Sentencia CIVIL Nº 106/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1348/2017 de 12 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0818742120158238504
Recurso de apelación 1348/2017 -3
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sabadell
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 1437/2015
Parte recurrente/Solicitante: Sara
Procurador/a: Mª Dolors Ribas Mercader
Abogado/a:
Parte recurrida: Bartolomé , Verónica
Procurador/a: Monica Garcia Vicente
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 106/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 12 de febrero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 30 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 1437/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Mª Dolors Ribas Mercader, en nombre y representación de Sara contra Sentencia - 22/03/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Monica Garcia Vicente, en nombre y representación de Bartolomé , Verónica .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Se estima la demanda presentada por D. Bartolomé y de Dª. Verónica representados por la Procuradora Sra. García Vicente y asistidos por el letrado Sr. Vidal Vicente, contra Dª. Sara , representada por la Procuradora Sra. Ribas Mercader y asistida por la letrada Sra. Galera Martínez, condenando a la demandada al pago al actor de la cantidad de 12.977'68 euros, junto con los intereses legales devengados desde el momento de la interpelación judicial. Se condena en costas a la demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que deriva el presente rollo de apelación se iniciaron por demanda interpuesta 2015 a instancia de D. Bartolomé y de Dª Verónica , como integrantes de la comunidad de bienes ' DIRECCION000 .CB' contra Dª. Sara en reclamación de la suma de 12.967,68.-euros.

La suma indicada se corresponde, según se expresa en la demanda, con las sumas impagadas en concepto de rentas y cantidades asimiladas derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes en fecha 1 de octubre de 2004, prorrogado el día 1 de octubre de 2014, y que tenía por objeto el local de negocio sita en Sabadell en la calle Sant Isidre nº 144. El desglose de las partidas se contiene en el fundamento jurídico primero de la resolución recurrida al que nos remitimos, bastando con apuntar ahora, por razones de claridad expositiva, que se reclaman: (i) rentas pendientes en su integridad correspondientes a ciertas mensualidades, algunas de ellas anteriores a la prórroga del contrato; (ii) saldos de las diferencias favorables a los arrendadores por haberse abonado ciertas rentas al precio rebajado cuando ya la rebaja no estaba en vigor, y (iii) los gastos comunitarios.

Por otra parte, de la suma total adeudada en la demanda se deducen ya los 3.000.-euros entregados por la arrendataria en concepto de fianza arrendaticia a la firma del contrato inicial.

La parte demandada se opuso a los pedimentos interesados en su contra alegando, (i) que la firma de la prórroga del contrato acordada el 1 de octubre de 2014 conlleva necesariamente una liquidación de todas las rentas derivadas de la relación basada en el contrato original, que debe estimarse saldado; (ii) que se reclamaban rentas que ya se habían satisfecho a través de la Cámara de la Propiedad Urbana, aportando cuatro recibos bancarios en prueba del pago (doc. nº 3 y 4 de la contestación); (iii) que no se devengaron las rentas relativas a los meses de mayo a julio de 2015, pues ya se había resuelto el contrato y no había actividad y (iv) que las cuotas comunitarias que se reclaman deben estimarse abonadas con la diferencia de la fianza acordada inicialmente y la pactada con ocasión de la prórroga.

Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Sabadell se dictó sentencia en fecha 22 de marzo de 2017 por la que se estimaba la demanda y se condenaba a la demandada a abonar a los actores la suma reclamada como principal, antes reseñada, más intereses y costas.

Frente a esa sentencia se alza Dª. Sara quien, en primer lugar, considera que se han vulnerado las normas sobre admisión de prueba por haberse admitido a la parte actora la remisión de un oficio para obtener información bancaria sobre el estado de pagos derivados del arrendamiento, y no haberse reiterado la citación al testigo por ella propuesto. En segundo lugar, invocando la concurrencia de error en la valoración de la prueba, reitera en esta alzada las alegaciones, antes reseñadas, por las que se opuso a la demanda y que no le han sido acogidas.



SEGUNDO.- Para la resolución del recurso es necesario partir de ciertos hechos que consideramos acreditados y que pasamos resumidamente a exponer.

El contrato de arrendamiento inicialmente pactado (de 1/10/2004, que se acompañaba a la demanda como doc. nº 2) se estableció por un plazo de duración de diez años fijándose una renta mensual de 1.500.- euros más IVA. Ahora bien, no es un hecho discutido que las partes el día 1 de noviembre de 2012 suscribieron un acuerdo de rebaja temporal de la renta ( doc. nº 3 de la demanda), fijándola durante un año en la suma de 1.300.-euros, es decir, hasta el 1 de octubre de 2013.

En la prórroga del contrato suscrita el 1/10/ 2014 ( doc. nº 4 de la demanda)por otros diez años más, las partes acordaron una renta inicial durante el primer año de 1.300.-euros que, a partir del segundo el segundo año sería de 1.500.-euros y, a partir del tercer año, sería revisada de conformidad con la cláusula de estabilización recogida en las condiciones anexas al contrato inicial.

Se debe señalar que en la cláusula primera del contrato se regulaba la posibilidad de desistimiento unilateral y anticipado del contrato por parte de la arrendataria siempre y cuando comunicara su propósito a los arrendadores con un mes de antelación sin derecho de éstos a percibir indemnización alguna en tal caso por el tiempo que quedase por cumplir.

Haciendo uso de esta facultad, la arrendataria, en fecha 5 de mayo de 2015, remitió un burofax a los arrendadores comunicando la resolución anticipada del contrato al cabo de 30 días. ( doc. nº 5 de la demanda).

El 30 de mayo de 2015 , la demandada y su pareja, Sr. Leoncio , como resulta del testimonio de este último, se personaron en el local de autos con intención de devolver las llaves al Sr. Bartolomé , pero al encontrarse este de viaje, contactaron telefónicamente y quedaron las partes el martes siguiente, día 2/6/2015.

En esa fecha, como quiera que los arrendatarios estaban pendientes de negociar una posible traspaso del negocio y no habían vaciado el local, tampoco se devolvió la posesión del mismo.

Mediante sendos burofaxes remitidos los días 17 de junio y 7 de julio de 2015 ( docs. nº 6 y 7 de la demanda), los arrendadores reclamaron la devolución de la posesión del local requiriendo a la arrendataria la entrega de las llaves del mismo. Esos burofaxes no fueron recogidos por Dª. Sara .

Los demandados consignaron notarialmente las llaves del local el día 3 de agosto de 2015, siendo recogidas por el Sr. Bartolomé al día siguiente tomando posesión del local.



TERCERO.- A partir de los antecedentes expuestos y revisada en esta alzada la prueba practicada, podemos avanzar que suscribimos la valoración probatoria que lleva a el juzgador de primer grado a estimar íntegramente la reclamación de cantidad impetrada por los actores, que no se ve desvirtuada por las alegaciones de la recurrente.

Por ello nos limitaremos a efectuar ciertas consideraciones en orden a dar respuesta a tales alegaciones.

A)En primer lugar y con carácter general, respecto a las alegaciones acerca de la admisión de la prueba documental consistente en el requerimiento a la entidad bancaria donde estuvo domiciliado el pago del arriendo del estado de cuentas, debemos indicar que, conforme a la doctrina jurisprudencial relativa a los plazos conclusivos para la aportación de documentos, que es citada por la propia recurrente, la LEC exige la aportación con la demanda de los documentos en que la parte funda su derecho (artículo 265.1.1 o), lo cual ha de realizarse con todos los requisitos que la ley exige para su eficacia, sin que posteriormente puedan admitirse otros distintos salvo que sirvan para contrarrestar las argumentaciones de la parte demandada. De este modo cuando se trata de documentos dirigidos a combatir las alegaciones de contrario la aportación de documentación se difiere hasta momentos posteriores. ( STS 347/2015 de 22/06/2015 y STS de 15 de marzo de 2015 , entre otras).

En el caso de autos, es a la parte demandada a la que correspondía acreditar el pago de las rentas reclamadas con fundamento en lo dispuesto en los arts. 217.2 y 6 en relación con el art. 444.1 todos ellos de la LEC , pues la arrendataria es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que están en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago o de los reflejos contables o bancarios del mismo. Y, sobre esta base, son sus cuestionamientos acerca de la imputación de pagos los que introducen en el debate la necesidad de establecer cuáles son las mensualidades no satisfechas, luego la posibilidad de acreditación se amplia para la actora hasta momentos posteriores a la presentación de la demanda. Además, para evitar cualquier problema de preclusión de aportación, se optó por la prueba de informes, que garantiza la posibilidad de contradicción, pues la parte no proponente puede interesar la especificación de los extremos que tenga por conveniente, y el hecho de que se suspendiese el juicio para la práctica de dicha prueba, lejos de provocar indefensión, permite a ambas partes el análisis de los informes (extractos) remitidos por la entidad bancaria a efectos de sustentar su valoración y conclusiones.

Por lo que se refiere a la prueba testifical del Sr. Pio , debemos señalar que dicha prueba fue interesada nuevamente para su práctica en segunda instancia, y fue rechazada, sobre todo porque no nos parecía relevante, con lo que debemos remitirnos a nuestra resolución de 30 de noviembre de 2017, que ha devenido firme.

B) Atendiendo al fondo del asunto, (I) no se pueden estimar abonadas las rentas que se reclaman relativas a los meses de agosto de 2011 y agosto de 2012, es decir, anteriores a la prórroga del contrato.

Primero, porque los extractos bancarios aportados reflejan la inefectividad de dichas rentas, y, segundo, porque la firma de la prórroga no supone en ningún caso, como pretende la recurrente, una condonación o una renuncia a su cobro, pues la renuncia no puede presumirse, y no consta ni cabe inferirla sin más del documento de prórroga, siendo perfectamente posible un pacto de prórroga de alquiler con deudas pendientes.

(II) En cuanto al importe de la deuda reclamada en concepto de rentas devengadas en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2014, tampoco hay constancia de su pago pues los recibos de renta aportados por la demandada junto su escrito de contestación ( que, insistimos, es sobre quien pesa la carga de acreditar el pago) se refieren a los meses de enero, febrero y marzo de 2015, que no se reclaman, y no hay prueba del pago en efectivo que la demandada pretende haber realizado y que debería acreditar a través de un medio objetivo. (III) De los extractos bancarios también se observa que las rentas abonadas durante los meses que van desde el 1 de noviembre de 2013 al 1 de octubre de 2014, es decir, cuando ya había concluido el periodo para el que se acordó la rebaja de la renta, se abonaron de forma incompleta como si esa rebaja estuviera todavía vigente. (IV) Respecto de las rentas devengadas los meses de mayo, junio y julio de 2015, es decir, cuando ya la actora ha anunciado y comunicado su intención de resolver anticipadamente el contrato, cabe decir que la renta de mayo de 2015 sería debida en todo caso, por corresponderse con el mes de anticipación o preaviso; de hecho los demandados manifiestan, y así lo hemos considerado acreditado, que intentaron entregar las llaves el 30 de mayo. Como no pudieron, las partes volvieron a quedar el 2 de junio- lo que no tendría traducción económica puesto que la renta de junio aún no se habría devengado- pero, a partir de entonces, lo que resulta un hecho objetivo- no negado- es que los demandados tampoco entregaron las llaves permaneciendo en la posesión del local, posesión que mantuvieron, pese a los requerimientos cursados por la parte arrendadora, hasta la consignación de las llaves el día 3 de agosto de 2015, suponiendo el pago de la renta una contraprestación a la ocupación. (V) no se ha negado el impago de las cuotas comunitarias que se reclaman y, en la contabilización hecha en la demanda, ya se ha deducido, compensándolo, el importe íntegro ( 3.000.-euros) de la fianza entregada a la firma del contrato inicial.

De lo expuesto se sigue que no puede prosperar ninguno de los motivos de apelación aducidos por la demandada apelante procediendo, por tanto, la desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.



CUARTO.- Desestimándose el recurso deben imponerse al recurrente las costas derivadas de la apelación (ex art. 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª. Sara contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sabadell en fecha 22 de marzo de 2017 en los presentes autos de Juicio Verbal nº 1437/2015 de los que dimana este rollo, CONFIRMAMOS dicha resolución con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :