Sentencia Civil Nº 107/2008, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 265/2007 de 28 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 265/07.

JUICIO ORDINARIO Nº 612/06

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 6 - REUS

SENTENCIA nº

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. JOAN PERARNAU MOYA

MAGISTRADOS

D. MANUEL GALAN SANCHEZ

Dª. Mª ANGELES BARCENILLA VISUS (SUPLENTE)

Tarragona, a 28 de febrero de 2.008.

Visto por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial los recursos de apelación interpuestos por D. Luis y DÑA. Lorenza representados en esta instancia por el Procurador Sr. Garrido Mata y asistidos

por el Letrado Sr. Prat Altarriba, así como por D. Abelardo y DÑA. Flor

representados por la Procurador Sra. Martínez Bastida y defendidos por el Letrado Sr. Auqué Pitarch, contra la sentencia de 27

de noviembre de 2.006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Reus, autos de Juicio Ordinario núm. 612/06, en el

que figuran como demandantes los Srs. Abelardo y Flor , y como demandados los Srs. Luis y Lorenza .

Antecedentes

PRIMERO. Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva:

"FALLO. ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada por el procurador SR. FRANCH ZARAGOZA en representación de D. Abelardo y Dª Flor contra D. Luis y Lorenza, DEBO CONDENAR Y CONDENO a dichos demandados a que devuelvan a los actores la cantidad de 27.000 euros en concepto de devolución de las sumas entregadas a cuenta del precio de la compraventa, más los intereses legales desde el 26.2.2005, sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO. Que contra la mencionada sentencia se interpusieron sendos recursos de apelación por ambas partes litigantes en base a las alegaciones contenidas en sus escritos respectivos.

TERCERO. En la tramitación de la presente instancia del procedimiento se han observado las normas legales a excepción del plazo para dictar sentencia atendida la función desempeñada por el Magistrado Ponente como Presidente de la Junta Electoral Provincial de Tarragona en las recientes Elecciones Generales con los efectos prevenidos en el artículo 10,3º de la L.O.R.E.G . (artículo 211 de la L.E.C .).

VISTO y siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado MANUEL GALAN SANCHEZ,

Fundamentos

PRIMERO. RECURSO DE APELACION INTERPUESTO POR D. Luis Y DÑA. Lorenza.

Impugna la representación procesal de los Srs. Luis y Lorenza los pronunciamientos de la sentencia de instancia alegando, en síntesis, incongruencia y falta de exhaustividad de la resolución objeto de recurso, incumplimiento previo de la actora en relación a la cancelación del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda, error en la valoración de la prueba, interpretación errónea de la naturaleza jurídica de las arras penitenciales, así como el pronunciamiento relativo al comienzo del abono de intereses "e imposición de las costas procesales" (folio 220).

Comenzando por razón de sistemática en la exposición con el análisis de la alegación de incongruencia y falta de exhaustividad de la resolución objeto de recurso, llama la atención a la Sala que el desarrollo pormenorizado que efectúa la parte recurrente de este motivo en la Alegación Cuarta de su escrito de interposición del recurso (folios 249 a 251) no es sino una reproducción del motivo de error en la valoración de la prueba, como claramente se desprende de su encabezamiento: "Incongruencia y falta de exhaustividad de la sentencia en relación con la ausencia de incumplimiento grave de mis mandantes y la frustración de los actores-compradores", sin aportar dato alguno que permita conocer a qué tipo de incongruencia se está refiriendo ni justificar porqué, a su juicio, existe esa falta de exhaustividad, cuando lo cierto es que, examinada la resolución recurrida, ésta cumple con los cánones de motivación constitucionalmente exigidos, siendo doctrina reiterada la de que la motivación de las sentencias no es, ciertamente, sólo una exigencia de legalidad ordinaria -art. 248 de la Ley Orgánica del Poder Judicial -, sino que es también un mandato constitucional -art. 120.3 de la Constitución Española,- por formar parte del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva- art. 24 de la Constitución Española, como derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas, que sea motivada y fundada en derecho y no manifiestamente arbitraria o irrazonable. Ahora bien, tal exigencia constitucional de motivación no impone el deber de realizar una argumentación extensa ni de dar una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que basta con que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que tal respuesta enlace con los extremos sometidos a debate; la resolución judicial debe ofrecer con suficiencia las razones de hecho y de derecho que fundamentan la decisión, de modo que ha de considerarse que presenta motivación suficiente cuando la lectura de la resolución permite al recurrente conocer y comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Tribunal (v. por todas STS 18-07-2007 ); cosa muy diferente es que el recurrente discrepe de la valoración que de la prueba se ha realizado por el Juzgador de instancia.

Por otra parte, el fundamento básico y esencial del presente recurso lo constituye el hecho de que, como señala la parte apelante, "La Juzgadora 'a quo' no da validez al requerimiento resolutorio realizado -Burofax- al amparo del art. 1.504 del Código Civil, de fecha 23 de diciembre de 2.005 , recibido el día 27 de diciembre a las 16'40 por Don. Abelardo, resolviendo el contrato de compraventa" (folio 238). Ahora bien, al respecto debe tenerse en cuenta que establecido contractualmente el día 14 de diciembre de 2.005 la fecha máxima para otorgar la escritura pública de compraventa, la propia parte vendedora Srs. Luis y Lorenza remitieron un burofax a los compradores a fin de que comparecieran el día 19 de diciembre de 2.005 (es decir, vencido dicho plazo) en la Notaría del Sr. Ochoa "a los efectos de elevar a público el contrato privado de compraventa en los términos acordados y realizar la correspondiente escritura pública de compraventa" (folio 133), es decir, expresamente consintieron en alargar dicho plazo, negando unilateralmente dicha posibilidad, posteriormente, a la parte compradora cuando ésta, a su vez, les requiere para que acudan a la Notaría el día 29 de diciembre de 2.005 (folio 17).

Pero es que, además, es doctrina jurisprudencial reiterada la de que los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil no se excluyen sino que se complementan, en el sentido de que la regla general que se establece en el primero para toda clase de obligaciones recíprocas no obsta al desarrollo específico y concreto del segundo para el supuesto de compraventa de inmuebles y para el caso concreto de falta de pago del precio por parte del comprador (v. por todas STS 27-02-1999 ), habiéndose abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato (STS 17-07-2007 ). La prueba practicada acredita la voluntad de los Srs. Abelardo y Flor de efectuar el pago de la cantidad pendiente (v. documentos núm. 7 -folio 17- y núm. 11 -folio 24-), eso sí previa cancelación por parte de los vendedores de la hipoteca que gravaba la vivienda objeto del contrato de acuerdo con lo pactado. Igualmente, siendo también requisito esencial que la parte vendedora cumpla sus obligaciones de entrega del bien inmueble, lo cierto es que los Srs. Luis y Lorenza no cancelaron la hipoteca que gravaba la vivienda en la fecha pactada transmitiendo la finca libre de cargas y gravámenes, ni siquiera, lo que es más sorprendente, dicha carga estaba cancelada el día 19 de diciembre cuando requirieron a la otra parte para acudir a la Notaría (folio 18), sin que pueda servir de justificación su reiterada alegación de que la emisión del certificado de cancelación administrativa de la hipoteca debía ser emitido por el Sr. Abelardo como Director de la oficina bancaria y que éste no lo emitió a sabiendas y a su propio interés, cuando del documento acompañado con el núm. 12 de la demanda, de fecha 27 de enero de 2.006, y consistente en "Document de Reserva" por el cual GRUPS IMMOBILIARIS, como empresa de intermediación inmobiliaria, gestionaba la venta del mismo inmueble discutido, en su pacto cuarto expresamente se dice que la finca está libre de cargas y gravámenes (folio 53), e igualmente, en el documento núm. 13 de la demanda consistente en escritura pública de compraventa de 23 de febrero de 2.006 otorgada por los Srs. Luis y Lorenza a favor de un tercero, expresamente se dice, en el apartado cargas, que "La referida hipoteca ha sido cancelada administrativamente" (folio 58), por lo que si pudo ser cancelada administrativamente con anterioridad al momento de otorgarse la escritura pública a favor de terceros (el 19 de enero de 2.006 según señala la sentencia de instancia), no se entiende ni justifica porqué no se pudo cancelar antes para cumplir con su obligación contractualmente asumida y otorgar la escritura pública a favor de los Srs. Abelardo y Flor, así como tampoco justifica haber exigido a la entidad bancaria la cancelación de dicha carga y que ello se demorase conscientemente y con un evidente ánimo torticero.

Por todo lo expuesto, y complementándose los artículos 1.124 y 1.504 del CC , es evidente que no puede resolver unilateralmente el contrato la parte que a su vez no ha cumplido su obligación, y en el presente caso, ha quedado suficientemente acreditado que los vendedores Srs. Luis y Lorenza no cumplieron con su carga de cancelar la hipoteca que gravaba el inmueble dentro del término establecido, mientras que, por el contrario, sí ha resultado acreditada la intención de los compradores Srs. Abelardo y Flor de abonar la parte de precio pendiente de pago.

En lo que sí tiene razón la parte apelante, y en este punto debe estimarse su recurso, es que la Juzgadora a quo equivoca la naturaleza jurídica de las arras, al afirmar en la sentencia de que se tratan de arras confirmatorias y no penitenciales, cuando lo cierto es que en el contrato expresamente se las califica de arras penitenciales y se cita el artículo 1.454 del CC , esto es, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, a diferencia de las arras confirmatorias (que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución) y de las arras penales (cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento) (SSTS 24-10-2002 y 20-05-2004 ), sin que dicho carácter de arras penitenciales haya sido cuestionado por las partes contratantes, por lo que debe estimarse que ha existido un exceso por parte de la Juzgadora de instancia.

Del mismo modo, debe estimarse el recurso de apelación en cuanto a la improcedencia de condenar al pago de los intereses desde la fecha de la primera entrega a cuenta (26 de febrero de 2.005) ya que no consta ninguna reclamación extrajudicial a los vendedores para que devolvieran tales cantidades, hasta la presentación de la demanda, por lo que debe estimarse el recurso en este punto, revocando la sentencia de instancia en el sentido de condenar a los demandados Srs. Luis y Lorenza a abonar los intereses legales del artículo 1.108 del CC desde la fecha de la interpelación judicial, esto es, desde el día 12 de mayo de 2.006 (fecha de presentación de la demanda).

SEGUNDO. RECURSO DE APELACION INTERPUESTO POR LOS SRS. Abelardo Y Flor.

Impugnan los recurrentes el pronunciamiento de la sentencia de instancia que desestima su petición de condena de los demandados de abonarles la cantidad de 39.000 euros en concepto de indemnización por daños como consecuencia de haberse vendido el inmueble a un tercero, siendo dicha cantidad la diferencia entre el precio de la compraventa acordado con los recurrentes y el precio obtenido por la venta a un tercero. Lo cierto es que debe desestimarse este motivo de apelación por cuanto, como señala la Juzgadora a quo, los perjuicios derivados del incumplimiento contractual no se presumen sino que deben ser acreditados, lo que en el presente caso no ha ocurrido, ya que correspondía a la parte compradora haber justificado, como afirma, que el destino del inmueble era exclusivamente inversor.

TERCERO. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la L.E.C ., al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de los Srs. Luis y Lorenza, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada, y al haberse desestimado íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de los Srs. Abelardo y Flor procede condenarlos al pago de las costas de esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás normas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la representación procesal de D. Luis y DÑA. Lorenza, y DESESTIMANDO INTEGRAMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la representación procesal de D. Abelardo y DÑA. Flor, contra la sentencia de 27 de noviembre de 2.006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Reus , autos de Juicio Ordinario núm. 612/06, REVOCAMOS PARCIALMENTE la misma y declaramos la naturaleza penitencial de las arras pactadas contractualmente; condenamos a los demandados Srs. Luis y Lorenza a abonar, respecto de la cantidad de 27.000 euros, los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, esto es, desde el día 12 de mayo de 2.006, y mantenemos el resto de pronunciamientos de la resolución recurrida.

No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada respecto del recurso interpuesto por Don. Luis y Lorenza.

Imponemos a D. Abelardo y DÑA. Flor las costas de esta alzada originadas por su recurso.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado con certificación de la presente, a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así por nuestra Sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.