Sentencia Civil Nº 107/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 84/2011 de 28 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00107/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7001386 /2011

RECURSO DE APELACION 84 /2011

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2031 /2008

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 52 de MADRID

Apelante/s: CIUDAD LINEAL 2000, S.A.

Procurador/es: MARIA ISABEL CAMPILLO GARCIA

Apelado/s: C.P. DELA ENTIDAD NUMERO NUM000 COMPLEJO RESIDENCIAL COMERCIAL DIRECCION000

Procurador/es: JACOBO GANDARILLAS MARTOS

SENTENCIA NÚM. 107

Ponente: Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLAS DIAZ MENDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

D. MIGUEL ANGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En MADRID a, a veintiocho de febrero de dos mil once .

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario 2031/2008, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Madrid y seguidos sobre nulidad de acuerdos comunitarios en el marco de la Propiedad Horizontal, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 84/2011, en el que han sido partes, como apelante-demandante, CIUDAD LINEAL 2000 S.A. que estuvo representada por la Procuradora Dª Isabel Campillo García y defendida por letrado; y de otra, como apelada-demandada LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA ENTIDAD Nº NUM000 COMPLEJO RESIDENCIAL COMERCIAL DIRECCION000 , a la representó el Procurador Sr. Gandarillas Marcos y que también estuvo defendida por letrado

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.- Con fecha 6 de octubre de 2010 el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, en el procedimiento de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Isabel Campillo García, en nombre de CIUDAD LINEAL 2000 S.A. frente a C.P. COMPLEJO INMOBILIARIO COMERCIAL-RESIDENCIAL NUM000 representado por el Procurador Don Jacobo de Gandarillas Martos debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimientos de la demanda.

Con expresa imposición de costas al actor."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de CIUDAD LINEAL 2000 S.A., que formalizó adecuadamente (folios 1073 y siguientes) y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo, (1.092 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el 21 de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO.- CIUDAD LINEAL 2000 S.A. a través de su representación procesal, actuando como propietaria de diversas fincas integradas en la entidad nº 1 DEL COMPLEJO INMOBILIARIO RESIDENCIAL COMERCIAL CIUDAD LINEAL, hoy conocido como ALCALÁ NORTE DE MADRID, y concretamente de los números 247, 250, 252 y 257 de la escritura de obra nueva otorgada el 27 de mayo de 1999, al tiempo que como Presidenta de la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL COMPLEJO COMERCIAL RESIDENCIAL, APARCAMIENTOS DEL CENTRO COMERCIAL ALCALÁ NORTE (folios 970 de los autos principales) impugnó las JuntaS de propietarios de la ENTIDAD nº 1 (de la que luego nos ocuparemos) de 13 de diciembre de 2007 y 8 de mayo de 2008, así como específicos acuerdos, en cada una de aquellas (extremo que el Juzgador de Instancia pone de manifiesto como evidente contradicción, lo que ratifica este Tribunal), porque la entidad nº 1 en su constitución originaria no se ajustó a la escritura de obra nueva de 27 de mayo de 1999 como tampoco a los Estatutos de la comunidad que se recogen en aquella escritura pública (450 y siguientes), lo que haría extender la nulidad a todas las Juntas posteriores, de una parte, y de otras se impugnan específicos acuerdos de la Junta de 13 de diciembre de 2007 en que se aprueban los presupuestos del año 2008, se autoriza a la Entidad nº 1, en la SUBCOMUNIDAD DEL CENTRO COMERCIAL, para contratar determinado personal y se lleva a cabo un reconocimiento de deuda a favor de la SUBCOMUNIDAD CENTRO COMERCIAL; y en cuanto a la junta de 8 de mayo de 2008, se habría dado una indebida privación del derecho de voto porque si CIUDAD LIENAL 200 S.A. no había pagado cantidad alguna de los gastos comunes se debió a que no se le habían pasado los correspondientes recibos ni se le había considerado como propietario moroso. A la demanda se opuso la contraparte, dejando constancia en primer lugar, de la falta de legitimación activa de CIUDAD LINEAL 2000 S.A. al no estar al corriente del pago de los gastos comunes, de una parte y, de otra dejando constancia de que la Entidad nº 1 se había constituido conforme a los Estatutos en tres Subcomunidades (a saber, la Subcomunidad del Centro Comercial, Subcomunidad de Aparcamientos y Subcomunidad de Oficinas, para la Entidad nº 2 (a la que no afecta el presente litigio, tener también otras dos Subcomunidades: A.- de viviendas y B.- locales comerciales, para, ya del dentro fondo del asunto defender la validez de los acuerdos adoptados en las Juntas de 13 de diciembre de 2007 y 8 de mayo de 2008. El Juzgador de Instancia desestimó la demanda con expresa imposición de las costas a la parte apelante, que se alza contra la sentencia para, tras dejar constancia de la configuración que en el marco de la Propiedad Horizontal tiene la Comunidad a que se refieren los autos (Entidad nº 1) en el marco de una Comunidad general que afectaría a todo el conjunto inmobiliario, defender la nulidad de los acuerdos, siempre partiendo de aquella deficiencia en la configuración de la entidad nº 1, pues para la parte apelante existe una comunidad general y dos entidades , la Entidad número 1 con un coeficiente de gastos del 83,013% y la Entidad nº 2 con un coeficiente, también de gastos, de 16,987%, constituyendo la Entidad nº 1 una Comunidad de Propietarios ordinaria con 263 fincas y con coeficientes individuales de gastos, y nunca coeficientes para sus Comunidades enmarcadas o situadas dentro de la Entidad nº 1, yendo en definitiva, en contra de sus propios actos, al haberse constituido, como se constituyó, en el año 2000 una Subcomunidad de Propietarios del Complejo Comercial Residencial y Aparcamientos, en la que tuvo una posición predominante, hasta el punto que es presidenta de tal Subcomunidad, la hoy demandante. En todo caso la nulidad de los acuerdos viene a arrancar de una deficiente constitución de las Subcomunidades dentro de la Entidad nº 1, con olvido, lo que se ha acreditado en el procedimiento, de que la Comunidad de Aparcamientos se constituyó en su momento y que la Entidad nº 1 se articula como Subcomunidades a partir del mes de octubre de 2006, habiéndose impugnado los acuerdos que comportaron la constitución en comunidades de aquella entidad ante los tribunales (Procedimiento 771/2008), seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Madrid, con sentencia firme, que contradice, según se evidencia de lo actuado, el posicionamiento procesal de la demandante, quien a su vez nunca pagó cantidad alguna por gastos comunes no obstante remitírsele las facturas que obran a los folios 978 y siguientes de los autos principales y que como documento nº 3 se acompañaba por la demandada en su contestación a la demanda. Al recurso se opuso la contraparte.

SEGUNDO.- De lo hasta ahora expuesto se pueden ya deducir dos conclusiones esenciales a nuestros efectos, a saber: A.- que la Subcomunidad de Propietarios se constituyó en el año 2000 dentro de la Entidad nº 1 y B.- que en octubre de 2006 se constituyó la Entidad nº 1 en Subcomunidades, concretamente la Subcomunidad del Centro Comercial y la de Oficinas, ratificándose la Subcomunidad de Aparcamientos para, aún cuando se impugnó esta junta, ser desestimada la impugnación de Ciudad Lineal 2000, y existiendo ya sentencia firme, como recoge el Juzgador de instancia, de manera que ya no será posible deducir efectos reflejos de una mala constitución en Subcomunidades de la Entidad nº 1 cuando esta cuestión ha sido ya resuelta eficazmente por los Tribunales, de manera que la impugnación tendrá que ceñirse a los específicos acuerdos de las juntas de 13 de diciembre de 2007 y 8 de mayo de 2008, en este último caso por la indebida privación del derecho al voto, como dice la parte apelante, olvidando el contenido del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, en relación con el artículo 15.2 y 18.2 de la misma Ley, pues es evidente que aun cuando con la convocatoria de la junta de 8 de mayo de 2008 no se remitiese una relación de propietarios morosos, es lo cierto que CIUDAD LINEAL 2000 S.A., como propietaria de determinadas fincas dentro del Complejo Residencial , tenía que ser conocedora de que la falta de abono o pago de cantidad alguna con cargo a los gastos comunes, sobre elementos de esta clase que recogía la escritura de constitución de obra nueva y régimen de propiedad horizontal, la situaba en una posición de comunero deudor de la propia Entidad nº 1, luego subdividida en sus Subcomunidades, lo que claramente está establecido en los Estatutos unidos a la escritura de obra nueva de 27 de mayo de 1999 (folios 450 y 602 de los autos principales) donde se da descripción del complejo inmobiliario de la forma siguiente: " Se constituye (artículo 2º de los Estatutos) en régimen de dominio como conjunto inmobiliario y está haya integrada por una comunidad de primer grado (Comunidad General) y de dos fincas que se denominan Entidades de aprovechamiento independiente, con elementos comunes que serán de uso general para la totalidad de las fincas privativas del conjunto; dicha división en "Entidades", obedece al destino dominante de las diferentes actividades o aprovechamientos: La Entidad nº 1 agrupa las actividades comerciales y de ocio, oficinas y aparcamiento, realizadas en una porción de la edificación o volumen claramente diferenciada de la Entidad nº 2, destinada a viviendas y locales comerciales exteriores. A su vez, cada una de estas entidades están subdivididas en fincas privativas; y así la Entidad nº 1 lo está en 261 y la Entidad nº 2 en 72, para la Entidad nº 1 poder agruparse (como en definitiva se agrupó en octubre del año 2006) en tres comunidades bien diferenciadas, a saber una, para el Centro Comercial; otra para las oficinas y otra para los aparcamientos. Pero es que el régimen de los Estatutos no acaba aquí sino que además de regular la Comunidad General en la que se integran ambas Entidades se ocupa también de las distintas Comunidades de Propietarios, con estudio de la Comunidad del Centro Comercial (artículo 54- folios 641 -) Comunidad de Oficinas (56) y Comunidad de Aparcamientos (57 y siguientes), lo que permitió a ABASCAL ABOGADOS ASOCIADOS emitir el dictamen del folio 777 de los autos principales, obteniendo las cuotas de gastos y de propiedad desde la propia escritura de obra nueva, situándose, en el marco de la Entidad nº 1, como cuota de gasto en 83,103% y la cuota de propiedad en 82,623%, que luego se subdividen, por Subcomunidades, en 77,645% para el Centro Comercial, 1,221% para las Oficinas y 21,134% para las Aparcamientos, con lo que configuradas ya conforme a los Estatutos e incluso homologadas judicialmente las Subcomunidades y obtenidos los porcentajes en propiedad y gastos de la propia escritura de propiedad horizontal, aparece nítidamente definida la participación en gastos comunes de cada una de las Subcomunidades o Comunidades, convocándose las juntas por Entidades, como ocurre en nuestro caso y así se puede ver como en el acta de 13 de diciembre de 2007 (806) se convoca a todos los propietarios de la Entidad nº 1, con la asistencia de 67 de ellos, haciéndose lo propio con la junta de propietarios de 8 de mayo de 2008 en que concurren 47 propietarios con el coeficiente que allí se detalla. Luego estas juntas perfectamente constituidas en el marco de la propiedad horizontal complementada por los Estatutos y los acuerdos adoptados al respecto desde los propios Estatutos, pudieron adoptar los que hoy se impugnan, esto es: la aprobación del presupuesto del año 2008, la autorización para contratar a la Comunidad de Locales Comerciales y un reconocimiento de deuda a favor de ésta, que hacen los propietarios de la Entidad nº 1 en favor de quien hasta ese momento había asumido los gastos de la repetida Entidad. Los quorum que permiten estos acuerdos se ajustan al régimen legal establecido al respecto y, por tanto, respecto de estos acuerdos no puede más que afirmarse, como hizo el Juzgador de instancia, su validez, por no contravenir la Ley como tampoco los Estatutos, habida cuenta que los repetidos Estatutos no finalizan su andadura donde dice la parte demandante, pues la Entidad nº 1 sobrepasa la sola comunidad de los distintos propietarios titulares de las fincas, para poder subdividirse, como se subdividió distintas comunidades, cuestión ésta resuelta desde el acuerdo de constitución, impugnado, se homologó en sentencia firme, como expresa el Juzgador de instancia. Sí, por tanto, a la Comunidad General que integra las Entidades nº 1 y nº 2, pero también sí a la Subcomunidades, respecto de la Entidad nº 1: Subcomunidad de Centro Comercial, Subcomunidad de Aparcamientos y Subcomunidad de Oficinas y respecto de la Entidad nº 2: Subcomunidad de Viviendas y Subcomunidad de Locales Comerciales. Decir que no se puede autorizar a la Subcomunidad del Centro Comercial para efectuar determinados contratos, cuando la mayoría de los propietarios así lo resolvió, porque tal Subcomunidad o Comunidad no existe, cuando la propia actora patrocinó la Subcomunidad de Aparcamientos, carece de cualquier justificación en el procedimiento a la luz del régimen especial que se contiene en los Estatutos, unidos, como ya dijimos, a la extensa escritura de obra nueva fechada el 20 de mayo de 1999 y otorgada, por CIUDAD LINEAL 2000 S.A., VIVIENDAS NUEVO MUNDO S.A. y BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO S.A. ante el Notario de Madrid D. José Aristónico García Sánchez.

De otra parte tampoco puede acogerse la impugnación que articula CIUDAD LINEAL 200 S.A. en relación con la divergencia que detecta entre el orden del día de la junta de 13 de diciembre de 2007 y los acuerdos adoptados en relación con el reconocimiento de deuda por parte de los integrantes de la Entidad nº 1 y designación de Abogados y Procuradores, pues es evidente, desde lo actuado en el procedimiento, que el reconocimiento de deuda debía de establecerse, obviamente, a favor de la Subcomunidad de Centro Comercial, que era la que había asumido los gastos comunes de la propia Entidad nº 1, en los elementos que les afectan, dentro de la Comunidad General, sin olvidar que los gastos de seguridad, como se debatió en el procedimiento, afectan también a la Subcomunidad de Aparcamientos o a las Subcomunidad de Oficinas en los porcentajes que se infieren de los Estatutos a través del un cómputo individualizado el coeficiente de gastos y coeficiente de propiedad de cada una de las fincas que se insertan en el complejo, debiendo resaltarse, a nuestros efectos, que la comparación o contraste entre la convocatoria, que contiene el orden del día, y el acta misma, que recoge los acuerdos a adoptar, debe de moverse dentro de la necesaria flexibilidad para que el régimen de la propiedad horizontal pueda llegar a buen término al combinar, como combina, la propiedad exclusiva y singular con un derecho a la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, que se refiere el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Desde aquí, por tanto, en la medida de que la convocatoria a las juntas de 13 de diciembre de 2007 y 18 de mayo de 2008 se hicieron en la forma establecida en la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 15 y 16 de la misma Ley )y, porque los acuerdos, se adoptaron en el marco de aquella norma, a través de las mayorías requeridas al respecto, habremos de concluir que los acuerdos adoptados se ajustan, en lo que se refiere a la primera de las juntas, a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos, por lo que su impugnación es inviable.

TERCERO.- Hemos querido dejar para el final la cuestión relativa a la legitimación activa es negada por la demandada respecto de la actora, precisamente porque no estuvo puesta al corriente del pago de los gastos comunes que le afectan como propietario de fincas situadas en el complejo inmobiliario a que se refieren los autos, desde el contenido del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , donde se establece claramente que para impugnar los acuerdos de la junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, sin que esta regla sea de aplicación para impugnación de acuerdos de la junta relativas a la establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 . entre los propietarios. Pues bien en nuestro caso concreto no hay alteración de cuotas, no hay variación de cuotas de participación, sino asunción de los gastos comunes en función de unas cuotas perfectamente establecidas en la escritura de obra nueva y en los mismos Estatutos, por lo que, ciertamente, CIUDAD LINEAL 2000 S.A., que no asumió los pagos de los gastos comunes que se le comunicaron por la demandada (véanse las facturas que obran en autos al que antes nos referimos), no podrá luego impugnar acuerdos para obstaculizar la marcha de la comunidad, sin olvidar, en nuestro caso concreto, que CIUDAD LINEAL 2000 S.A. es presidente de la Subcomunidad de Aparcamientos y que nunca abonó cantidad alguna por los gastos comunes, al menos, en este específico extremo, y tras la legación de la falta de legitimación activa, en su modalidad de falta de letigimación "ad causam", no activó prueba alguna para acreditar el repetido pago, escudándose en el solo hecho de que no se le habían comunicado específicos gastos comunes para las fincas de la que es propietario cuando el Complejo Inmobiliario está funcionando desde el año 2000 y la impugnación de los acuerdos corresponden a los años 2007 y 2008, todo lo cual lleva consigo el que también se desestime la impugnación de los acuerdos de la junta de 8 de mayo del año 2008, confirmándose, en definitiva, la sentencia dictada en la instancia pues ciertamente estamos en presencia de un complejo inmobiliario privado a que se refiere el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal en la vertiente que recoge su nº 2 , apartado d, cuando establece que los complejos inmobiliarios privados podrán constituirse en un agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgada por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquella, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título y los Estatutos de la Comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad para gozar la agrupación de comunidades, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las Comunidades de Propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley con las especialidades que contiene el propio artículo 24 . Estamos, en consecuencia, ante una agrupación de comunidades que no ante una comunidad única del artículo 396 del Código Civil , con las especialidades antes expresadas, sin que sea necesario ya, como tuvo que hacer antes la jurisprudencia, aplicar analógicamente la ley de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones privadas o complejos inmobiliarios privados, según especificase la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986 , habiendo la Jurisprudencia indagado sobre el particular como hizo la sentencia de 18 de diciembre de 1995 , que da pie, precisamente, a la posterior regulación de los complejos inmobiliarios privados.

CUARTO.- Desestimado que ha sido el recurso las costas producidas en el mismo se imponen a su promotora desde cuanto establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por CIUDAD LINEAL 2000 S.A., que estuvo representada por la Procuradora Sra. Campillo García , al que se opuso LA COMUNIDAD DE LA ENTIDAD Nº NUM000 COMPLEJO RESIDENCIAL COMERCIAL DIRECCION000 , representada por el Procurador Sr. Gandarillas Marcos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid (procedimiento ordinario 2031/08) en 6 de octubre de 2010 , debemos confirmar, como desde la argumentación expuesta confirmamos, la repetida resolución con expresa imposición de las costas producidas en la alzada a su promotora.

Al notificar este esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala de los autos de que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.