Sentencia Civil Nº 104/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 72/2016 de 10 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00104/2016

RECURSO DE APELACION (LECN) 72/16

En OVIEDO, a once de Abril de dos mil dieciséis. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por los Ilmos. Srs. Dª. María Elena Rodríguez Vígil Rubio, Presidente; D. Jaime Riaza García y Dª Marta María Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº104/16

En el Rollo de apelación núm.72/16, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 537/13 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Llanes, siendo apelante DOÑA Cecilia , demandante en primera instancia, representada por el Procurador Don José María Ceferino Palacio y asistida por el Letrado Don Felix Guisasola Entrialgo; y como parte apelada DOÑA María Cristina , demandada en primera instancia, representada por el Procurador Don Ernesto Gonzalvo Rodríguez y asistida por el Letrado Don Manuel Antonio Fernández- Mazzola Álvarez ; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Marta María Gutiérrez García.

Antecedentes

PRIMERO.El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Llanes dictó sentencia en fecha 09/11/15 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demandaformulada por la representación de Cecilia frente a María Cristina , debo condenar y condenoa dicha demandada a abonar a la actora la cantidad de 9.453,85 euros,con el interés legal correspondiente, y con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas.

Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencionalformulada por la representación de María Cristina frente a Cecilia , debo condenar y condenoa dicha demandada a abonar a María Cristina la cantidad de 21.533,10 euroscon el interés legal correspondiente, y con expresa imposición a la parte demandada reconvenida de las costas causadas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 07/04/16.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda presentada por DÑA. Cecilia , en cuanto arrendadora del local sito en Barro (LLanes) destinado a la actividad de hostelería frente a DÑA. María Cristina , arrendataria del mismo y condena a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 9.453,85 euros en concepto de importe debidos de luz, agua y comunidad por el contrato suscrito en fecha 1 de mayo de 2007 habiéndose extinguido en fecha 30 de abril de 2013, sin abonar los citados servicios y suministros que según contrato eran por cuenta de la arrendataria.

Y estima íntegramente la reconvención formulada por Dña. María Cristina condenando a Dña. Cecilia a abonar a la demandada reconviniente en la cantidad de 21.533,10 euros importe correspondiente a las obras realizadas en el local por la arrendataria, obras que resultaron acreditadas como necesarias e indispensables para mantener el local de negocio en uso.

Frente a dicha resolución la parte demandante interpuso recurso de apelación alegando que la consideración de las obras como necesarias para el mantenimiento del negocio no fue esgrimido como tal por la parte reconviniente, que simplemente reclama el pago de 12.079,25 euros como saldo final a favor de la arrendataria por la supuesta existencia de una compensación de créditos entre los consumos impagados y las obras realizadas en el local aludiendo a un pacto de compensación, pacto que no se dio por probado. Y en todo caso las facturas aportadas por obras en baños y suelos fueron abonados directamente por la propiedad al contratista.

SEGUNDO.-Los requisitos que doctrinal y jurisprudencialmente se han venido estableciendo para la compensación, se recogen en la STS de 30 de abril de 2008 donde se dice: ' toda compensación puede ser definida, de acuerdo con toda la regulación contenida en los artículos 1.195 y siguientes del código civil , como un modo de extinguirse las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas persona que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra'.Por demás, el art. 1.196 código civil recoge los requisitos para que tenga lugar la compensación, consistente el primero de ellos en que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor del otro.

Siendo la compensación una forma de extinción de créditos, debe ser probada por quien la alega, art. 217 LEC .

En ese sentido constatamos que la parte demandada invoca la compensación entre créditos y deudas respecto del impago de una serie de servicios y suministros por parte de la arrendataria con una serie de obras necesarias que se vio obligada a realizar para mantener el negocio alquilado en uso.

Sucede que, si bien la doctrina del T.S. no impone para la compensación judicial que las deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, si es necesario que este último requisito se logre durante la tramitación del proceso.

Nos encontramos pues, ante una facultad del juzgador que puede tener lugar cuando falta alguno de los requisitos legales o no se dan los supuestos de la compensación voluntaria, pero se ha probado la existencia de las deudas concurrentes y por ello se cumplen las finalidades buscadas con la compensación, a saber, «la conveniencia de simplificar las operaciones de cumplimiento» de la obligación; por ello, cuando una sentencia debe contener diferentes condenas dada la reclamación de obligaciones diferentes por las partes en litigio, resulta una necesidad técnica la emisión de una única condena que tenga por objeto el saldo. Ello será posible, evidentemente, siempre que no se perjudiquen los intereses de ambas partes como en el presente caso sucede, pues ambas parte son conocedoras de las reclamaciones que se les formulan y pudieron alegar lo que estimaron conveniente y hacer prueba al respecto.

Es así que, cuando el Tribunal civil no puede conocer de la compensación judicial del crédito debe operar de forma independiente.

Y en el presente supuesto en que la juzgadora no consideró probado la existencia de ese pacto de compensación, pronunciamiento de la sentencia que ha devenido firme por irrecurrido, por lo que analizó por separado ambas reclamaciones.

La primera de ellas, el impago de los servicios y suministros tras la extinción del contrato, ha sido admitido por la propia arrendataria.

Por lo que únicamente resta por analizar el alcance de las obras realizadas por la arrendataria.

TERCERO.-Es verdad que el arrendador viene obligado a entregar cosa hábil e idónea para el uso previsto pues en otro caso no daría cumplimiento al artículo 1.554.1. del Código civil , pero también diremos que dicho precepto permite que la puesta a punto de la cosa arrendada, en atención a su destino, sea asumida por el arrendatario al amparo de la libertad de pacto permitida por el art. 1255 y no prohibida por ninguna otra disposición en esta materia no especializada ( sentencia del T.S. de 26 de septiembre de 2.000 ); claro está que en este último caso solo entra en juego el artículo 1.556 cuando el local no puede ser dedicado a la finalidad prevista en el contrato por muchas que sean las reformas hechas en el mismo, y por ello será necesario dilucidar en primer lugar cual fue la intención de las partes, empezando como es lógico por lo que resulta de los términos del contrato pues estos constituyen la primera pauta interpretativa al respecto.

No deben confundirse las obras de reparación con las de adaptación, que se hacen antes de empezar el arrendatario el uso del local, con el fin de hacer las instalaciones para el fue destinado

El nudo gordiano de la cuestión se reconduce a determinar si las obras a que se refiere la reconvención, en especial la obra en baños, son obras necesarias e imprescindibles para el desarrollo de la actividad contratada.

Así las cosas, este Tribunal, tras ejercer sobre lo actuado la función revisora que le es propia, sobre esta cuestión llega a la conclusión distinta de la que se sienta en la recurrida.

Las obras de baños y reforma estructural del bar, además de existir dudas sobre quien abonó su importe, pues la propiedad reconoció en la vista que ella abonó las obras, y que se hicieron las obras antes de arrendarlo. En todo caso por las fechas de las facturas se acredita que se realizaron al inicio de la actividad, extremo reconocido por la arrendataria, sin que se hubiera hecho constar en el contrato que el local no se recibía en condiciones para desarrollar la actividad para el que iba destinado, lo que evidencia que esas obras lo fueron para adaptar el local a las nuevas necesidades de los arrendatarios, por lo que tales obras deberían correr a cargo del arrendatario. Sin que pueda reclamarlas a la propiedad.

En relación a las obras consistentes en reforma de la instalación eléctrica. Consta en autos el proyecto de reforma de la instalación eléctrica realizada en el año 2010, cuando el contrato se había iniciado en el año 2007, declarando el autor del proyecto en la vista que se trataba de obras necesarias para adaptarlas a la normativa y por razones de seguridad. La instalación estaba en mal estado y se iba la luz.

La propiedad reconoció que por su parte no hizo esas obras.

Debe señalarse que a tenor cláusula obrante en el contrato y los conceptos que en ella se insertan (conservación, reparación y mejora), claramente se identifican con el conjunto de acciones que tienen por objeto mantener y conservar los elementos del bien arrendado para que los mismos sean idóneos al fin para el que se los arrienda, de suerte tal que de no acometerlas la 'cosa' devendría inútil o perdería la función que le fuera propia, que es lo que ha sucedido en el presente caso con la reforma de la instalación eléctrica al reputarse por técnico en la materia como necesarias para la actividad, por lo que las mismas son de cuenta de la propiedad por lo que la haber sido abonadas por la arrendataria está en el caso de reclamar su importe.

En este particular, y en la medida expresada, procede estimar en parte el recurso interpuesto y revocar la sentencia apelada estimando parcialmente la reconvención formulada.

CUARTO.-No procede hace expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias, en virtud de los dispuesto en los arts. 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación al recurso interpuesto ni a la reconvención presentada.

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

ESTIMAR PARCIALMENTEel recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Ceferino Palacio en nombre y representación de DÑA. Cecilia contra la sentencia dictada el 9 de noviembre de 2015 por el juzgado de Primera instancia Nº 1 de Llanes en los autos de juicio ordinario nº 537/2013, y en consecuencia, revocar en parte la citada resolución en el sentido de estimar en parte la reconvención presentada condenando a la apelante a abonar a Dña. María Cristina la cantidad de 8.771,02 euros, sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias respecto de este recurso y de la reconvención planteada.

Contra la presente sentencia, cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación, conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.