Sentencia Civil Nº 103/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 628/2011 de 01 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 628 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número Tres de Vinaroz

Juicio Ordinario número 351 de 2010

SENTENCIA NÚM. 103 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

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En la Ciudad de Castellón, a uno de marzo de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veinte de Junio de dos mil once por la Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número tres de Vinaroz en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 351 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, D. Tomás y D. Carlos Jesús , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Lia Peña Gea y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Daniel Gil Alcázar, y como apelado, Alquileres Afrer SL, representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Agustín Juan Ferrer y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Vicente Delshorts Lluch.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la D. Tomás y D. Carlos Jesús contra ALQUILERES AFRER SL., condenando a la parte actora al pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Tomás y Carlos Jesús , se preparó en tiempo y forma recurso de apelación contra la misma, y una vez admitido a trámite, se interpuso recurso en el plazo conferido al efecto y mediante escrito razonado, solicitando se dicte sentencia conforme a lo interesado en el escrito de recurso de apelación

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando que se desestime el recurso de apelación interpuesto con expresa condena en costas a la apelante.

TERCERO.- Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día tres de Noviembre de 2011 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Diligencia de Ordenación de fecha 21 de noviembre de 2011 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 22 de diciembre de 2011 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 29 de febrero de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada, A EXCEPCIÓN de las declaración de HECHOS PROBADOS del TERCERO de dichos fundamentos, que se acepta.

PRIMERO.- D. Tomás y D. Carlos Jesús interpusieron demanda contra Alquileres Afrer SL. Pedían que se dictara una sentencia que declarase resueltos los contratos que ambos firmaron con la demandada para la compra de sendas viviendas en el EDIFICIO000 construir que la misma promovía en la DIRECCION001 , de Benicarló (Castellón), así como la devolución de las cantidades pagadas a cuenta del precio total, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y la condena de la demandada al pago de las costas.

La sentencia de instancia ha desestimado la demanda. La juez de primer grado ha concluido que el retraso en la finalización y entrega de la vivienda no constituye un incumplimiento esencial que frustre el fin del contrato.

Los demandantes recurren en apelación la sentencia que les ha sido adversa y piden que en esta alzada se dicte una resolución acorde con sus pretensiones, mientras que la mercantil demandada pide la confirmación de la resolución de instancia.

SEGUNDO.- Se ha acreditado y ni siquiera se discute que los actores suscribieron con la demandada contratos en los que se decía que Alquileres Afrar SL les concedía derecho de adquisición futura de las viviendas que se precisaban en cada documento. Con arreglo a ello, Don Tomás compraría la vivienda tipo DIRECCION000 , en la planta NUM000 , escalera NUM001 , por un precio de 133.100 euros más I.V.A., de los que ha pagado 31.754,39 euros y Don Carlos Jesús la vivienda tipo DIRECCION002 , de la planta NUM002 , escalera NUM001 , por un precio de 142.400 euros más I.V.A., de los que ha pagado 33.970,36 euros. Los contratos privados obran en los folios 31 al 40 del procedimiento y los justificantes de pago en los folios 41 y siguientes.

Se pactó en los contratos que la escritura de compraventa se otorgaría " a partir de veinte meses de haber obtenido la licencia de obras, salvo que causas de fuerza mayor (climatología adversa, huelga prolongada, graves accidentes...etc) impidan a ALQUILERES AFRER S.L.. la entrega en la fecha señalada, en cuyo caso (..) concede una prórroga, en el tiempo que sea necesario para la finalización de obra y la entrega de dicho inmueble " (cláusula Octava y Sexta, respectivamente, de los contratos de los demandantes, según el orden en que han sido nombrados).

La licencia de edificación se concedió por el Ayuntamiento el día 17 de octubre de 2006 (folio 56). El certificado de final de obra fue expedido el día 1 de septiembre de 2009 (folio 109) y la licencia de primera ocupación se concedió el día 18 de junio de 2010 (folios 105 y 106).

Aunque la literalidad de los contratos evita la conceptuación de los mismos como de compraventa y pretende reducirlos a meras reservas de adquisición, no plantea dudas su consideración como verdaderos contratos privados de compraventa, puesto que en ellos se plasma el acuerdo de las partes sobre la cosa objeto del contrato y el precio, así como el compromiso de las mismas de transmitir las viviendas (la vendedora) y de adquirir la misma y pagar el precio correspondiente (los compradores), por lo que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado ( art. 1450 CC ), no ante una mera reserva o promesa de venta. Por lo tanto, estamos ante un verdadero contrato privado de compraventa, que reúne todos los requisitos del artículo 1445 CC aunque, en todo caso, no sería menor su fuerza obligatoria -que no se discute por las partes- si los calificáramos como de promesa de venta, con arreglo a lo dispuesto en el art. 1451 CC (" La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato ").

1. Es importante tener en cuenta que los veinte meses desde la concesión de la licencia de edificación que se fijaron contractualmente como de otorgamiento de la escritura y, por lo tanto, de entrega de la vivienda, se cumplieron el día 17 de junio de 2008 y que el certificado final de obra fue librado a los quince meses de dicho término. Y, sobre todo, que cuando el Ayuntamiento concedió la licencia de primera ocupación el 18 de junio de 2010 y la vendedora podía entregar las viviendas ( arts. 16.d y 32 Ley de Vivienda de la Comunidad Valenciana de 20 de octubre de 2004, arts. 5 y 191.f de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre , de la Generalitat, Urbanística Valenciana) se había rebasado en veinticuatro meses la fecha fijada en los contratos privados que las partes firmaron.

La referencia a los veinte meses desde la licencia de obras como fecha de otorgamiento de la escritura pública debe entenderse como fijación de término cierto en el que debería cumplir la vendedora la prestación esencial a que se obligaba; carece por ello de relevancia la expresión " a partir de" que antecede a dicha indicación, como si la promotora demandada cumpliera con la entrega en cualquier fecha posterior. Si tal se admitiera, quedaría a capricho de una de las partes el cumplimiento del contrato, lo que resulta prohibido por el art. 1256 del Código Civil , además de infringir la legislación que obliga a precisar en el contrato de compraventa de vivienda la fecha de entrega ( art. 5.5 RD 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas y art. 14 Ley 8/2004, de la Generalitat , 20 de octubre, de la Vivienda).

No compartimos el criterio de la juzgadora de instancia acerca de que la fijación de la fecha de entrega no constituía compromiso relativo a una prestación esencial del contrato, de suerte que su incumplimiento no tiene trascendencia resolutoria. No hay justificación alguna para que un incumplimiento de tal clase no tenga trascendencia y no pase de ser un mero retraso o mora en la entrega y, sin embargo, cualquier impago por parte del comprador se erija en causa de resolución a instancia de la vendedora, que si opta por el cumplimiento, puede exigir un recargo en concepto de intereses del 15%, mientras que el incumplimiento de la mercantil reduce el derecho del comprador a la devolución de las cantidades pagadas, sin sanción similar (ver cláusulas Cuarta y Quinta de un contrato y Sexta y Séptima del otro). No es admisible la dispensa de trato tan desigual a las partes del contrato, aun sin necesidad de considerar la legislación protectora de los consumidores. Si las prestaciones básicas del contrato de compraventa son el pago del precio por el comprador y la entrega de la cosa por el vendedor, no creemos que mientras el pago en el día pactado para el vencimiento se erija en obligación esencial suficiente para fundar la resolución, la entrega de la cosa comprada pueda quedar reducida a obligación de inferior rango, en la medida en que su falta en la fecha señalada se considera simple retraso sin eficacia resolutoria.

2. No es óbice a la pretensión resolutoria el hecho de que en los contratos y en las cláusulas que fijaban la entrega de la vivienda " a partir de " (sic) los veinte meses de la licencia de obras, se excepcionara el caso de fuerza mayor, en cuyo caso el comprador " concede una prórroga en el tiempo que sea necesario para la finalización de la obra y la fecha de entrega de dicho inmueble ".

a) En primer lugar, porque la concesión de una prórroga de duración indeterminada y, por lo tanto, al arbitrio del beneficiario de la misma, adolece del vicio de trato desigual que afecta a las cláusulas a que acabamos de hacer referencia e infringe el art. 1256 CC .

b) En segundo término, porque el hecho que se alega por la demandada para justificar la dilación no puede ser considerado fuerza mayor.

La fuerza mayor consiste, con arreglo al art. 1105 CC , en un hecho inevitable, en sí mismo o en sus consecuencias perjudiciales. Y según la definición del Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (22ª edición), "la que, por no poderse prever o resistir, exime del cumplimiento de alguna obligación". Y no es fuerza mayor, sino hecho previsible y concerniente al ámbito del desenvolvimiento de una relación contractual, el que invoca la promotora demandada, consistente en la paralización de las obras porque tras los problemas económicos que afectaron a una empresa contratada por la vendedora, otra de las concertadas para la ejecución ocupara la obra y no permitiera durante cinco meses el trabajo en la misma. Esta incidencia no es un hecho inevitable ni, desde luego, irresistible por cuanto el derecho ofrece medios para contrarrestar actuaciones coactivas. Además, este supuesto impedimento para trabajar durante varios meses no justifica un retraso de dos años desde la fecha indicada en el contrato y aquélla en que la vendedora estuvo en condiciones de proceder a la entrega.

Valga decir, a título de ejemplo, que la SAP Málaga, secc. 4, de 8 de octubre de 2010 (AC 2011/624 ) rechazó el argumento exculpatorio de la promotora acerca de que el retraso en la ejecución de la obra fue motivado por una huelga del sector de la construcción y que en la sentencia de esta sala núm. 57 de 7 de febrero de 2012 hemos rechazado que sea fuerza mayor justificativa del retraso la crisis económica actual y sus consecuencias en el ámbito de las relaciones mercantiles.

3. Dicho lo anterior, hemos de verificar si el retraso concurrente en el presente caso tiene suficiente trascendencia resolutoria.

Cuando, como aquí sucede, nada se dice sobre las consecuencias del incumplimiento de la entrega del inmueble en plazo, no es fácil establecer un criterio general, pues debe atenderse a las circunstancias del supuesto concreto y a la entidad del retraso para verificar si el incumplimiento tiene virtualidad resolutoria. No obstante, una fundada tesis entiende que, tratándose de comprador consumidor, la fijación del plazo es siempre esencial. Sobre todo teniendo en cuenta que en el contrato suele anudarse la facultad resolutoria a iniciativa del vendedor a cualquier incumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago, como en el presente caso hemos visto que se preveía en los contratos que las partes firmaron.

Centrándonos en los criterios mantenidos por este tribunal y sin dejar de tener en cuenta que las circunstancias de cada caso son distintas, podemos señalar que estimó en la sentencia núm. 267 de 22 de julio de 2011 que el retraso de un mes en la comunicación para el otorgamiento de la escritura no constituye incumplimiento esencial, como tampoco en la Sentencia núm. 5 de 11 de enero de 2012 el de cuarenta y ocho días hasta la obtención de la licencia de primera ocupación. Mientras que en la núm. 263 de 21 de julio de 2011 se dice que sí es causa de resolución el retraso superior a un año y en la citada núm. 57 de 7 de febrero de 2012 que también lo es el cifrado entre nueve y once meses.

Con arreglo a estos criterios, tiene virtualidad resolutoria en el caso ahora litigioso un retraso que, como ya se ha visto, fue de veinticuatro meses.

Por ello, ninguna eficacia tiene el requerimiento que la demandada dirigió en el mes de junio de 2010 para el otorgamiento de la escritura (folio 107), cuando ya la parte compradora había exteriorizado su iniciativa y voluntad resolutoria en mayo de 2009, tal como resulta del reconocimiento contenido en la comunicación remitida por la demandada y obrante en el folio 57.

4. Procede, por lo tanto, la estimación de la demanda y con ello la declaración en esta sede judicial de resolución de los contratos suscritos el día 30 de septiembre de 2006 por Don Tomás y Alquileres Afrer SL para la compra de la vivienda tipo DIRECCION000 , en la planta NUM000 , escalera NUM001 , del edificio promovido por dicha mercantil en la calle DIRECCION001 , de Benicarló y el firmado el 6 de febrero de 2007 por Don Carlos Jesús y la mercantil demandada para la compra, en el mismo edificio, de la vivienda tipo DIRECCION002 , de la planta NUM002 , escalera NUM001 .

Y, acordada la resolución del el contrato, tanto por aplicación de los arts. 1124 y 1303 CC , como por lo expresamente pactado, la demandada deberá devolver las cantidades percibidas a cuenta: a Don Tomás 31.754,39 euros y a Don Carlos Jesús 33.970,36 euros. Estas cantidades devengarán hasta su pago el interés legal desde la interposición de la demanda ( arts. 1100 y 1108 CC ), tal como piden los actores, que ya antes de formular la reclamación judicial habían instado la resolución del contrato; dicho interés se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta resolución ( art. 576 LEC ).

TERCERO.- Los anteriores razonamientos conducen a la estimación del recurso y también de la demanda rectora del proceso, por lo que la parte demandada deberá pagar las costas de la instancia, sin que se haga expresa declaración en cuanto a las generadas como consecuencia del recurso de apelación ( artículos 394 y 398 LEC ).

Puesto que se estima el recurso, procede la devolución a la parte recurrente de la cantidad consignada como depósito para su tramitación (Disp. Adicional 5ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Tomás y D. Carlos Jesús , contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número tres de Vinaroz en fecha veinte de Junio de dos mil once, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 351 de 2010, debemos revocar y REVOCAMOS la resolución recurrida y, ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por los recurrentes contra Alquileres Afrer SL:

1º. Declaramos resueltos los contratos suscritos el día 30 de septiembre de 2006 por Don Tomás y Alquileres Afrer SL para la compra de la vivienda tipo DIRECCION000 , en la planta NUM000 , escalera NUM001 , del edificio promovido por dicha mercantil en la DIRECCION001 , de Benicarló y el firmado el 6 de febrero de 2007 por Don Carlos Jesús y la mercantil demandada para la compra, en el mismo edificio, de la vivienda tipo DIRECCION002 , de la planta NUM002 , escalera NUM001 .

2º. Condenamos a Alquileres Afrer SL a devolver a Don Tomás 31.754,39 euros y a Don Carlos Jesús 33.970,36 euros.

Estas cantidades devengarán hasta su pago el interés legal desde la interposición de la demanda, incrementado en dos puntos desde la fecha de esta resolución.

Imponemos a la parte las costas de la instancia y no hacemos expresa declaración en cuanto a las generadas como consecuencia del recurso de apelación.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para la tramitación del recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.