Sentencia Civil Nº 103/2014, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 6092/2013 de 23 de Abril de 2014

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

REFERENCIA: ORDINARIO

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE SEVILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 6092/2013

JUICIO Nº 378/2008

FALLO: REVOCATORIA

S E N T E N C I A Nº 103/14

PRESIDENTE ILMO SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADAS ILMAS SRAS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a veintitres de abril de dos mil catorce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 23 de abril de 2013 recaída en los autos:Procedimiento Ordinario número 378/2008 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE SEVILLA promovidos por Dª Bárbara y D. Jose Ignacio representados por el Procurador D.FERNANDO FERNANDEZ DE VILLAVICENCIO SILEScontra Dª Irene y D. Amadeo representados por el Procurador D.PEDRO MARTIN ARLANDIS, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Doña FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE SEVILLAcuyo fallo es como sigue: 'PRIMERO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador Sr./Sra. Fernández de Villavicencio y Siles en nombre y representación D. Jose Ignacio Y Dª. Bárbara contra D. Amadeo Y Dª. Irene y en consecuencia y en consecuencia debo absolver y absuelvo a éste último de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda. Con imposición de costas a la actora reconvenida.

SEGUNDO: Que debo estimar y estimo la demanda reconvencional formulada por el Procurador Sr./Sra. Martín Arlandis en nombre y representación D. Amadeo Y Dª. Irene contra D. Jose Ignacio Y Dª. Bárbara y en consecuencia debo condenar y condeno a éstos últimos a estar y pasar por la obligación de otorgar escritura pública obrante mediante borrador en las actuaciones con el añadido 'veinticincoava parte que se concreta en el garaje que lleva el piso como anexo', cuyo original obra en la Notaría de D. Antonio García Morales en Alcalá del Rio, como subrogados en las obligaciones de Dª. Socorro , sobre la plaza de garaje nº NUM000 sita en el bl. NUM001 del nº NUM002 de CALLE000 , Sevilla.

Con imposición de costas a la actora reconvenida.'.

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Dª Bárbara y D. Jose Ignacio que fue admitido en ambos efectos, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los actores D Jose Ignacio y Dª Bárbara formularon demanda contra D Amadeo y Dª Irene en la que exponían que Dª Socorro había suscrito contrato de compraventa con fecha 27 de marzo de 2001, plasmado en documento privado, en el que vendía a los cónyuges demandados la plaza de garaje nº NUM000 en NUM003 , anejo inseparable del piso situado en la NUM004 planta puerta NUM005 de la Torre NUM001 de la CALLE000 NUM002 de Sevilla. El precio de la compraventa se fijó en un millón cien mil pts. En dicho documento se exponía que la plaza de garaje era anejo inseparable del piso propiedad de la vendedora al que correspondía una cuota de participación del 15,250 % y que se habían iniciado los trámites en la Comunidad de Propietarios para proceder a desvincular dicha plaza de garaje y señalar la cuota de participación independiente. Una vez terminados los trámites el contrato podría ser elevado a escritura pública y en caso de no poder elevar el documento a escritura pública por causa ajena al comprador el contrato se anularía tras la entrega a la vendedora de dos millones en concepto de compensación.

Tras varias reuniones de la Comunidad de Propietarios no se consiguió el consentimiento de ésta para la segregación de la plaza de garaje. El documento privado se protocolizó sin haber conseguido la autorización de la Comunidad.

En vista de que la venta no era posible, los compradores intentaron que la vendedora les transmitiese una participación indivisa equivalente a un veintiochoava parte del piso de su propiedad, sin embargo, la vendedora se negó a suscribir tal documento.

Con fecha 6 de marzo de 2006 se constituye contrato de renta vitalicia, transmitiéndose la vivienda y plaza de garaje a los actores, Dª Bárbara y D Jose Ignacio mediante escritura pública otorgada en la fecha indicada y en la que se entregó a la Sra Socorro 75.126,51 euros y se pactó que se le haría entrega de 1.202,02 euros mensuales. En dicha escritura se hacía constar expresamente que los adquirentes tenían conocimiento del contrato privado de compraventa celebrado sobre la plaza de garaje y la transmitente cedía a los actores todos los derechos y acciones derivados de ese contrato. Los demandantes comunicaron la adquisición a los compradores del garaje para llegar a un acuerdo, no siendo posible el mismo, seguidamente les dirigieron requerimiento notarial dando por anulado el contrato al no haber autorizado la comunidad la modificación del título constitutivo y requiriendo para la devolución del plaza de garaje poniendo a disposición de los requeridos la cantidad de 12.020,24 euros. Los demandados se negaron a lo solicitado, por lo que los adquirentes habían interpuesto la demanda solicitando la declaración de nulidad del contrato de compraventa sobre la plaza de garaje, y la condena a restituir la posesión de la misma y poniendo a disposición de los demandados la cantidad indicada.

Los demandados se opusieron a la demanda manteniendo la validez del contrato privado de compraventa, solicitaron se desestimase la demanda y formularon a su vez reconvención en la que afirmaban haber adquirido la propiedad de la plaza de garaje controvertida, concurriendo título y modo y alegando que lo único que existía era la dificultad del acceso al registro para lo cual debía otorgarse escritura pública sobre una participación indivisa del piso que se corresponde con la plaza de garaje nº NUM000 . Por lo que solicitaban se condenase a los actores a otorgar escritura pública de compraventa que obraba mediante borrador en las actuaciones con el añadido 'veinticincoava parte que se concreta en el garaje que lleva el piso como anexo'.

En la sentencia dictada se estimó la reconvención y se desestimó la demanda formulada entendiendo que el primer contrato relativo a la plaza de garaje estaba sometido a condición resolutoria y que ésta no se había producido por el que era válido y eficaz. Por lo tanto, correspondía otorgar escritura pública a los adquirentes, por subrogación en la posición de la compradora.

Contra dicha sentencia se ha interpuesto recurso por la parte actora que ha interesado la revocación de la sentencia y estimación de la demanda inicial. Los demandados se han opuesto al recurso y han pedido la desestimación el mismo y confirmación de la sentencia dictada.

SEGUNDO.- En la sentencia se estima que se produjo efectivamente la transmisión de la propiedad del garaje en favor de los demandados porque el contrato se encontraba sujeto a una condición resolutoria consistente en el otorgamiento de escritura pública, dado que el contrato privado se protocolizó, se otorgó escritura y por tanto la condición aparece cumplida siendo un contrato perfecto. Puesto que los actores se subrogaron en los derechos y obligaciones de la vendedora, vienen obligados a otorgar escritura pública.

La Sala disiente de la interpretación que se otorga al contrato privado de compraventa porque la condición no es la elevación a público del contrato privado, la condición a la que se halla sometida la efectividad del contrato consiste en que la Comunidad de propietarios consienta en desvincular la plaza de garaje del piso, esto es, en la segregación del anejo, porque con ello se está modificando el título constitutivo de la propiedad horizontal. Esta es la interpretación que resulta del expositivo segundo del contrato en la que se expresa: 'Que dicha plaza de garaje es anejo del piso propiedad de Dª Socorro ..... al que corresponde una cuota de participación del 15.250 %. Por esta causa se han iniciado los trámites en la comunidad de propietarios para proceder a desvincular dicha plaza de garaje y señalar su cuota de participación independiente. Una vez terminados los mismos, podrá ser elevado este documento a escritura pública'. Tal interpretación resulta de los términos literales del contrato, art 1281 del C. Civil .

Por esta razón la protocolización del documento que se produce con fecha 20 de enero de 2003 no supone cumplimiento de condición alguna porque no se había conseguido el consentimiento de la Comunidad de Propietarios pese a haberse intentado obtenerlo en varias juntas celebradas al efecto.

Tal y como establece el art.5 de la Ley de Propiedad Horizontal en el título constitutivo 'se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación o el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo de lo que se disponga en validez de acuerdos, se observaran los mismos requisitos que par la constitución'.

Efectivamente, el art.8 LPH establece que 'los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.'

Por otra parte, el art. 17.1 impone la unanimidad para aquellos acuerdos, que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

En consecuencia, el acuerdo de la Junta autorizando la segregación, debía ser tomado por unanimidad, al variar la cuota correspondiente al piso con posibilidad de que de que el propietario del garaje pudiera asistir y votar en juntas convocadas en la forma que estimase conveniente. Con ello resultaría alterado el quórum necesario para la convocatoria de Junta, para la validez de los acuerdos o el ejercicio de los correspondientes derechos, en perjuicio de los restantes copropietarios .Todo ello implica una modificación de las reglas contenidas en dicho título.

Se trata de una condición que depende de la voluntad de un tercero, por lo que, como establece el art 1117 del C. Civil , dado que se ha solicitado reiteradamente el consentimiento de la Comunidad y ésta lo ha denegado siempre es indudable que el acontecimiento no tendrá lugar, por lo que la obligación se extingue, es decir, el contrato deviene ineficaz por incumplimiento de la condición. Con ello no existe transmisión de cosa ajena en el contrato de renta vitalicia que suscribieron los actores con la Sra Socorro . Tanto por este motivo como por el hecho de que no es posible imponer a la vendedora la constitución de un régimen de comunidad en su propiedad porque eso no fue lo pactado en el contrato, es decir, obligar a los actores, como subrogados en la posición de la vendedora a otorgar escritura pública sobre una veinticincoava parte del inmueble, lo que equivale a obligarles a hacer algo distinto de aquello que se pactó en el contrato, la demanda reconvencional debe ser desestimada. A lo anterior ha de añadirse que la venta de un anejo inseparable, es vender algo que no tiene existencia jurídica, por lo que el contrato es nulo por infringir el art 1272 del C. Civil .

En conclusión el recurso ha de ser estimado, revocándose la sentencia dictada y en su lugar, procede la estimación de la demanda y la declaración de ineficacia pretendida, con la consiguiente obligación de los demandados de restituir a los actores la plaza de garaje controvertida, y la de estos de abonar a aquellos la suma de 12.020,24 euros, según lo pactado en el contrato, efecto de la resolución, art 1303 del C. Civil .

TERCERO.- La estimación del recurso de apelación determina, en materia de costas, que: 1º) las derivadas de la primera instancia han de imponerse a la parte demandada, según se establece en el núm. 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 2º) no procede efectuar expresa imposición de las derivadas de esta alzada, a tenor de la regla prevista en el núm. 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que prevé que no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes en caso de estimación total o parcial del mismo.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda:

1.- Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D Jose Ignacio y Dª Bárbara contra la sentencia dictada el 23 de abril de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sevilla , en el procedimiento ordinario núm. 378/ 2008 del que este rollo dimana.

2.- Revocamos la resolución recurrida y en su lugar acordamos estimar la demanda formulada por D Jose Ignacio y Dª Bárbara contra D Amadeo y Dª Irene declarando resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 27 de marzo de 2001 suscrito por los demandados con Dª Socorro por el que ésta vendió a los demandados la plaza de garaje nº NUM000 anejo inseparable del piso situado en la CALLE000 nº NUM002 , torre NUM006 , NUM004 NUM005 de Sevilla, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración y a restituir a los actores la posesión de dicha plaza de garaje, recibiendo la cantidad de DOCE MIL VEINTE euros con VEINTICUATRO céntimos (12.020,24 euros), desestimando la reconvención formulada por los demandados contra los actores e imponiendo a los demandados las costas de la primera instancia.

3.- No hacemos expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación total del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer, en el plazo de 20 días, recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario de infracción procesal, a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de ellos en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 6092 13 y 4050 0000 04 6092 13, respectivamente.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.