Sentencia Civil Nº 105/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 4/2016 de 07 de Marzo de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimoctava
C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933898
37007740
251658240
N.I.G.: 28.080.00.2-2014/0003831
Recurso de Apelación 4/2016
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Majadahonda
Autos de Procedimiento Ordinario 496/2014
APELANTE: D. Jorge y D. Maximiliano
PROCURADOR : Dña. ALMUDENA ASTRAY GONZALEZ
APELADO: JURAL PROMOTORES PUBLICITARIOS S.L.
PROCURADOR : Dña. MARIA JOSEFA GOMEZ OLAZABAL
SENTENCIA Nº 105/2016
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE :
D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. PEDRO POZUELO PÉREZ
D. JESÚS RUEDA LÓPEZ
En Madrid, a ocho de marzo de dos mil dieciséis.
La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución contractual y reclamación
de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Majadahonda, seguidos entre partes, de una,
como apelantes demandantes DON Jorge y DON Maximiliano representados por la Procuradora Sra. Astray
González y de otra, como apelada demandada JURAL PROMOTORES PUBLICITARIOS S.L. representada
por la Procuradora Sra. Gómez Olazabal, seguidos por el trámite de juicio ordinario.
Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Majadahonda, en fecha 13 de octubre de 2015, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda principal formulada por D. Jorge y D. Maximiliano contra JURAL PROMOTORES PUBLICITARIOS S.L., debo absolver y absuelvo a la entidad demandada.

Que estimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por JURAL PROMOTORES PUBLICITARIOS S.L. contra D. Jorge y D. Maximiliano , debo condenar y condeno a los demandados reconvenidos al pago de 10.125,50 euros.

Se condena a D. Jorge y D. Maximiliano al pago de las costas causadas en esta instancia.'.



SEGUNDO.- Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.



TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 7 de marzo de 2016.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se plantea el presente recurso de apelación como consecuencia de la sentencia dictada en Primera Instancia, para la resolución del conflicto que se formula por D. Jorge y por D. Maximiliano , como consecuencia de la suscripción con la entidad demandada JURAL PROMOTORES PUBLICITARIOS S.L., de un contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito con fecha 29 de agosto de 2012, el citado contrato fue otorgado en escritura pública con fecha 13 de septiembre de 2012, estableciéndose una renta anual de 24.000 euros, por un máximo periodo de cinco años, e igualmente un precio de compra de 733.000 euros, y un precio de la opción de 67.450 euros finalizando el plazo para el ejercicio de la opción de compra el 14 de septiembre de 2014 sosteniéndose por la parte demandante, que solicitó la resolución contractual de la opción de compra, sin embargo no está acreditada dicha resolución, y lo que sí está probado es que continuó el contrato inicial de arrendamiento, hasta que el mismo se declaró resuelto por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Majadahonda, habiéndose procedido al lanzamiento judicial de los demandantes con fecha 10 de febrero de 2015, la pretensión de los demandantes se basa en la existencia de serios defectos en la vivienda objeto de contrato, que determinan la inhabilidad de la misma para el ejercicio de la opción de compra debiendo por tanto analizarse cuáles son las circunstancias y elementos probatorios concurrentes en el presente caso.



SEGUNDO.- Pasando al examen de las cuestiones planteadas, se ha de decir en primer lugar, que el contrato de arrendamiento con opción de compra es una figura jurídica habitual dentro del tráfico mercantil de la adquisición de viviendas, en cuanto que permite al posible comprador, la utilización de la vivienda durante un periodo de tiempo en concepto de arrendatario, para luego si realmente está satisfecho con las condiciones y características específicas de la citada vivienda proceder a su adquisición por un precio ya predeterminado, normalmente el contrato de opción no es un contrato gratuito sino que se paga como en el presente caso una cantidad en concepto de precio de la opción, por tanto ha de acreditarse cumplidamente la total y absoluta inhabilidad de la vivienda para las funciones a las que está destinada, pero nada de eso ha quedado probado en el procedimiento y es sobre todo acreditación suficiente de dicha falta de inhabilidad, el hecho de que los demandantes han continuado en el arrendamiento de la vivienda hasta que se produce el lanzamiento de la misma por decisión judicial, tras la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Majadahonda, por tanto se ha de presumir en principio, que la vivienda reunía las condiciones de habitabilidad suficientes para ser objeto de arrendamiento y por ende para ser objeto también de compra-venta, por lo que debe ser la parte actora la que acredite y justifique la existencia de esa inhabilidad del objeto.



TERCERO.- Pasando al examen de dicha inhabilidad, la misma se funda en la existencia de dos inundaciones en la misma producidas en octubre y diciembre de 2013, y una avería de la calefacción producida con posterioridad, sin embargo si examinamos las pruebas practicadas y la documentación aportada a autos, se comprueba que las inundaciones se produce la primera como consecuencia de la mala conservación por parte de los arrendatarios de las vías de evacuación del agua de lluvia al estar obstruidas estas por hojarasca, lo que determina la citada inundación, que fue debidamente solventada por la compañía aseguradora sin mayor trascendencia posterior igualmente la inundación que se produce en diciembre es consecuencia de unas lluvias fuera de lo habitual y normal lo que determina incluso que se declare la existencia de riesgo catastrófico y que la indemnización se produzca no por la compañía aseguradora sino precisamente por el Consorcio de Compensación de Seguros dado lo inhabitual y fuera de norma de las lluvias producidas, por ello tampoco puede entenderse que ello determine la inhabilidad de la vivienda, en cuanto a la avería de la calefacción la misma fue subsanada en su día por el propio arrendador, pero además y en todo caso ello daría derecho a las acciones dentro del contrato de arrendamiento, pero no a la resolución del contrato de opción de compra, puesto que como hemos visto antes no puede derivarse de una avería de la calefacción la inhabilidad del objeto. Por ello y en consecuencia este Tribunal entiende al igual que el Juez de Primera Instancia, que no pueden ser de aplicación las normas relativas a los vicios ocultos que son exclusivamente para el contrato de compra-venta y no para el contrato de opción, y no puede entenderse que haya existido un incumplimiento por parte de la arrendadora que pueda determinar la justificación de la resolución del contrato de opción de compra, y la devolución que es en realidad lo que se pretende del precio pagado por dicha opción, lo que ha existido en realidad es una falta de voluntad de concluir el contrato de compra-venta por parte de los arrendatarios, lo que es perfectamente lícito y está expresamente previsto en el contrato, pero no puede entenderse que haya sido un incumplimiento de JURAL PROMOTORES PUBLICITARIOS la determinante de dicha falta de ejercicio de la opción y por tanto determinante de la resolución contractual debiendo en consecuencia mantenerse por su propio fundamento la sentencia de instancia.



CUARTO.- Conforme a lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil han de imponerse las costas de esta alzada a la parte cuyo recurso es desestimado.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Astray González en nombre y representación de D. Jorge y D. Maximiliano contra la sentencia de fecha 13 de octubre de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Majadahonda en el Procedimiento Ordinario 496/2014, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS el mismo, haciendo expresa imposición de las costas producidas en esta alzada a la parte apelante. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.