Sentencia Civil Nº 103/2010, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 322/2009 de 14 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00103/2010

Rollo Núm. .................322/2009.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Torrijos.-

J. Ordinario Núm. .......... 543/07.-

SENTENCIA NÚM. 103

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCIÓN PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIÉRREZ SÁNCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUÁREZ SÁNCHEZ

Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a catorce de abril de dos mil diez.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 322 de 2.009, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, en el juicio ordinario núm. 543/07, sobre resolución de contrato de arras, en el que han actuado, como apelante Cornelio , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. SÁNCHEZ FERNÁNDEZ; y como apelado PROMOCIONES JUNICASA S. L., representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Villamar López y defendido por la Letrado Sra. Rey Casares.

Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. Magistrado Doña GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, con fecha veintitrés de Diciembre de dos mil ocho, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que desestimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ramos Alonso Rodríguez en nombre y representación de D. Cornelio frente a la entidad PROMOCIONES JUNICASA S. L. Y ABSUELVO a esta de las pretensiones del actor, con condena en costas para la parte actora, y ESTIMO la reconvención formulada por la Procuradora Sra. Pérez Alonso en nombre y representación de la entidad PROMOCIONES JUNICASA S. L. frente a D. Cornelio , y en consecuencia, declaro perfeccionado el contrato de compraventa celebrado entre ambos sobre la vivienda de futura construcción en calle Puente de Torrijos por importe de 168.283,39 euros, más el 7% de IVA, esto es 180.949,88 euros, y que la forma de pago acordada es la que se recoge en la cláusula segunda de la demanda, y CONDENO al demandante a estar y pasar por dicha declaración, debiendo entregar a Promociones Junicasa S. L. las cantidades correspondientes a la parte del precio no satisfecho, que ascienden a 21.000 euros en la fecha de la contestación de la demanda, y el cumplir en sus respectivos vencimientos con las sucesivas obligaciones de pago, y todo ello con expresa condena en costas para el demandante.

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Cornelio , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se alza la recurrente contra la sentencia apelada alegando que esta incurre en error en la valoracion de la prueba practicada, tanto la documental como las declaraciones de las partes y la testifical, alegando asimismo que la sentencia no motiva suficientemente la cuestión planteada de calificación del contrato interpartes

En relacion a esta ultima cuestión la sentencia apelada determina que el pacto verbal que las partes alcanzaron en mayo de 2006 es un contrato de compraventa y no un mero contrato de reserva de vivienda futura en construcción y ello al considerar que la señal entregada eran arras confirmatorias del contrato y parte del precio del mismo, una vez habia sido perfeccionado, y tal es la motivación que resulta del conjunto de su fundamentación jurídica. El apelante podrá estar mas o menos de acuerdo con dicha decision, que podrá en cuanto al fondo ser mas o menos correcta, pero es claro que conoce de la sentencia como se ha calificado el contrato y por ello puede recurrirlo con pleno conocimiento de causa como resulta del motivo segundo de su recurso, por lo que no existe motivación insuficiente.

En cuanto a la cuestión probatoria debe señalarse que la revocación de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia no puede prosperar si simplemente las conclusiones fácticas a que llega el Juez a quo, a través de la valoración del conjunto de prueba, se pretenden desarticular en vía de recurso apoyándose en documentos y pruebas ya examinados y tenidos en cuenta en la Sentencia, para interpretarlos a fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de parte, siendo que solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o bien por la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible, o bien porque se haya apreciado la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, por lo que no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

SEGUNDO: Para el examen de la cuestión planteada ha de partirse de que es Jurisprudencia reiterada (STS 24.10.02, 20.5.04, 24.3.09 o 29.6.09 entre otras) la que determina que en las arras se distinguen las siguientes modalidades: a) las confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato constituyendo una prueba de su celebracion o bien representando un principio de ejecución como parte de pago del precio, b) las penales cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante la perdida o la devolución doblada en caso de incumplimiento y c) las penitenciales que son las únicas que constituyen medio licito para que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato mediante la perdida o restitución doblada, y estas son aquellas a las que se refiere el art 1454 del C. Civil que tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las clausulas contractuales de la que resulte una voluntad indubitada de las partes en dicho sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado.

En el presente caso la entrega de la cantidad de 18000 euros en concepto de señal no fue plasmada por escrito en ningun documento, no constando que en su entrega se pactara expresamente condición alguna que determinara su naturaleza penitencial, y lo único que consta es que lo entregado formaba parte del precio total de la compra y asi lo reconoce en la contestación a la reconvención la actora. A partir de ello no estamos en absoluto ante unas arras penitenciales que otorguen facultad para desistir del pacto con las consecuencias descritas en el art 1454 citado, por lo que su devolución queda pendiente de la prueba de la existencia de un incumplimiento contractual por la parte vendedora que las recibió, conforme al art 1124 del C. Civil , precisamente en el cual funda la actora y apelante sus pretensiones en la demanda, puesto que conforme a dicho precepto el incumplimiento -si determina la resolucion del pacto- produce como efecto la restitución entre las partes de las prestaciones ya recibidas por cada una de ellas, es decir, la restitución del vendedor al comprador en este caso de la parte del precio que ya habia pagado este.

El contrato al que siguio la entrega del dinero, por otro lado, considera la Sala que fue una compraventa y no únicamente un contrato de reserva de una vivienda en construcción como se pretende en el recurso. En este caso no consta que solo se le concediera por el demandado al actor un derecho de adquisición preferente a cambio de una suma dada por aquel a que adquiria este derecho. Ello es asi porque de la prueba practicada consta que era una compra en la que ya constaba y asi se consentía ya en aquel momento la cosa objeto de venta (independientemente de que primero fueran dos viviendas y luego se modificara el objeto del contrato de común acuerdo y se redujera a la venta de una sola de aquellas dos inicialmente pactadas) y asimismo el precio. No puede acogerse lo pretendido por la parte de que no conocía al entregar la señal el objeto de contrato cuando el mismo reconoció en prueba de interrogatorio que vieron planos y los eligieron, lo que corroboro la testigo Sra. Justa que el propio demandante reconoció que participo en la negociacion y estuvo presente en el acuerdo. No puede acogerse tampoco la alegación de que al entregar la señal desconocía el precio de la cosa dado que, aparte de lo extraordinario de entregar tal suma ignorando completamente el precio que podria tener la cosa, ello no resulta asi de la prueba practicada puesto que el demandante en el interrogatorio reconoció que le ofrecieron hacerle un "precio especial" o un "buen precio" al consentir el pacto siendo ilógico considerar que desconocía el precio inicial de venta cuando acepto, puesto que en tal casolo ofrecido era absurdo pues si no concoia el precio de venta nunca conocería si realmente al final se le habia hecho tal descuento o precio diferente, y asi el que por la vendedora se le manifestase que le realizaría esta quita, por liberalidad en razón de sus buenas relaciones, no supone indeterminacion del precio real de venta o desconocimiento del mismo. Pero es que ademas y para determinar que lo que se pacto era una autentica compraventa y no solo un pacto de reserva, debe atenderse, puesto que los términos literales del pacto no constan al ser verbal, a la intención de los contratantes según sus propios actos coetáneos y posteriores (art 1282 C. Civil ) y en este caso no puede olvidarse que en la transferencia bancaria que realizo el demandante para el pago de los 18.000 euros se hizo constar por el mismo (documento num 3 aportado con la reconvención y no impugnado en concreto en el recurso discutiendo el resultado del mismo) la mencion "compra de dos viviendas" y no para "reserva" y se corrobora pòr la testigo Doña. Justa reseño que se concertó, cuando se entrego la señal, la venta de las viviendas elegidas por la demandante, que luego quedaron en una, y por un precio que determino en su declaración en pesetas, como el de 28 millones por aquella vivienda en que finalmente se centro el contrato y todo ello se corrobora tambien por la propia comunicación remitida por la actora cuando rechazo la firma del contrato escrito que se le entrego en mayo de 2007 en la que, pese a constar en el tal objeto y tal precio, sin embargo niega la aceptación por razones como el plazo transcurrido para la suscripción o como la no plasmación en el contrato de una facultad por su parte de ceder a terceros los derechos del mismo, pero en modo alguno rechaza o niega, cuando seria lo principal y lo logico y ordinario en el comportamiento de cualquier persona, que dicho contrato no se ajustase a lo pactado inicialmente ni en cuanto a la cosa vendida ni en cuanto al precio. Consta asi por tanto que en el momento del pacto el demandante acepto una oferta que determinaba los elementos esenciales de la compraventa: cosa vendida y precio, solo pendiente de una plasmación escrita de sus condiciones complementarias, formalidad que no es exigible para su validez, por lo que la compra no precisaba de nuevo consentimiento sobre aquellos particulares esenciales cuya aceptacion (art 1450 C. Civil ) determino su perfeccion sin perjuicio de que precisara complemento en aspectos no esenciales.

TERCERO: Entrando asi en el incumplimiento alegado por la apelante en su demanda, al que se refiere en el recurso, por la parte vendedora: la fijación de un plazo de 6 meses para la firma del contrato privado de compraventa que no fue observado por la vendedora, debe señalarse con la sentencia apelada que se carece de toda prueba de tal pacto, lo que no se impugna en el recurso señalando de que concreta prueba resulta lo contrario y demostrando asi el alegado error de la sentencia en la valoracion de la prueba, pero en cualquier caso se alega en el recurso que este plazo no podía ser indefinido o dejado ello al arbitrio de la vendedora. Lo que consta es que el contrato escrito aportado de fecha 2.6.06 (doc num 2 de la demanda) no esta firmado por la demandante que no lo acepto, y que le fue entregado y asi lo manifestó la testigo Doña. Justa en mayo de 2007 para su suscripción, afirmando que aunque antes se le requirió a tal fin el actor no acudió a recogerlo lo que la vendedora acepto. Ahora bien no consta que en ello se infrigiera plazo alguno de firma que se hubiera pactado efectivamente. En cualquier caso considera la Jurisprudencia que no cualquier incumplimiento permite la resolucion del contrato y en concreto en cuanto al retraso en la prestación de una de las partes no basta uno cualquiera sino uno que patentice una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido que por su trascendental importancia pueda justificar la resolucion. En este caso el valor del plazo alegado no era esencial porque no consta que se pactara y ademas en cualquier caso un año después la firma del contrato podía igualmente ser realizada siendo esta entonces tambien igualmente idónea (ya existía contrato verbal y esta suscripción era solo una formalidad adicional) para el cumplimiento de las demás obligaciones acordadas y para la satisfacción de los intereses del demandante en la compra, que no consta que quedaran perjudicados o eliminados como consecuencia de este retraso solo en la firma del contrato privado. Ello es asi mas aun en una obligación (firma del contrato por escrito) que no solo dependía de la vendedora sino tambien de la compradora que habia de firmarlo y que, pese a la esencial relevancia que ahora le otorga a este retraso, no consta que una sola vez antes de mayo de 2007 requiriera a la vendedora para que procedieran ambos a dicha suscripción que ahora tan esencial le parece. Asi pues, este pretendido incumplimiento, si es que existio porque no consta que se fijara un plazo distinto al del año que efectivamente transcurrió, no afecta a un elemento esencial del negocio, ni es grave como para justificar la resolucion del pacto con reintegro de prestaciones recibidas, por lo que no puede ampararse en ello la pretensión de que se devuelva por el vendedor la señal entregada porque por no poder acogerse la resolucion del contrato por el art 1124 del C. Civil sigue este hoy vigente en las estipulaciones que ya se han descrito en cuanto a la cosa concreta vendida y el precio de la misma ya determinado como probado, del que habrá de descontarse la señal ya entregada, por todo lo cual este motivo de recurso no puede prosperar.

CUARTO En relacion a la reconvención que se formulo por la demandada y que pretende el cumplimiento por la demandada del contrato con abono de los pagos aplazados que se pretenden pendientes y ya devengados y los sucesivos que se devenguen, estimada en la sentencia apelada, alega la apelante en esencia que ni el contrato acompañado a la demanda fue aceptado por el ni el calendario de pagos de plazos que recoge la sentencia (documento num 2 adjunto a la contestación) fue nunca consentido. La Sala entiende que sin perjuicio de los elementos esenciales aceptados en el pacto verbal, cosa vendida y precio, ninguna de las obligaciones adicionales que constan en el citado contrato escrito pueden entenderse probadas como consentidas por el comprador y con ello no consta que consintiera el calendario de plazos de pago que aparece en dicho contrato ni aun menos puede entenderse probado ello por el documento num 2 acompañado a la contestación que esta emitido unilateralmente por la propia vendedora sin firma del comprador en prueba de su conformidad y en el que aparece un listado de fechas y pagos de dos viviendas una de las cuales se determina (precisamente la que no fue finalmente objeto de la venta) pero de la otra ni siquiera se concreta su designación con su localización, por lo que en modo alguno dicho documento puede considerarse prueba bastante, una vez contradicho por el demandante, de que efectivamente se pactaran estos plazos de pago anticipados a la entrega de la vivienda. Es mas de ese calendario solo consta conocimiento del demandante en mayo de 2007, cuando se le entrego el contrato escrito que no firmo y que lo recoge en su contenido, si bien para entonces ya habia vencido uno de estos plazos que no consta asi que siquiera conociera el comprador, y aun menos que lo consintiera. Por ello, no puede considerarse que este calendario rija en la relacion jurídica entre las partes y con ello en absoluto consta que por el impago de estos plazos el comprador incumpliera una obligación a su cargo porque a falta de prueba de pacto en otro sentido, debe señalarse que con el art 1500 del C. Civil el pago del precio debía ser simultaneo a la misma entrega de la vivienda vendida y desde luego no consta que esta entrega ya se haya producido. Por todo ello no consta que el comprador haya incurrido en el incumplimiento que se pretendía en la reconvención ni que deba ser condenado al pago anticipado de otras cantidades previas a la entrega de la cosa vendida, por lo que la reconvención no debía ser estimada por no acreditarse los hechos en que se fundaba y ello conlleva que haya de estimarse parcialmente el recurso en cuanto a este particular y asi, por aplicación del art 394 de la LEC, las costas causadas en la primera instancia desestimada demanda y reconvención deben imponerse a cada una de las partes por su respectiva accion.

QUINTO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D. Cornelio , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, con fecha veintitrés de diciembre de dos mil ocho , en el procedimiento núm. 543/07, de que dimana este rollo, y en su lugar debemos desestimar y desestimamos la demanda formulada por el demandante D. Cornelio frente a Promociones Junicasa S.L. y asimismo debemos desestimar y desestimamos la reconvención formulada por esta demandado frente al demandante y en consecuencia debemos absolver y absolvemos a demandante y demandado de las pretensiones esgrimidas respectivametne frente a cada uno de ellos por la contraparte en este litigio; todo ello imponiendo a la demandante el pago de las costas procesales causadas en la primera instancia por su demanda y a la demandada el pago de las causadas en la misma instancia por su reconvencion y sin efectuar especial pronunciamiento condenatorio sobre las costas causadas en el presente recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por la Ilma. Sra. Magistrado Doña GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE, en audiencia pública. Doy fe.-