Sentencia Civil Nº 105/2013, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 409/2012 de 28 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3 A CORUÑA SENTENCIA: 00105/2013 ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) -RPL Nº 409/2012- SENTENCIA NÚM..

AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN TERCERA ILMOS. SRES. MAGISTRADOS: DÑA. MARÍA JOSEFA RUÍZ TOVAR, presidente.

DÑA. MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA.

D. RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA -------------------------------------------- En A CORUÑA, a veintiocho de febrero de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 643/2011 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 7 de A CORUÑA , a los que ha correspondido el Rollo RPL Nº 409/2012 , en los que aparece como parte APELANTE/DDA: -MARTINSA FADESA, S.A.- , con C.I.F. A80163587, y domicilio en c/Paseo de la Castellana Nº 120-Madrid, representada por el Procurador/a Sr/a SÁNCHEZ GARCÍA y bajo la dirección del Letrado Sr/a. GARCÍA OTERO; y como APELADA/DTE: -GARCÍA Y VIDAL, RENTA Y GESTIÓN, S.L.-, con C.I.F. B-81185084, con domicilio en c/Electricidad, 27 Polígono Industrial de San José de Valderas- Leganés- Madrid, representada por el Procurador/a Sr./a FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ y bajo la dirección del Letrado Sr./a GUERRA RODRÍGUEZ, sobre Resolución contrato de compraventa y devolución cantidades entregadas a cuenta.

Y siendo Magistrado/s Ponente el/la Ilmo/a. Sr./a. D/Dª MARÍA JOSEFA RUÍZ TOVAR.

Antecedentes

ACEPTANDO los de la sentencia de fecha 30-Marzo-2012, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de A Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Fernández Rodríguez en la representación que ostenta de la entidad García Vidal Renta y Gestión S.L. contra la entidad Martinsa Fadesa S.A., representada por el Procurador Sr. Sánchez García y la entidad aseguradora Zurich Insurance PLC Sucursal en España, que ha absordido a ACC Seguros y Reaseguros de Daños representada por el Procurador Sra. Tedín Noya. Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 16 de junio de 2006. Debo condenar y condeno a la entidad demandada a devolver a la actora la cantidad de 65.136,21 euros, más los intereses legales devengados desde las entregas a cuenta hasta la completa devolución del dinero. Con imposición de costas a la parte demandada.

Debo tener por desistida a la entidad actora de la acción ejercitada frente a la entidad aseguradora Zurich Insurance PLC Sucursal en España que ha absorbido a ACC Seguros y Reaseguros de Daños. Sin costas'.

PRIMERO.- Interpuesta la apelación por la entidad Martinsa Fadesa S.A., y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso al/la Procurador/a Sr/a Sánchez García.

SEGUNDO.- Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de fecha 13- Junio-2012, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente Rollo, designando Ponente y acordando esperar el término del emplazamiento. Se tiene por parte al Procurador/a Sr/a Sánchez García, en nombre y representación de Martinsa- Fadesa, S.A., en calidad de apelante y se tiene por parte al Procurador Sr./a Fernández Rodríguez, en nombre y representación de García y Vidal, Renta y Gestión, S.L., en calidad de apelada. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba ni celebración de vista, quedan los autos pendientes de señalamiento para votación y fallo cuando por turno corresponda. Por providencia de fecha 22-Noviembre-2012 se señaló para votación y fallo el día 26-Febrero-2013.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Discrepa la recurrente con la valoración probatoria y aplicación del Derecho que en casos análogos aplica la jurisprudencia al caso controvertido. Ello en primer término por entender que el plazo de entrega no es esencial , y que por otra parte no es hasta el 30 de Junio de 2010, el momento en el cual la actora asume la posición contractual de la inicial compradora.

Pues bien, el contrato que nos ocupa es de fecha 16 de Junio de 2006, estando prevista en su cláusula novena, que la terminación y entrega del inmueble comprado fuese en Octubre de 2007, ' aproximadamente' . Aunque en efecto adquirido el inmueble como inversión, el plazo de entrega no fuese esencial, como con acierto le resalta en la sentencia apelada, tampoco puede producir una vinculación 'sine die' entre las partes. Nótese que el comprador requiere en el 2008 (ya iniciado el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa S.A.) y en el 2011 (el 24.III) reconociéndose por el jefe de administración comercial, encargado de entregar las viviendas de la promoción, que en ese momento 'no estaban en disposición de entregar' la vivienda, y admitiendo que no tenían claro la situación legal en la que se encontraban.

En efecto la inicial sentencia del T.S.J.G. es de 10.III.2006 que estima el recurso contencioso administrativo contra las resoluciones del Pleno del Ayuntamiento de Miño de 10 de Mayo de 2002 y 8 de Agosto de 2002, ésta última en el extremo relativo a la adjudicación de la concesión para la realización de los trabajos y actividades de desarrollo urbanístico, aunque no se apreciase en la aprobación del Plan General vulneración alguna de la legislación aplicable; sentencia confirmada por el T.S. el 19 de Julio de 2010 , tras la cual la situación jurídica creada es que la vendedora no era la adjudicataria para la concesión. De ahí que el propio testigo jefe de la administración comercial de la empresa Martinsa-Fadesa S.A. indicase que el 24.III.2011 , no estaba en disposición de entregarla.

No estamos así ante un simple retraso, sino ante un incumplimiento contractual grave, dado el tiempo transcurrido, pues la propia empresa vendedora es consciente que hasta el nuevo pleno del Ayuntamiento de 12 de Septiembre de 2011 no se realizó la nueva adjudicación, y con fecha 1 de Diciembre de 2011 se suscribió un nuevo contrato administrativo para el desarrollo urbanístico.

Es decir incluso con posterioridad al planteamiento de la presente demanda de 14 de Junio de 2011. Véase que por otra parte en el contrato de 16 de Junio de 2006 no se aludía a la sentencia del T.S.J Gallego, sino genéricamente a la 'existencia de recursos contra determinados aspectos de la actuación urbanística que no afectaban al desarrollo de la promoción' en la que se localiza el inmueble.

La tesis de la recurrente es que podía haberse entregado con anterioridad, pues la licencia de 1ª ocupación se obtuvo el 1 de Octubre de 2009, pero nótese que el burofax remitido por Fadesa no llegó a su destino, y el representante legal de la demandada indica que fue el BBVA quién le comunicó la existencia de una sentencia (extremo que ulteriormente se examinará), paralizando el Banco la operación precisamente por la sentencia en cuestión, y no constando en cambio que no se hubiese hecho por problemas económicos.

Como con acierto se resalta en la sentencia apelada el incumplimiento es imputable a la demandada, frustrándose quiérase o no para el comprador las expectativas del negocio, sufriendo el comprador además los avatares económico-administrativos de la demandada, incluido el proceso concursal.

Es más a día 2 de febrero de 2012 (F-238) se informa por la Secretaria del Ayuntamiento de Miño que se remitió al T.S.J.G. el acuerdo plenario adoptado el 12 de septiembre de 2011, 'a los efectos de que se tuviera por ejecutada la sentencia de 10 de Marzo de 2006 , así como la copia del contrato suscrito con Martinsa-Fadesa S.A., con el fin de acreditar tal ejecución, sin que se haya comunicado ningún pronunciamiento de dicho Tribunal, sobre si se tiene por cumplida la ejecución instada.

El motivo se desestima; y desde luego, lo que no puede compartirse es que no sea hasta el 30 de Junio de 2010 el momento que tengamos que valorar como inicial, para saber si existe o no incumplimiento. Ello porque la cesión contractual, no supuso una novación del contrato de compraventa, sino que las partes continuaron en la misma posición jurídica, salvo que la recurrente se hubiera opuesto a la transmisión que no es el caso. El cedente además ya había intentado resolver el contrato en el año 2008.

SEGUNDO.- La inaplicación del art. 1105 del C.C . también debe de ser desestimo de plano. Ello porque a la fecha de la firma del contrato ya se había dictado una sentencia del T.S.J.G que anulaba la adjudicación de los terrenos. Se conociese o no tal situación por la compradora, la visualización del video revela que primero se contestó que sí, pero luego que la sentencia a la que se refería era la del T.S., no estamos ante un supuesto de caso fortuito, imposible de prever y sin culpa del agente. Pero tampoco ante un caso de fuerza mayor como suceso inevitable que requiere también la ausencia de culpa, ya se sabía la existencia de recursos lo dice el propio contrato, por lo que no era imprevisible la interposición de un recurso contencioso- administrativo, y desde luego el proceso concursal de la recurrente solo a ella es imputable.

En definitiva el principio de conservación del negocio no es aplicable a un caso como el que nos ocupa, el retraso fue muy grave, pudiendo incluso ser imposible la entrega a día de hoy, lo que obliga a la resolución, con independencia del precio de la cesión de contrato (cuestión ajena a la que nos ocupa) o por el reconocimiento que hace el comprador del desvalor del bien durante estos años, pues la causa de resolución existe al no entregarse la vivienda en plazo, frustrándose el fin del negocio dado el tiempo transcurrido.

TERCERO.- Lo expuesto conduce sin más argumentaciones a desestimar el recurso de apelación articulado, con imposición de costas en esta alzada a la recurrente a tenor del art. 398 Nº 1 de la L.E.C .

Fallo

Idioma: Español AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3 A CORUÑA SENTENCIA: 00105/2013 ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) -RPL Nº 409/2012- SENTENCIA NÚM..

AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN TERCERA ILMOS. SRES. MAGISTRADOS: DÑA. MARÍA JOSEFA RUÍZ TOVAR, presidente.

DÑA. MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA.

D. RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA -------------------------------------------- En A CORUÑA, a veintiocho de febrero de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 643/2011 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 7 de A CORUÑA , a los que ha correspondido el Rollo RPL Nº 409/2012 , en los que aparece como parte APELANTE/DDA: -MARTINSA FADESA, S.A.- , con C.I.F. A80163587, y domicilio en c/Paseo de la Castellana Nº 120-Madrid, representada por el Procurador/a Sr/a SÁNCHEZ GARCÍA y bajo la dirección del Letrado Sr/a. GARCÍA OTERO; y como APELADA/DTE: -GARCÍA Y VIDAL, RENTA Y GESTIÓN, S.L.-, con C.I.F. B-81185084, con domicilio en c/Electricidad, 27 Polígono Industrial de San José de Valderas- Leganés- Madrid, representada por el Procurador/a Sr./a FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ y bajo la dirección del Letrado Sr./a GUERRA RODRÍGUEZ, sobre Resolución contrato de compraventa y devolución cantidades entregadas a cuenta.

Y siendo Magistrado/s Ponente el/la Ilmo/a. Sr./a. D/Dª MARÍA JOSEFA RUÍZ TOVAR.

ANTECEDENTES DE HECHO ACEPTANDO los de la sentencia de fecha 30-Marzo-2012, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de A Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Fernández Rodríguez en la representación que ostenta de la entidad García Vidal Renta y Gestión S.L. contra la entidad Martinsa Fadesa S.A., representada por el Procurador Sr. Sánchez García y la entidad aseguradora Zurich Insurance PLC Sucursal en España, que ha absordido a ACC Seguros y Reaseguros de Daños representada por el Procurador Sra. Tedín Noya. Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 16 de junio de 2006. Debo condenar y condeno a la entidad demandada a devolver a la actora la cantidad de 65.136,21 euros, más los intereses legales devengados desde las entregas a cuenta hasta la completa devolución del dinero. Con imposición de costas a la parte demandada.

Debo tener por desistida a la entidad actora de la acción ejercitada frente a la entidad aseguradora Zurich Insurance PLC Sucursal en España que ha absorbido a ACC Seguros y Reaseguros de Daños. Sin costas'.

PRIMERO.- Interpuesta la apelación por la entidad Martinsa Fadesa S.A., y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso al/la Procurador/a Sr/a Sánchez García.

SEGUNDO.- Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de fecha 13- Junio-2012, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente Rollo, designando Ponente y acordando esperar el término del emplazamiento. Se tiene por parte al Procurador/a Sr/a Sánchez García, en nombre y representación de Martinsa- Fadesa, S.A., en calidad de apelante y se tiene por parte al Procurador Sr./a Fernández Rodríguez, en nombre y representación de García y Vidal, Renta y Gestión, S.L., en calidad de apelada. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba ni celebración de vista, quedan los autos pendientes de señalamiento para votación y fallo cuando por turno corresponda. Por providencia de fecha 22-Noviembre-2012 se señaló para votación y fallo el día 26-Febrero-2013.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Discrepa la recurrente con la valoración probatoria y aplicación del Derecho que en casos análogos aplica la jurisprudencia al caso controvertido. Ello en primer término por entender que el plazo de entrega no es esencial , y que por otra parte no es hasta el 30 de Junio de 2010, el momento en el cual la actora asume la posición contractual de la inicial compradora.

Pues bien, el contrato que nos ocupa es de fecha 16 de Junio de 2006, estando prevista en su cláusula novena, que la terminación y entrega del inmueble comprado fuese en Octubre de 2007, ' aproximadamente' . Aunque en efecto adquirido el inmueble como inversión, el plazo de entrega no fuese esencial, como con acierto le resalta en la sentencia apelada, tampoco puede producir una vinculación 'sine die' entre las partes. Nótese que el comprador requiere en el 2008 (ya iniciado el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa S.A.) y en el 2011 (el 24.III) reconociéndose por el jefe de administración comercial, encargado de entregar las viviendas de la promoción, que en ese momento 'no estaban en disposición de entregar' la vivienda, y admitiendo que no tenían claro la situación legal en la que se encontraban.

En efecto la inicial sentencia del T.S.J.G. es de 10.III.2006 que estima el recurso contencioso administrativo contra las resoluciones del Pleno del Ayuntamiento de Miño de 10 de Mayo de 2002 y 8 de Agosto de 2002, ésta última en el extremo relativo a la adjudicación de la concesión para la realización de los trabajos y actividades de desarrollo urbanístico, aunque no se apreciase en la aprobación del Plan General vulneración alguna de la legislación aplicable; sentencia confirmada por el T.S. el 19 de Julio de 2010 , tras la cual la situación jurídica creada es que la vendedora no era la adjudicataria para la concesión. De ahí que el propio testigo jefe de la administración comercial de la empresa Martinsa-Fadesa S.A. indicase que el 24.III.2011 , no estaba en disposición de entregarla.

No estamos así ante un simple retraso, sino ante un incumplimiento contractual grave, dado el tiempo transcurrido, pues la propia empresa vendedora es consciente que hasta el nuevo pleno del Ayuntamiento de 12 de Septiembre de 2011 no se realizó la nueva adjudicación, y con fecha 1 de Diciembre de 2011 se suscribió un nuevo contrato administrativo para el desarrollo urbanístico.

Es decir incluso con posterioridad al planteamiento de la presente demanda de 14 de Junio de 2011. Véase que por otra parte en el contrato de 16 de Junio de 2006 no se aludía a la sentencia del T.S.J Gallego, sino genéricamente a la 'existencia de recursos contra determinados aspectos de la actuación urbanística que no afectaban al desarrollo de la promoción' en la que se localiza el inmueble.

La tesis de la recurrente es que podía haberse entregado con anterioridad, pues la licencia de 1ª ocupación se obtuvo el 1 de Octubre de 2009, pero nótese que el burofax remitido por Fadesa no llegó a su destino, y el representante legal de la demandada indica que fue el BBVA quién le comunicó la existencia de una sentencia (extremo que ulteriormente se examinará), paralizando el Banco la operación precisamente por la sentencia en cuestión, y no constando en cambio que no se hubiese hecho por problemas económicos.

Como con acierto se resalta en la sentencia apelada el incumplimiento es imputable a la demandada, frustrándose quiérase o no para el comprador las expectativas del negocio, sufriendo el comprador además los avatares económico-administrativos de la demandada, incluido el proceso concursal.

Es más a día 2 de febrero de 2012 (F-238) se informa por la Secretaria del Ayuntamiento de Miño que se remitió al T.S.J.G. el acuerdo plenario adoptado el 12 de septiembre de 2011, 'a los efectos de que se tuviera por ejecutada la sentencia de 10 de Marzo de 2006 , así como la copia del contrato suscrito con Martinsa-Fadesa S.A., con el fin de acreditar tal ejecución, sin que se haya comunicado ningún pronunciamiento de dicho Tribunal, sobre si se tiene por cumplida la ejecución instada.

El motivo se desestima; y desde luego, lo que no puede compartirse es que no sea hasta el 30 de Junio de 2010 el momento que tengamos que valorar como inicial, para saber si existe o no incumplimiento. Ello porque la cesión contractual, no supuso una novación del contrato de compraventa, sino que las partes continuaron en la misma posición jurídica, salvo que la recurrente se hubiera opuesto a la transmisión que no es el caso. El cedente además ya había intentado resolver el contrato en el año 2008.

SEGUNDO.- La inaplicación del art. 1105 del C.C . también debe de ser desestimo de plano. Ello porque a la fecha de la firma del contrato ya se había dictado una sentencia del T.S.J.G que anulaba la adjudicación de los terrenos. Se conociese o no tal situación por la compradora, la visualización del video revela que primero se contestó que sí, pero luego que la sentencia a la que se refería era la del T.S., no estamos ante un supuesto de caso fortuito, imposible de prever y sin culpa del agente. Pero tampoco ante un caso de fuerza mayor como suceso inevitable que requiere también la ausencia de culpa, ya se sabía la existencia de recursos lo dice el propio contrato, por lo que no era imprevisible la interposición de un recurso contencioso- administrativo, y desde luego el proceso concursal de la recurrente solo a ella es imputable.

En definitiva el principio de conservación del negocio no es aplicable a un caso como el que nos ocupa, el retraso fue muy grave, pudiendo incluso ser imposible la entrega a día de hoy, lo que obliga a la resolución, con independencia del precio de la cesión de contrato (cuestión ajena a la que nos ocupa) o por el reconocimiento que hace el comprador del desvalor del bien durante estos años, pues la causa de resolución existe al no entregarse la vivienda en plazo, frustrándose el fin del negocio dado el tiempo transcurrido.

TERCERO.- Lo expuesto conduce sin más argumentaciones a desestimar el recurso de apelación articulado, con imposición de costas en esta alzada a la recurrente a tenor del art. 398 Nº 1 de la L.E.C .

FALLO Desestimando el recurso de apelación articulado, se confirma íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de esta ciudad de 30-3-2012 , con imposición de costas en esta alzada a la recurrente.

Se decreta la pérdida del depósito constituido.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario. Doy fe.