Sentencia Civil Nº 105/2009, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 397/2008 de 19 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00105/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LEON

Sección 001

Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20

Telf : 987.23.31.35

Fax : 987.23.33.52

Modelo : SEN00

N.I.G.: 24089 37 1 2008 0101061

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000397 /2008 CIVIL

Juzgado procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000810 /2007

RECURRENTE : Zulima

Procurador/a : MARIA LOURDES CRESPO TORAL

Letrado/a : CARLOS BERMEJO OBLANCA

RECURRIDO/A :

Procurador/a :

Letrado/a :

S E N T E N C I A Nº 105/09

ILMOS. SRES.

D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.- PRESIDENTE ACCIDENTAL

Dª. ANA DEL SER LÓPEZ.- MAGISTRADA

D. FERNANDO SANZ LLORENTE.- MAGISTRADO

En la Ciudad de León, a diecinueve de febrero de dos mil nueve.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de León ha visto el recurso de apelación arriba indicado, en el que han sido partes, como apelante Dª. Zulima , representada por la Procuradora Dª. María Lourdes Crespo Toral y asistida por el Letrado D. Carlos Bermejo Oblanca, y como apelados Dª. Julieta , D. Gumersindo Y D. Primitivo , representados por el Procurador D. Fernando Fernández Cieza y asistidos por el Letrado D. Eduardo López Sendino.

Actúa como Ponente el ILMO. SR. D. FERNANDO SANZ LLORENTE, Magistrado en comisión de servicio.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 2 de septiembre de 2008 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de León cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO.- Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora Sra. Crespo Toral, en nombre y representación de Dª. Zulima , contra Dª. Julieta , D. Gumersindo y D. Primitivo , absolviendo a los demandados de las pretensiones de la demanda, y estimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Fernández Cieza, en nombre y representación de Dª. Julieta , D. Gumersindo y D. Primitivo , contra Dª. Zulima , debo declarar y declaro resuelto a todos los efectos por incumplimiento de la reconvenida Dª. Zulima el compromiso de compraventa de fecha 14 de diciembre de dos mil seis otorgado en escritura pública ante el Notario de León D. Francisco-Javier Domínguez Alcahud y Navarro entre los reconvinientes y la reconvenida, con los efectos de la pérdida de la totalidad de las cantidades entregadas por la parte reconvenida en concepto de arras penitenciales. Las costas se imponen según fundamento jurídico octavo.

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso por la parte apelante recurso de apelación, al que se opuso la parte apelada.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Sala de la Audiencia, y personadas las partes, se les dio número de Rollo, y seguidos los trámites legales, se señaló fecha para la práctica de prueba testifical y celebración de vista, lo que tuvo lugar el día 12 de febrero de 2009, procediéndose seguidamente a la deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no opongan a los que se expondrán en la presente resolución.

SEGUNDO.- La parte actora se constituye ahora en parte apelante con la finalidad de que se deje sin efecto el pronunciamiento de la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia, en cuyo fallo se acordó la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención, al declarar resuelto el "compromiso de compraventa" suscrito por ambas partes en fecha 14 de diciembre de 2006, con los efectos de la pérdida de la totalidad de las cantidades entregadas por la parte reconvenida en concepto de arras penitenciales, y todo ello con expresa imposición a la parte actora de la totalidad de las costas causadas en la primera instancia. Frente a tales pronunciamientos se alza la parte apelante, que solicita nuevamente la condena de los demandados a la transmisión del inmueble, así como a la elevación a público del contrato de compraventa suscrito por ambas partes, con gastos a cargo de los demandados y consignación judicial por parte de la actora de la cantidad pendiente de pago.

En el presente caso, en el contrato firmado por los litigantes ante Notario en fecha 14 de diciembre de 2006, y al que éstos denominaron "compromiso de compra- venta", nos encontramos con la circunstancia de que en el mismo ya se fija con total claridad y precisión el objeto de la compraventa, el precio, la forma de pago y todas las demás condiciones que acompañan a la firma de un contrato de este tipo, quedando únicamente pendiente la firma de la escritura pública ante Notario, en la que se recogerán las condiciones ya perfectamente completas y pactadas en el contrato privado. Así, resulta que el establecimiento de un momento posterior para la elevación a público del contrato, no desvirtúa la real y verdadera existencia del mismo desde la fecha en la que se concertó el pacto, puesto que el documento suscrito por las partes ya expresa el concierto de voluntades pleno y los elementos esenciales de la compraventa, sin necesidad de que los mismos fueran integrados posteriormente respecto a ningún elemento que sea preciso determinar a posteriori. Como se afirma con acierto en la sentencia apelada, no conviene olvidar que en dicho contrato se regula en detalle la compraventa, y se hace ante Notario "con un lenguaje jurídico preciso".

Por otra parte, en el mismo contrato las partes previeron las consecuencias del incumplimiento por cualquiera de ellas de las condiciones pactadas, y todo ello bajo el concepto de arras penitenciales. A fin de ubicar legal y jurisprudencialmente la cuestión que se debate en la presente litis, puede servir de base el criterio seguido al respecto por esta misma Audiencia Provincial (sentencia de la Sección Tercera de 27 de noviembre de 2007 ) en lo que resulte de utilidad. Las arras cumplen la función penitencial en el ámbito de un contrato de compraventa ya perfecto, concediendo un derecho de resolución unilateral siempre que éste aparezca nítidamente establecido. Puede afirmarse que las arras son una cantidad de dinero (o cosas, generalmente fungibles) que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (generalmente de compraventa, pero no de forma exclusiva, conforme al art. 1255.4 del Código Civil ), cuya función será la que los contratantes hayan querido darle. En nuestro sistema están expresamente reguladas en el art. 1454 del Código Civil (si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, estableciendo los efectos de la rescisión unilateral: las perderá "el comprador" o, en su caso, las devolverá duplicadas el "vendedor"), precepto que se refiere exclusivamente a las arras "penitenciales", que suponen un medio lícito de desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada, funcionando a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir a su arbitrio del contrato.

La exégesis del art. 1454 CC , y precisamente para que se produzca el efecto previsto por las partes, exige los siguientes requisitos:

1º) La existencia de un contrato de compraventa, del que las arras es "accesorio" (y como tal, como pone de manifiesto el Tribunal Supremo -por ejemplo, en la sentencia de 19 de octubre 1993 - puede acompañar al consentimiento sobre la cosa y el precio, afectando a la fase de formación, consumación o prueba de la compraventa); pero no basta que la cláusula se pacte en una promesa de venta, ni en las operaciones preliminares al convenio: debe tratarse de un contrato perfecto y válido (sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 1956 ) y las arras han de entregarse en el momento de la perfección del contrato o, en su caso, en el período que media entre la perfección y la consumación. La perfección en la compraventa es el acuerdo "en la cosa objeto del contrato y en el precio", aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1450 del Código Civil ).

2º) Un pacto válido y expreso de las partes (entrega en concepto de arras) acordando la constitución de las arras penitenciales, de manera clara y evidente, pues al tratarse de la rescisión de un contrato válidamente celebrado, no deben presumirse en ningún caso; de no ser así, la entrega se considera como anticipo del precio, y de ahí que se proclame su carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las "cláusulas contractuales" -precisamente porque el art. 1454 no es una norma de derecho necesario- en que se establezcan.

TERCERO.- Así pues, el concepto de arras o señal admite varias acepciones, unas llamadas "penitenciales", que son las contempladas por el art. 1454 del Código Civil , antes definidas; otras, denominadas "confirmatorias", que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como "penales", con las que, en efecto, se confunden cuando lo entregado como señal no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del art. 1152 del Código Civil , como resarcimiento, en este caso anticipado, para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. Diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del art. 1454 CC , fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1255 CC , de forma que las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes que fuese el alcance y eficacia de dichas arras.

Por otra parte, es jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo la de que no cabe entender que el empleo de la palabra "señal" exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio, y que el contenido del art. 1454 CC no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por una voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio y pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, y que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado.

Por tanto, las dudas que se presentan en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a la cantidad que el comprador entrega anticipadamente, han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos, a fin de determinar cuál fue la voluntad indubitada de las partes respecto al alcance y eficacia de las arras que se discuten, lo que impone el estudio en este caso de la cláusula quinta del contrato, a fin de dar respuesta a la litis planteada.

CUARTO.- De la prueba documental obrante en autos se desprende que el objeto del contrato suscrito por las partes en fecha 14 de diciembre de 2006 ante el Notario de León Sr. Domínguez-Alcahud, lo constituía la vivienda sita en la planta NUM000 del número NUM000 de la calle DIRECCION000 , en León, con una superficie útil de 126,89 metros cuadrados, fijándose un precio de venta de 243.400 euros que se pagarán de la siguiente manera: 50.000 euros en efectivo y en concepto de arras penitenciales, que los compradores ya habían recibido con anterioridad, así como la subrogación de la compradora en las dos hipotecas existentes sobre el inmueble, más la cantidad de 25.000 euros en metálico a la firma de la escritura pública, y en cuanto a la cantidad restante hasta completar el total pactado, quedaba su fijación aplazada hasta el día 31 de mayo de 2007, garantizándose este último importe con condición resolutoria expresa.

Por otra parte, en la cláusula segunda de dicho documento las partes pactaron que la firma de la escritura pública sería ante el mismo Notario, y antes del día 31 de enero de 2007, mientras que en la cláusula quinta se estableció que la no comparecencia a la firma de la escritura pública por alguna de las partes daría lugar a la resolución del contrato, de tal manera que los vendedores devolverían el doble de la cantidad recibida hasta ese momento "con el concepto de arras penitenciales", mientras que si quien no compareciera fuera la compradora, los vendedores tendrían derecho de resolución, perdiendo la compradora la cantidad entregada "en concepto de arras penitenciales".

Ahora bien, a pesar de la trascendencia de las referidas cláusulas, la efectividad de las mismas, al menos en lo que se refiere al plazo para el otorgamiento de la escritura pública, quedó sin efecto, toda vez que las partes suscribieron un nuevo documento en fecha 22 de enero de 2007, mediante el cual pactaron expresamente que la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa se aplazaba hasta el 30 de junio de 2007. Igualmente las partes pactaron en dicho documento que la compradora se hacía cargo desde el 1 de febrero de 2007 del pago de las cuotas correspondientes a las dos hipotecas existentes sobre el inmueble, y además la compradora entregó en el mismo acto la cantidad de 25.000 euros (lógicamente a cuenta del precio total), pactando finalmente que quedaban anulados los términos del compromiso firmado ante Notario -es decir, el de 14 de diciembre de 2006- "en todo lo que contradiga lo aquí acordado". Por ello, a la vista de los términos de dicho pacto, es irrelevante y estéril cualquier debate sobre si nos encontramos ante una novación extintiva o meramente modificativa.

Por tanto, hay que entender que el contrato suscrito por las partes (con la modificación operada posteriormente) versaba sobre una incontestable realidad física, al estar perfectamente identificado el objeto del mismo, no existiendo en este caso un contrato de arras autónomo, puesto que las arras, en cualquiera de sus tres modalidades (confirmatoria, penal o penitencial), constituyen siempre un elemento circunstancial de un contrato sustantivo de compraventa, como lo evidencian los concordantes artículos 1450 y 1454 CC (los dos únicos elementos esenciales de la compraventa son la cosa y el precio), y tampoco debe inducirnos a confusión la doble función que puede desempeñar una misma entrega dineraria en el momento del contrato. Entra dentro de la normalidad más absoluta, y de la lógica económica de esa clase de negocios traslativos, que la entrega por los compradores al momento de perfección del contrato -o incluso antes- de una cantidad en concepto de "arras o señal" surta el efecto de "cantidad entregada a cuenta" (arra confirmatoria, coloquialmente denominada paga y señal), y que también valga como arra de desistimiento, si así expresamente se prevé en el contrato, facultando a cada una de las partes para separarse del negocio antes de la consumación del efecto traslativo inherente a toda compraventa de inmueble (STS 20 de mayo de 2004 ).

Visto que el contrato litigioso revela en este caso un pleno acuerdo de voluntades sobre un inmueble determinado y un precio cierto, cabe concluir que el negocio de compraventa se perfeccionó en ese instante, lo que dio pie al inmediato pago -ya en plena fase de cumplimiento del contrato- de una parte del precio, quedando pendiente el pago del resto y la entrega de la finca a la fecha de la escrituración. Pero es que, en cuanto al plazo fijado para dicha actuación, tampoco puede considerarse como esencial, si tenemos en cuenta que, como antes se ha expuesto, el mismo quedó postergado para otra fecha posterior, por lo que resultaría excesivo hacer depender la facultad resolutoria del contrato del cumplimiento de dicho plazo por sí solo, es decir, sin tener en consideración las demás circunstancias concurrentes.

QUINTO.- Una vez llegados a este punto, es cuando hay que hacer obligada referencia a los acontecimientos que se sucedieron con posterioridad a la firma del segundo documento, pues a partir de aquella fecha se pusieron de manifiesto las dificultades por las que atravesó la compradora a fin de obtener la financiación suficiente para la subrogación de aquélla en las dos hipotecas que recaen sobre el inmueble, una vez que consideró más ventajosa fiscalmente esa opción que la de constituir una nueva hipoteca. Sin embargo, las gestiones con Caixa Galicia para la referida subrogación no dieron el resultado pretendido, lo que colocó a la compradora en una difícil situación, que le llevó a iniciar las gestiones pertinentes con la entidad Caja España para la obtención de la hipoteca, lo que conllevó a su vez la correspondiente tasación pericial, previa personación del perito de dicha entidad en el inmueble el día 6 de julio de 2007.

El problema es que en esa fecha ya había expirado la de 30 de junio de 2007, que las partes habían fijado en el documento de 22 de enero de 2007, y este es precisamente el argumento en el que se basan los vendedores para entender resuelto el contrato por causa imputable a la compradora. No obstante, la Sala no comparte tal pretensión, pues las pruebas practicadas en la instancia han puesto de manifiesto nuevamente que ese plazo que los vendedores consideran como "fatal", se ha revelado como intrascendente, pues no sólo la vendedora Sra. Julieta remitió el 25 de junio de 2007 un burofax a la compradora mostrándole su disposición a aplazar hasta el 2 de julio la firma de la escritura, sino que, como antes se indicó, los vendedores permitieron al perito de Caja España el acceso al inmueble, lo que supone la tácita aceptación de la operación que estaba en marcha para la concesión del crédito hipotecario a la compradora por parte de dicha entidad.

Por otra parte, en esos primeros días de julio se produjeron diversos episodios en los que, de nuevo, las partes se imputan falta de lealtad en el cumplimiento de los plazos, habiendo quedado acreditado, por encima de las versiones lógicamente interesadas de una y otra, la intención de ambas partes de imponer su criterio a la hora de fijar la fecha en que deberían comparecer en la Notaría a firmar la escritura pública. En ese contexto hay que situar los sucesivos requerimientos cruzados a través de medios más o menos fehacientes (burofaxes, llamadas telefónicas de sus respectivos Letrados, etc.), así como las diversas comparecencias en la Notaría. Concretamente la conjunta de ambas partes el día 9 de julio, previo requerimiento de la vendedora Sra. Julieta , para otorgar la escritura pública, lo que no fue posible por manifestar en ese acto la compradora Sra. Zulima que no disponía aún del crédito hipotecario necesario, y la comparecencia de esta última (no de los vendedores) en dicha Notaría el día 16 de julio haciendo constar en dicho acto que su Letrada había fijado para esa fecha la firma de la escritura, y que así se lo había hecho saber a los vendedores no sólo mediante el oportuno burofax, sino también de manera verbal a través del Letrado Sr. López Sendino. Precisamente en esta última fecha la compradora ya había ultimado los trámites necesarios para la concesión por Caja España del préstamo con garantía hipotecaria, así como la hoja del saldo de cancelación de los préstamos hipotecarios del inmueble, que fue remitido por Caixa Galicia a Caja España para saber el cheque que debía emitirse a favor de dicha entidad para proceder a la previa cancelación de las hipotecas entonces existentes (documentos 15 a 18 de los aportados con la demanda).

En consecuencia, de todos los antecedentes expuestos hemos de concluir que la falta de otorgamiento de la compraventa no obedece en este caso a una renuncia de la compradora -que siempre se exige que sea clara, explícita y terminante- sino a las circunstancias ya referidas, sin que la Sala considere procedente entrar, como pretenden los interesados, en reproches de mayor o menor entidad hacia una u otra parte, pues lo verdaderamente relevante es el cumplimiento estricto de lo pactado, cumplimiento al que la compradora ha estado siempre dispuesta, como lo prueban los sucesivos pagos realizados, no sólo de la cantidad abonada inicialmente a la firma del contrato, sino de los posteriores que constan en autos, incluido el pago de las cuotas de las hipotecas que pesaban sobre el inmueble, siendo expresión final de esa voluntad cumplidora el escrito la demanda que dio inicio al presente procedimiento, y que se presentó en el Juzgado el día 20 de julio de 2007 , es decir, tan sólo cuatro días después de la última comparecencia de la Sra. Zulima en la Notaria. En consecuencia, no cabe apreciar incumplimiento alguno de la compradora, por lo que tampoco es correcto el ejercicio por parte de los vendedores de la facultad resolutoria del contrato, careciendo éstos, por tanto, de razón legítima para apropiarse definitivamente de las cantidades entregadas por aquélla.

Por todo ello, el recurso de apelación debe ser estimado, lo que conlleva la revocación de la sentencia recurrida, y la consiguiente estimación de la demanda interpuesta por la parte actora, pronunciamiento que contendrá la condena de los demandados a la elevación a público del contrato de compraventa suscrito por ambas partes en fecha 14 de diciembre de 2006 sobre el inmueble ya referido, y que se llevará a cabo en los términos pactados por aquéllas en dicho documento, sin que resulten, por tanto, necesarios otros pronunciamientos complementarios al indicado, y sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si se llegare al trámite de ejecución de sentencia y el ejecutado no cumpliere voluntariamente lo acordado por el órgano judicial.

SEXTO.- En cuanto a las costas causadas en esta apelación, no procede hacer especial imposición, al estimarse el recurso formulado por la parte apelante, pronunciamiento que debe hacerse extensivo a las costas de la primera instancia debido a las dudas de hecho y de derecho que se aprecian en este caso, y que se han puesto de manifiesto a lo largo de la presente resolución.

VISTOS los preceptos legales citados, y los demás de general aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. María Lourdes Crespo Toral, en representación de Dª. Zulima , contra la sentencia de fecha 2 de septiembre de 2008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de León , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, sustituyendo su parte dispositiva por la siguiente: que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. María Lourdes Crespo Toral, en representación de Dª. Zulima , contra Dª. Julieta , D. Gumersindo y D. Primitivo , debemos condenar y condenamos a los referidos demandados a la elevación a público del contrato de compraventa suscrito por ambas partes en fecha 14 de diciembre de 2006 sobre el inmueble que en el mismo se describe, lo que se llevará a cabo en los términos pactados por aquéllas en aquel documento, y con las consecuencias legales inherentes a dicho pronunciamiento, conforme a lo expuesto en el último párrafo del fundamento jurídico quinto de esta resolución. No se hace especial imposición de las costas causadas en la primera instancia ni en el presente recurso de apelación.

Dése conocimiento, al notificar esta Sentencia, de los recursos que caben contra ella, conforme a lo dispuesto en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, constituido en audiencia pública, ante mí, el Secretario, que doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.