Sentencia Civil Nº 107/2008, Audiencia Provincial de Leon, Sección 3, Rec 284/2007 de 23 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

LEON

SENTENCIA: 00107/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION TERCERA

LEON

Rollo Civil nº. 284/2007

Procedimiento Ordinario nº. 1327/2006

Juzgado de 1ª. Instancia nº. 7 de LEON.-

S E N T E N C I A Nº . 107/2008

Iltmos. Sres.

Dº. LUIS ADOLFO MALLO MALLO.-Presidente.

Dº. MIGUEL ANGEL AMEZ MARTINEZ.-Magistrado.

Dª. MARIA DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrado.

En León, a veintitrés de mayo de dos mil ocho.

VISTO ante el Tribunal de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil arriba indicado, en el

que ha sido apelante Dº. Pedro , representado por la procuradora Dª. Maria Mar Martínez

Barrientos y dirigido por el letrados Dº. Manuel Romero González, y apelada Dª. Irene ,

representada por la procuradora Dª. Nuria Revuelta merino y dirigida por el letrado Dº. Simón López Quero, actuando como

Ponente para este trámite el Ilmo. Sr. Dº. LUIS ADOLFO MALLO MALLO.

Antecedentes

PRIMERO.- La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº. 7 de LEON dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la procuradora Sra. MARTINEZ BARRIENTOS, en nombre y representación de Pedro , asistido del letrado Sr. Jose-Manuel Romero González, contra Irene , representada por la procuradora Sra. Revuelta Merino, y asistida por el letrado Sr. Simón López Quero, debo absolver y absuelvo a la demandada con imposición de las Costas a la actora".

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia, que lleva fecha 16 de mayo de 2007 , se interpuso recurso por la parte apelante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma, las partes litigantes y seguidos los demás trámites se señaló el día 14 de abril del año en curso para deliberación.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales excepto el plazo para dictar sentencia previsto en el art. 465-1 L.E.C. del 2.000 , de imposible cumplimiento debido a la acumulación de asuntos anteriores y preferentes pendientes en este tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en tanto sean compatibles y no se contradigan con los que siguen.

SEGUNDO.- Se formula por el arrendador (Dº. Pedro ) demanda de Juicio Ordinario contra la arrendataria (Dª. Irene ), en relación con el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 1 de junio de 1.979, interesando en su suplico el dictado de una sentencia por la que:

1º) Declarando que las rentas de la vivienda aplicando la cláusula Sexta del contrato son las siguientes ya citadas en el Hecho Segundo anterior:

Renta desde junio 1982 a Mayo 1985: 183,83 €

Renta desde junio 1985 a Mayo 1988: 251,03 €

Renta desde junio 1988 a Mayo 1991: 298 €

Renta desde junio 1991 a Mayo 1994: 361,26 €

Renta desde junio 1994 a Mayo 1997: 422 €

Renta desde junio 1997 a Mayo 2000: 467 €

Renta desde junio 2000 a Mayo 2003: 502,16 €

Renta desde junio 2003 a Mayo 2006: 556,71 €

Renta desde junio 2006 a Mayo 2009: 617,18 €

2º) Y condenando a la demandada a abonar al actor la cantidad de VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS TRECE EUROS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS DE EUROS (26.813,56 €) por diferencias de rentas adeudadas más las diferencias impagadas de rentas que se devenguen a favor del actor durante la tramitación del presente procedimiento, más los intereses legales y las costas del proceso.

La sentencia recaída en la instancia desestima íntegramente la demanda, pronunciamiento contra el que se interpone recurso de apelación por el actor insistiendo en el acogimiento de sus pretensiones.

TERCERO.- La primera de las pretensiones deducidas en el escrito rector, de carácter declarativo, se dirige a determinar cual es la renta aplicable a cada periodo aplicando la cláusula sexta del contrato, cláusula del siguiente tenor literal.

"La renta del presente contrato, será revisada en caso de prórroga del mismo, a los tres años, con arreglo al índice del coste de la vida que señale el Instituto Nacional de Estadística, tomando como fecha la de iniciación del presente contrato".

El contrato celebrado en el año 1.979 incorporaba pues una cláusula de revisión de la renta de carácter trianual aplicable sobre la renta inicial (20.000 ptas. ó 120,2 €).

Ahora bien, la prueba practicada en autos, en especial el Doc. 3 de la contestación a la demanda (F. 48) y las manifestaciones de la arrendataria y del hermano del arrendador que era quien por entonces le representaba y gestionaba sus intereses, ponen de manifiesto dos extremos relevantes, cuales son que la propiedad estableció para el mes de octubre de 2001 una renta de 20.600 ptas. (123,81 €) que resultó aceptada por la arrendataria pagando los recibos que le fueron girados. A dicho importe debe adicionarse la parte correspondiente al IBI; y, de otra parte, se prescindió de mutuo acuerdo de la revisión trianual prevista en la cláusula 6ª del contrato y se sustituyó por una revisión anual en función del I .P.C.

Convenimos pues con la sentencia de instancia en que existió una novación contractual, no extintiva sino simplemente modificativa que afectó a la cuantía de la renta y el sistema para su revisión.

En términos tomados de la SAP Palencia de 6-4-2006 : "No debemos olvidar que la palabra novación no tiene en nuestro Código un significado riguroso, ni alude necesariamente a una extinción de la obligación, pudiendo significar simplemente modificación de ésta, sin olvidar que su efecto extintivo y excepcional no puede presumirse, exigiéndose al respecto una declaración expresa de las partes o una objetiva incompatibilidad de la situación nueva con la antigua (art. 1204 CC ), así pues, la novación modificativa constituye la regla general y la extintiva la excepción, habiendo declarado el Tribunal Supremo en repetidas Sentencias entre las que se cita ad exemplum la de 23 de marzo de 2001 , que la novación nunca se presume, ha de constar expresamente y crearse una obligación nueva, incompatible con la anterior, significando la sustitución de un convenio por otro, constatando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, aunque también puede deducirse de la incompatibilidad entre ambas obligaciones.

Ello quiere decir que en el supuesto de que expresamente no se haya hecho referencia a la extinción de la obligación anterior, únicamente puede entenderse extinguido el primitivo contrato, en este caso el del año 1987, si se entiende que su redacción es incompatible con la del año 1989, pues es éste contrato en el que fija el recurrente el efecto novatorio extintivo y el nacimiento de una nueva relación contractual. Es decir, es preciso que la modificación sea de tal manera sustancial que no quede duda de cual ha sido la voluntad de las partes, por lo que no es suficiente que se les haya producido una modificación de algunos de los elementos contractuales, que únicamente supongan o pueda derivarse de ellos la voluntad de modificar los mismos, pero no la relación contractual propiamente dicha. En este sentido, la jurisprudencia ha considerado que tratándose de arrendamientos rústicos "se reputa existente la voluntad novatoria en el contrato de arrendamiento rústico, y, por consiguiente, la sustitución del mismo, sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteren los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e, incluso, la notoria modificación de una sola de esas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo", (SS. TS. 2 de febrero de 1993, 24 de febrero de 1995, 19 de mayo de 1997 ).

En definitiva, para que pueda apreciarse la existencia de una novación extintiva, es preciso, un acuerdo de voluntades del que se infiera, sin género de dudas, que se da una voluntad de novar, creando una nueva relación y extinguiendo otra, ya porque así se diga expresamente (art. 1.204 CC ), ya porque exista una total incompatibilidad entre ambas relaciones obligatorias. Por el contrario, la novación modificativa o impropia no conlleva tal efecto extintivo y sólo pretende el simple cambio o alteración de alguno de los aspectos no fundamentales, en cuanto a su carácter o naturaleza, del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato se mantiene, aun cuando modificado en alguno de sus aspectos, (SS. TS. 19 de noviembre de 1993, 30 de mayo de 1990, 20 de noviembre de 2000 , entre otras muchas), situación esta última que es la que concurre en el presente caso en que, no constando expresamente la voluntad de extinguir el contrato anterior, y produciéndose la modificación respecto de la renta que no revistió caracteres especialmente trascendentes, manteniéndose el objeto del arriendo y las partes, solo cabe afirmar que se ha producido una mera novación modificativa o impropia, máxime cuando, como afirma la jurisprudencia respecto a los arrendamientos rústicos, como es el presente supuesto, "para que pueda apreciarse una novación extintiva, es preciso una alteración de los dos elementos esenciales que lo integran, es decir, el objeto y la renta, y la sola modificación de ésta o de la titularidad de la finca, no constituye novación del contrato con la aparición de uno nuevo a la vida del tráfico", (S. TS. 16 de julio de 1992)".

Consecuentemente la primera de las pretensiones debe ser parcialmente acogida, declarando que las rentas de la vivienda, a partir de octubre de 2001 y aplicando una revisión anual en función del I.P.C. son:

- año 2001: 123,81 € (abonados 123,81 €)

- año 2002: 127,82 € (abonados 123,81 €)

- año 2003: 131,84 € (abonados 128,76 €)

- año 2004: 135,40 € (abonados 131,34 €)

- año 2005: 140,10 € (abonados 135,42 €)

- año 2006: 145,50 € (abonados 140,85 €)

- año 2007: 149,45 € (abonados 140,85 €)

CUARTO.- La segunda pretensión de condena dirigida al pago de las diferencias de rentas impagadas, ha de acogerse también parcialmente, limitada a las cinco últimas anualidades (del 2002 al 2006 ambas inclusive) y por un importe de 245,76 € que s.e.u.o resulta del siguiente desglose:

- año 2002: 4,01 x 12

- año 2003: 3,08 x 12

- año 2004: 4,06 x 12

- año 2005: 4,68 x 12

- año 2006: 4,65 x 12

a ello ha de añadirse la diferencia de las rentas devengadas durante la tramitación del presente procedimiento año 2007: 8,60 x 12 = 103,2 € lo que eleva lo adeudado por rentas a un total de 348,86 €

QUINTO.- Procede, por lo expuesto estimar parcialmente la demanda y el recurso de apelación, sin condena en costas en ninguna de las dos instancias -art. 394-2º y 398-2º L.E. Civil -.

VISTOS los preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dº. Pedro contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº. 7 de LEON en los autos del Procedimiento Ordinario nº. 1327/2006, y revocando dicha sentencia, debemos estimar en parte la demanda promovida por Dº. Pedro contra Dª. Irene y:

1º) Declarar que las rentas de la vivienda litigiosa, sin incluir el I.B.I., y aplicando una revisión anual en función del I.P.C. son, a partir del año 2001 las siguientes:

- año 2001: 123,81 €

- año 2002: 127,82 €

- año 2003: 131,84 €

- año 2004: 135,40 €

- año 2005: 140,10 €

- año 2006: 145,50 €

- año 2007: 149,45 €

2º) Condenar a la demandada a abonar al actor la cantidad de 348,86 € por diferencias de rentas durante los últimos cinco años (2002 a 2006) y durante la tramitación de la causa (2007).

3º) Todo ello sin imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

Dese cumplimiento, al notificar esta sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado-Ponente que la dictó, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.