Sentencia CIVIL Nº 103/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 212/2021 de 09 de Marzo de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0237484

Recurso de Apelación 212/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 85/2019

APELANTE / DEMANDADA:HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS SOCIMI, SA

PROCURADOR D. JUAN ANTONIO VELO SANTAMARIA

APELADA / DEMANDANTE:PUBLICIS COMUNICACION ESPAÑA, S.L

PROCURADOR Dña. MARIA DEL CARMEN MORENO RAMOS

SENTENCIA Nº 103

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA SRA. PRESIDENTE:

Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dña. MARIA JOSE ROMERO SUAREZ

En Madrid, a 9 de marzo de dos mil veintidós.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario Nº 85/2019 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Nº 11 de Madrid a instancia de HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS SOCIMI, SA como apelante - demandada,representada por el Procurador D. JUAN ANTONIO VELO SANTAMARIA contra PUBLICIS COMUNICACION ESPAÑA, S.L, como apelada- demandante, representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN MORENO RAMOS todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 21 de abril de 2020.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

SEGUNDO.-Por Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 21 de abril de 2020, cuyo fallo es el tenor siguiente:

'Estimo integramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Moreno Ramos en nombre y representación de Publicis Comunicación España SL contra Hispania Activos Inmobiliarios Socimi SA y en su mérito condeno a la demandada al pago de 230.741,74 euros más intereses legales conforme al fundamento jurídico noveno. Con expresa condena en costas a la parte demandada.'

Dictándose auto aclaratorio de fecha 8 de septiembre de 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'SE subsana Sentencia de fecha 21/04/2020 en los términos siguientes:

FUNDAMENO DERECHO

NOVENO.- La cantidad adeudada, 230.581,74 euros, devengará el interés legal del dinero desde la interpelación judicial de acuerdo con el artículo 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, que será incrementado en dos puntos desde sentencia de acuerdo con el artículo 576 de la LEC.

FALLO

Estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Moreno Ramos en nombre y representación de Publicis Comunicación España SL contra Hispania Activos Inmobiliarios Socimi SA y en su mérito condeno a la demandada al pago de 187,714 euros en concepto de devolución de la fianza, más 42.866,87 euros (de los cuales 20.432, 12 euros corresponde por obras ejecutadas y 22.434, 785 euros por lucro cesante), más intereses legales conforme al fundamento jurídico noveno. Con expresa condena en costas a la parte demandada.'

Y, posteriormente, auto de fecha 22 de enero de 2021 cuyo FALLOes del tenor literal es el siguiente:

'Estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Moreno Ramos en nombre y representación de Publicis Comunicación España SL contra Hispania Activos Inmobiliarios Socimi SA y en su mérito condeno a la demandada al pago de 187,714 euros en concepto de devolución de la fianza, más 42.866,87 euros (de los cuales 20.432, 12 euros corresponde por obras ejecutadas y 22.434, 785 euros por lucro cesante), más intereses legales conforme al fundamento jurídico noveno. Con expresa condena en costas a la parte demandada.'

TERCERO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte, que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 2 de marzo de 2022, en el que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Planteamiento del objeto procesal.

PRIMERO.-El objeto de la controversia tiene dos aspectos diferenciados; el primero, el relativo a las consecuencias de la terminación del contrato de arrendamiento del edificio sito en C/ Ramírez de Arellano nº 13, de Madrid, en el que se discrepa por las partes del alcance y responsabilidad de los desperfectos que presentaba el inmueble a la fecha de devolución, y consiguientemente de los cargos que sobre la fianza prestada por la arrendataria, cuyo reintegro interesa, hayan de hacerse.

El segundo aspecto lo nutre la reclamación de la arrendataria por los daños y perjuicios que la inundación por los defectos de la red de canalización de las aguas pluviales le produjo, a lo que la arrendadora demandada opone el retraso desleal en el ejercicio de la pretensión.

La Juez de Primera Instancia estimó la demanda, siendo recurrida la sentencia por la demandada e impugnado el recurso por la demandante.

Régimen legal de la devolución de la cosa arrendada.

SEGUNDO.-Pues bien, dado que se reproduce íntegramente el litigio en esta segunda instancia, debemos comenzar exponiendo, sintéticamente, el régimen de la devolución de la cosa arrendada y la responsabilidad por los desperfectos que pueda presentar a ese momento.

Como expusimos en nuestra Sentencia de 24 de octubre de 2.013, 'el régimen legal aplicable es el contenido en los artículos 1.561 a 1.564 del Código Civil.

Se parte en ellos de establecer el deber del arrendatario de devolver la finca en el mismo estado en que se le entregó, salvo los deterioros generados por el solo trascurso del tiempo o por el uso normal de la cosa, siendo de cuenta del arrendatario los daños, a no ser que pruebe que no fueron causados por culpa suya o por la de las personas que con él habitaran en el inmueble.

En todo caso, el régimen legal se nutre de dos distintas presunciones, que abarcan tanto al estado de la cosa como a la responsabilidad por daños.

En efecto, el artículo 1.562, partiendo de la frecuencia con la que no se expresa al tiempo de recibir el bien arrendado el estado concreto y determinado en que se encuentra el bien objeto del contrato, impone al arrendatario la carga de probar que no se recibió en buen estado. Así, dispone que 'a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contario'.

El beneficio para el arrendador de la presunción legal, de naturaleza juris tantum, se funda, a su vez, en el principio de normalidad, que implica que el que entra a gozar de una determinada cosa se entiende que es porque la recibe en estado propio para ello, y si no es así, debe probar lo contrario.

Esa presunción se completa con la del artículo 1.563, que presume la culpa en el deterioro, de modo que sólo probando que no es debido a su culpa puede el arrendatario exonerarse'.

Ahora bien, el daño o el desperfecto, al ser el hecho constitutivo de la pretensión del arrendador que solicita su indemnización corresponde a éste probarlo ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Esta prueba abarca, en realidad, dos hechos sucesivos: ante todo, el propio daño o desperfecto; y en segundo lugar, el importe de la reparación necesaria para dejar el elemento dañado o deteriorado en un estado similar al que tenía al ser entregado al arrendatario. No cabe, como ocurre en todo acción indemnizatoria, que el perjudicado se quede al descubierto, pero tampoco que la indemnización pueda suponer un enriquecimiento injusto, como ocurriría si, cuando acabase el arrendamiento, y en todo caso, se hubiera de renovar íntegramente todo el inmueble y sus instalaciones, pasando de ser usados a nuevos.

En ese sentido, en Sentencia de esta Sala de 23 de enero de 2.014, ya dijimos que 'el que pretende retener y hacer suya la prenda irregular en que consiste la fianza arrendaticia, no cumple con sólo acreditar la existencia de daños. La apropiación de la prenda está prohibida en nuestro ordenamiento ( artículo 1.859 del Código Civil), de modo que, cuando como es el caso, es de dinero, debe aplicarla al fin de garantía que le es propio. Ello requiere de un acto de liquidación, por el que el acreedor comunique al deudor la importancia exacta de los daños y el importe de su reparación'.

De ahí que se requiera la prueba exacta de la importancia de los desperfectos.

Bases generales de nuestra decisión.

TERCERO.-A la hora de examinar la responsabilidad por cada uno de los desperfectos que la demandada reclamó a la demandante y que pretende imputar a la fianza, hemos de considerar que el anexo al burofax de 4 de mayo de 2.018 no supone una auténtica convención o contrato, a diferencia de lo que pretende la demandada. Es únicamente expresión de la voluntad de la demandada, en la que ejercita la facultad de elección que le otorga la cláusula 17ª, pero, contrariamente a lo que sostiene la demandada, no implica que hubiera acuerdo en dejar, a costa de la arrendataria, el edifico apto para la ocupación inmediata por un nuevo inquilino. Ello supondría una auténtica novación del primer apartado de la indicada cláusula, no deducible con una mera tarea de interpretación de la misma.

Por lo demás, sobre esa (el anexo al burofax de 4 de mayo de 2.018) es sobre la que la arrendataria opuso sus repasos, que en algunos casos incluían la propia negación del daño o desperfecto. Por tanto, habrá de comprobarse si los defectos que se alegan por la demandada, para retener definidamente el importe de la fianza, son o no, en términos contractuales, imputables a la arrendataria.

Como segunda base a considerar, hemos de partir de la fecha de devolución de la posesión, efectuada el 18 de junio de 2.018 y del acta notarial que se levantó, comprensiva de los defectos que, estando a la vista, la demandada (representada en se acto por Don Epifanio) consideraba imputables a la arrendataria. Tal circunstancia, servirá para que aquellas deficiencias que siendo aparentes, no se recogieran en el acta, deban ser estimadas como realizadas en momento posterior a la devolución de la posesión, a no ser que quede completa y satisfactoriamente justificada la razón por la que no se incluyeron en el acta notarial.

Como tercera base, se confrontará el presupuesto de reparación que la empresa ALMAR CONSULTING (supervisado por la empresa que actuó como Proyect Manager, SAGADEVI, S.SL.), pasó a la demandada, para lo cual como único juicio técnico, se cuenta con el informe pericial desarrollado por la Arquitecto Doña Cristina, y con sus explicaciones en juicio.

Las declaraciones testificales, a salvo la de quienes actuaron como representantes de una y otra parte (Don Epifanio y Don Hilario) cuya valoración se aproxima más al interrogatorio de parte, no vinieron sino a confirmar los defectos y, en algunos casos, a expresar su opinión sobre su causa, pero no pueden servir de base al juicio de responsabilidad que corresponde a este Tribunal.

Finalmente, en la demanda, siguiendo las indicaciones del informe pericial encargado por la demandante, se admite descontar de la fianza la cantidad de 5.021,77 euros por defectos que, según dice la demandante, no le dio tiempo a reparar. Los conceptos a que se refieren son los de desmontaje de aislamiento o barreras sónicas en interior de falsos techos, la reparación de oquedades en pilares, la reposición de un asidero abatible en un cuarto de baño, reposición de tres manillas de apertura de ventanas, una tapa de registro, un aplique en pared de acceso al parking, retirada de vinilos de ventanas de planta baja, reparación de equipo de rooftop, conexión de puerta de cuadros eléctricos a tierra y cuatro unidades de redistribución de difusores de climatización.

En esos conceptos la diferencia con lo reclamado por la demandada está en la diferente valoración.

Y, a este respecto, dejemos ya dicho que habremos de estar a la valoración de la demandante arrendataria, pues la demandada aporta un presupuesto realizado por la empresa ALMAR CONSULTING y aunque pudiéramos dar por acreditado que fueran íntegramente pagados todos los importes y conceptos que se recogen, pues su representante (Don Jenaro) declaró en juicio haber cobrado todo lo que en el mismo se incluía, resultó que, según la declaración del testigo, empleado de SAGADEVI (Don Lucas), ese presupuesto se eligió por ser el mejor en su conjunto, pero no significaba que algunas de sus partidas no fueran más caras que la media de mercado, y entre éstas pueden estar las que se reflejan en el informe pericial, de modo que, en caso de duda, no puede imponerse al arrendatario la opción más cara por la unilateral decisión del arrendador.

Reseña de los elementos del contrato que inciden en la devolución de la cosa arrendada

CUARTO.-Como antecedentes precisos para comprender las cuestiones a resolver, se ha de señalar que el contrato estuvo vigente, y por tanto el uso por la arrendataria, durante diez años.

En ese tiempo no hubo otros acontecimientos reseñables que la caída de una de las placas de arcilla de la fachada por defectos de anclaje y la inundación por entrada de agua pluvial, tema que, en menor medida, ha sido recurrente, por entrar el agua también por ciertas zonas de la fachada (declaración de Don Maximino, empleado de la empresa de mantenimiento contratada por la arrendataria).

Por otro lado, la previsión contractual, en materia de devolución del edificio arrendado era la siguiente: ' La finca objeto del contrato deberá ser devuelta en su día a la arrendadora en el mismo estado en que se halle en el momento de su entrega al arrendatario con el consiguiente desgaste originado por una utilización normal durante la vigencia del contrato.'

'Al final del contrato, la arrendadora podrá elegir entre obligar a la arrendataria a desmontar los elementos incorporados como consecuencia de las obras de implantación, o decidir que las obras realizadas quedarán en beneficio del inmueble.' (Clausula 17ª)

Los términos de esta cláusula no difieren de las previsiones legales contenidas en los artículos 1.561 a 1.564 del Código Civil, de manera que la cosa ha de devolverse en el mismo estado que tuviera al tiempo de comenzar el arrendamiento, salvo los menoscabos debidos al transcurso del tiempo o al desgaste propio del uso a que se le destina.

Que en el contrato se diga que se entregó a la arrendataria en 'perfecto estado' y que así se ha de devolver, no es sino una forma de expresar la misma idea, y desde luego, no supone que la arrendataria deba pechar con las consecuencias derivadas del desgaste natural de la cosa arrendada.

Examen de los defectos relativos a placas de suelo y techo.

QUINTO.-En el recurso de apelación se diferencian nítidamente los desperfectos ocasionados en la perfilería del techo, y en placas del suelo y techo, ocasionadas por los taladros o agujeros que hubo de haberse para la compartimentación, mediante mamparas o elementos similares que hizo, con autorización de la arrendadora, la arrendataria. En ambos casos el defecto se refiere a las placas del falso techo y a las que componen el suelo técnico.

La demandante sostiene que ha reparado todos los desperfectos causados por tal circunstancia, mientras que la demandada mantiene que se ha hecho una reparación insuficiente, pues los agujeros se han rellenado con masilla y se ha dado una pintura a la zona afectada, dejando rastros que son perceptibles a simple vista. Por lo demás, considera que hay placas de suelo y techo que se deberían haber sustituido, además de los cambios que ya hizo la demandante.

Está reconocido por la demandante, y aseverado por los testigos que presentó y la perito que informó a su instancia, que efectivamente se hizo la reparación en la manera indicada, esto es, con masilla y pintura, siendo visibles esos arreglos, según evidencian las fotografías aportadas en este proceso.

La cuestión que se suscita es la determinación del alcance del deber del arrendatario al devolver la posesión, en orden a la reposición de los elementos del edificio al estado en que lo recibió.

SEXTO.-En este sentido es claro que a la entrega del edificio la perfilería del techo estaba íntegra, sin agujero alguno, como lo es que, aun con consentimiento de la arrendadora, la arrendataria hizo las perforaciones necesarias para anclar las mamparas de separación de los distintos espacios en que distribuyó las plantas del inmueble.

El desperfecto que queda, al retirar esos elementos de separación, no es atribuible al 'menoscabo por el tiempo' a que alude el artículo 1.561 del Código Civil, ni al desgaste por el uso, sino a una acción concreta y directa, que deja perjudicado o dañado ese elemento.

La manera en que la demandante ha pretendido repararlo no es admisible, pues no devuelve el elemento a su estado originario, en el que el aspecto estético es importante, sino que lo deja con graves y evidentes perjuicios de ese orden.

De ahí que, no siendo el daño derivado del paso del tiempo o del desgaste natural, rige la regla general de devolución al estado anterior, debiendo la demandante soportar el coste de la misma, que se cifra en el presupuesto de ALMAR COINSULTING en 27.265,20 euros, sin que se haya contradicho por la demandante ni por su perito la corrección de esta cantidad.

SEPTIMO.-No sucede así con las placas del falso techo y el suelo técnico, pues no se aprecia, tras la intervención de reparación de la arrendataria, ningún defecto, como no sea la pura y simple diferencia de tonalidad entre las placas nuevas y las que llevan instaladas y usadas más de diez años, lo que obedece sin duda al paso del tiempo.

Examen del resto de desperfectos alegados por la demandada.

OCTAVO.-En el recurso añade que ' nuestra pretensión no se circunscribe exclusiva y excluyentemente a los daños ocasionados en suelos y techos, sino que incluye todos los que han sido objeto de reparación por la empresa 'Sagadevi', en conjunción y bajo la dirección de 'Almar Consulting' y que ascienden al importe de 208.282,01 euros'.

Pero, a diferencia de los defectos relativos a la retirada de mamparas, no se desarrolla en el recurso las concretas razones de discrepancia en relación a éstos, más allá de reproducir, selectivamente, las declaraciones que interesan a la tesis de la demandada.

Ello determina que el examen a efectuar por esta Sala se retrotraiga a las razones expuestas en la contestación a la demanda, y que la explicitación de nuestra decisión haya de ser igualmente concisa. Por lo demás, no reiteraremos lo expuesto en cuanto a las partidas que reconoció la demandante y cuyo importe descontó de la fianza reclamada.

NOVENO.-Así:

1º En cuando a la reposición y/o legalización de las puertas de resistencia al fuego (dos por cada planta), nada se puede reconocer a la demandada, por cuanto no consta que las puertas hayan sido cambiadas por la demandante, siendo, por tanto las que la propiedad instalado. Lo que parece preocupar a esta parte, según las insistentes preguntas de su Letrado en el juicio, es que las referidas puertas a fecha de devolución del edificio no resultarían legalizables, aunque reconoció que sí eran legales en el momento de entrega del inmueble. Como no forma parte de la obligación del arrendatario procurar y obtener la legalización de elementos estructurales del edificio, no procede descontar de la fianza el coste de esa legalización.

2º La puerta del patio interior se halla en perfecto estado, a salvo la sujeción del muelle que hace que permanezca abierta, lo que obedece al desgaste natural tras diez años de uso.

3º Lo mismo ocurre con la encimera de mármol de los aseos y con el pavimento interior. Las fotografías acreditan únicamente desgaste por el uso.

4º En relación a los separadores de urinarios, se reconoce en el dictamen pericial su ausencia, aunque se justifique diciendo que no fueron entregados por la arrendadora. Pero como la cláusula 17ª faculta a ésta a quedarse con las mejoras introducidas, a su sola voluntad, y como en el burofax del 4 de mayo de 2.018 expresó su decisión de que se quedaran tales elementos, se ha de reconocer la deuda por importe de 450 euros, a que asciende su reposición. Lo mismo se ha de acordar en relación al dosificador de jabón (importe 100 euros) y secamanos mural (importe 125 euros).

5º No procede la reparación del aplacado de piedra caliza. Lo que se acredita es que el deterioro de este elemento obedece a su deficiente anclaje, lo que es un daño estructural imputable a la propiedad.

6º El daño advertido en el aluminio en fachada no se apreció al devolver el edificio, como lo revela que no se dejara constancia en el acta notarial levantada el 18 de junio de 2.018. Por tanto, falta la prueba de la ocasión en que se produjo, con independencia, además, de las dudas que ofrece el mecanismo de la producción del daño.

7º No procede el descuento del importe del valor de las perchas, cuya ausencia no se recoge en el acta notarial, no habiendo prueba de que no se devolvieran.

8º Los escombros hallados en el espacio entre los falsos techos y bajo el suelo técnico, según se advierte en las fotografías, tienen todo el aspecto de pertenecer a la propia obra de construcción del edificio, careciendo de explicación y de toda lógica que hayan podido llegar allí durante el uso del edificio. Por eso, no procede imputar a la arrendataria su retirada y limpieza.

9º En relación a los magnetotérmicos o diferenciales del cuadro eléctrico de cada planta, la arrendadora solicitó la retirada de los cuadros ackermarn y del cableado, esto es de lo que a cada puesto de trabajo daba energía eléctrica y conexión a datos. La retirada de aquellos diferenciales está, por tanto, incluida en esa retirada, decidida por la propiedad, pues sólo a esos puntos de suministro de energía servían.

10º En modo alguno procede la reparación de conductos de fontanería obturados (tuberías conectadas a los sumideros de cubierta), cuando consta que es un defecto de origen del propio edificio, imputable a la propiedad.

11º Reconoce la demandante la corrección de detraer el importe de cuatro difusores circulares del sistema de climatización. Y nada más puede ser reconocido en este capítulo pues no consta que falte ningún otro de esos elementos.

12º En cuanto a lo que la demandada denomina defectos en las instalaciones, examinados, a su vez, en el apartado 6.2 del informe pericial desarrollado por Doña Sara, procede lo siguiente:

- no cabe reconocer indemnización por defecto en el interruptor general, pues no se prueba que el defecto que tiene sea distinto al que el uso ordenado durante diez años haya producido.

- la conexión de puerta del cuadro eléctrico a tierra, tampoco procede, pues no consta que haya sido cambiado ese cuadro por la arrendataria, de modo que si hay algún defecto, no le es imputable.

- ya se ha reconocido por la demandante la reposición de un aplique de la rampa de acceso al parking, como también de una tapa de registro. En cuanto al cableado a que se refiere al demandada no aparece ya el defecto en la visita de la perito (realizada el 27 de julio de 2.018).

- tampoco procede la modificación de los conductos que componen la instalación de climatización, pues como correctamente expone la perito, lo que se pretende es una revisión generalizada que no viene al caso, al no alegarse y especificarse un concreto y determinado defecto.

- la avería de la central de detección de monóxido de carbono CO consta reparada, según el informe pericial. Las compuertas de extracción de aire y el filtro de detector de CO, constan en perfecto estado en la inspección oficial realizada el 15 de junio de 2.018, de modo que no existe defecto alguno en este punto. Lo mismo sucede en relación al sistema automático de detección de incendios, al sistema de aspiración de humos cuyos posibles defectos constan reparados en la vista de la perito, y además obedecerían al desgaste propio del paso del tiempo.

- En cuanto a la sectorización, con la necesidad de montaje de muelles cierra puertas, nunca han estado instalados y, por ello, se trataría de una mejora a implantar ex novo, no exigible al arrendatario.

- la avería del sistema de alarma no obedece sino al uso normal y al desgaste por el tiempo.

- lo mismo sucede en relación al circuito cerrado de televisión.

Recapitulación en relación a la primera de las pretensiones de la demanda.

DECIMO.-Como recapitulación, además de los conceptos y cantidades reconocidos por la demandante (por importe de 5.021,77 euros), se han de detraer de la fianza los importes relativos a perfilería de los falsos techos (27.265,20 euros), separadores de urinarios (400 euros), dosificadores de jabón (100 euros) y secamanos mural (125 euros), lo que hace un total de 32.961,97 euros, que, descontado de los 192.736,64 euros a que asciende la fianza, dan la cantidad de 159.774,67 euros, que es la que habrá de devolver la demandada a la demandante, junto con los intereses legales desde la interpelación judicial, y, desde la fecha e esta sentencia de segunda instancia, los intereses procesales previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Examen del recurso en relación a la pretensión de indemnización de daños y perjuicios.

DECIMOPRIMERO.-La segunda de las pretensiones de la demandante, que es la relativa a la indemnización de los perjuicios que le ocasionó la inundación por agua pluvial sufrida en 2.011, es cuestionada por la demandada por constituir, a su juicio, un retraso desleal en su ejercicio.

La Juez de Primera Instancia desestimó esta objeción, y condenó a la demandada a abonar, por este concepto, la cantidad de 42.866,87 euros (compuesta por 20.432,12 euros por obras ejecutadas y 22.434,75 euros por lucro cesante) que era la solicitada en la demanda.

El recurso se basa en la conducta de la demandante, que habría dejado transcurrir siete años sin reclamar la indemnización, y que calló durante todo el proceso de liquidación del contrato de arrendamiento en los momentos en que se cruzaron comunicaciones sobre el estado en que habría de devolverse el edificio y el alcance y reparos a las obras de reparación de desperfectos.

DECIMOSEGUNDO.- Esta Sección, en Sentencias de 9 de julio y 13 de febrero de 2.020, entre otras, ha fijado los presupuestos y condiciones de aplicación de la doctrina del retraso desleal, en los siguientes términos:

' .....el retraso desleal en el ejercicio del derecho (está) basado en una doctrina que viene a diseñar su ámbito de aplicación referido a aquellos supuestos en que el acreedor, sin ninguna traba para reclamar, al menos extrajudicialmente, su crédito, guarda silencio constante y reiterado, de manera que induce al deudor la idea de no ser reclamada la deuda vencida, y determina una conducta del mismo que, de otro modo no habría realizado, o lo habría hecho de manera distinta.

Al respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2018, reiterando la de 3 de diciembre de 2.010, señala que 'según la doctrina, la buena fe 'impone que un derecho subjetivo o una pretensión no puede ejercitarse cuando su titular no solo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará'. (...) Es decir, lo que se sanciona en el art. 7 CC es una conducta contradictoria del titular del derecho, que ha hecho que la otra parte confiara en la apariencia creada por dicha actuación. Se considera que son características de esta situación de retraso desleal (Verwirkug): a) el transcurso de un periodo de tiempo sin ejercitar el derecho; b) la omisión del ejercicio; c) creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitará. En este sentido, la jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado en temas directamente relacionados con esta cuestión, si bien en la mayoría de las sentencias se produce una remisión bien a la doctrina de los actos propios ( SS por ejemplo, 16 febrero 2005, 8 marzo y 12 abril 2006, entre otras), bien a la doctrina del abuso del derecho (entre otras, SSTS 17 junio 1988, 21 diciembre 2000 y todas las allí citadas)'.

En la Sentencia de esta Sección de 28 de junio de 2017 (ratificada por la de 16 de enero de 2.020), expusimos, sintéticamente, las consideraciones que ayudan a definir la doctrina del retraso desleal, de la siguiente manera:

'1ª Las consecuencias que cabe predicar de este concepto no se anudan al simple retraso o a la tardanza en la reclamación. Esta circunstancia, meramente pasiva o silente, se tiene en cuenta por la Ley para regular una concreta extinción de los derechos subjetivos, o al menos de la pretensión de su ejercicio, como es la prescripción. Y es claro que el retraso desleal es un concepto netamente distinto al de la prescripción extintiva.

2º Tampoco, como antes se dijo, puede ser equiparado el retraso desleal al consentimiento tácito.

3ª Así pues, la verdadera esencia del concepto, en su dimensión jurídica, está en el adjetivo del retraso. Es la deslealtad la que, definitivamente, desata las peculiares consecuencias.

Y esa deslealtad se funda, si se examina con detenimiento la jurisprudencia, en un 'acto equívoco' del acreedor, o más generalmente del titular del derecho reclamado, que induce razonablemente al obligado (como lo haría en cualquier otro que en su situación se hallara) a creer que la deuda no va a ser reclamada, aunque todavía esté viva la acción judicial que le asiste'.

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 2021 precisa que 'esta figura debe ajustarse a las tradicionales del derecho privado que se ocupan también, en cierto sentido, del aspecto del ejercicio retrasado y muy especialmente con la prescripción extintiva y la renuncia tácita. La doctrina indica que la figura del retraso desleal se distingue de la prescripción porque, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere, además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en el deudor, de que el titular del derecho no lo ejercería. Por otra parte, la renuncia tácita requiere de una conducta cuya interpretación permita llegar a la conclusión de que el derecho se ha renunciado ( sentencia 872/2011, de 12 de diciembre)'.

DECIMOTERCERO.-Desde esta perspectiva, la conducta de la demandante no constituye retraso desleal.

No hay acto equívoco alguno, cuando, en un principio, se limitó a aceptar la reparación realizada por la que era, al tiempo de los daños, la propietaria del edificio, pero no renunció ni dio motivos para pensar que renunciara a la reclamación de los perjuicios ocasionados para el momento final del arriendo, y sobre todo, al tiempo de conocer la conducta que se adoptase por la arrendadora sobre esa liquidación. Por eso la decisión de la demandante no puede reputarse ajena a la buena fe, cuando se formula en el momento de culminación de la liquidación del contrato y constituye una reacción a la excesiva, según ha demostrado la prueba practicada, reclamación de la arrendadora.

Tampoco ha ocasionado a ésta los perjuicios procesales a que alude en su recurso. De entrada, las queja sobre el aducido desconocimiento del suceso no es oponible a la arrendataria sino a la que el transmitió la propiedad del inmueble que, según se desprende de las alegaciones de la recurrente, no le informó en aquel evento dañoso. Y nada impide a la demandada haber propuesto prueba pericial para que, sobre los datos aportados al proceso (en especial el informe pericial que se realizó sobre estos daños y que aportó la demandante), hubiera podido exponer su perito un juicio técnico sobre el particular.

El motivo se desestima.

Costas y contenido de la sentencia.

DECIMOCUARTO.-La estimación parcial de la demanda y del recurso determina la no imposición de costas en ninguna de las instancias ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo demás, este Tribunal expresará en una cantidad conjunta el importe de la condena, pues, aunque en la demanda se hicieran peticiones separadas, todas ellas se refunden en el deber de pago que se impone por esta sentencia de condena, facilitando así la ejecución de la misma.

Recursos admisibles contra esta sentencia.

DECIMOQUINTO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe recurso de casación, siempre que se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que, estimando en parteel recurso de apelación interpuesta por HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS SOCIMI, SA contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid con fecha 21 de abril de 2020, aclarada por autos de fecha 8 de septiembre de 2020 y de 22 de enero de 2021 en procedimiento ordinario nº 85/2019, revocamos en parte dicha sentencia, y, en su virtud, estimando en parte la demanda interpuesta por PUBLICIS COMUNICACION ESPAÑA, S.L contra HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS SOCIMI, SA., condenamos a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de DOSCIENTOS DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (202.641,54 euros), que devengará el interés legal desde el 26 de diciembre de 2.018 (fecha de interposición de la demanda) hasta la de esta sentencia, a partir de la cual y hasta el completo pago del principal, devengará éste el interés previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No hacemos imposición de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0212-21, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.