Sentencia Civil Nº 103/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 770/2010 de 09 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00103/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 770 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a nueve de febrero de dos mil doce.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 968 /2009 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante GRUPO EMPRESARIAL PINAR, S.L. , representado por la Procuradora Sra. González Rivero y de otra, como apelados D. Donato y Doña Constanza , representados por el Procurador Sr. Navas García, sobre resolución de contrato de compraventa.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 29 de abril de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "Estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Navas García, en nombre y representación de Donato y Constanza contra contra Propinar 99 S.L , ahora Grupo Pinar S.L

Primero: Declaro resuelto, el contrato de compraventa de fecha 7 de mayo de 2007 suscrito entre las partes Donato y Constanza como compradores y PROMOPINAL 99, S.L (en la actualidad GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L) sobre la vivienda descrita como Escalera NUM000 , planta NUM001 NUM002 , Tipo DUP perteneciente a la en la parcela NUM003 del plan parcial PAU-4 del término municipal de Mostotes y

Segundo: condeno a la demandada GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L a abonar a los demandantes la suma de 44.296, 87 euros como importe de las sumas hasta el momento entregadas por los compradores a cuenta del previo de la vivienda, con los intereses legales de dicha suma desde la fecha de emplazamiento para la contestación a la demanda de 8 de junio de 2009 y con condena a la parte demandada en las costas del procedimiento". Notificada dicha resolución a las partes, por GRUPO EMPRESARIAL PINAR, S.L., se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 8 de febrero de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda de resolución de contrato y de devolución de la cantidad entregada interpuesta por don Donato y doña Constanza al considerar que la demandada PROMOPINAR 99 S.L.U. había incumplido el contrato en la cláusula que preveía el plazo de entrega de la vivienda.

Frente a dicha resolución, la demandada formuló recurso de apelación en el que, como único motivo de impugnación, expone que la sentencia de instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba documental y en una interpretación errónea de la cláusula contractual relativa al plazo de entrega, con indebida inaplicación de la doctrina jurisprudencial sobre el incumplimiento que puede dar lugar a la resolución contractual.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba y la interpretación del contrato.

Aunque la parte apelante pretende incluir como motivo el error en la valoración de la prueba, la esencia de su recurso se centra en el tema de la interpretación del contrato. El contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes es un hecho que no ha sido discutido ni en su realidad ni en sus términos y así ha sido asumido por la sentencia. De modo que el llamado contexto de descubrimiento está claro. Cosa distinta es el contexto de justificación, en el que se pretende valorar desde la perspectiva de la ley los hechos que han quedado probados.

A la base de la sentencia recurrida hay dos datos fácticos indiscutibles: el contrato tal y como fue firmado por las partes, incluida la cláusula de plazo de entrega, y la fecha en que la parte vendedora citó a los compradores para la entrega de la vivienda.

El contrato de compraventa de vivienda firmados entre las partes en fecha 7 de mayo del año 2007 (documento nº 1 de la demanda) contiene unas condiciones generales relativas a la promoción Pinar Móstoles y otras condiciones particulares anexas relativa a la vivienda y anexo. Entre esas condiciones particulares está la siguiente:

"QUINTA: ENTREGA DE LA VIVIENDA Y SUS EDIFICACIONES COMPLEMENTARIAS: ESCRITURA PUBLICA DE COMPRAVENTA.

La puesta a disposición de la vivienda y sus edificaciones complementarias, se efectuará mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en la notaría de D. José María Regidor Cano, con domicilio en la calle Lagasca, 10. En cualquier caso, el COMPRADOR podrá designar otra Notaría dentro de la circunscripción en que se encuentre la unidad inmobiliaria objeto de éste contrato o una circunscripción próxima a ésta; comunicándolo con una antelación mínima de treinta días a la fecha de la escritura.

La vivienda será entregada a la parte COMPRADORA con anterioridad al día 31 de octubre del año 2008, fecha en la que se tiene previsto que se encuentren terminados y figuren inscritos como finca independiente en el Registro de la Propiedad.

La indicada fecha podrá demorarse, sin que ello faculte al COMPRADOR para reclamar responsabilidad o indemnización alguna, como máximo por un plazo de 90 días hábiles debido a razones técnicas del proyecto de construcción o de la ejecución de las obras de urbanización, por causas naturales (como pluviometría excesiva) o por aquellas causas que , siendo ajenas a la empresa constructora, habitualmente permiten a este tipo de empresa demorar la entrega de la edificación (huelgas, suministros de materiales) así como, cuando se produzca la paralización de la obra por causas no imputables a la parte vendedora."

Desde una perspectiva puramente fáctica (que es en la que podría producirse un error en la valoración de la prueba a causa de una asunción incorrecta de los hechos tal y como resultaren de los medios probatorios) es evidente que el texto del contrato es claro y fácilmente entendible por las partes contratantes. Y de hecho no se ha discutido su literalidad sino su interpretación. Sobre todo su interpretación en relación con el comportamiento de la vendedora.

El segundo hecho indiscutible (y reconocido por ambas partes) es el momento del intento de la entrega de la vivienda, plasmado en la comunicación de fecha 1 de abril de 2009 (folio 40 de las actuaciones) en el que la vendedora GRUPO PINAR notifica a los demandantes (compradores) la concesión de la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento de Móstoles, añadiendo:

"Por este motivo, les emplazamos al acto de entrega de la vivienda indicada mediante el otorgamiento de escritura pública de compraventa ante el Notario de Madrid, D. José María Regidor Cano, en nuestras oficinas centrales en Camino de la Zarzuela, 15 (28023 -Madrid), el próximo día 21 de abril de 2009, a las 11.30 h ."

Comunicación esta que pone de manifiesto con toda claridad que la entrega de la vivienda no se anunció (ni se realizó) hasta mes y medio después del plazo máximo (plazo normal, 31 de octubre de 2008, más prórroga de 90 días hábiles) contemplado en la cláusula contractual antes citada.

No obstante estar tan claros ambos hechos (el pacto contractual y el intento de entrega de la vivienda) la cuestión que se planteó por la parte demandada en su contestación a la demanda -y que se plantea ahora a través del recurso de apelación- es la de si cabe la resolución del contrato por un simple retraso de mes y medio en la entrega de la vivienda, como si tal retraso fuese un incumplimiento esencial del contrato y no una simple demora en el cumplimiento del mismo.

Desde una perspectiva jurídica , como corresponde hacer, se puede observar en la citada cláusula contractual dos características: una, que se trata de una cláusula "particular ", es decir, que implica un pacto específico añadido a los pactos generales del contrato. Lo que da a entender que las partes tuvieron la voluntad de determinar de una forma clara y expresa la fecha de entrega de la vivienda. Y una cláusula que contiene tanto el plazo normal de entrega como el plazo excepcional, pues contiene una primera fecha (antes del 31 de octubre de 2008) y una prórroga de 90 días hábiles (sin responsabilidad contractual derivada), que desplazaría la exigencia de la entrega de la vivienda hasta mediados de febrero de 2009. Por otro lado, nos encontramos con que la vendedora procedió a citar a los compradores para la entrega de la vivienda a primeros de abril de 2009, es decir, al mes y medio de concluir la prórroga aproximadamente.

Ahora bien, a pesar de la evidencia del retraso en la entrega, lo que la parte apelante entiende es que ese retraso no supuso un incumplimiento del contrato de tal gravedad que acarrease necesariamente la resolución del contrato si la otra parte lo pedía.

Es cierto que nuestro ordenamiento jurídico, en el ámbito de los contratos, se rige por el principio de autonomía de la voluntad ( art. 1.255 CC ), como bien expone la sentencia de instancia, y por el principio del "pacta sunt servanda" (1.258 CC), sin que se pueda dejar al arbitrio de una de las partes determinar la validez y el cumplimiento del contrato ( art. 1.256 CC ). Pero dentro de las coordenadas legales la aplicación de la ley debe hacerse sin un rigorismo excesivo (súmmum ius summa iniuria) y sin una laxitud decepcionante (sin ley no hay confianza). Esto requiere ponderar las circunstancias que rodean las relaciones contractuales y la densidad o gravedad de las anomalías que se produzcan en el desarrollo normal de esas relaciones.

No se le puede negar a la parte actora su derecho a que el contrato sea cumplido en sus propios términos. Ahora bien, también cabe preguntarse en qué pudo modificarse o vulnerarse su derecho con una entrega que se iba a producir al mes siguiente o a los dos meses, habida cuenta de la lentitud con que a veces se mueve la burocracia administrativa en el tema de licencias. En la normativa general de las obligaciones también se prevé que las mismas puedan ser cumplidas con "negligencia o morosidad", de manera que el retraso en el cumplimiento tiene unas consecuencias jurídicas, pero no precisamente el efecto de la resolución. Y así lo ha entendido la jurisprudencia del Tribunal Supremo:

STS Sala 1ª de 7 marzo 2008

"esta Sala ha exigido que el incumplimiento resolutorio tenga los caracteres de inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique ( SSTS 7 de noviembre de 1995 EDJ1995/6184 , 26 de octubre de 1999 EDJ1999/33521 , etc.) y ha considerado que el retraso , incluso cuando se ha constituido en mora de una de las partes, faculta a la otra para resolver si tal situación viene a frustrar el fin práctico perseguido por el negocio o si evidencia una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento ( SSTS 5 de julio de 1971 , 9 de julio de 1986 , 18 de mayo de 1988 , 22 de marzo de 1991 , 28 de septiembre de 2000 , etc.), pero no cuando implica un mero retraso en la ejecución de una prestación que sigue siendo útil al acreedor; y ha dicho también que la gravedad del incumplimiento ha de medirse, en cada caso, con los parámetros de la buena fe, que integra siempre la normación de la relación contractual, conforme a lo establecido por el artículo 1258 CC EDL1889/1 (SSTS 2 etc.)"

Por otros datos que se observan en los medios probatorios aportados, se constata que el final de la obra se había certificado ya en el mes de octubre de 2008 (documento nº 2 de la contestación a la demanda) y que en ese mismo año 2008 se inició expediente nº NUM004 en la Gerencia Municipal de Urbanismo de Móstoles para el estudio de la concesión de licencia de primera ocupación (doc.nº 4 de la contestación a la demanda), que sería finalmente otorgada el día 30 de marzo de 2009. Y a finales de 2008 -cuando todavía estaba en curso la prórroga del plazo de entrega- los compradores recibieron noticia de que la licencia se estaba tramitando, aunque habían surgido problemas que impedían todavía el otorgamiento de la escritura pública (documento nº 3 de la demanda).

A la vista de todo ello, este tribunal entiende que ese intento de entrega de la vivienda a primeros del mes de abril de 2008, en lugar de mediados de febrero de 2008, constituye un simple retraso y no un incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa comprada. Por lo que la demanda de resolución contractual no puede prosperar.

Todo ello determina que el recurso deba ser estimado y la sentencia revocada, para no dar lugar a la estimación de la demanda.

TERCERO. Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede la imposición de las costas de esta segunda instancia, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Mientras que las de la primera deben ser impuestas a la parte actora al no haber sido estimadas sus pretensiones ( art. 394 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L., frente a D. Donato y Doña Constanza , contra la sentencia de fecha veintinueve de abril de dos mil diez, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente:

"Que, desestimando la demanda interpuesta por D. Donato Y Doña Constanza contra GRUPO EMPRESARIAL PINAR, S.L. (antes Promopinar 99, S.L.U, debemos absolver y absolvemos a la demandada de los pedimentos contenidos en aquella, con imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte demandante".

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de la segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.