Sentencia Civil Nº 105/2012, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 44/2006 de 07 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA SECCIÓN TERCERA ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 44/06 SENTENCIA105/12 ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE: Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ MAGISTRADOS: Dª SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID D. ÁNGEL VILLANUEVA CALLEJA En la Ciudad de Almería a siete de mayo de dos mil doce.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, ha visto y oído en grado de apelación, rollo número 44/06, los autos procedentes del Juzgado Primera Instancia e Instrucción Único de Purchena, seguidos con el número 347/03, sobre Juicio Ordinario, entre partes, por una como apelantes, D. Jose Augusto , representado por el Procurador D. Salvador Martín Alcalde y dirigido por el Letrado D. Santiago Bermúdez Delgado; CONTRATAS MARCOS SL Y TORREVISA SA, representada por la Procuradora Dª María del Mar Andreu Martínez y dirigidas por el Letrado D. Pedro Manuel Castro Botella; y de otra, como apeladas, el demandado D. Pablo Jesús Y LA MERCANTIL SAN JULIAN 21 SL, representados por el Procurador D. José y Juan García Torres, y dirigidos por el Letrado D. Rafael Ángel Salas Marín.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la Sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº de 2 de Roquetas de Mar, por razón de Nulidad de Sentencia de Juzgado Único de Purchena, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 14 de octubre de 2005 , cuyo Fallo dispone: 'DESESTIMANDO la demanda interpuesta por D. José Luis Vázquez Guzmán, en nombre y representación de Jose Augusto , TORREVISTA S A, CONTRATAS MARCOS SL contra Pablo Jesús y la mercantil SAN JULIAN 21 SL, y estimando LA RECONVENCIONAL planteada por la representación procesal de esta última frente TORREVISA SA, CONTRATAS MARCOS SL, realizando los siguientes pronunciamientos: 1º) ABSOLVER A Pablo Jesús y la mercantil SAN JULIAN 21 SL de los pedimentos deducidos en su contra.

2º) SE CECLARE la plena validez y eficacia del contrato de 4 de diciembre de 2001 cedido a San Julián 21 SL, por contrato de 25 de octubre de 2002, siendo condenados TORREVISA SA, CONTRATAS MARCOS SL a pasar por dicha declaración, con todos los pronunciamientos inherentes a la misma.

TERCERO.- Contra referida Sentencia, las representaciones procesales de D. Jose Augusto y CONTRATAS MARCOS S.L. Y TORREVISA S.A. interpusieron en tiempo y forma recursos de apelación, que fueron admitidos en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, previo emplazamiento de las partes, donde se formó el rollo correspondiente, y seguidos los recursos por sus trámites, se señaló para Votación y Fallo el día 27 de abril de 2012, solicitando; 1) La representación de D. Jose Augusto : a) Se acuerde la nulidad de la sentencia apelada por incongruencia y falta de exhaustividad y motivación, decretando la nulidad de las actuaciones desde el momento inmediatamente anterior a dictar la sentencia objeto del recurso b) Subsidiariamente, revocando la resolución apelada, se dicte otra sentencia en la que se estime la demanda; y, respecto a la demanda reconvencional, estimando las excepciones alegadas en los términos expuestos en la contestación a la demanda reconvencional y, en todo caso, con desestimación de la demanda reconvencional. Con condena en costas de la primera instancia a los demandados respecto a la demanda principal y a los actores reconvincentes. 2) La representación de CONTRATAS MARCOS SL Y Torrevisa SA: Se estime el recurso de apelación, revoque la sentencia de instancia, estimando la demanda y la contestación a la demanda reconvencional presentada por esta parte, con imposición de las costas causadas en ambas instancias a la parte demandada-reconviniente.

CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ÁNGEL VILLANUEVA CALLEJA .

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia desestimatoria de la demanda principal y estimatoria de la demanda reconvencional, por la que se absuelve a D. Pablo Jesús y la mercantil San Julián 21 SL de los pedimentos deducidos en su contra y se declara la plena validez del contrato de 4 de diciembre de 2001 cedido a San Julián 21 SL, por contrato de 25 de octubre de 2002, se alzan el actor principal y el actor interviniente por los siguientes motivos: El apelante D. Jose Augusto alega: 1) Vulneración de los art. 209.3 ª y 218 de la LEC , incongruencia, falta de exhaustividad y motivación de la Sentencia, ocasionando indefensión por vulneración del art. 24.1 y 120.3 C .E. 2) Error en la apreciación de la prueba, aplicación indebida de los art. 1445 , 1735 y 1738 CC y vulneración de los arts. 1259 , 1727 y 1232.1º CC . Solicita se declare la nulidad de la Sentencia y, subsidiariamente, se estime la demanda principal y la estimación de las excepciones de falta de legitimidad 'ad causam' y desestimación de la demanda reconvencional, con condena en costas a los demandado y actores reconvinientes. La mercantil CONTRATAS MARCOS, SL Y TORREVISA S.A. alega: 1) Indebida interpretación por el Juez de instancia del contenido y alcance del poder otorgado por D. Jose Augusto a D. Pablo Jesús . 2) Revocación del poder especial otorgado por D. Jose Augusto a D. Pablo Jesús . 3) Nulidad radical de la operación de segregación y permuta de 7 de enero de 2003. 4) Inadmisión de la demanda reconvencional por falta de conexión con demanda principal, art.4006.1 5) Excepción procesal 'ad causam' de falta de legitimación activa y pasiva en la demanda reconvencional artículo 416 de la LEC . 6) Contrato de 4 de diciembre de 2001 sucrito entre D. Jose Augusto y Urbanización Torreverde S.L.

SEGUNDO.- La representación de D. Jose Augusto pide en primer lugar que se anulen las actuaciones desde el momento inmediatamente anterior a dictar la sentencia objeto del recurso por incongruencia, falta de exhaustividad y motivación de la sentencia apelada, con la consecuente indefensión y vulneración de los art. 24.1 y 120.3 de la CE . Argumenta a favor de su tesis que nada se resuelve sobre las excepciones alegadas por el apelante respecto a la falta de legitimación activa 'ad causam' del Sr. Pablo Jesús y de la mercantil San Julián 21 SL, ni de la excepción material de declaración de inexistencia y nulidad absoluta del contrato de 25 de octubre de 2002. Entiende el recurrente que los fundamentos de derecho de la Sentencia no son más que la continuación de los antecedentes de hecho sin motivar el porqué del fallo; que ni siquiera hace referencia a las causas de la nulidad de los negocios jurídicos otorgados por escritura pública de segregación y permuta entre D. Javier Berruezo y la entidad San Julián, 21 SL de 7 de enero de 2003, cuestión central del litigio, ni de la revocación anterior del poder notarial.

Afirmaciones del recurrente que no compartimos. Aunque en la Sentencia apelada se tratan concisa y elementalmente las cuestiones plateadas, sin embargo, cumple con los requisitos de congruencia, exhaustividad y motivación establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial. El artículo 218 de la LEC exige que las sentencias sean claras, precisas y congruentes con las demandas y demás peticiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito; deben hacer aquellas declaraciones necesarias para dar a conocer las razones por las que se condenan o absuelven al demandado y decidir todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate. El Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir resolverá conforme a las normas aplicables al caso con fundamentos de hecho o de Derecho. El citado artículo regula la motivación de las sentencias en los apartados 2 y 3 en los que establece que las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho. Deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón. Cuando los puntos objeto del litigio hayan sido varios, el tribunal hará con la debida separación el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos. Se disciplina así el alcance, extensión y profundidad de que han de estar dotados los razonamientos que sirven de sustento a la parte dispositiva de la resolución, que en éstos se tome en consideración y ofrezca respuesta puntual y cumplida a todos y cada uno de los extremos alegados en apoyo de las pretensiones respectivas. Ciertamente, es un inexcusable deber de los órganos judiciales el de motivar sus resoluciones como exigencia implícita en el art. 24.1 C.E ., lo que determina que las Sentencias expresen cuál sea la razón del Derecho judicialmente interpretado y aplicado, exigencia que responde a una doble finalidad, de un lado, el de exteriorizar el fundamento de la decisión, haciendo explícito que ésta corresponde a una determinada aplicación de la Ley y, de otro, permitir su eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos. Sin embargo, el derecho a obtener una resolución motivada, amparada en la tutela judicial efectiva, no exige un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se debate. La exigencia de méritos se satisface cuando el juzgador expresa las razones jurídicas en las que se apoya para tomar su decisión, abstracción hecha del acierto o yerro que, desde alguna perspectiva, pueda predicarse de sus argumentos. Se consideran suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que incorporan las razones y criterios jurídicos cardinales en los que se asiente la decisión, esto es, la «ratio decidendi» determinante de la resolución, cualquiera que sea su extensión, incluso en supuestos de motivación por remisión. El Tribunal Constitucional ha apreciado, incluso, la legitimidad constitucional de una fundamentación concisa, incluso meramente estereotipada, siempre que contenga los criterios jurídicos que fundamenten la resolución judicial, aun por remisión a otra resolución. El derecho a la motivación de las resoluciones judiciales se vulnera cuando las sentencias carecen de razonamiento concreto alguno en torno al supuesto de autos que permita, no sólo conocer cuáles han sido los criterios esenciales fundamentadores de la desestimación. La Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), en el artículo 11.1, apartado tercero , establece que los Jueces y Tribunales de conformidad con el principio de tutela judicial efectiva deberán resolver siempre sobre las pretensiones que se formulen y sólo podrán desestimarlas por motivos formales, cuando el defecto fuese insubsanable o no se subsanare por el procedimiento establecido en las leyes. A su vez, el 248.3 establece que las sentencias se formularán expresando, tras un encabezamiento, en párrafos separados y numerados, los antecedentes de hecho, hechos probados, en su caso los fundamentos de derecho y, por último el fallo. Serán firmadas por el Juez, Magistrado o Magistrados que las dicten.

El análisis de la segunda Sentencia dictada por el Juzgador de instancia en este procedimiento, tras ser anulada la primera por la Audiencia Provincial, nos lleva a la conclusión que en ella se cumplen todos y cada uno de los requisitos requeridos por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley del Poder Judicial. Es cierto que peca de concisa y escueta, que no es un modelo de exhaustividad, claridad y motivación, sin embargo, podemos encontrar la respuesta básica y elemental de las cuestiones planteadas por las partes. Responde a las excepciones de falta de legitimación 'ad causam' activa y pasiva y a la excepción de inadecuación de procedimiento alegados por los actores frente a la demanda reconvencional, delimita adecuadamente el objeto del litigio planteado, realiza la distribución de la carga la prueba correspondiente a cada una de las partes, así como la relación de hechos probados y los fundamentos que le llevan al Fallo. Igualmente expone los hechos que estima acreditados y cita las normas jurídicas sobre los que fundamenta la resolución final acordada, partiendo de unos antecedentes de hecho y fundamentos de derecho sigue un proceso de razonamiento que le llevan a desestimar la demanda principal y estimar la reconvencional. Acepta como acreditado que el Actor suscribe un convenio urbanístico con el Ayuntamiento de Lorca el 23 de julio de 2005 para el desarrollo de una zona residencial en Tercia sobre parte de los terrenos (65 Has) de la finca de su propiedad la 'Hacienda de S. Julián', el 4 de diciembre de 2001 el Sr. Jose Augusto suscribe un contrato con la mercantil Torreverde SL, que luego, de forma ampliatoria, el 25 de octubre de 2002 cede a S. Julián 21 SL, con la subrogación en los derechos y obligaciones dimanantes del Convenio. San Julián 21 SL, con plena aquiescencia de la actora, es la entidad que queda subrogada en el contrato firmado el 4 de diciembre de 2001. En lo referente a contrato de permuta el Juzgador estima que el Poder otorgado por el Sr. Jose Augusto al Sr. Pablo Jesús tiene plena de vocación de generalidad para toda la parte de terreno que ocupa la parte derecha de la autovía, de Levante a Andalucía. Finalmente, sobre la base de dichos hechos y por aplicación de los art. 1445 y 1473, en relación con los art. 1735 y 1738 del CC , resuelve que procede desestimar la demanda principal y estimar la reconvención, dejando vigente el contrato de 4 de diciembre de 2001.

De todo ello, hemos de concluir que la Sentencia no incurre en incongruencia, falta de exhaustividad y motivación, sino responde de forma sucinta, concisa y elemental, pero suficiente, a cada una de las cuestiones planteadas, siguiendo un proceso lógico que le conduce a desestimar la demanda principal y estimar la reconvención. En el proceso expone los antecedentes de hecho, los hechos y fundamentos de hecho sobre los que se fundamenta el Fallo.

TERCERO .- Las alegaciones planteadas en los recursos obligan a que tengamos que resolver de nuevo todas las cuestiones planteadas por las partes en las tres demandas (la principal, la de los intervinientes y la reconvencional), es por los entendemos que por exigencias metódicas, dada la amplitud de las cuestiones a tratar y poder adecuada respuesta a cada una de ellas, iniciamos su tratamiento realizando una exposición sintética de lo actuado en la primera instancia. Se inicia el procedimiento con la demanda presentada por D. Jose Augusto contra D. Pablo Jesús y la mercantil 'SAN JULIAN 21' en la que solicita se declare la nulidad de los negocios jurídicos otorgados en escritura pública de segregación y permuta celebrada entre los demandados D. Felipe y la entidad mercantil S. Julián 21, SL el 7 de enero de 2003 ante el Notario D. Francisco Vidal Martín de Rosales, así como del asiento registral de la misma y demás que traigan causa de ella . De conformidad al art. 13 de la LEC se personan en el proceso las mercantiles CONTRATAS MARCOS SL y TORREVISA SA, por ostentar interés directo y legítimo en el resultado del procedimiento, solicitando la nulidad de la escritura de segregación y permuta realizadas entre D. Pablo Jesús y su hijo Felipe en representación de la mercantil SAN JULIAN 21, SL, con fecha 7 de enero de 2003, como de su posterior inscripción registral. Igualmente solita se ordene la inscripción registral de escritura de compraventa y opción de compra realizada entre D. Jose Augusto con fecha 2 de enero de 2003 (retirada en la vista preliminar) Todo ello con expresa condena en costas a la demandada.

D. Pablo Jesús y San Julián 21 SL se oponen a ambas demandas, solicitando se desestimen íntegramente con expresa imposición de las costas a las actoras, a su vez, formulan demanda reconvenional frente a frente a los actores solicitando se declare la plena validez y eficacia de contrato de 4 de diciembre de 2001, cedido a San Julián 21 SL, por contrato de 25 de octubre de 2002 y su obligatoriedad de las partes contratantes, condenándolas a estar y pasar por tal pronunciamiento.

Las mercantiles CONTRATAS MARCOS SL y TORREVISA SA se opusieron a la demanda reconvencional y, con carácter previo plantean la excepción procesal de falta de legitimación activa y pasiva del art. 416.1º de la LEC y la inadecuación del procedimiento del art. 406.1.4, en relación con 406.1 de la LEC . La representación de D. Jose Augusto se opuso a la reconvención y solicita que se estime las excepción de falta de legitimación activa 'ad causam' por carecer D. Pablo Jesús y la mercantil 'San Julián 21 SL' de acción contra el actor principal y excepción material de declaración de inexistencia nulidad absoluta del contrato de fecha 25 de octubre de 2002 en que basa su derecho los actores, así como desestimación de la demanda. Subsidiariamente se estime la excepción de falta de legitimación activa 'ad causam' del Sr. Pablo Jesús y parcialmente de la mercantil 'San Julián 21 SL en todo lo referente a la declaración de validez y eficacia del contrato de 4 de diciembre de 2001, que exceda de la parte de finca vinculada al Convenio urbanístico, igualmente se estime la excepción material de declaración de inexistencia y nulidad absoluta del contrato de fecha 25 de octubre de 2002 en que basa su derecho los acorres así como la desestimación de la demanda en todos sus pedimentos con expresa imposición de costas al Sr. Pablo Jesús y a la mercantil San Julián.

Para la resolución de las excepciones y de las cuestiones de fondo plateadas hemos de tener en cuenta que por las pruebas practicadas en la primera instancia (la documental obrante en las actuaciones y declaraciones de las partes y los testigos, a las que el Tribunal ha tenido acceso a través del acta obrante a los folios 359 a 366 de las actuaciones y de los tres CD grabados durante la vista del juicio oral), queda acreditado que Don Jose Augusto , propietario de la finca denominada ' DIRECCION000 ' finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Lorca, (de 278 Ha. según escritura y 259Has.,78a. y 33ca. según catastro) (Doc nº 1 de la dda). El 23 de julio de 2001 suscribe Convenio Urbanístico con el Ayuntamiento de Lorca sobre 65 Has. de las 200 Has. que ocupa la finca al lado derecho de la Autovía del Levante, sentido Andalucía desde Murcia; con un aprovechamiento urbanístico de un coeficiente de edificación de 0,16 m2/m2; y por el que el Sr. Jose Augusto (promotor) se obliga a pagar al Ayuntamiento de Lorca en efectivo metálico 150.000.000 pesetas (901.518,16? ), esto es, 25.000.000 en la aprobación inicial de la Revisión-Adaptación del P:G.O.U de Lorca, la misma cantidad en el momento que se produzca la aprobación provisional y otra vez la misma cantidad en la aprobación definitiva. Finalmente 75.000.000 cuando el Promotor obtenga las primeras licencias de obra necesarias para la construcción de la zona residencial, deportiva y servicios prevista (Doc nº 3 de la dda). El 4 de diciembre de 2001 el Sr. Jose Augusto y D. Pablo Jesús , actuando éste en representación de la mercantil Urbanización Torreverde SL y como Promotor, firman un contrato en el que, tras la descripción de la finca y su clasificación urbanística y acreditación del convenio, aclaran que el terrero al que se refiere el contrato es el situado a la parte derecha de la Autovía de Levante hacia Andalucía, con un total aproximado de de 2.000.000 de m2 de los que se utilizarán en un principio en el primer Plan Parcial 650.000m2 y el resto queda vinculado a este contrato para futuros Planes parciales, sin que se ubique el lugar exacto den el que se segregarán los 650.000 m2, conviniendo ambas partes contratar y autorizar las obras de urbanización de todos los terrenos mencionados en la parte derecha de la Autovía conforme se viene de Levante hacia Andalucía, es decir, el primer Plan Parcial de los 650.000 m2 y los futuros que se puedan hacer, a cuyo fin se formaliza el presente contrato con arreglo a los siguientes acuerdos:1). Del Primer Plan Parcial que contempla el Convenio Urbanístico actual el Promotor se subroga en derechos y obligaciones dimanantes. El pago al Ayuntamiento de Lorca en tres veces los 150 millones de pesetas (antes referidos) y al Propietario 449 millones de pesetas o entregándole de unidades de suelo para la construcción de viviendas ya urbanizadas en un porcentaje del 14% del total de las parcelas o viviendas netas o la cantidad de 5.128,29? por parcela residencia o vivienda que consiguiera. Estas mismas condiciones en cuanto a porcentaje, precios, plazos, etc. serán para futuros Planes Parciales. Planes Parciales, quedando a elección del Promotor decidir en cada Plan Parcial. 2) El propietario autoriza expresamente al Promotor, a partir de la firma del contrato, a que haga cuantas gestiones sean necesarias ante el Ayuntamiento o cualquier otro Organismo, Comunidad de Murcia, Unidad de Urbanismo, etc. encaminadas a la terminación de este Plan Parcial y de cualquier otro futuro que crea oportuno pueda empezar a gestionar ya con el resto del suelo, es decir, con los 1.350.000 m2 aprox. restantes de la parte derecha. Para todo esto el propietario otorgará un PODER DE GESTIÓN LO MÁS AMPLIO POSIBLE AL PROMOTOR EN LOS DIEZ DÍAS SIGUIENTES A LA FIRMA DE ESTE DOCUMENTO. 3) El resto del terreno que queda vinculado para seguir urbanizando en el futuro se podrá hacer en uno o varios Planes Parciales y sin vencimiento para su desarrollo. 4) El Promotor al fin de solicitar parte de financiación, necesitará el título de Propiedad del primer Plan Parcial para lo que el Propietario se compromete a otorgar escritura a nombre de quien designe el Promotor, persona física o jurídica, para el presente Plan Parcial o para los futuros. Dentro de lo comentado y sólo para obtener financiación, si fuera necesaria, y siempre que sea pagada con certificaciones de obra y se abonará en la cuenta del Propietario. (Doc nº 4 de la dda). El 5 de febrero de 2002 D. Jose Augusto (en cumplimiento de lo acordado en la estipulación 3ª del anterior contrato) otorga un poder especial de gestión a favor de D. Pablo Jesús para que, actuando en su nombre y representación, ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE, en relación con la referida finca registral nº NUM000 y de acuerdo con la Clasificación Urbanística derivada del Convenio urbanístico firmado con el Ayuntamiento de Lorca, en los siguientes términos: '... para una mejor aclaración en lo que se refiere a este poder en cuento al terreno que nos ocupa se especifica que se trata del terreno o parte de la finca del lado derecho, conforme se viene de Levante hacia Andalucía, incluida en el convenio Urbanístico firmado con el Ayuntamiento de Lorca, , diferenciando más adelante el tratamiento que se le dará al total de este terreno o zona...' Se conceden las FACULTADES para realizar, con plenitud de competencias, atribuciones y facultades, y con libertad para fijar pactos, cláusula, disposiciones, determinaciones y declaraciones de todo tipo, de forma que el apoderado ostente la plena representación del poderdante, sin traba, limitación ni excepción alguna: ... II Gravar, adquirir y contratar activa o pasivamente respecto de la FINCA CITADA Y EN LO NECESARIO PARA EJECUTAR EL CONVENIO CITADO, de toda clase de bienes muebles o inmuebles, derechos reales, personales, acciones y obligaciones.... (Doc nº 6 de la dda). El 25 de octubre de 2002 el Sr. Jose Augusto , el Sr. Pablo Jesús y D. Felipe , interviniendo los dos primeros en su propio nombre y derecho y el tercero como Administrador Único de la mercantil 'San Julián 21 SL', suscriben contrato de cesión de los derechos dimanantes del Convenio Urbanísticos suscrito por el primero con el Ayuntamiento de Lorca el 23 de julio de 2001, quedando cedidos expresamente a favor de la mercantil San Julián 21 SL los derechos que el Sr. Felipe ostenta en virtud del contrato sucrito con el Sr. Sanz-Pastor el 4 de diciembre de 2001 y que la Mercantil acepta a través de su Administrador Único, Sr. Felipe . (Doc nº 1 de contestación a la dda). El 15 de noviembre de 2002 D. Jose Augusto y D. Felipe , este en representación de San Julián 21 SL, solicitan conjuntamente al Ayuntamiento de Lorca que acceda a la aprobación de la cesión de los derechos y obligaciones que dimanan del Convenio Urbanístico sucrito el 23 de julio de 2001, entre el Ayuntamiento y D. Jose Augusto , a favor de la entidad 'SAN JULIÁN 21 SL', quedando esta mercantil subrogada en los derechos y obligaciones asumidos por el Sr. Jose Augusto . (Doc nº 2 contestación de la dda). El día 17 de diciembre de 2002 la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Lorca notifica al Sr. Jose Augusto la aprobación provisional de la Revisión y Adaptación del P.G.O.U. de Lorca en el que se incluye la urbanización de las 65 Has. de la DIRECCION000 y le requiere que en el plazo máximo de tres días ingrese 25.000.000 Ptas. (doc. nº 7 de la dda.), requerimiento que el Sr. Jose Augusto pone en conocimiento de los Srs. Pablo Jesús , padre e hijo, los días 17 y 18,19 y 20 (Doc. 10 a 14 dda.) El 26 de diciembre de 2002 el Sr. Jose Augusto procede al pago de la referida cantidad (Doc nº16 de la dda) y el mismo día comunica al Ayuntamiento de Lorca que procedía a rescindir el contrato de subrogación suscrito con Urbanización Torrente SL. El día 27 de diciembre de 2002 Sr. Jose Augusto comunica fehacientemente a D. Pablo Jesús y su hijo D. Felipe el pago al Ayuntamiento y la denuncia de la rescisión del contrato firmado el 4 de diciembre de 2001 en representación de la Mercantil 'Urbanización Torreverde SL, posteriormente cedidos a la sociedad 'San Julián 21', representada por su hijo Felipe . (Doc nº 17 de la dda). Igualmente en esta misma fecha les es comunicado verbalmente por D. Casimiro , agente de la propiedad inmobiliaria e intermediario entre las partes, que el Sr. Jose Augusto había resuelto el contrato y pagado los 25.000.000 de ptas. al Ayuntamiento de Lorca. El Sr. Jose Augusto el mismo día 27 de diciembre de 2002, ante el mismo notario, procede a revocar el poder otorgado al Sr. Pablo Jesús , revocación que es notificada notarialmente el 14 de enero de 2003. (Doc nº 18 y 19 de la dda). El 19 de diciembre de 2002 D. Pablo Jesús remite solicitud al Ayuntamiento de Lorca que expida nueva comunicación a la titular actual de los derechos y obligaciones del citado convenio, es decir, la mercantil San Julián 21, SL, puesto es la que debe proceder a realizar el ingreso de los 150.253,03 euros (25-000-000ptas) por haberle sido cedidos, que aceptó expresamente, a través de su Administrador Sr. Pablo Jesús segura, tal como les fue comunicado por ambos el 15 de siembre de 2002 (Doc nº de la dda). El 2 de enero de 2003 el Sr. Jose Augusto segrega de la finca matriz dos fincas independientes, una 650.000 m2 y otra de 248.000m2 (el trozo de finca del lado izquierdo autovía Levante) esta última la vende el mismo día 2 de enero de 2003 a la mercantil 'Contrata Marcos, SL' y 'Torrevisa SA' y celebra un contrato de opción de compra con estas mismas mercantiles sobre 168 Has, (parte de la finca lado derecho de la autovía Levante no incluida en el convenio urbanismito) (Doc nº 2 y de la dda interviniente). El día 7 de enero de 2003, Don Pablo Jesús , en nombre y representación de D. Jose Augusto según facultades otorgadas por el poder de 5 de febrero de 2002, ante el notario de Granada D. Santiago Marín López el 5 de febrero de 2002, otorga, ante el Notario de Vera D. Fco. Vidal Martín de Rosales, escritura pública de segregación y permuta a favor de la Mercantil San Julián 21 SL, representada por su administrador único D, Felipe y por la que segrega de la citada finca registral nº NUM000 denominada ' DIRECCION000 , 58 Has., la parte que queda a la izquierda de la autovía, en dirección Murcia Andalucía y Permuta la finca situada al margen derecho de la autovía de Murcia hacia Andalucía, 200 Has. de superficie, descrita como resto de la finca matriz, y según manifestaciones de los ponentes, el Ayuntamiento de Lorca aprobó el 23 de julio de 2001, un Convenio Urbanístico que abarca una superficie de 650.000 metros cuadrados, cuya validez depende de la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación urbana de Lorca, y existen gestiones para suscribir otro convenio para el resto de superficie hasta el total de la finca. Por la permuta D. Jose Augusto da y transmite en permuta a la Mercantil 'San Julián 21 SL que adquiere la finca descrita como resto registral, en contraprestación, ésta le entregará el 14% de las parcelas netas, después de las cesiones obligatorias al Ayuntamiento correspondiente y aptas para la edificación de viviendas que resulten de la urbanización de la finca entregada (Doc nº 20 de la dda).

CUARTO. - Ambos recurrentes alegan la falta de legitimación activa 'ad causam' de D. Pablo Jesús y la entidad mercantil San Julián 21 SL respecto a la demanda de reconvención y las mercantiles Contratas Marcos S.L. Torrevisa SA añade la falta de legitimación pasiva de los actores respeto a la reconvención. Entienden que carecen de acción para pedir se declare la plena validez y eficacia del contrato 4 de diciembre de 2001 cedido a San Julián 21, por contrato de 25 de octubre de 2002 en la reconvención que han interpuesto, debido a que el Sr. Pablo Jesús no fue parte contratante en el documento de fecha 4 de diciembre de 2001 (en el que actúa en nombre de la mercantil Urbanización Torreverde SL) por lo que no pudo ceder los derechos a San Julián 21 SL en el contrato celebrado el 25 de octubre de 2002 (en el que actúa en su propio nombre) erigiéndose en titular de unos derechos sin ostentar título alguno sobre ellos, lo que motiva la imposibilidad de la transmisión de los mismos a San Julián 21 SL, y consecuentemente la falta de acción en la reconvención.

La Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 distingue entre capacidad procesal y legitimación, refiriendo esta última a la tradicionalmente denominada legitimación «ad causam» (artículo 10 ) que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o capacidad para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. La falta de legitimación activa encuentra su fundamento en la supuesta falta de acción en cuanto se niega la titularidad del derecho material que se pretende ver satisfecho y se proyecta así claramente en el fondo del asunto por aludir a la falta de título, razón o derecho de pedir Como ya hemos dicho antes, en este caso los apelantes fundamentan dicha falta de legitimación activa de los actores reconvinientes en que el contrato de 4 de diciembre de 2002 D Pablo Jesús actúa en nombre y representación de la de Urbanización Torreverde SL de la que es Administrador único, mientras que el día 25 de octubre de 2002 intervine en la cesión de tales derechos a San Julián SL, actuando en su propio nombre. Si bien es cierto que en el cuerpo sustantivo del contrato del día 4 de diciembre 2001 se identifica como una de las partes contratantes a la mercantil Urbanización Torreverde SL, sin embargo, también se aclara en el mismo párrafo que el término 'PROMOTOR', recoge el contrato, se identifica con la persona física de D. Pablo Jesús . En la parte normativa de este contrato se confieren a dicho PROMOTOR, esto es, al Sr. Pablo Jesús persona, las facultades de: 1) Designar en qué lugar exacto de la finca y la forma que se llevará a cabo la segregación de los 650.000 m2 del primer Convenio Urbanístico; 2) persona a quien autoriza expresamente el Propietario de la finca para que haga cuantas gestiones necesarias ante los Organismos Públicos para cuyo fin le otorgará un poder; 3) igualmente el Promotor es el encargado de designar la persona física o jurídica a favor de quien el Propietario escriturara, dentro de los términos expuestos en el contrato, para primer plan o para los futuros en las mismas condiciones. En cumplimiento de los acuerdos pactados en este contrato y para los fines expuestos en el mismo, es por lo que el Propietario otorga el poder especial de gestión al Promotor (Sr. Pablo Jesús ) y, actuando conjuntamente, ceden los derechos del Convenio Urbanísticos el 25 de octubre de 2002 a SAN JULIAN 21'. Es cierto que el 4 de diciembre de 4 de diciembre de de 2001 Urbanización Torreverde SL es la parte contratante con el Sr. Jose Augusto de las obras de urbanización de los terrenos de la parte derecha de la finca, es decir, del primer Plan Parcial de los 650.000m2 y futuros que se puedan hacer, sin embargo, el Promotor (Sr. Pablo Jesús ) es quien adquiere, por subrogación del Propietario, de los derechos y obligaciones del Convenio Urbanístico del Primer Plan Parcial y es el encargado de llevar a cabo cuantas gestiones sean necesarias ante el Ayuntamiento y Organismo públicos encaminadas a la terminación del Plan parcial y de cualquier otro futuro. Por ello se le otorga el 2 de febrero de 2002 el poder en calidad de persona física y, en cumplimiento de lo acordado y sobre la base de las facultades que le confiere el Sr. Jose Augusto en las cláusulas normativas del propio contrato del día 4 de diciembre de 200,1 es por lo que interviene como parte, junto al Sr. Jose Augusto , para transmitir a la mercantil San Julián 21,SL la cesión de los derechos del Convenio Urbanístico acordado entre el Sr. Jose Augusto y el Ayuntamiento de Lorca el 23 de julio de 2001. A mayor abundamiento Aún aceptando la tesis de las partes apelantes, igualmente sigue siendo teniendo total validez el contrato de 25 de octubre de 2001 por cuanto con la intervención conjunta del Sr. Jose Augusto y el Sr. Pablo Jesús , éste como Administrador único de Urbanización Torreverde SL, las dos partes contratantes en el anterior contrato, consienten la transmisión de los derechos y obligaciones que adquieren en el contrato del día 1 de diciembre a San Julián 21 SL para cuya disposición ambos están plenamente capacitados y con cuya participación se dan recíprocamente el mutuo consentimiento para ceder a San Julián los derechos adquiridos por contrato de 4 de diciembre 2001.

Descartamos también que la legitimación únicamente se limite a las 650 Has del primer Convenio Urbanístico del primer Plan Parcial, por cuanto en el contrato de 4 de diciembre de 2001 se pacta la subrogación en derechos y obligaciones del primer Plan Parcial y de los futuros Planes parciales sobre el resto de terreno de las 200 Has. que tiene la finca en la parte derecha de la autovía de Levante, dirección Andalucía.

Por todo lo dicho respecto a la legitimación pasiva 'ad causam' hemos de deducir también la legitimación pasiva respecto al objeto de la demanda reconvenciinal de D. Jose Augusto y Contratas Marcos S.L. Torrevisa SA por cuanto el petitum de la demanda reconvencional solicita se ordene la inscripción registral de la escritura de compraventa y de la escritura de opción de compra pactada el 2 de enero de 2003 entre D. Jose Augusto y Contratas Marcos S.L. Torrevisa SA por el que acuerdan que el primero concede a las segundas, que aceptan por mitades indivisas, el derecho de opción de compra sobre las 165,90 hectáreas, no incluidas en el Convenio Urbanístico del Primer Plan Parcial. Petición que es contraria a los derechos pactados sobre el resto de terreno del lado de derecho de la autovía del Levante, de la referida finca registral nº NUM000 propiedad del Sr. Jose Augusto , que primero pacta los futuros posibles planes parciales con San Julián 21 y luego concede una opción de compra a Contratas Marcos S.L. Torrevisa SA sobre el mismo terreno.

QUINTO.- Se desestima la alegada inadmisión de la demanda reconvencional por falta de conexión con la demanda principal ( art. 406.1 LEC ). Arguyen los apelantes que la demanda principal versa exclusivamente sobre la nulidad de las operaciones de segregación y permuta efectuadas por D. Pablo Jesús y la mercantil San Julián, amparada en el poder otorgado por D. Jose Augusto ; que no existe conexión entre las dos demandas, ni en cuanto al fondo ni en cuanto a la forma, en uno y otro caso los negocios jurídicos son distintos.

Planteada así la cuestión sobre conexión o falta de conexión entre la demanda principal y la convencional no hay nada que objetar, sin embargo, la conexión es evidente si se tiene en cuenta que la actora interviniente, con interés directo y legítimo en el resultado del pleito, presenta demanda en la que pide inscribir en el registro el contrato de opción de compra sobre las 165,90 Has. del lado derecho de la finca, acordado el día 2 de enero con el Sr. Jose Augusto , inscripción que afecta a los derechos contratados por los demandados y actores reconvinientes en los contratos de 4 de diciembre de 2001, cedido a San Julián 21 SL por contrato de 25 de octubre de 2002, y cuya validez y eficacia se pide en la demanda reconvencional.

SEXTO.- En los dos recursos se alega error en la valoración de la prueba relacionada con la interpretación del contrato del 4 de diciembre de 2001 y el poder especial otorgado por el Sr. Jose Augusto al Sr. Pablo Jesús y su revocación. Entienden que de ninguna manera el citado poder puede interpretarse como lo hace el Juzgador de instancia cuando afirma que el poder tenía 'plena vocación de generalidad para toda la parte o terreno que podría ocupar la parte derecha de la autovía, del Levante a Andalucía ... poder general, que obviamente, y estando firmado el contrato de 4 de diciembre de 2001, ha de entenderse referido en toda su extensión al objeto del mismo', sino el contrato 4 de diciembre tiene como objeto el Convenio Urbanístico y el sólo le facultaba para actuar única y exclusivamente sobre las 65 Has. Además el referido contrato de 4 de diciembre sólo tiene por objeto la cesión del Convenio Urbanístico y no la transmisión dominical, siendo la verdadera voluntad del poderdante la de transmitir las facultades del demandado a la parte de finca sobre la que recaía el Convenio Urbanístico. Sobre esta base los apelantes alegan que D. Pablo Jesús hizo un uso incorrecto del poder por extralimitación en el ejercicio de sus facultades, excediéndose en la celebración de negocios para los que no estaba facultado.

El examen de la prueba obrante en las actuaciones y una detallada lectura analítica de la Sentencia recurrida, nos lleva a la conclusión que el Juzgador de instancia cae en el error de afirmar que en lo referente al objeto de la permuta el contrato de 4 de diciembre de 2001, con plena vocación de generalidad. ' Sólo como efecto necesario para poder cumplir el contrato de referencia el actor, Sr. Jose Augusto , un poder general de gestión, para poder acometer adecuadamente las actividades de gestión con el ayuntamiento de Lorca , poder general, que obviamente y estando firmado el contrato de 4 de diciembre de 2001, ha de entenderse referido en toda su extensión al objeto del mismo'. En este punto el Juez desvía su razonamiento hacia los problemas que surgen entre las partes en el momento de tener que pagar el segunda cantidad de dinero pactado al Ayuntamiento de Lorca y la resolución del contrato por el actor, pero nada dice sobre si el poder especial otorgado por el Sr. Jose Augusto al Sr. Pablo Jesús le facultaba o no para llevar a cabo la segregación y permuta del 7 de enero de 2003. Lo único que podemos concluir es que, al calificar el poder como general y con vocación general, desestimando la demanda principal, consideró que el poder sí le otorgaba la facultad de segregar la finca y permutar la parte derecha de la misma .

Nos encontramos pues con la discrepancia entre las partes sobre si el poder otorgado por el Sr. Jose Augusto al Sr. Pablo Jesús le facultaba o no a éste para segregar la finca y permutar las 200 Has. de la parte derecha de la autovía por la entrega del 14% de las futuras parcelas, después de las cesiones obligatorias al Ayuntamiento.

Este motivo de apelación, alegado por ambas partes, es la cuestión central del pleito y exige determinar si en el poder especial de gestión otorgado por el Sr. Jose Augusto al Sr. Pablo Jesús el poderdante facultaba al mandatario o apoderado a realizar los negocios jurídicos de segregación y permuta que lleva a cabo, en nombre del primero y utilizando dicho poder, el 7 de enero de 2003. Para ello hemos de partir del artículo 1714 del CC que establece que el mandatario no puede traspasar los límites del mandato y tener en cuenta lo recogido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2000 que declara que las facultades concedidas a los mandatarios para realizar negocios jurídicos por cuenta de la mandante tienen su origen en la conforme declaración de voluntad que proviene del mismo, a la que deben acomodarse y ajustarse, lo que no autoriza al mandatario a excederse para llevar a cabo negocios con terceros que no sean los previstos, ni queridos y por tanto autorizados por quien otorgó el poder. El exceso de mandato repercute en las relaciones creadas por consecuencia del ejercicio abusivo, en el sentido de que el mandato puede considerarse ajeno a los mismos, los que carecen de validez y eficacia frente al principal, por no conformase a su voluntad, respondiendo entonces el mandatario personalmente de las obligaciones que vino a contraer ( artículos 1.101 y 1.718 del Código Civil ). La extralimitación o no, ha de determinarse atendiendo no de manera automática y sumisa a la literalidad del poder, sino principalmente a la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y con relación a las circunstancias concurrentes.

En el caso que nos ocupa las claves para precisar y fijar los límites de la facultades concedidas al mandatario y determinar si ha existido o no extralimitación en la utilización de tales facultades se encuentran en la escritura del poder especial otorgado a favor de D. Pablo Jesús por el Sr. Jose Augusto (doc 6 de la dda.); en la escritura de segregación y permuta formalizada el 7 de enero de 2003 por Srs. Pablo Jesús , padre e hijo, ante el Notario de Vera (doc. 20 de la dda.) en el contrato firmado por las partes el 4 de diciembre de 2004 (doc 4 de la dda) y en el Convenio Urbanístico entre el Sr. Jose Augusto y el Ayuntamiento de Lorca (doc.3 de la dda). Además hemos de tener en cuenta la actuación de las partes desde mediados de diciembre de 2002 y al 7 de enero de 2003.

SEPTIMO.- Tras la lectura de los cuatro documentos citados, teniendo en cuenta las reglas establecidas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil , la Sala ha llegado a la conclusión unánime y unívoca de que el Sr. Pablo Jesús se extralimitó cuando segregó y permuto la finca del actor utilizando el mandato o poder especial entregado por éste y a que D. Felipe no es un tercero de buena fe.

Tal conclusión no conlleva que compartamos la tesis de los apelantes cuando mantienen que el contrato de 4 de diciembre de 2001 se limita a contratar y autorizar las obras de urbanización de las 650 has., pues es manifiesto que la vinculación entre las partes sobre la parte derecha de la finca no se limita a las 650 Has. incluidas en el actual Convenio Urbanístico del día 23 de julio de 2001 sino que comprende el acuerdo y compromiso entre las partes de contratar futuros posibles Planes Parciales. Así se pone en evidencia con la utilización de expresiones tales como; 'se utilizarán en un principio y para el primer Plan Parcial 650.000 m2 y el resto queda vinculado a este contrato para futuros Llanes Parciales', o la coletilla '... y los futuros que se puedan hacer', así como 'estas mismas condiciones serán para el futuro'.

El poder especial de 5 de febrero de 2002 otorgado por D. Jose Augusto a favor de D. Pablo Jesús , ante el notario de Granada D. Santiago Marín López, le es dado para que, actuando en su nombre y representación, pueda ejercitar las facultades ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE, en relación con finca de acuerdo con la clasificación urbanística derivada del Convenio Urbanístico firmado con el Ayuntamiento de Lorca, especificando que se trata de la parte o terreno de la finca NUM000 que hay situado en la parte derecha de la autovía y que está incluida en el Convenio Urbanístico firmado con el Ayuntamiento de Lorca. Se conceden las FACULTADES para realizar, con plenitud de competencia, atribuciones y facultades, y con libertad para fijar pactos, cláusula, disposiciones, determinaciones y declaraciones de todo tipo, de forma qu e el apoderado ostente la plena representación del poderdante, sin traba, limitación ni excepción alguna para: 'II Gravar, adquirir y contratar activa o pasivamente respecto de la FINCA CITADA Y EN LO NECESARIO PARA EJECUTAR EL CONVENIO CITADO, de toda clase de bienes muebles o inmuebles, derechos reales, personales, acciones y obligaciones.

Una simple lectura inicial del referido poder, de acuerdo con la literalidad de sus términos, pone de manifiesto que se trata de un poder especial de gestión (no general como le califica la Sª de instancia) en el que las facultades se conceden ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE de acuerdo con la clasificación urbanística derivada del Convenio Urbanístico firmado con el Ayuntamientode Lorca y que faculta para g ravar, adquirir y contratar activa o pasivamente respecto de la FINCA CITADA Y EN LO NECESARIO PARA EJECUTAR EL CONVENIO CITADO , de toda clase de bienes muebles o inmuebles, derechos reales y personales, acciones y obligaciones.

Dada la referencia que el poder hace al Convenio Urbanístico, para una mayor precisión del alcance de las facultades otorgadas, hemos de tener en cuenta el contrato de 4 de diciembre de 2001, firmado entre el poderdante y el apoderado y por el que las partes acuerdan la subrogación en las obligaciones y derechos del segundo al primero en el citado Convenio Urbanístico. Espeficándose en la estipulación tercera que 'el propietario (el primero) autoriza expresamente al Promotor (el segundo) , a partir de la firma del contrato, a que haga cuantas gestiones sean necesarias ante el Ayuntamiento o cualquier otro Organismo, Comunidad de Murcia, Unidad de Urbanismo, etc. encaminadas a la terminación de este Plan Parcial y de cualquier otro futuro que crea oportuno pueda empezar a gestionar ya con el resto del suelo, es decir, con los 1.350.000 m2 aprox. restantes de la parte derecha. Para todo esto el propietario otorgará un PODER DE GESTIÓN LO MÁS AMPLIO POSIBLE AL PROMOTOR EN LOS DIEZ DÍAS SIGUIENTES A LA FIRMA DE ESTE DOCUMENTO A mayor abundamiento, el Sr. Pablo Jesús , como parte interviniente y firmante del contrato de 4 de diciembre de 2001, sabía que el promotor sólo podía dispone de la finca para obtener financiación, si fuera necesaria, y siempre que sea pagada con certificaciones de obra y se abonará en la cuenta del Propietario.

OCTAVO.- Por la escritura de segregación y permuta, (doc. 20 de la dda.) queda acreditado que el día 7 de enero de 2003 D. Felipe y D. Pablo Jesús , interviniendo el primero como Administrador único de San Julián 21 SL y el segundo en nombre y representación de D. Jose Augusto y por las facultades otorgadas en el referido poder especial de 5 de febrero de 2002, formalizan en escritura publica ante D. Francisco Vidal Martín de Rosales, Notario de Vera, los siguientes negocios jurídicos: 1) D. Jose Augusto SEGREGA de la finca registral nº NUM000 258 hectáreas, formando una nueva finca de 58 Has a la izquierda de la autovía dirección Murcia Andalucía y otra de 200 Has. a la derecha de la autovía que queda como la finca matriz y 2) PERMUTA la finca de 200 Has del margen derecho de la autovía. Por la Permuta D. Jose Augusto da y transmite en permuta a la Mercantil 'San Julián 21 SL' que adquiere, la finca descrita como resto registral. En contraprestación por la finca que transmite el Sr. Jose Augusto la entidad San Julián 21 SL ha de entregarle el 14% de las parcelas netas después de las cesiones obligatorias al Ayuntamiento.

Teniendo en cuenta que la voluntad del poderdante fue entregar un PODER ESPECIAL DE GESTION a favor de D. Pablo Jesús hemos de concluir que el Sr. Pablo Jesús no estaba facultado para la SEGREGACIÓN y PERMUTA que formalizó el citado día 7 de enero de 2003. Aunque en el poder se haga referencia a la facultad de permutar y segregar, sin embargo, ninguno de los dos negocios jurídicos cumple el requisito de actuar ÚNICA Y EXCLUSVAMENTE de acuerdo con la Clasificación Urbanística derivada del Convenio urbanístico firmado con el Ayuntamiento de Lorca, utilizando las facultades respecto de la FINCA CITADA Y EN LO NECESARIO PARA EJECUTAR EL CONVENIO CITADO. Tal como se pacta entre el Propietario y el Promotor en la estipulación tercera del contrato de 4 de diciembre de 2001, llevando a cado cuantas gestiones sean necesarias ante el Ayuntamiento o cualquier otro Organismo, Comunidad de Murcia, Unidad de Urbanismo, etc. encaminadas a la terminación de este Plan Parcial y de cualquier otro futuro que crea oportuno pueda empezar a gestionar ya con el resto del suelo, es decir, con los 1.350.000 m2 aprox.

En todo caso la extralimitación se pone de manifiesto cuando el Sr. Pablo Jesús formaliza la SEGREGACIÓN, actuando sobre la totalidad de la finca registral nº NUM000 , tanto de las 200 hectáreas de la parte derecha de la autovía del Levante, viniendo de Murcia a Andalucía, como de las 58 hectáreas de la parte izquierda de la autovía, trozo de finca que en todos los acuerdos entre las partes ha quedado excluida, salvo para ser utilizada para pasar a la otra parte, y que en ninguna interpretación posible que se haya del poder otorgado puede ser incluida dentro de las facultades otorgadas a D. Pablo Jesús .

Aunque nuestro ordenamiento jurídico protege al tercero de buena fe frente al poderdante, sin pueda incidir en los derechos del tercero de buena fe contratados por el apoderado, como se establece los artículos 1734 y 1738 del Código Civil , sin embargo, en el caso que nos ocupa ha quedado acreditado que el tercero que negocia con el Sr. Pablo Jesús no es un tercero de buena fe, por lo que los derechos que adquiere en la permuta no están protegidos por el principio general arriba enunciado sino que hemos de acordar la nulidad de los negocios jurídicos de segregación y permuta solicitada por los actores y apelantes. A este respecto la prueba acredita que D. Pablo Jesús y D. Felipe formalizan el día 7 de enero de 2003 la segregación y permuta antes citada, después de conocer que la voluntad de D. Jose Augusto es rescindir el contrato de 4 de diciembre de 2001 y 25 de octubre de 2002, lo que pone de manifiesto que no persiguen con dichos negocios la ejecución del Convenio urbanístico en el que se han subrogado, sino anular los efectos de la anunciada rescisión de los contratos.

La inexistencia de la buena fe en D. Felipe , administrador único de San Julián 21 queda acredita por que es perfecto conocedor de desencuentros surgidos entre las partes a raíz del requerimiento que el Ayuntamiento de Lorca envía a D. Jose Augusto para que se abone al municipio los 25.000.000 ptas en concepto de segundo pago del Convenio Urbanístico, éste lo pone en conocimiento de los Srs. Pablo Jesús Felipe , padre e hijo, los días 17 y 18,19 y 20 (Doc. 10 a 14 dda.), hasta que el 26 de diciembre 2002 es abonado por el Sr, Jose Augusto , quien el mismo día 27 de diciembre de 2002 comunica fehacientemente a D. Pablo Jesús y a su hijo D. Felipe , que para no perder la calificación aprobada por el Ayuntamiento de Lorca, ha procedido al pago de la cantidad de 25.000.000 pesetas, dando por rescindido a partir de ese momento el contrato firmado el 4 de diciembre de 2001 y cedido a San Julián 21, por no haber cumplido por su parte con el pago correspondiente al que hemos hecho referencia. Información que también fue dada verbalmente, al padre y al hijo, el mismo día 27 por D. Casimiro , agente inmobiliario que mediaba entre ambas partes en las relaciones comerciales de la citada finca, quien declara en el juicio que el mismo día les comunicó que el Sr. Jose Augusto había pagado el dinero y decidido la rescisión del contrato. Además D. Felipe , como administrador de San Julián 21, conocía el contrato del día 4 de diciembre de 2001 y consecuentemente los límites recogidos en la estipulación tercera del poder entregado a su padre D. Pablo Jesús Si bien el poder otorgado por el Sr. Jose Augusto a favor del Sr. Pablo Jesús fue revocado el 27 de diciembre de 2002, sin embargo, no hay prueba suficiente que acredite que fuera notificada al apoderado antes del día 14 de enero de 2003. (Doc nº 18 y 19 de la dda) NOVENO.- Sobre la base de lo dicho en el fundamento cuarto de esta resolución, la Sala estima que los contratos de fecha 4 de diciembre de 2001 y contrato de 25 de octubre de 2002 por el que el Propietario y el Promotor ceden los derechos del Convenio Urbanísticos a 'SAN JULIAN 21' tienen plena validez y eficacia y son de obligado cumplimiento para las partes contratantes, es por lo que también hemos estimar la demanda reconvencional sin que haya quedado acreditado el incumplimiento de los mismos por el hecho que el Sr. Jose Augusto adelantara el pago de la segunda cantidad de dinero al Ayuntamiento de Lorca DÉCIMO.- Si bien en el recurso de apelación de la actora interviniente se pide se revoque la sentencia y se estime la demanda, hemos de entender que se refiere a la demanda principal y al punto primero de su demanda al haber sido retirado el punto dos de su petitum en la vista previa, sin que la Sala le consten datos suficientes para poder ordenar la inscripción registral de la escritura de compraventa y opción de compra formalizada entre D. Jose Augusto y CONTRATAS MARCOS SL Y TORREVISA SA con fecha 2 de enero de 2003, sino perjuicio de que, acordada la nulidad de la segregación y permuta formalizadas por el Sr. Pablo Jesús , haya que estarse a lo que en su momento acuerde el Registrador sobre la inscripción solicita.

UNDECIMA.- Por todo lo expuesto, hemos de estimar parcialmente los recursos de apelación deducidos frente a la Sentencia de primera instancia, resolución que ha de ser revocada en el sentido de estimar íntegramente la demanda de D Jose Augusto , estimar paricialmente al demanda interniviente de CONTRATAS MARCOS SL Y TORREVISA SA, sólo la petición 1ª del petitum, y mantener la estimación de la demandada revonvencional acordada por la Senenica impugnada. En relación las costas hemos de imponer al Sr Pablo Jesús y San Julian 21 SL el pago de las costas de la primera instancia de la demanda formulada por la actora Jose Augusto , sin especial pronunciamiento sobre la demanda interviniente y manteniendo la condena en costas de demanda revonvencional a Contratas Marcos SL y Torrevisa SA acordada en primera instancia; no procediendo hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada de ninguno de los recursos.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que con ESTIMACIÓN PARCIAL del Recursos de Apelación interpuestos por la representación de CONTRATAS MARCOS SL Y TORREVISA SA Y D. Jose Augusto , contra la Sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, dictada el Ilustrísimo Juez de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Roquetas de Mar , y accidentalmente, por razón de Nulidad de Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Único de Purchena, en los autos de Procedimiento Ordinario nº 347/03 del que deriva la presente alzada, desestimamos la petición nulidad de la Sentencia apelada por incongruencia y falta de exhaustividad y motivación alegada por la representación del Sr. Jose Augusto ; desestimamos la excepción de legitimidad 'ad causan' e inadmisión de la demanda reconvencional alegadas por los dos apelantes. Debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la expresada Sentencia en el sentido de estimar parcialmente la demanda presentada D. Jose Augusto y la mercantil CONTRATAS MARCOS SL Y TORREVISA SA, sólo el punto 1º del petitum, A CORDAMOS LA NULIDAD DE LOS NEGOCIOS JURÍDICOS ATORGADOS EN ESCRITURA PÚBLICA DE SEGREGACIÓN Y PERMUTA FORMALIZADA POR LOS DEMANDADOS, D. Pablo Jesús , Y LA EMPRESA MERCANTIL SAN JULIÁN 21 SL, el siete de enero de 2003, ante la del Notario D. Francisco Vidal Marín de Rosales, así como del asiento registral de la misma y demás que traigan causa de ella.

Mantenemos la estimación de la demanda reconvencional acordada por la Sentencia de primera instancia, declarando la plena validez y eficacia del contrato de 4 de diciembre de 2001 cedido a San Julián SL, por contrato de 25 de octubre de 2002 .

Condenamos a D. Pablo Jesús y a la mercantil San Julian 21 SL al pago de las costas de la primera instancia de la demanda formulada por el actor principal D. Jose Augusto , no hacemos sin especial pronunciamiento sobre la demanda interviniente y mantenemos la condena en costas de demanda revonvencional a Contratas Marcos SL y Torrevisa SA; sin hacer expecial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada de ninguno de los recursos Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.