 248.026 € (incluido el IVA del 7%).

En la estipulación primera del contrato se establecía: "La parte vendedora entregará a la parte compradora la vivienda y anejos objeto del presente contrato antes del día 31 de Diciembre de 2007, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas endecha fecha conforme a lo previsto en las estipulaciones cuarta y sexta del presente contrato. En el caso de que el vendedor no pueda entregar la vivienda y anejos en la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta".

2º.- La Condición General Sexta del contrato disponía: "6-1. Plazo de entrega y otorgamiento de escritura pública.-La entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada por el Notario elegido por la parte compradora de conformidad con lo acordado en el contrato de compraventa.- De superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato. 6-2. Resolución.- En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato se fija como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a la parte compradora del tanto por ciento previsto en la condición general octava sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales.- El cumplimiento de la obligación de reintegro de las cantidades percibidas a cuenta y el interés de demora se garantiza mediante aval o póliza de seguro. 6-3.- Prórroga.- Si el comprador optase por conceder prórroga, la vivienda le será entregada en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie justa causa y siempre que la parte compradora haya cumplido las obligaciones que le incumben.- No obstante, siempre que el retraso superase el plazo de tres meses desde la concesión de la prórroga y fuera imputable al vendedor, éste deberá abonar al comprador, la cantidad que resulte de la aplicación durante el periodo de demora, del tipo de interés previsto en la estipulación cuarta del contrato del contrato como interés de demora para el supuesto de impago, sobre las cantidades satisfechas por el comprador hasta ese momento".

3º.- La promotora SEIF Residencial S.L., remite a los compradores carta de fecha 15 de Marzo de 2007 en la que se comunica que: "(...) la empresa constructora ha ido acumulando un significativo retraso sobre el planning previsto, lo que nos obliga a aplazar la fecha prevista para la entrega de estas viviendas (...) (...) debemos posponer la fecha de entrega de las viviendas al 30 de Abril de 2008 (...) (...) entenderíamos que pudiesen desear resolver su contrato de compraventa con nosotros ó bien, a pesar de este cambio, mantener la relación contractual (...) (...) ó en caso contrario, para comunicar su deseo de resolver la relación contractual y de esta manera comenzar, lo antes posible, los trámites pertinentes para la devolución de las cantidades entregadas hasta la fecha incrementadas con el interés legal correspondiente (...)".

4º.- Con fecha 26 de Marzo de 2007 Dª. Inocencia , D. Carlos José y Seif Promotora S.L., suscribieron un Anexo al contrato de compraventa firmado el 11 de Octubre de 2006 en el que tras exponer que "ratifican la compraventa formalizada", convienen: "PRIMERA.- Ampliar el plazo de entrega de la vivienda indicada al 30 de Abril de 2008, modificando el primer párrafo de la estipulación PRIMERA de las cláusulas particulares del Contrato de COMPRAVENTA, de forma que se sustituye por la siguiente redacción: "La parte vendedora entregará a la parte compradora la vivienda objeto del presente contrato antes del día 30 de abril de 2.008, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en las estipulaciones cuarta y sexta del presente contrato. En el caso de que el vendedor no pueda entregar la vivienda en la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta". SEGUNDA.- Salvo lo modificado por el presente documento, permanecen invariables los restantes pactos y condiciones que establece el contrato de compraventa del que éste es adicional".

5º.- Con fecha 27 de Abril de 2007 las partes suscribieron un nuevo ANEXO en el que convienen: "modificando el primer párrafo de la estipulación PRIMERA de las cláusulas particulares del Contrato de COMPRAVENTA, de forma que se sustituye pro la siguiente redacción: "La parte vendedora entregará a la parte compradora la vivienda objeto del presente contrato antes del día 30 de abril de 2.008, siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en las estipulaciones cuarta y sexta del presente contrato. En el caso de que el vendedor no pueda entregar la vivienda en la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta"".

6º.- Con fecha 7 de Noviembre de 2006, Seif Residencial en calidad de Tomador y D. Carlos José y Dª. Inocencia en calidad de Asegurados suscribieron con ACC Seguros, Póliza de Seguros que garantizaba al asegurado el pago de una indemnización equivalente a las cantidades entregadas por el asegurado al tomador incrementadas con el interés legal del dinero, para el caso de que no se le entregara la vivienda. La póliza tenía fecha de vencimiento el 31 de Abril de 2007.

7º.- Con fecha 8 de Febrero de 2007 y 8 de Abril de 2008, se firman por las partes litigantes sendos suplementos de la Póliza de Seguro contratada, que, respectivamente, ampliaban el periodo de cobertura a las fechas 30 de Abril de 2008 y 31 de Julio de 2008.

8º.- Los actores han entregado a la parte vendedora 49.605,24 €.

9º.- D. Carlos José y Dª. Inocencia comunicaron a Seif Residencial S.L., mediante requerimiento notarial de fecha 23 de Julio de 2008, la resolución del contrato, porque habiendo transcurrido en exceso el plazo fijado para la entrega de la vivienda en el Anexo de 27 de Abril de 2007 (antes del 30 de Abril de 2008), y no habiéndose producido la entrega se acogían a la condición general sexta del referido contrato optando por la resolución del mismo, y reclamando la cantidad entrega de 49.605,24 € más los intereses legales, así como una indemnización del 10% de las cantidades satisfechas conforme a la condición Octava del Contrato.

10º.- Con fecha 30 de Julio de 2007 la Letrada de los actores remitió Burofax a la Aseguradora ACC Seguros, Grupo Zurcí, reclamando el reintegro de la cantidad de 53.374,33 €.

11º.- El certificado final de obra se firmó por la Dirección facultativa el 4 de Enero de 2008, que es visado en el Colegio de Arquitectos el 23 de Enero de 2008, procediéndose a levantar Acta de recepción provisional y finalización de las obras el 29 de Febrero de 2008. Con fecha 21 de Agosto de 2008 se concede licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento de Burgos.

12º.- Con fecha 28 de Abril de 2009 Seif Residencial S.L. envía Burofax a Dª. Inocencia convocando a los compradores a la Notaría de D. José Antonio Gómez-Oliveros "para la escrituración de la vivienda los próximos días 12,13 y 18 de Mayo de 2008".

TERCERO.- La parte apelante considerando que ha existido prórroga del plazo de entrega del inmueble adquirido, entiende debe estarse a lo establecido en la Condición General Sexta del contrato, pero no a lo dispuesto en el apartado 2, sino a lo dispuesto en el apartado 3.

No hay duda que, superada la fecha prevista en el contrato de compraventa de fecha 11 de Octubre de 2006 para la entrega de la vivienda, las partes decidieron de común acuerdo fijar otra fecha para esa entrega, manteniendo la validez de los restantes pactos y condiciones del contrato.

Ahora bien, esta ampliación del plazo de entrega, con mantenimiento de la vigencia del contrato, se hizo no por la vía prevista en la Condición General Sexta del Contrato, sino por la vía de la novación modificativa del contrato (artículo 1203.1 del Código Civil ), modificando únicamente la fecha pactada para la entrega, manteniendo invariables los restantes pactos y condiciones establecidas en el contrato, entre ellos las opciones previstas en la Condición General Sexta para el supuesto de que si se superaba la fecha de entrega modificada, poder optar entre prorrogar el contrato, en unas condiciones sumamente restrictivas de sus derechos para los compradores, o resolver el contrato.

Así resulta de los términos utilizados en los Anexos al Contrato de compraventa suscrito, en los que ninguna referencia se hace a la Condición General Sexta del contrato. No se dice que la ampliación del plazo de entrega de la vivienda, al 30 de Abril de 2008, se haga como consecuencia de optar por la prórroga prevista en la Condición General Sexta; ni siquiera se utiliza el término prórroga. Por el contrario se indica que se procede a la modificación del primer párrafo de la Estipulación Primera de las cláusulas particulares del Contrato de Compraventa que se "sustituye" por una cláusula de contenido idéntico, pero modificando la fecha de entrega; manteniendo expresamente la aplicación de la Condición General Sexta.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil , cuando los términos de un contrato son claros hay que estar a la literalidad de los mismos.

Dado el carácter de "Condición General" de la Cláusula Sexta del Contrato; dado el contenido restrictivo y perjudicial de la misma para los compradores, consumidores según el art. 1 de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios (de optar por la prórroga, prácticamente queda a la voluntad del vendedor la fecha de la entrega, la sitúa a 3 meses desde la concesión de la licencia de primera ocupación, con la única consecuencia de que si se superan los tres meses de la fecha prorrogada, y solo si el retraso es imputable al vendedor, se devengarían intereses); únicamente cabría entender que una ampliación del plazo de entrega era prórroga, si de forma inequívoca constase que esa era la voluntad del comprador, y es evidente que esta voluntad inequívoca no resulta del Anexo, en el que ni siquiera se emplea el término prórroga, ni se hace referencia alguna a que se está ejercitando la opción de la Condición General Sexta, sino que por el contrario se mantiene la vigencia y aplicación de esta Condición General Sexta, exactamente en los mismos términos que en la Estipulación Primera del Contrato de compraventa inicial.

Debe añadirse que los Anexos han sido redactados por la mercantil vendedora, y que la posible falta de claridad en ningún caso puede beneficiar al redactor, art. 1288 del Código Civil .

La ampliación del plazo de entrega que resulta de los Anexos firmados por los actores en modo alguno es consecuencia de que los compradores hubieran optado por la prórroga del contrato prevista en la Condición General Sexta, con las consecuencias sumamente restrictivas de su derechos previstas en el nº 3 de la misma; sino que la ampliación del plazo es consecuencia de una novación modificativa del contrato de compraventa inicial, conservando el comprador la posibilidad de optar por la resolución del contrato o por la prórroga prevista en la Condición General Sexta para el caso de que la vendedor no entregara la vivienda en el nuevo plazo de entrega previsto.

El hecho de que los compradores suscribieran un segundo suplemento de la Póliza de Seguro, con vencimiento el 31 de Julio de 2008, posterior a la fecha última de entrega pactada, 31 de Abril de 2008, en modo alguno supone que hubieran optado por la prórroga de la Condición General Sexta.

Aún cuando es cierto que cabe la prórroga tácita, la que puede deducirse de actos concluyentes, estos necesariamente deben evidenciar de forma inequívoca que esta fue la voluntad de su autor, y en el caso de autos lo que de forma inequívoca cabría entender pretendían los actores al suscribir el Suplemento de Póliza hasta el 31 de Julio de 2008 era garantizarse, al menos hasta esa fecha, la devolución de las ya importantes cantidades entregadas a la Promotora; y, en todo caso, la única voluntad que cabría inferir es la de ampliar el plazo en las mismas condiciones realizadas anteriormente (novación modificatoria), nunca en las peores condiciones que para ellos resultaría de la prórroga de la Condición General Sexta.

CUARTO.- Respecto del carácter esencial del plazo de entrega.

Debe recordarse como ya ha dicho este Tribunal en Sentencias anteriores, así Sentencia de 22 de Diciembre de 2009 : "Aunque en nuestra doctrina jurisprudencial rige el principio de conservación del contrato, y un mero retraso en la entrega no es causa determinante de la resolución del mismo (STS 23.1.96 y 10.6.96 ), ello es así, salvo que expresamente se hubiera pactado su esencialidad, esto es, la posibilidad de que el comprador pudiera apartarse del contrato o que sin el cumplimiento de dicho plazo el contrato resultase ineficaz para la parte compradora, o de tal trascendencia que le resultase sumamente oneroso su mantenimiento, de tal forma que el incumplimiento sea de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte (STS de 11.1.82, 7.3.83 y 18.10.93 )".

En el caso de autos, es claro el carácter esencial del plazo pactado para la entrega, cuando el contrato autoriza al comprador a resolver el contrato, si el vendedor supera la fecha de entrega estipulada sin cumplir con su obligación, y cuando, además, se estipula a su favor una indemnización equivalente al 10% de las cantidades entregadas a cuenta.

QUINTO.- Respecto a la falta de concurrencia de los presupuestos para la resolución contractual del artículo 1124 del Código Civil , deben señalarse que los compradores no han resuelto el contrato al amparo no de la condición resolutoria tácita prevista en el artículo 1124 del Código Civil , sino con base en la condición resolutoria expresamente pactada por las partes en el contrato, Condición General Sexta, que autorizaba a la parte compradora a resolver el contrato si superado el plazo pactado para la entrega de la vivienda, no lo había sido por la promotora.

El incumplimiento por la Promotora de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado es incuestionable, si tenemos en cuenta que convenido, tras las distintas modificaciones del contrato, como fecha de entrega el 30 de Abril de 2008, la licencia de primera ocupación no se obtiene hasta el 21 de Agosto de 2008 (no consta en las actuaciones que la licencia fuera solicitada en el mes de Febrero de 2008 y que tardara en concederse varios meses, ya que en el proceso la Aseguradora que no es parte no ha aportado documentación que según la recurrente probaría esta afirmación).

Pero es que, además, hasta el mes de Abril de 2009, no consta que la Promotora demandada comunicara a los compradores que estaba en disposición de otorgar la escritura pública de la compraventa.

En ningún incumplimiento ha incurrido la parte actora, que ha pagado puntualmente las cantidades pactadas; y que sobrepasado el plazo pactado para la entrega en el último Anexo suscrito, el 30 de Abril de 2008, comunica su opción de la resolución del contrato el 23 de Julio de 2008, posibilidad que en efecto le autorizaba la Condición General Sexta nº 2, a cuyo amparo reclamó también la indemnización del 10% de las cantidades entregadas, así como el importe de las mismas y los intereses legales correspondientes, en los mismos términos que en la demanda iniciadora de esta litis, cuya estimación por la Sentencia recurrida, procede confirmar.

SEXTO.- La desestimación del recuso de apelación determina la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Se confirma la Sentencia de fecha 11 de Junio de 2009 dictada por el Ilmo. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Burgos , y se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Dª. ARABELA GARCIA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.