Sentencia Civil Nº 105/2015, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 70/2013 de 10 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00105/2015

Rollo Núm. ............. 70/13.-

Juzg. 1ª Inst. Núm.... 4 de Toledo.-

J. Ordinario Núm.......... 790/09.-

SENTENCIA NÚM. 105

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

Dª INMACULADA ORTEGA GOÑI

En la Ciudad de Toledo, a diez de Abril de dos mil quince.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NO MBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 70 de 2013, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Toledo, en el juicio Ordinario núm. 790/09, en el que han actuado, como apelante Obras y Servicios San Saturio S.L., representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Belén Parra Martín y defendido por el Letrado Sr.; y como apelado Carmelo y Micaela , representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Maria José Martín de Nicolás y defendido por el Letrado Sr. Crescencio Sobrino Paniagua.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Toledo, con fecha veintisiete de mayo de 2011, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Que desestimando la demandad interpuesta por la Procuradora Sra. Parra Martín en representación de 'Obras y Servicios San Saturio S.L.' contra D. Carmelo y Dª Micaela , debo absolver y absuelvo a dicho demandados de las pretensiones contra ella ejercitadas. Y que estimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Sra. Martín de Nicolás, en representación de D. Carmelo y Dª Micaela contra 'Obras y servicios San Saturio' debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa entre las partes suscrito con fecha 22 de enero de 2007, y, en consecuencia, se condena a dicha demandada al pago a los demandados/reconvincentes de la suma de diecinueve mil quinientos cincuenta y nueve euros con sesenta céntimos (19.559,60 .- €) que por los mismos se abonó a cuenta del precio de la compraventa, así como sobre dicha cantidad un interés igual al legal del dinero desde la fecha del requerimiento extrajudicial para resolución (24 de marzo de 2009) hasta la fecha de la presente resolución, momento a partir del cual serán de aplicación los intereses legales del art. 576.1 de la Lec . Todo ello con expresa imposición a la actora reconvenida de las costas causadas en la presente instancia'

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Obras y Servicios San Saturio, dentro del término establecido, interpuso recurso de apelación, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Que se recurre por la parte demandante que ejecuta la acción de cumplimiento de contrato de compraventa, la sentencia que desestima la acción, estima la reconvención y declarar resuelto dicho contrato por incumplimiento del vendedor, condenando a la actora a la devolución a los demandados (compradores) de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda así como sus intereses, alegándose como motivos de recurso, error en la apreciación de la prueba, indebida interpretación de las cláusulas contractuales y violación del art. 1124 del Código Civil .

A fuer de ser sinceros, los motivos del recurso expresados los ha condensado este Tribunal haciendo un resumen entendible, a efectos del recurso, del escrito de apelación presentado en el que el recurrente se limita a poner de manifiesto los hechos probados del pleito (Demanda, Contestación-Reconvención-Contestación a la Reconvención - Documentos aportados) para mostrar su disconformidad con la sentencia pero sin especificar motivos determinados de recurso.

SEGUNDO: Que la sentencia de instancia, tras interpretar los documentos aportados (contrato-Oferta de venta) llega a la conclusión de que la oferta de compraventa contenida en el Documento nº 3 de los aportados en la Contestación-Reconvencion se estaba ofertando la financiacion al 100% al comprador, oferta que asimismo se concreta en la clausula Tercera del contrato firmado por las partes el 22-Enero-2007 (Documentos nº1 de la demandada), cuando literalmente, apartado d, respecto a la cantidad (resto del precio) que asciende a la suma de 113.600 euros pagaderos a la entrega de llaves y firma escritura publica, se hará 'mediante subrogación en el préstamo hipotecario solicitado por la parte compradora, obligándose la vendedora a firmar cuantos documentos públicos y privados le sean presentados a dicho fin, y percibiendo la promotora e la entidad prestada el importe del préstamo solicitado'

Estos documentos, unidos a la confesión del demandante, que reconoce que la Agencia Inmobiliaria que capta a los compradores, era una de las Agencias Inmobiliarias que se encargan de la venta de la promoción de viviendas, con el beneplácito de la Constructora hoy demandante-recurrente, que por lo tanto quedaba obligada a lo ofertado por la Agencia Inmobiliaria, y lo que ofrecía la Agencia Inmobiliaria en cuestión era la financiación al 100% de las cantidades que quedaran por pagar a la firma de la escritura publica y entrega de llaves.

En todo caso, dice la sentencia recurrida, el documento en cuestión no es lo suficientemente claro, y no puede permitirse que favorezca a quien lo redacta o lo consiente, porque lo que extrae del mismo cualquier adquirente protegido por la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios (caso de autos) es que le garantiza si compra una de las viviendas en dicha promoción, la financiación al 100% de la compra.

Y esta interpretación es acorde con el desarrollo de la oferta en el contrato de compraventa, porque en éste, en ningún caso se advertía de la posibilidad de que la entidad prestamista (en este supuesto, La Caixa) rehusara la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al Constructor-Promotor, y así, en el requerimiento para la elevación a escritura pública remitido por la Constructora a los compradores, la primera dirección que da es la de la Caixa, oficina que tramita el préstamo hipotecario, con nombre y apellidos de los empleados bancarios a los efectos del tramite del préstamo o subrogación.

Los compradores, llegado el momento de la escrituración, acuden a la Entidad prestamista ofrecida por la Agencia Inmobiliaria (La Caixa) y se encontraron con que se le denegaba el préstamo o subrogación en el préstamo de la constructora (documentos nº 5 de la contestación) lo que le impidió perfeccionar o consumar el contrato, pero siendo la primera incumplidora , la demandante, que no mantuvo la oferta de financiar al 100% la compraventa (resto del precio).

TERCERO: Esta interpretación de la cláusulas contractuales y de los documentos de oferta de la compraventa, es acorde con lo expuesto en el Decreto 515/1989 de 21 de Abril y la Ley de 19 de Julio 1984.

"Como dice la S.A.P. Valencia de 4-Mayo 2010 , 'La oferta, sin restricción, de subrogarse en el préstamo como forma de obtener financiación para la adquisición de la vivienda, es exigible a la promotora de conformidad con los arts. 3.1 , 4.7 y 10 del Real Decreto 515/1.989, de 21 de abril EDL 1989/12931 , vigente a la fecha de la firma de los contratos. La promotora les ofreció una opción de financiación y no una mera 'posibilidad'. Reproduce el punto 1.6 del contrato de reserva, donde las frases en todo caso o si así lo desea son lo elocuentes para considerar que se otorga al comprador una opción que depende de su sola voluntad, dando a entender que en el contrato que está gestionando esa promotora oferente con un determinado banco se están pactando las cláusulas necesarias para la efectividad de lo que promete a los adquirentes. Si el contrato del banco con la promotora no contiene ninguna cláusula que obligue al banco a aceptar como deudores a los sucesivos adquirentes de viviendas, y llegado el momento el comprador no obtiene lo que se le ofrecía se da un incumplimiento contractual por parte del vendedor. El legal representante de la demandada en el acto del juicio dijo que el contrato con el Banco Central Hispano no existe, y que es un error.

Después del contrato de reserva (en el que ya quedaba claro las posibilidades de financiación) se suscribe el contrato privado de compraventa (contrato de adhesión redactado unilateralmente por la promotora) se establece en la cláusula 2.2 la forma de pago del precio. El tenor literal de la cláusula indica que la subrogación es una opción sin restricciones al comprador. Si la opción tuviera algún tipo de restricción (por ejemplo que dependiera de la aceptación del banco y no fuera 'automática') el promotor vendedor debe advertirlo expresamente a comprador (consumidor). El promotor no solo no advierte de ninguna restricción, sino que redacta él la cláusula haciendo creer que la financiación está garantizada (si el comprador optas.e).

En la cláusula 3 la promotora-vendedora vuelve a concederles la facultad de elección sin condicionamiento alguno. Siendo la promotora la que redacta el contrato, no puede aceptarse la interpretación del contrato que ella da en relación a lo que promete, o parece que promete."

"Lo que no cabe es que el cambio de circunstancias que se produjo en la economía y la restricción del crédito, afecte a los consumidores y usuarios que contrataron un bien cuya adquisición precisa (de forma generalizada al no ser común que se posean 114.720 euros para pagar en efectivo) la obtención del crédito. La no concesión del crédito motiva por si sola la facultad de resolver el contrato, ya que se da un cambio evidente de circunstancias que impiden la culminación del contrato de compraventa."

"El art. 1.288 CC EDL 1889/1 y art. 10.2 LGDCU EDL 1984/198937 avalan la interpretación protectora del adquirente de vivienda que ve como las alteraciones en el mercado financiero le dejan sin una financiación que el promotor les ofrecía como indubitada, Están legitimados para obtener la resolución del contrato en base al art. 1124 CC EDL 1889/1 sobre la posibilidad de resolver las obligaciones bilaterales en caso de incumplimiento."

"Las reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil EDL 1889/1 constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 1983 , 3 de mayo EDJ 1984/9746 y 22 de junio de 1984 EDJ 1984/7254 , 10 de enero EDJ 1985/7086 , 5 de febrero EDJ 1985/7139 , 2 de julio EDJ 1985/7478 y 18 de septiembre de 1985 EDJ 1985/7554 , 4 de marzo EDJ 1986/1706 , 9 de junio y 15 de julio de 1986 EDJ 1986/5078 , 1 de abril EDJ 1987/2590 y 16 de diciembre de 1987 EDJ 1987/9369 , 20 de diciembre de 1988 EDJ 1988/9983 y 19 de enero de 1990 EDJ 1990/329, entre otras). El artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente por su literal expresión (de 19 enero 1925, 18 abril 1931 y 30 marzo 1953, de 27 de marzo de 1984 EDJ 1984/7132, seguidas después por otras muchas), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 EDJ 1984/7254 , 3 de mayo de 1985 EDJ 1985/7331 y 26 de noviembre de 1987 EDJ 1987/8707). Así, es indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

En otras sentencias, como las de 27 octubre 1966 , 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 EDJ 1976/250, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 EDJ 1989/9008 y 16 de julio de 1992 EDJ 1992/7969, entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil EDL 1889/1 ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 EDJ 2002/23873 los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil EDL 1889/1 ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 EDJ 1989/10880 , 21 de febrero EDJ 1991/1833 y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 EDJ 1992/5140 y 26 de abril de 2002 EDJ 2002/12089 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.

Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el art. 1288 CC EDL 1889/1, como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona (S. 13 diciembre 1986 EDJ 1986/8237), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto (S. 17 octubre 1998 EDJ 1998/22765), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 EDJ 1996/7003, «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad», y responde al principio de la buena fe en la interpretación negocial ( sentencia de 17 de octubre de 2007 EDJ 2007/222926)."

Los demandados han acreditado que La Caixa les denegó, sin especificar las razones, la subrogación en el préstamo hipotecario sobre la vivienda adquirida, cuando, de la oferta aceptada, podía esperarse que la sola hipoteca de la vivienda comprada fuera suficiente para la subrogación, no en balde estaban hipotecado un bien que en teoría valía 142.310 euros para responder de 114.720 euros, lo que, a falta de razones suponemos que se debe a políticas económicas de la entidad prestataria, pero en todo caso, divergentes con lo que la Promotora-Vendedora había ofertado a los compradores, y en prueba de ello el Documento 4 de la Contestación parece que entre la La Caixa y la Constructora demandante existe un concierto de colaboración en virtud del cual, la Entidad Prestataria subrogaría a los compradores en el crédito hipotecario, asumiendo la Caixa la obligación de ponerse en contacto con los compradores a tal efecto. Y no solo no se pusieron en contacto sino que además les denegaron la subrogación en la hipoteca, lo que constituye un incumplimiento contractual por parte de la actora que imposibilita el cumplimiento contractual de los demandados..

Esta Audiencia está de acuerdo con la interpretación que la Juez a quo hace del contrato y procede la desestimación de los motivos del recurso.

CUARTO: Que se recurre, esta vez sí, con denominación del motivo, por incumplimiento de la doctrina de los actos propios. Entiende la recurrente que el documento 15 de la demanda contiene un reconocimiento por parte de los compradores de que la vendedora no estaba obligada a procurarles la subrogación..

El documentos 15 de la demanda es un Fax remitido por los compradores a la vendedora en el que le notifica la resolución y solicita que se le devuelvan las cantidades anticipadas como precio, y el motivo es que no han obtenido la financiación de la Entidad bancaria que financia la promoción, ni de ninguna otra. Es decir, los compradores lo han intentado, con la Caixa y al parecer con otras Entidades Bancarias, pero no es un reconocimiento de que la oferta no contuviera la promesa de financiación y de que el contrato no abundara en ello y señalara incluso la Entidad financiera colaboradora (La Caixa).

"El principio general de Derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los propios actos , al que incluso se hacía referencia en el texto de Las Partidas, supone un límite del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia de la buena fe y de la exigencia de la observancia de una coherencia en el ámbito del tráfico jurídico y siempre que concurran los presupuestos o requisitos exigidos por la doctrina para su aplicación: a) En primer lugar, que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídicamente afectante a su autor y, asimismo, b) que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente, doctrina mantenida en sentencias, por todas y por citar entre las recientes, de 18 de enero de 1990 EDJ 1990/289 , 5 de marzo de 1991 EDJ 1991/2393 , 4 de junio EDJ 1992/5759 y 30 de diciembre de 1992, 12 EDJ 1993/3483 y 13 de abril EDJ 1993/3517 y 20 de mayo de 1993 EDJ 1993/4772 , 17 de diciembre de 1994 EDJ 1994/9501 , 31 de enero EDJ 1995/553 , 30 de mayo EDJ 1995/2569 y 30 de octubre de 1995 EDJ 1995/5679 , 21 de noviembre de 1996 EDJ 1996/9043, 29 EDJ 1998/2284 y 30 de abril, 12 de mayo EDJ 1998/2953, 15 de julio, 30 de septiembre y 30 de noviembre de 1998, 4 de enero, 13 de julio, 1 de octubre EDJ 1999/28261 y 16 de noviembre de 1999, 23 de mayo EDJ 2000/10841 y 25 de julio de 2000 EDJ 2000/21379)."

En este caso, el documento lo que acredita es el ejercicio de la resolución contractual, resolución que solo puede producirse por incumplimiento de la otra parte y que luego se va reforzando con la demanda reconvencional.

Procede la desestimación de los motivos del recurso.

QUINTO: Por ultimo, se incorpora al escrito de recurso un supuesto juicio Ordinario 794/2009, del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de Toledo, sentencia 33/2001 que motivó las A.P. Toledo Seccion1ª de 6 de Junio 2012, Sentencia nº 178, que no es equiparable al ahora discutido puesto que en dichos autos se discutían las arras penitenciales en relación a la resolución del contrato.

SEXTO: Que procede imponer al recurrente las costas del recurso por aplicación del art. 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de OBRAS Y SERVICIOS SAN SATURIO, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 70/13, con fecha 27 de Mayo de 2015, en el procedimiento núm. Ordinario 790/09, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso al recurrente.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves:

00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros).

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, en au­ diencia pública. Doy fe.