Sentencia CIVIL Nº 103/2020, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 460/2019 de 29 de Abril de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 103

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Antonio Marín Fernández

Concepción Carranza Herrera

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE SAN FERNANDO

JUICIO ORDINARIO Nº 319/2016

ROLLO DE SALA Nº 460/2019

En Cádiz a 29 de abril de 2020.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

Ha comparecido en calidad de apelante la entidad CONSTRUCCIONES PROVIDIBE S.L., representada por el Procurador Sr. Funes Toledo, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Moreno Sierra.

Han comparecido en calidad de apelados Bienvenido y Macarena, representados por el Procurador Sr. Funes Fernández, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Pérez Matallana.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. MARIN FERNANDEZ, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de San Fernando por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 25/febrero/2019 en el procedimiento civil nº 319/2016, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. El día 14/enero/2020 se ha celebrado la vista del recurso al que asistieron los letrados de cada una de las partes, y tras practicarse la prueba testifical admitida en esta alzada, cada uno de ellos ha informado lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso interpuesto por la entidad demandada, Construcciones Providibe S.L., debe ser desestimado. Damos por reproducidos y hacemos nuestros los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por la Juez a quo para estimar la demanda contra ella interpuesta por el Sr. Bienvenido y por la Sra. Macarena.

Sabido es que el art. 120.3 de la Constitución en conexión con el art. 24.1 del texto constitucional, imponen a los tribunales la obligación de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica a través de los recursos. Pero dicho esto, también es cierto, según ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que es válida la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada, precisamente porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes, de hecho y de derecho, que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos, cual precisa la sentencia del Tribunal Supremo de 20/octubre/1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario (entre otras muchas, sentencias del Tribunal Supremo de 16/octubre/1992, 19/abril/1993, 5/octubre/1998).

Tal es el caso de autos por cuanto el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y es que la impresión que se obtiene del análisis de los autos se ve reforzada tras la práctica de la prueba acordada en esta segunda instancia en la persona del arquitecto técnico Sr. Enrique, integrante de la dirección facultativa de la obra litigiosa. Veámoslo.

SEGUNDO.- El muy documentado recurso interpuesto por la entidad demandada debe ceder ante lo que nosotros consideramos que es una evidencia, a saber, que, con evidente valor contractual, la promotora vendedora comprometió unas calidades específicas para un singular elemento constructivo (de modo que la ' fachada exterior [se ejecutaría y entregaría] terminada en Cotegrán') en la Memoria de Calidades, y sin embargo la vivienda litigiosa carecía de dichas terminaciones en la fachada posterior y en las del patio trasero, sin que haya justificación alguna para tal modo de proceder.

Nótese que, después de lo actuado, resulta claro que lo sucedido se debe a que en esa parte trasera se debía ejecutar otra fase de la promoción que debía quedar adosada a los muros objeto del litigio y/o servir de protección para el patio interior resultante, de manera que la promotora actuó bajo tal premisa, y con la lógica intención de terminar así la construcción de la vivienda vendida al Sr. Bienvenido y a la Sra. Macarena. Al no hacerlo, los cerramientos litigiosos quedaron a la vista y sin la protección que les debía reportar la conclusión del proyecto inicial. Ello fue lo que llevó a Promociones Providibe S.L. a emplear el Cotegrán solo en las fachadas delanteras (y laterales en las viviendas que cerraban los dos lados de la hilera de viviendas adosadas construidas), mientras que en las traseras se utilizó un mortero de cemento tradicional y acabado en pintura, muy distinto, diferente y de peor calidad al que se habían comprometido. Es evidente que de haberse ultimado todo el conjunto, en buena medida no estaríamos ahora hablando de fachadas posteriores por la elemental razón de que no existirían y que el mencionado mortero podría ser quizás adecuado a un patio cerrado, no sujeto a las directas inclemencias del tiempo. Pero no ha sido así, adquiriendo entonces un renovado sentido la previsión contractual que nos ocupa.

A) Se incide hasta la saciedad en el recurso en que no se trató de la compraventa de una vivienda sobre plano. Y no se entiende la insistencia sobre el particular. Técnicamente sí lo fue (según el art. 2,c) del Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, vivienda en construcción es ' aquella en la que las obras ya se han iniciado, contando con la correspondiente licencia'), como es de ver en el contrato de compraventa de fecha 21/febrero/2007: la vendedora, haciendo honor a la verdad, manifestó que 'se va a promover un edificio destinado a viviendas garajes y trasteros' en la finca registral nº NUM000, y contando con licencia de obras ' se construirán en esta promoción (1ª FASE)' la que interesa a los compradores 'de la que se adjunta plano como anexo a este contrato', siendo así que sobre ella, esto es, 'sobre la vivienda reseñada en el expositivo 2º' ya reseñado , es sobre la que versa la compraventa y así se afirma con expresiva rotundidad en la estipulación 1ª. Pero es que además la cuestión se antoja irrelevante. Lo que se pretende hacer ver es que a esa fecha, febrero de 2007, la obra estaba ya muy avanzada, de manera que los compradores debían haberse hecho ya cargo del tipo de cerramiento con el que iba a contar la vivienda que adquirían. Indudablemente a esas alturas la obra en lo esencial debía estar casi concluida y sin duda así debió de ser en lo que hace a los cerramientos litigiosos. Lo demuestra que poco tiempo después, el día 27/junio/2007 se otorgara el certificado final de la obra; de hecho, algún otro documento relativo a la ejecución de la obra habla de que la ejecución de los cerramientos estaba concluida ya en el año 2006.

Que ello fuera así, no permite alterar sin más la disciplina contractual pactada entre las partes. Según la tesis de la parte apelante, se trataría de que la adquisición de una vivienda en fase última de construcción en la que se observaran variaciones respecto de lo estipulado, serviría para integrar el contrato y dejar sin efecto siquiera fuera parcialmente la normativa contractual. Pero las cosas no parece que fueran ni con mucho así. Supone llevar hasta límites inasumibles las obligaciones implícitamente adquiridas según el art. 1258 del Código Civil, esto es, las que sean, según su naturaleza, conformes a la buena fe, al uso y a la ley, máxime si tenemos en cuenta que todas ellas quedan condicionadas ' al cumplimiento de lo expresamente pactado'. Resolver contra ello, sería tanto como violar el principio delpacta sunt servandacon grave quebranto para los más elementales principios que inspiran nuestro Derecho Privado. No es menos importante advertir que si los actores admitieron implícitamente la situación de hecho que mostraba la ejecución de la obra en curso, quizás lo hicieron en la confianza en que su vivienda quedaría 'terminada' con la ejecución de la fase siguiente de la promoción; con la legítima expectativa de que el cerramiento en cuestión no quedaría como finalmente ha quedado, al aire y sin ninguna protección adicional.

Desde la perspectiva de la doctrina de los actos propios, a la que seguramente conduce la alegación de la representación letrada de la entidad apelante, no cabe atribuir a los compradores ninguna contradicción eventualmente contraria a las exigencias de la buena fe. Sabido es que la doctrina de los actos propios es una consecuencia del principio general de protección a la buena fe como razona la sentencia del Tribunal Supremo de 9/septiembre/2010 al resumir las tesis jurisprudenciales sobre esta institución: ' La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 )', siendo así que la referida doctrina exige que 'los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella'. Con todo rigor, la sentencia del Tribunal Supremo de 15/diciembre/2015 impone la presencia de aquellos actos inequívocos de modo que la ' vinculación jurídica debe ser muy segura y ciertamente cautelosa ( sentencia de 1 de julio de 2011 ), es insoslayable el carácter concluyente e indubitado con plena significación inequívoca del mismo ( sentencia de 19 febrero 2010 )'.

Pues bien, nada de ello cabe predicar de la conducta de los compradores al contratar la compraventa de su vivienda si tenemos en cuenta, como inevitablemente hemos de hacerlo, que aún no estaba concluida no ya aquella, sino el conjunto inmobiliario inicialmente proyectado por la mercantil demandada.

B) Menor recorrido tiene aún la alegación relativa a que se adquirió la vivienda ' como cuerpo cierto', según consta ciertamente en la estipulación 1ª del contrato de compraventa. Basta acudir al art. 1469 y siguientes del Código Civil para comprobar que tal expresión tiene sentido cuando se trata de valorar la existencia de diferencias cuantitativas en la venta de inmuebles, esto es, cuando existen diferencias en la superficie que se dice vendida y la real del bien enajenado. Es entonces cuando adquieren su sentido y son aplicables las normas que distinguen entre ventas en razón de un precio por unidad de medida, y las que se realizan a precio alzado, no en razón a un tanto por unidad de medida, lo que comúnmente se denomina venta por precio cerrado o como cuerpo cierto. Aquí las diferencias son cualitativas y es claro que no son susceptibles de ser resueltas a través de las reglas introducidas en el art. 1471 del Código, absolutamente inaplicable: no existen diferencia de cabida, sino de calidades.

C) Desde el punto de vista de la aplicación de las reglas de interpretación del Código, la solución no es distinta. Según el DRAE, la fachada es el ' paramento exterior de un edificio, especialmente el principal'. Quizás ello nos permitiera dar vitalidad a la tesis de la recurrente: el compromiso solo afectaba a las fachadas 'principales', es decir a la delantera y a las laterales en las viviendas de los extremos. Y ello tendría sentido si solo ellas quedaban a la vista siendo en puridad los únicos paramentos exteriores.

Pero ya sabemos que el resultado de la obra, en su conjunto, ha sido otro. Lo que iba a ser ciertamente un muro adosado a otro (que no medianero, como incorrectamente lo califica la entidad apelante, aunque se entienda el sentido de su afirmación) y que por ello iba a perder la condición de fachada provisional, o lo que iban a ser los cerramientos de unas patios interiores, se han convertido por causa de la actuación inacabada y frustrada de Promociones Providibe S.L., se han convertido en fachadas a todos los efectos. Jurídicos y arquitectónicos. De alguna manera lo que iban a ser meros cerramientos provisionales (o si se quiere, fachadas provisionales), se han convertido en auténticas fachadas definitivas. Nada parece que añadan a las anteriores consideraciones, los matices introducidos por el testigo Sr. Enrique en el acto de la vista celebrada en esta segunda instancia. Si el concepto 'fachada' aparece ligado a circunstancias tales como su visibilidad del exterior, es claro que son fachadas las litigiosas como resulta de las fotografías aportadas a los autos. En lo que se debe discrepar abiertamente con el testigo (no se olvide técnico integrado en la dirección facultativa de la obra), es en la conexión entre 'fachada' y dar a viales, pues ello excluiría contra toda lógica las fachadas que dieran a zonas comunes, a jardines, entre otros supuestos, o a solares, como ocurre en el caso.

Sería contrario a la lógica decir a la vista del resultado de la actuación de la promotora, adviértase que más de diez años después de haberse entregado la vivienda (y sin previsión alguna de continuarse la completa promoción, pues la mercantil demandada ni tan siquiera es propietaria de la finca colindante con la trasera de la vivienda litigiosa), que el cerramiento posterior de la vivienda no es su fachada posterior o que los del patio interior tampoco lo sea, por mucho que el interés de los actores respecto de este sea menor pero en todo caso integrado en la acción por ellos ejercitada.

D) Tampoco debe darse mayor importancia al problema del valor contractual de la Memoria de Calidades, bien resuelto en el Fundamento de Derecho 4º de la sentencia recurrida con cita de la sentencia del Tribunal Supremo de 30/mayo/2011. Y en cuanto hace a la autenticidad del documento aportado con la demanda, no parece que haya dudas al respecto. Pese a que no se refiere a ella en concreto ninguna estipulación contractual, sí se hace mención de los planos, entre los que se encuentra la Memoria como integrante de la documentación gráfica recibida con el membrete de la promotora. Disponemos además de testimonios concordes de otros adquirentes de la misma promoción, quienes afirman haber recibido el mismo documento. Repárese por último en que la Memoria de Calidades es documento esencial a entregar al comprador en la venta de viviendas en construcción según el citado Decreto 218/2005 y en el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, sobre proteccioŽn de los consumidores en cuanto a la informacioŽn a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.

E) Finalmente y con el ánimo de vitar que la presente resolución se tache de incongruente, convendrá decir que los informes periciales y los testimonios de los técnicos que intervinieron en la ejecución de la obra carecen por completo de valor para resolver el presente litigio. No ya, que también, por su eventual interés en favorecer con su opinión o versión de los hechos a la entidad promotora para la que trabajaron, sino porque prescinden del valor normativo de la Memoria de Calidades y de las consecuencias jurídicas de su interpretación arreglada a Derecho.

TERCERO.- En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal, justifiquen la adopción de otra decisión.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que desestimandoel recurso de apelación sostenido en esta instancia por CONSTRUCCIONES PROVIDIBE S.L.contra la sentencia de fecha 25/febrero/2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de San Fernando en la causa ya citada, confirmamosla misma en su integridad.

SEGUNDO.- Condenamos a la entidad apelante al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir y procédase a dar al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.