Sentencia Civil Nº 103/2010, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 100/2010 de 13 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00103/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURSO DE APELACION (LECN) 100/2010

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION BURGO DE OSMA (SORIA)

Procedimiento de origen : P. ORDINARIO 158/2009

SENTENCIA CIVIL Nº103/2010

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO

MAGISTRADOS:

MARÍA BELÉN PÉREZ FLECHA DÍAZ

RAFAEL FERNANDEZ MARTINEZ (SUP.)

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En Soria, a trece de julio de dos mil diez.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de P. Ordinario Nº 158/2009, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCIÓN Nº 1 de Burgo de Osma (Soria), siendo partes:

Como apelante y demandante D. David , representado por la Procuradora Sra. MATA GALLARDO, y asistido por la Letrado Sra. GARCIA MARTIN.

Y como apelado y demandado CIUDAD DE OSMA S.L., representado por la Procuradora Sra. SORIA PALOMAR y asistido por el Letrado Sr. PEREZ VALENCIA.

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha de 18 de mayo de 2009, se presentó en el Juzgado de Primera Instancia del Burgo de Osma demanda promovida por la Procuradora Sra. Gemma Mata Gallardo, en nombre y representación de D. David (no Neves), frente a Ciudad de Osma SL, en materia de procedimiento ordinario, reclamando la resolución del contrato de arras penitenciales concertado entre las partes, sobre la finca de Osma número NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad del Burgo de Osma, con superficie 1001,46 metros cuadrados, con nave artesanal diáfana de 210,25 metros cuadrados. Y se condene a la entidad demandada a la devolución del precio abonado en cantidad de 12.000 euros, más intereses legales correspondientes y costas.

SEGUNDO.- En fecha de 3 de julio de 2009, se dictó auto en el que se emplazaba a la parte demandada, a fin que contestara a la demanda.

TERCERO.- En fecha de 30 de octubre de 2009, tuvo lugar la contestación a la demanda, convocándose a las partes a la celebración de la oportuna audiencia previa que tuvo lugar en fecha de 3 de febrero de 2010 , donde se propusieron los medios de prueba que se consideraron conveniente, y posteriormente se convocaron a las partes para el correspondiente acto de juicio, donde se practicaron los medios de prueba, que se celebró en fecha de 10 de marzo de 2010. Dictándose sentencia en fecha de 21 de abril de 2010 , en cuya parte dispositiva se indicaba que "desestimando la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales en nombre y representación de D. David , debo de absolver y absuelvo a la mercantil Ciudad de Osma SL, de todas las pretensiones ejercitadas en su contra, imponiendo expresamente las costas a la parte actora".

CUARTO.- Se presentó escrito de preparación del recurso de Apelación en fecha de 4 de mayo de 2010, formalizándose éste en fecha de 2 de junio de 2010, dándose traslado a la parte contraria que lo impugnó en fecha de 22 de junio de 2010, remitiéndose los autos a esta Sala para conocimiento y resolución del recurso de Apelación en fecha de 9 de julio de 2010 , dictándose resolución por esta Audiencia en la que se designaba Magistrado Ponente y miembros de la Sala, fijándose ese mismo día 9 de julio para deliberación, votación y fallo.

QUINTO.- Que en la tramitación de este recurso de Apelación se han observado las prescripciones legales.

Ha sido designado Magistrado Ponente de esta resolución D. JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de Instancia, se alza la representación letrada de la parte actora a través de una serie de motivos de Apelación. Siendo especialmente prolijo el recurso de Apelación interpuesto por la citada parte demandante hemos de resumir el contenido de los motivos de oposición del siguiente modo:

a). Entiende que no nos encontramos ante un contrato de compraventa de bienes inmuebles mediante el pago de precio o señal, sino ante un contrato de arras penitenciales. Entendiendo, además, que nos encontramos con una cuestión nueva. Habiéndose vulnerado por la juzgadora de Instancia normas esenciales del procedimiento.

b). Entiende que procede la resolución del contrato ante la negligencia del vendedor que no ha procedido a subsanar los defectos y deficiencias observados en la confección del contrato.

c).En íntima relación con el punto anterior se indica que la venta que se pretendía efectuar es notoriamente contraria a Derecho, pues existe discordancia entre la finca que ese pretendía vender y las referencias catastrales correspondientes, además de diferencias de linderos y de extensión, encontrándonos ante la entrega de una cosa distinta de lo que constituyó el objeto del contrato. Por lo que procedería la resolución. Cuanto que mientras existan discordancias entre Registro y catastro y sobre el terreno se frustran las expectativas del comprador que tenía depositadas sobre la finca.

En definitiva, el recurso de Apelación ha de ser puesto en relación con la propia demanda y con los pedimentos formulados en la misma. Pues, como es lógico, la Juzgadora de Instancia ha de dar respuesta a las pretensiones de las partes contenidas en los escritos fundamentales del proceso, es decir, demanda y contestación.

En el escrito de demanda se instaba a la resolución del contrato de compraventa y a la devolución del precio abonado inicialmente por el comprador en base a las siguientes consideraciones:

a). Que existía una modificación de la superficie, de 246 metros cuadrados de superficie, puesto que la superficie inscrita y que era la que se pretendía vender era de 1011,46 metros cuadrados, y la realidad sobre el terreno determinada que la finca tenía 1254,13 metros cuadrados.

b). Que la referencia catastral de dicha finca se correspondía únicamente con la parcela NUM001 de la CALLE000 de Osma, de 701 metros cuadrados. Siendo los linderos inscritos los que se corresponden con esta parcela catastral. Siendo Norte, Salvador , Sur Carlos Manuel , Este, Constancio . Y Oeste o frente, camino. Existiendo otra parcela la DIRECCION000 inscrita en el Catastro, con linderos distintos. Y que por tanto la realidad de lo vendido parece exclusivizado en la parcela NUM001 , no comprendido la parcela DIRECCION000 . Existiendo discordancia entre la finca descrita en escritura de venta, con la inscrita en el Registro y con la inscrita en el Catastro.

Es cierto que en hecho primero de la demanda se decía que se concertó, entre las partes, y en fecha de abril de 2008, contrato de arras penitenciales conforme al cual se hacía constar que Ciudad de Osma vendía a la actora una finca urbana sita en Burgo de Osma, número NUM000 .

No siendo en absoluto cierto que por la parte demandada se mostrara conforme con dicha calificación del contrato, pues en el escrito de contestación a la demanda se indicó que "se niegan los hechos manifestados por la parte contraria, salvo aquellos que se reconozcan en este escrito", y en el hecho segundo de la contestación a la demanda se indica que "esta parte entiende improcedente la acción ejercitada", añadiendo en su punto quinto de la demanda que el documento suscrito entre las partes fue de compraventa. Aludiendo a la existencia de unas arras.

De modo que para la parte demandada el contrato suscrito fue de compraventa existiendo incorporada al mismo unas arras o señal. En modo alguno aceptó la existencia de un contrato de arras penitenciales como afirma la recurrente.

Pero en cualquier caso, y aún en el supuesto que no fuera así, no existiría la vulneración del artículo 218 de la LEC , ni desde luego incongruencia. La causa petendi, que con el petitum configura la pretensión procesal se define por el relato de hechos y la relación jurídica controvertida, que, no tiene porqué vincular al Juez ni al Tribunal en la calificación de la relación jurídica controvertida, ni en las normas de aplicación, de manera que el órgano jurisdiccional actúa dentro de los límites de la congruencia, aún cuando cambie el punto de vista jurídico, teniendo en cuenta los fundamentos invocados por las partes.

El Alto Tribunal en sentencia de 23 de diciembre de 2004 , vino a indicar que que "lo único que vincula al Juzgador desde el punto de vista de la congruencia son los hechos de la demanda, gozando en cambio de libertad para encuadrar jurídicamente las pretensiones de las partes, por corresponder a sus facultades la aplicación de la norma pertinente conforme al principio de iura novit curia".

Sin que pueda alegarse la existencia de indefensión de ningún género por la parte demandada. Puesto que basó su demanda en una interpretación del contenido del contrato de abril de 2008, indicando que dicho contrato era aparentemente de arras penitenciales. El Juzgador, basándose en ese mismo contrato, sin variar un ápice las cláusulas del mismo, vino a entender que no existía contrato de arras penitenciales, sino contrato de compraventa y que la señal establecida tenía el carácter de arras confirmatorias no penitenciales, respondiendo jurídicamente a una pretensión concreta de la parte actora. Y cuanto que la parte demandante pudo invocar en defensa de sus derechos cuantos argumentos y pruebas consideró oportunos, por lo que en absoluto podemos entender que exista incongruencia o vulneración de ningún tipo de norma procesal en la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- Dicho lo anterior, procede examinar los restantes motivos de recurso. Así, en primer lugar, la parte recurrente se opone a la consideración del contrato como de compraventa con fijación de arras confirmatorias, indicando que nos encontramos ante un contrato de arras penitenciales.

Tal como aparece en el contrato firmado en abril de 2008, el objeto del contrato fue una finca urbana, sita en el término de Osma, CALLE000 , DIRECCION000 , hoy DIRECCION001 NUM002 con superficie de terreno de 1011,46 metros cuadrados, con nave artesanal diáfana de 210,25 metros cuadrados, inscrita en el Registro de la Propiedad con el número NUM000 .

Añadiendo que la parte vendedora vende la finca fijando el precio de la compraventa en 246.000 euros, que la parte compradora abona en este acto en cuantía de 12.000 euros y el resto al tiempo de otorgamiento de la escritura de venta por importe de 234.000 euros más IVA. Fijando el momento de otorgamiento de la escritura de venta en 15 de septiembre de 2008.

Las arras no son sino un pacto accesorio de un contrato normalmente de compraventa, mediante el cual las partes confirman la celebración de un contrato, -arras confirmatorias- o prevén la posibilidad de desistimiento -arras penitenciales- o cuantifican de antemano la pena a abonar a la otra parte en caso de incumplimiento -arras penales-.

En el presente caso la fijación de una cantidad de dinero 12.000 euros, que resulta entregada a la firma del contrato de compraventa, estableciendo que el resto se pagará a la fecha de otorgamiento de la escritura, -sin que se hiciera mención alguna en dicha cláusula de la facultad de desistimiento del contrato, o que en caso de resolución del mismo se procedería a la devolución de dicha cantidad-, determina bien a las claras que nos encontramos ante la figura de las denominadas arras confirmatorias y no penales ni penitenciales.

En este sentido hemos de traer a colación el contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2009, recurso 315/05 , donde viene a señalar que "el contenido de la cláusula es clara y no deja lugar a dudas en cuanto a que la cantidad entregada en el acto de la firma del documento lo fue a cuenta del precio, (y no como pena que permitiera al vendedor liberarse de sus obligaciones con devolución de lo percibido o al comprador entregado lo percibido doblado), ya que la suma restante, quedó, por voluntad expresa de las partes, aplazada hasta la fecha del otorgamiento de la escritura". Y porque, además, no figura en dicha cláusula ni en ninguna otra la posibilidad de desistir del contrato por la parte vendedora o compradora, devolviendo la cantidad de 12.000 por duplicado.

En cualquier caso, la naturaleza del artículo 1454 del CC , determina que las arras penitenciales, en su característica, permite a las partes desistir del contrato satisfaciendo la pena, que en el caso del comprador se traduce en la pérdida de lo entregado y en el del vendedor, en la devolución de lo percibido por duplicado. Siendo lo cierto que en el caso de autos nos encontramos ante la figura de las arras confirmatorias que tienen como objeto reforzar la existencia del contrato, constituyendo una prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Diferenciándolas de las arras penales, que suponen una garantía del cumplimiento del contrato mediante la pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento - desistimiento que ni tan siquiera se menciona en la cláusula- Diferenciándolas a su vez, de las arras penitenciales, que simplemente suponen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Facultad de desistir, o restituir que ni siquiera aparecen mencionados en el contrato.

Las arras o señal que como garantía permite el artículo 1454 del CC , tiene un carácter excepcional que requiere una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido. Debiendo entenderse que en caso contrario que se trata de un anticipo o cuanta del precio que sirve, para confirmar el contrato celebrado. Añadiendo que el contenido del artículo 1454 del CC , no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse como parte del precio o pago anticipado del mismo".

De manera que si no existe dicha expresión incluida en el contrato, éste habrá de calificarse como de arras confirmatorias. Puesto que la cantidad entregada lo fue a cuenta del precio final pactado. Por lo que la primera de las alegaciones del escrito de recurso, y del suplico de la demanda ha de ser desestimado.

TERCERO.- El resto del motivo de recurso queda enlazado con lo pedido por la parte actora en la demanda, es decir, que procede la resolución del contrato de compraventa cuanto que el objeto concertado sobre el que recayó el contrato, nada tiene que ver con lo que es objeto de transmisión. Pues se ha comprobado que la finca vendida tiene más superficie que la que figura inscrita. Y por otro lado, porque dicha finca inscrita en el Registro como NUM000 , no se corresponde más que con la catastrada NUM001 , con 701 metros cuadrados de suelo.

Hemos de partir del dato que la finca objeto de venta es la NUM000 , con la extensión, linderos que figuran en el Registro de la Propiedad. Y es evidente que el hecho que esta finca inscrita aparezca catastrada como una finca o dos, es irrelevante para el resultado final de la venta, puesto que la cosa y el precio son ciertos. Y el hecho que en la fijación de los linderos pueda existir algún tipo de inexactitud es de todo punto irrelevante.

Tal como ha venido señalando la doctrina, entre ellas, la sentencia del TS de 9 de julio de 2007, recurso de Casación 2842/00 , "para que tenga lugar la resolución del contrato de compraventa, será exigible la inhabilidad o impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo". Y que para dar lugar a dicha resolución es preciso que el incumplimiento sea esencial. De manera que si la finca vendida es adecuada para el fin que se pretende, no nos encontraríamos ante un incumplimiento esencial, y por tanto, no daría lugar a la resolución del contrato".

De modo que no basta con la mera insatisfacción subjetiva del comprador, sino que para encontrarnos ante la figura de cosa diversa o aliud pro alio, que determinaría el incumplimiento del contrato, con la insatisfacción objetiva del comprador, es preciso que el objeto del contrato sea de todo punto inadecuado para el fin para el que fue adquirido.

Existiendo inhabilidad para el objeto para el que fue adquirido, los casos en que se vende una vivienda insalubre, o una plaza de garaje con menor cabida que impide que pueda ser utilizada. O incluso cuando la finca adquirida tenga una cabida tan inferior que no podría dar lugar a la construcción en ella de viviendas o almacenes, que era precisamente aquello para lo que fue destinada inicialmente al concertarse el contrato.

En el caso de autos conviene tener en cuenta que la finca vendida que aparece como una finca independiente en el Registro, y aparece catastrada como dos fincas DIRECCION000 y NUM001 , "está clasificada como suelo urbano, edificación unifamiliar grado primero aislada". Habiendo añadido el Arquitecto municipal en el acto de juicio que "el destino de naves y viviendas pretendidas por el actor pueden ser desarrolladas en dichas fincas", en todo caso, sólo sería cuestión de dilucidar la compatibilidad de construcción próxima de nave y vivienda. Pero en definitiva, se trata de una cuestión ajena a la venta, y que no implica incumplimiento alguno por parte del vendedor. Puesto que la finca vendida puede ser destinada al uso pretendido por el adquirente, esto es, construcción de nave y vivienda, puesto que la calificación del suelo en dicha finca es urbano.

Por tanto, no existe inhabilidad para el destino del objeto del contrato. Y que la finca tenga una mayor extensión que la inicialmente escriturada, no determina la nulidad de dicho contrato, aún en el caso que dicha finca tuviera una dimensión menor en la inscripción Registral. Pues obviamente si se está vendiendo en realidad una finca de mayor cabida que la escriturada, y la inscrita en el Registro, en nada afectaría a la posibilidad de construir el almacén y la vivienda en la citada finca. Y en nada perjudicaría inicialmente al comprador. En cualquier caso, de existir un error en la extensión, nada más fácil que establecerlo así en la correspondiente escritura de venta definitiva, y dar lugar a una rectificación registral de extensión en la inscripción en el Registro. Pero como es lógico, no determina la inhabilidad de la finca como objeto de venta, para el destino que fue pretendido por el comprador a la hora de adquirirla.

Queda por determinar si la existencia de una finca inscrita válidamente en el Registro y que aparece catastrada como si fueran dos, determina la procedencia de la resolución del contrato de venta. Es más que frecuente que la realidad inscrita en el Registro nada tenga que ver con la que figura en el Catastro, que no olvidemos simplemente se trata de un registro administrativo que no acredita la propiedad de las fincas, y que ni tan siquiera constituye prueba directa y definitiva sobre la extensión o linderos de las fincas en cuestión. Añadiendo la presunción que la realidad de las fincas inscritas en el Registro se corresponde con lo existente, salvo prueba en contrario.

En la inscripción en el Registro se establece que la finca NUM000 y con referencia catastral NUM003 , tiene una extensión de 1011,46 metros cuadrados. Lindando Norte con Salvador , lindando Sur, con Carlos Manuel , Este con Constancio , y Oeste con camino. Existiendo construido un pabellón de planta baja, y nave artesana de 210 metros cuadrados. Inscrita a partir de escritura de venta de 13 de noviembre de 2006, a favor de Ciudad Osma SL.

Esta finca aparece reflejada con su correspondencia catastral NUM003 , siendo la superficie que figura en el catastro de 701 metros cuadrados, CALLE000 , NUM001 . Siendo lo cierto que la finca de 537 metros cuadrados de la CALLE000 DIRECCION000 , aparece catastrada con otro número distinto DIRECCION002 .

Es decir que en la escritura inicial de venta se vendía una finca de 1011,46 metros cuadrados fijando una referencia catastral que se corresponde exclusivamente con Nevera, NUM001 , y que tiene exclusivamente 701 metros cuadrados.

En la escritura de aportación a la sociedad de gananciales y declaración de obra nueva de 28 de febrero de 2003, figuraba que la finca en cuestión estaba catastrada como CALLE000 NUM001 , con superficie de 701 metros cuadrados, pero que en realidad tenía más de 1000, en concreto 1011,46 metros cuadrados. Fijando como límites N, Salvador , S, Carlos Manuel , E, Constancio , y O camino.

Es decir, en dicha escritura de aportación coincidía la descripción registral con la catastral, y con los linderos actualmente inscritos en el Registro, entendiendo que dicha finca correspondía exclusivamente con una sola finca catastral, esto es, la CALLE000 , NUM001 .

En la escritura de compraventa posterior a favor de la entidad demandada, figuraba la finca como de extensión 1.011,46, con los linderos antedichos, y figurando inscrita en el Catastro como NUM003 .

Añadiendo en el informe pericial de la parte actora que toda la finca se encuentra "vallada", indicando que la finca vendida no se corresponde exclusivamente con la parcela catastral CALLE000 NUM001 , NUM003 , sino con la CALLE000 DIRECCION000 , DIRECCION002 . Indicando que ambas parecen una única parcela.

Entendiendo que en su día constituyeron una sola finca, desdoblándose por razones urbanísticas en dos fincas catastrales distintas.

De lo que cabe inferir que la finca vendida se corresponde con la inscrita en el Registro, y que se corresponde igualmente con las dos fincas catastrales distintas como la CALLE000 NUM001 , y DIRECCION000 . Por un lado, porque aunando dichas fincas llegamos a los linderos especificados en el Registro y porque aunando ambas extensiones llegaríamos a la extensión de la finca inscrita como NUM000 . Existiendo además datos exteriores que revelan claramente que se trata de una misma finca, no ya sólo porque en la escritura de obra nueva así figurara, sino porque además toda la finca está vallada como si de una sola se tratara. Lo único que ocurre es que dicha finca inscrita como una aparece catastrada como dos, pero eso fue así antes por las exigencias derivadas de las necesidades urbanísticas. Pues una parte de la finca era rústica y no se podía edificar y otra no, de ahí que fueran catastradas como dos. Pero dicha circunstancia no afecta para nada ni a la identidad de la finca, ni a su extensión ni menos aún implica una inidoneidad del objeto vendido para su uso. Pero que se trata de la misma finca se deriva incluso de la propia relación de adquisiciones en el Registro de la Propiedad, donde figura la finca inmatriculada con superficie de 1160 metros cuadrados, añadiendo que fue adquirida como una sola por Constancio , con carácter privativo por herencia de sus padres. Inscribiéndola a favor de Pedro Jesús , Argimiro , Abel , Damaso y Rebeca , por partes iguales y pro indiviso. Estando dividida en dos fincas inscritas en el catastro DIRECCION003 y DIRECCION004 , que sumando daban lugar a la extensión que figuraba inmatriculada en el Registro. Es decir, que no es cierto, pese a lo que figura en el Catastro que una de las fincas inscritas en dicho registro esté a nombre de Constancio , sino que la totalidad de la finca había sido adquirida por sus herederos.

De tal manera, incluso de dicho informe pericial se observa que la finca vendida se corresponde con la inscrita, y si bien es cierto que puede existir un error en el Catastro de manera que en realidad esta finca aparece catastrada como dos, este error no determinaría que el objeto entregado -la finca NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad- no fuera la finca objeto de la contratación. Y por la que medió consentimiento en el precio de adquisición. Debiendo, en todo caso, la parte actora instar la rectificación catastral correspondiente. Y teniendo en cuenta que dado que dicha finca es urbana se puede construir sobre la misma -sin perjuicio de las posibles incompatibilidades que puedan darse en el PGOU-. Por ello, la finalidad perseguida por el comprador, de construir sobre la misma una nave para su trabajo y en otra parte de la finca una vivienda -así lo reconoció en interrogatorio de parte- puede ser perfectamente realizada.

Pero es más, si con el citado informe pericial de parte no se observa un incumplimiento esencial del contrato, hemos de valorar el contenido del informe pericial del perito designado por el Juzgado. Y que goza de garantías de objetividad en su informe, cuanto que ha sido designado, no a instancia de parte, sino por el propio órgano judicial.

Y del mismo se deriva que;

1). En el Registro de la Propiedad del Burgo de Osma, la finca NUM000 , -objeto de venta-, tenía en fecha de 3 de agosto de 1999, una extensión de 1160 metros cuadrados, apareciendo como finca rústica DIRECCION000 . Con linderos, norte Salvador , Sur, Carlos Manuel , Este Barranco y Oeste, camino. Pasando tras la muerte de D. Constancio a sus hijos (cinco) en partes iguales. Y en 1999, pasa a ser Abel y Rebeca , dueños del total de la parcela, tras la venta de 4/5 partes de la finca por parte de los hermanos de Abel a favor de este último.

2).En fecha de 2003, aparecía como parcela urbana NUM001 , con superficie de 1011,46 metros cuadrados, figurando como linderos Norte Salvador , Sur, Carlos Manuel , Este Constancio , y Oeste camino. Perteneciendo dicha finca a D. Abel y Rebeca .

3). En 2006, la venden a Ciudad de Osma SL.

Es decir, del conjunto de las inscripciones se deduce que nos encontramos con una finca que se corresponde con la totalidad de la que aparece catastrada como NUM001 y DIRECCION000 . Con referencias catastrales DIRECCION002 y NUM003 . Formando dichas fincas el conjunto de la finca inscrita como NUM000 en el Registro de la Propiedad del Burgo de Osma. Añadiendo el perito que "este tipo de hechos, es decir, finca compuesta pro varias parcelas de números catastrales independientes, puede producirse por la necesidad que el propietario de la finca original realice las correspondientes inscripciones en el Catastro, derivado de las modificaciones de la PGOU.

Añadiendo que la referencia de la inscripción en el Registro es en todos los documentos la misma, los propietarios de las fincas coinciden en los distintos documentos en cada uno de sus apartados. La superficie de parcela y edificaciones coinciden entre los distintos documentos, excepto por las notas catastrales, siendo a pesar de ello, sensiblemente iguales. La ubicación de la finca coincide en todos los documentos. Y los linderos coinciden en todos los documentos, si bien, se produce una falta de concreción cuando aparecen las referencias catastrales de las dos parcelas. Añadiendo que el vallado o cerramiento de las edificaciones construidas en el interior de la parcela, son el elemento físico o valla delimitadora de la propia finca con número de registro NUM000 .

Respondiendo en el acto de juicio que "los errores de superficie catastral son frecuentes y habituales".

De manera que no existe, bajo ningún concepto, duda alguna que la finca transmitida se corresponde con la que constituye el objeto de la inscripción, y que se correspondería con las fincas catastrales NUM003 y DIRECCION002 , CALLE000 DIRECCION000 y CALLE000 NUM001 . Y de existir alguna discordancia entre realidad inscrita y catastrada nada más fácil que iniciar administrativamente la subsanación de dicho error en el Catastro. Pero ello no sería óbice para entender que no ha existido incumplimiento alguno por parte del comprador. O que éste haya procedido a la entrega de cosa distinta de la estipulada. Correspondiéndose la finca escriturada e inscrita en el Registro de la Propiedad con la realidad de la finca objeto de transmisión. Habiéndose producido dicho registro de la finca en dos NUM001 y DIRECCION000 , debido a clasificaciones urbanísticas que determinaban la necesidad, por parte de los anteriores propietarios, de subdividir dicha finca a efectos catastrales en dos, con el objeto que en parte de la misma se pudiera construir. Pero en nada afecta a la consideración de la finca como una unidad. Y que desde luego, como queda dicho, la finca transmitida se corresponde con las dos fincas NUM001 y DIRECCION000 registradas en el Catastro como fincas independientes.

Debiéndose añadir, además, que dentro de la finca inscrita como NUM000 , se incluye un secadero con superficie construida de 181 metros con 80 decímetros cuadrados, que aparece incluido en el catastro en la finca DIRECCION000 . Con lo que, más si cabe, se ha de deducir que la finca vendida comprende las fincas catastrales NUM001 y DIRECCION000 . Y de existir un exceso de extensión de la finca vendida, en nada perjudicaría al comprador, antes al contrario, que adquiriría mayor extensión por el mismo precio. Pudiendo instar si lo considera conveniente la oportuna rectificación de extensión en el Registro.

En conclusión, no sólo no ha existido entrega de finca distinta a aquella sobre la que se pactó la venta, sino que de haber existido cualquier tipo de error éste podría ser fácilmente subsanable en un futuro, y evidentemente no tendría la trascendencia suficiente para dar lugar a la resolución del contrato. Puesto que para que ello se produzca es preciso que el defecto sea esencial. Lo que no ocurre en este supuesto.

No hubiera sido preciso un razonamiento tan prolijo por parte de esta Sala, pues hubiera bastado con dar por reproducidos los más que atinados argumentos de la Juzgadora de Instancia. Pero en cualquier caso, la exigencia de tutela judicial efectiva nos lleva a que, además de las citadas razones expuestas por la Juez a quo, hayamos realizado otras complementarias con el mismo fin. Y llegando a la misma conclusión jurídica.

La sentencia, por tanto, ha de ser confirmada, desestimándose en su integridad el recurso de Apelación interpuesto.

CUARTO.- Las costas, por imperativo del artículo 398 en relación con el artículo 394 de la LEC , habrán de ser impuestas en esta alzada al litigante cuyas pretensiones hubieran sido totalmente desestimadas, es decir, al recurrente.

Del mismo modo, y de conformidad con los números 9 y 10 de la disposición adicional decimoquinta de la LO 1/09 de 3 de noviembre , se ha de acordar la pérdida de la cantidad constituida como depósito para recurrir al que se dará el destino legal que proceda.

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de D. David , frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia del Burgo de Osma de 21 de abril de 2010 , en autos de juicio ordinario número 158/09, seguidos en dicho juzgado, y en su consecuencia, debemos de confirmar y confirmamos en su integridad la resolución recurrida.

Imponiendo expresamente las COSTAS de esta alzada a la parte apelante.

Procédase a dar a la cantidad ingresada como depósito para recurrir el destino legal que proceda, de conformidad con lo prevenido en los números 9 y 10 de la LO 1/09 de 3 de noviembre.

Así por esta nuestra Sentencia, que será notificada en forma legal a las partes, haciéndoles saber que, Caso de interponer Recurso de Casación ó Extraordinario por Infracción Procesal, deberá acreditar al tiempo de su interposición la consignación de la suma de 50? en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones Judiciales aperturada en el Banco Español de Crédito, cuenta expediente nº 4162 0000 01 seguido del nº de procedimiento (4 dígitos) y del año (dos dígitos) debiendo indicarse en el campo "concepto" del documento resguardo del ingreso, que se trata de un "Recurso", seguido del código 06 (casación) ó 04 (Infracción Procesal. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria, el código y tipo concreto de recurso debe indicarse a continuación de los 16 dígitos de la cuenta de expediente (Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre ), lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.