Sentencia Civil Nº 105/2014, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 2, Rec 12/2013 de 30 de Abril de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA N º 105
AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA
SECCIÓN 2ª
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. Juan Ruiz Rico Ruiz Morón
MAGISTRADOS
D. Rafael García Laraña
D. José María Contreras Aparicio
En la ciudad de Almería, a treinta de abril de dos mil catorce.
La Sección 2ª de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 12/2013, los autos
procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Almería, seguidos con el nº 872/2010, sobre resolución de
contrato en juicio ordinario.
Es demandante Dª Constanza , representada por el Procurador D. Jesús Guijarro Martínez y defendida
por la Letrada Dª María del Mar Carrión Ruiz.
Es demandada 'Inversiones Purchena, S.L.', representada por el Procurador D. José María Saldaña
Fernández y defendida por la Letrada Dª María Teresa del Moral Giménez.

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 30 de julio de 2012, el Juzgado 1ª Instancia nº 5 de Almería dictó sentencia en los referidos autos, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: 'Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Jesús Guijarro Martínez, en nombre y representación de Dª Constanza , frente a 'Inversiones Purchena, S.L.', debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre ambas partes en fecha 5 de febrero de 2008, condenando a la referida demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 17.010 euros más los intereses pactados desde la fecha de la presentación de la demanda. Todo ello con imposición de las costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Contra la referida sentencia, la representación de 'Inversiones Purchena, S.L.' interpuso recurso de apelación. Del escrito de recurso se dio el preceptivo traslado a la parte actora apelada, que se opuso a la apelación y, seguidamente, fueron elevadas las actuaciones a esta Sala, previo emplazamiento de las partes para comparecer ante la misma.

Recibido el procedimiento en este Tribunal se incoó el correspondiente Rollo, en el que oportunamente se personaron ambas partes, y se señaló para su deliberación y votación el día de hoy.

Es ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Rafael García Laraña.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante Dª Constanza basa su pretensión en que, en fecha 5 de febrero de 2008, compró por contrato privado a 'Inversiones Purchena, S.L.' un piso y plaza de garaje en el edificio 'Residencial Mediterranean (Fase I)', en cuyas zonas comunes estaba prevista la existencia de una piscina con césped y arboleda, habiendo efectuado diversas entregas como parte del precio; que en julio de 2009, al comunicarle la promotora que ya ha sido concedida la licencia de primera ocupación, acude a examinar el inmueble y comprueba que la piscina está precintada y que, a raíz de ello, llega a su conocimiento que la piscina carece de licencia de obras y, además, se enclava en terreno no urbanizable, siendo así inviable su legalización. En virtud de todo ello, solicita se declare resuelto el contrato y se condene a 'Inversiones Purchena, S.L.' a la devolución del dinero entregado más el interés del 8% pactado y una penalización por incumplimiento.

El Juzgado dicta sentencia acordando la resolución de la venta, ello por entender que la piscina y zona circundante son un elemento esencial del contrato, no pareciendo viable su construcción y puesta a disposición de los usuarios del inmueble, y que, además, ha transcurrido con creces el plazo de entrega que se pactó con carácter igualmente esencial; condena a la promotora a devolver parte de la cantidad reclamada y, considerando que la estimación de la demanda es sustancial, impone las costas procesales a la parte demandada.

La sentencia es recurrida por la parte demandada, en base a los motivos que pasamos a analizar.



SEGUNDO.- Plantea en primer lugar la recurrente 'Inversiones Purchena, S.L.', como ya lo hizo a través de la oposición articulada en la anterior instancia, que, a su entender, la piscina y zona verde contigua ni están incluidas en el objeto del contrato, que se ciñe a vivienda y plaza de garaje, ni menos aún pueden ser reputadas elemento esencial del mismo.

El examen revisor de la prueba practicada, tanto la documental como la personal depuesta en el acto del juicio cuyo soporte informático ha sido íntegramente visionado por el Tribunal, lleva a coincidir en esencia con las conclusiones a las que llega la sentencia recurrida. Efectivamente, no puede afirmarse, como viene a hacer la parte recurrente, que lo que se vendió fue una vivienda con plaza de garaje como bienes aislados y desconectados del entorno ofrecido por la promoción. Lo cierto es que se trata de una edificación de viviendas en un paraje singularmente atractivo, cerca del mar y, además, con disposición de ' piscina con césped y arboleda que produzca sombra ', según se incluye expresamente en la memoria de calidades. Es obvio que, cuando se compra un inmueble de estas características, especialmente si se hace con finalidad de relax y destino de segunda residencia, la existencia de servicios comunes de descanso, diversión o ejercicio constituye un factor fundamental a la hora de decidir la adquisición y, así, en concreto, no puede compelerse al comprador a mantener la vigencia del contrato cuando resulta que esa zona de baño y descanso ya descrita está cerrada, precintada y declarada ilegal por la autoridad administrativa, al hallarse ubicada en terreno no urbanizable. Si ello ocurre, es palmario que el vendedor incumple la idoneidad de la prestación básica a su cargo, consistente en la entrega de la cosa ( art. 1461 del Código Civil ), facultando así al comprador a instar la resolución del contrato conforme a lo dispuesto para las obligaciones recíprocas en el art. 1124 del mismo texto legal .

Y esto es lo ocurrido en el presente caso. Como consta en la información emitida por el Ayuntamiento de Carboneras obrante al folio 51, aportada con el escrito de demanda, la promotora primero inició la obra de construcción de la piscina sin licencia, lo que motivó su suspensión, y después, en abril de 2008, pidió licencia municipal para ' instalación de alberca ', reanudando su ejecución y siendo nuevamente suspendida y precintada la misma. En este sentido, el informe técnico practicado a instancia de la parte demandante, cuyo dictamen escrito obra al folio 63 y fue ratificado y ampliado en el juicio, muestra que la zona de la piscina queda íntegramente fuera del suelo urbano, en suelo no urbanizable de carácter natural o rural, siendo hoy por hoy totalmente inviable su terminación y puesta a disposición de los compradores, de modo que el vendedor no se halla en condiciones de entregar debidamente el objeto de la venta y, por ello, la compradora puede resolver el contrato.



TERCERO.- Alega 'Inversiones Purchena, S.L.' que la situación puede ser reconducida, ya que, según aduce, la legalización es factible a través del proyecto de actuación urbanística que, de hecho, ha sido presentado en el Ayuntamiento para su aprobación, ello al tratarse de zona contigua y pretender destinarse a uso de recreo o esparcimiento a favor de la urbanización.

Es cierto que ha sido presentado ese proyecto de actuación, obrante a los folios 105 y siguientes, cuya propuesta, por cierto, se refiere a la piscina como ' estanque de agua para actividades acuáticas y baño '.

La viabilidad de ese proyecto y, consiguientemente, la posibilidad de que se legalice esa zona de recreo por utilidad pública o interés social, es defendida por el informe técnico emitido por el arquitecto propuesto por la parte demandada D. Jose Ignacio , el cual, por cierto, es el arquitecto proyectista y director de la obra según explicitó él mismo en el juicio y, además, su nombre aparece en diversa documentación como administrador de la entidad demandada. En cualquier caso, esa viabilidad no va a ser aquí evaluada, ya que se trata de una cuestión a resolver por el Ayuntamiento como organo administrativo competente.

Ahora bien, la cuestión enlaza con el sobrado transcurso y agotamiento del plazo de entrega que la parte demandante esgrime y la sentencia acepta también como causa de resolución. Es un hecho claro que ese plazo (un mes a contar desde la obtención de la licencia de primera ocupación) quedó atrás hace años y que, dada la situación ya analizada, no se puede atisbar con un pronóstico mínimamente fiable su próxima solución.

La parte recurrente mantiene que el plazo es un factor no esencial del contrato. Respecto de este punto, en lo que se refiere a la trascendencia y efectos de la mora en el cumplimiento de la obligación de entrega del bien vendido prevista en el art. 1462 del Código Civil , es cierto que, como alega la parte recurrente, la jurisprudencia mantiene de modo estable y reiterado que el plazo de entrega fijado en el contrato no constituye en principio un elemento fundamental, sino accesorio, salvo que el propio contrato disponga o evidencie lo contrario y, por tanto, el mero retraso no genera resolución a menos que el plazo estipulado tenga carácter esencial o bien que, aun no teniéndolo, resulte patente la voluntad omisa al cumplimiento y tendente a frustrar el fin del contrato por parte del vendedor ( SS. Tribunal Supremo de 7 de julio de 1989 , 18 de noviembre de 1993 , 8 de noviembre de 1997 y, más recientemente, 12 de marzo de 2009 ). Ahora bien, como dice la sentencia recurrida, en el presente caso el plazo sí fue estipulado con carácter esencial, indicando la estipulación 6ª del contrato que la compradora puede instar la resolución en caso de incumplimiento de este factor por parte de la vendedora, y a ello ha de añadirse que, como ya hemos recalcado, no nos hallamos ante un retraso ya solventado, sino ante una situación de impasse con seria incertidumbre en torno a la posibilidad de que, en lo atinente a la piscina, pueda llegar a ser ultimada la urbanización tal y como fue presentada y ofertada en su día, de manera que se aprecia asimismo una frustración del fin del contrato para la compradora demandante. Todo ello, en definitiva, lleva a reafirmar la justeza de la resolución acordada por el órgano a quo .



CUARTO.- Finalmente, considera la parte demandante que ha sido incorrectamente aplicado el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que, según dice, la demanda no ha sido estimada de modo sustancia como afirma la sentencia, sino parcial, y, por ello, no deben serle impuestas las costas.

Conforme a lo dispuesto en los apartados 1 y 2 del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , rigen en materia de costas el principio objetivo o del vencimiento, de manera que las costas son asumidas por la parte cuyas pretensiones son íntegramente desestimadas y, si la estimación de la demanda es parcial, la regla general conduce a la no imposición de costas. Ciertamente hay supuestos en los cuales, aunque la demanda no sea acogida en su absoluta integridad, sí debe entenderse estimada en lo sustancial, como ocurre cuando se rechaza sólo alguna pretensión accesoria (por ejemplo, intereses o recargos) o se deniega una mínima parte de lo pedido. Tales casos se equiparan a efectos de costas a la íntegra estimación, criterio éste sostenido por el Tribunal Supremo en SS. 4 de julio de 1997 , 12 de julio de 1999 , 14 de marzo de 2003 , 26 de abril de 2005 y 9 de julio de 2007 .

Ahora bien, ello no ocurre en el supuesto que nos ocupa, y en ello disentimos de la sentencia recurrida y damos la razón a la parte apelante. En la demanda se pide, además de la resolución del contrato, la condena a entregar las cantidades de 18.000 euros, por un lado, y 17.010 euros por otro, además de un recargo del 8% anual y una penalización por incumplimiento, y de todo ello se concede sólo la segunda de las sumas indicadas, es decir, 17.010 euros. No puede calificarse como sustancial la estimación cuando lo que se da es menos de la mitad del resarcimiento pretendido y, por ello, debe considerarse que la demanda ha sido acogida parcialmente, con su consiguiente efecto exoneratorio de las costas.



QUINTO.- Al ser parcialmente estimado el recurso, no procede formular condena en las costas de esta alzada ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistas las disposiciones citadas y demás de aplicación,

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación deducido por 'Inversiones Purchena, S.L.' contra la sentencia dictada en fecha 30 de juliol de 2012 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Almería en los autos seguidos sobre resolución de contrato en juicio ordinario y, en consecuencia: 1. Dejamos sin efecto el pronunciamiento en materia de costas y, en su lugar, declaramos no haber lugar a imponerlas a ninguna de las partes.

2. Confirmamos el resto de la sentencia recurrida.

3. No formulamos condena en las costas de esta segunda instancia.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio literal de esta resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.