Sentencia Civil Nº 107/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 762/2009 de 07 de Marzo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

107/11

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Augusto García van Isschot

Magistrados:

Da. Mónica García de Yzaguirre (Ponente)

D. Víctor Manuel Martín Calvo

En Las Palmas de Gran Canaria, a 7 de marzo de 2011.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 14 de julio de 2009

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: Dna. Antonieta

VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los resenados autos, contra la sentencia dictada por el JDO. 1a INSTANCIA N. 16 de LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, de fecha 14 de julio de 2009 , en autos de Juicio Ordinario 222/2008, seguidos a instancia de Dna. Antonieta representada por la procuradora Dona Beatriz Guerrero Doblas y dirigida por el Letrado D. Fernando Aragón y Ramírez de Pineda, contra D. Jesús representado por la Procuradora Dna. Ana María de Guzmán Fabra, y asistida por la Letrada Dona Carmen Medina Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda promovida por la procuradora Dona Beatriz Guerrero Doblas, ejercitando acción de resolución del contrato de arrendamiento de fecha uno de enero de 2006.

En materia de costas, corresponderá su pago a la parte actora.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndose saber que frente a la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de cinco días desde el día siguiente a la notificación, a presentar en este Juzgado.

Así por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo."

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia prueba, se senaló para estudio votación y fallo para el día 21 de diciembre de 2010.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Iltma Sra. Dna. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte actora frente a la sentencia dictada en la primera instancia alegando la infracción del artículo 1569.3o del Código Civil y el error en la valoración de la prueba practicada.

Relata la parte apelante que ejercitó acción de resolución contractual por infracción del arrendatario demandado de las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento de 1 de enero de 2006, concretamente su estipulación primera que establece que se cede el terreno labradío para el fin descrito anteriormente, esto es, para el cuidado y guarda de una serie de caballos de su propiedad, según el exponendo segundo del contrato. También se cedió en régimen de alquiler el garaje anexo para la guarda y almacenamiento del pienso y comida de los caballos.

A juicio de la parte recurrente el criterio del Juez a quo responde a la confusión generada por el demandado al aportar con su contestación documentos que nada tienen que ver con la litis, ya que esta parte nunca ha discutido que el demandado haya podido efectuar alguna reparación dentro de la finca a fin de adecentarla para el objeto del arrendamiento, bien entendido que siempre que se hubieren realizado dentro de los límites del contrato, es decir, para facilitar la "guarda y custodia de sus caballos".

El motivo para pedir la resolución es la utilización de la finca por el arrendatario para menesteres distintos de los pactados, en desmerecimiento de la misma, bien sea por la instalación de una guardería canina -tenga o no licencia-, bien al menos por la instalación de unas jaulas o perreras, hecho expresamente reconocido por el propio demandado en el procedimiento y documentado.

A juicio de la apelante es clara la vulneración de los términos del contrato de arrendamiento, sin que se deban tener en cuenta las alegaciones de la contraria para restar importancia a la circunstancia expuesta, tales como que las instalaciones son movibles (lo que ni siquiera se acredita), o que la actuación del arrendatario fue conocida y consentida por la arrendadora, lo que no se acredita y no es cierto, pese a que lo considera, erróneamente, el Juzgador de instancia.

Pone de manifiesto esta parte que el demandado en el interrogatorio reconoce que "en principio sólo hablamos de caballos", y que Dona Antonieta niega haber autorizado ni real ni hipotéticamente el poner perros en la finca. Estima de especial atención la intervención del testigo propuesto por el demandado, Don Primitivo , asesor personal del mismo, quien tramitó un expediente administrativo a espaldas de la arrendadora, lo que se puede comprobar con la contestación al Oficio librado al Ayuntamiento, pues nada se le dijo ni comunicó a Dona Antonieta .

Insiste la representación de la recurrente en que Dona Antonieta ni autorizo ni consintió, y manifiesta su sorpresa ante la respuesta del testigo frente a la insistencia en la pregunta, contradiciéndose con lo anterior, y pone de relieve que dicho testigo fue contratado por el demandado como asesor y redactó el documento de modificación del contrato de arrendamiento para transformarlo en "indefinido", que es nulo de pleno derecho, e igualmente redactó el documento de opción de compra sobre la finca que el demandado dejó caducar, que fue objeto de otro procedimiento en el que recayó sentencia firme.

Argumenta la recurrente que un contrato de arrendamiento de una finca de más de 25.000 m2 de superficie con garaje anexo, por el que el arrendatario paga una exigua renta de 360 euros mensuales, no puede tener otro objeto que el que textualmente recoge el contrato, la simple guarda de unos caballos de su propiedad; ni la instalación de una guardería canina, ni la introducción de perros en la finca ni mucho menos la instalación de jaulas o perreras de ningún tipo, siendo cualquiera de esas circunstancias causa suficiente para la resolución del contrato de arrendamiento.

En cuanto a lo aducido de contrario que pretende al aportar el documento de modificación de la duración del contrato acreditar el cambio de la intencionalidad de las partes y que Dona Antonieta conocía la tramitación del expediente administrativo por el arrendatario y la colocación de las perreras, según la apelante nada hay más lejos de la realidad. Indica la representación de la recurrente que Dona Antonieta , que carecía entonces de asesor legal, firmó llevada de la confianza, pero desconocía que dicho documento hubiera de incorporarse a un expediente administrativo, y pone de manifiesto que si hubiera existido esa intención de incluir los perros debía haberse aprovechado ese momento para ello.

Muestra la apelante su disconformidad con la sentencia cuando habla de los propios actos de la actora teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento es de 2006 y la presentación de la demanda es de 2008, puesto que al tratarse la arrendada de una finca rústica y vivir la demandante en Las Palmas, no había vuelto a visitar la finca desde la firma del contrato y desconocía el uso irregular que Don Jesús estaba dando a la finca, como también desconocía que estuviera gestionando un expediente administrativo de calificación territorial con el fin de obtener una licencia para legalizar un albergue y guardería canina. Sólo tuvo conocimiento de ello a raíz de las vicisitudes del documento de opción de compra que habían firmado las partes en la anterior demanda instada por el arrendatario, en la que se decía expresamente por la representación del senor Jesús la "instalación de una guardería y escuela de adiestramiento para perros que explota mi cliente".

Termina suplicando a la Sala que con estimación del recurso interpuesto dicte sentencia por la que revoque la dictada en la instancia, declarando haber lugar a la demanda interpuesta por la recurrente y se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de enero de 2006 por infracción de las condiciones estipuladas en el contrato, debiéndose condenar al demandado a devolver a la actora el terreno y garaje a que se refiere dicho contrato, con condena igualmente a dicho demandado a derribar a su costa las instalaciones realizadas en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, todo ello con expresa condena en costas a la parte adversa.

SEGUNDO.- La parte apelada en su escrito de oposición al recurso de apelación sostiene que debe prevalecer la valoración de la prueba que realiza el Juzgador de instancia con cita de numerosa jurisprudencia, por entender que en la primera instancia se cumplen las exigencias de inmediación en sentido amplio y estricto, mientras que en la segunda instancia quiebra el sentido estricto.

En la alegación segunda, ataca la parte apelada la argumentación de la apelante, y para el caso de que por el tribunal se proceda a una nueva valoración de la prueba afirma que la valoración del Juzgador de instancia no sólo es procedente, sino ajustada a derecho, por ser idónea la prueba practicada a instancia de la apelada para desvirtuar la pretensión de la actora, y determinar la verdadera voluntad de las partes contratantes, así como para la determinación del conocimiento y consentimiento por parte de la actora de todas las actuaciones llevadas a cabo por el arrendatario en la finca objeto del arrendamiento. Tacha las manifestaciones del recurso como gratuitas y subjetivas, producto de una valoración forzada y ajustada a las pretensiones de al recurrente.

Aduce el apelado que la postura de la arrendadora abusa de la buena fe que debe preceder el ejercicio de todo derecho, de acuerdo con el artículo 7 del C.c., por diversas consideraciones. La primera es que omitió todas las circunstancias del devenir de la relación contractual limitándose a citar las cláusulas 1a y 7a del contrato, y omitiendo el número segundo del exponendo, y la cláusula 3a , de donde resulta que es objeto del contrato el terreno, en el que hay unos alpendres, y un garaje de dos plantas, y que los alpendres necesitan reparaciones que se compromete a adecentar el arrendatario. Se aportaron con la contestación fotografías aéreas de la finca arrendada, y otras fotografías del estado actual, acreditándose las obras de reforma realizadas en las instalaciones que se encontraban en mal estado, así como otra serie de fotografías anteriores a las obras en las que se aprecia dicho estado previo.

De la documentación fotográfica estima esta parte que se comprueba igualmente que las jaulas donde se ubican los perros, están enganchadas con tornillos a la pared preexistente y en cuanto al cerramiento son planchas metálicas que no constituyen unidades nuevas de obras, por lo que las califica de unidades móviles de enganche engarzadas a lo ya construido y reforzado.

En segundo lugar niega el incumplimiento contractual por cambio de objeto sin autorización ni consentimiento de la arrendadora, en primer lugar porque el apelado no tiene ninguna guardería o escuela de adiestramiento de perros; y en segundo lugar porque la arrendadora ha prestado consentimiento a todas las actuaciones llevadas a cabo en el inmueble por el arrendatario. Se remite esta parte a los documentos 6 a 11 de la contestación, relativos a la constancia administrativa y en cartillas caninas de la titularidad del demandado sobre tres caballos y cuatro perros, animales de su exclusiva propiedad privativa, y niega que en ningún momento haya tenido un negocio.

Reconoce el apelado haber tenido intención de establecer un negocio de guardería canina y caballar, y afirma que este hecho era conocido y consentido por la arrendadora, y a estos efectos el arrendatario inició los trámites administrativos para la obtención de los permisos para lo que hubo de cambiar el término del contrato, y de duración determinada se pasó a indeterminada (doc. 7 de la contestación). Cita esta parte en apoyo del conocimiento y consentimiento de la arrendadora varios pasajes del interrogatorio recibido a Dona Antonieta .

Estima improcedente la acción ejercitada y contraria a la buena voluntad del arrendatario y a la confianza en los consentimientos verbales de la arrendadora, con un actuar en el que se demuestra el ejercicio antisocial de un derecho de resolución contractual no amparado legalmente, por existir conocimiento y consentimiento expreso en cuanto a las reformas, y tácito en cuanto a la permanencia en el inmueble de perros de propiedad del demandado y, para el caso de conseguir licencia para albergue de guardería canina y caballar, destinar dicho inmueble a dicho objeto también.

Niega en todo caso que la actividad se haya puesto en práctica. Cita los artículos 7, 1281, 1282, 1284, 1285, 1313, 1546, 1554, 1555, 1556 y 1573 del Código Civil , y termina suplicando a esta Sala que dicte sentencia en la que se desestime el recurso de apelación declarando ajustada a derecho la resolución recurrida, con imposición de costas de la presente alzada a la recurrente y con el reconocimiento expreso de la utilización en el ejercicio de sus derechos de temeridad y mala fe en la interposición del recurso.

TERCERO.- La Sala ha reexaminado en su integridad la prueba practicada y visionado el soporte audiovisual en que figura grabado el acto del juicio, y alcanza distinto resultado probatorio que el que refleja el Juez a quo en la sentencia apelada, sin que se compartan los argumentos jurídicos de la sentencia de instancia sobre la carga de la prueba, ni la valoración de los indicios que le llevan a presumir un consentimiento de la arrendadora en la alteración del destino pactado para la finca en el contrato.

En principio el Tribunal comparte como probados los hechos que recoge el Juez a quo en el fundamento jurídico tercero de su sentencia, pero los cuatro extremos que enumera en el mismo resultan, por un lado, insuficientes, ya que se han probado otros hechos que no quedan reflejados y que son de gran importancia para la resolución de la litis; y, por otro, jurídicamente irrelevantes, si no todos ellos, sí al menos el que se recoge bajo el ordinal 4o. De esta forma la constatación de "Que no consta en autos, ningún documento anterior a la fecha de presentación a la demanda, por el cual la actora exprese su disconformidad con la tenencia de perros y por ende las jaulas metálicas." no tiene trascendencia, ya que no corresponde a la parte arrendadora la prueba del hecho obstativo alegado por el demandado frente al ejercicio de la acción de resolución contractual por incumplimiento de las condiciones pactadas, y, concretamente, por la alteración por el arrendatario del destino y uso convenidos para la finca arrendada en el contrato, sino que, acreditado lo acordado por ambas partes como destino de la finca en el arrendamiento, a través de la aportación del documento (no impugnado) y de su literalidad, de acuerdo con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es el demandado el que debe probar que la actora consintió en dicha modificación.

También altera el Juez a quo la carga de la prueba del hecho obstativo en el siguiente fundamento cuarto de la sentencia apelada, cuando recoge que "...si bien es cierto que es propietario de los perros y las jaulas metálicas, no ha quedado acreditado, que fueran instaladas sin su consentimiento..." ; puesto que el que no se acredite en autos que la instalación de las jaulas se realizara con o sin el consentimiento de la arrendadora, es decir, la duda sobre si se consintió o no por la demandante la modificación por D. Jesús del destino de la finca previsto en el contrato, debe perjudicar a la parte sobre la que pesa la carga de probar este hecho, esto es, al referido arrendatario demandado.

Y tampoco comparte este Tribunal la calificación como acto propio de la actora del que deduce el consentimiento a la modificación contractual el "que en ningún momento previo a la interposición de la demanda, manifestó de manera fehaciente al demandado su disconformidad con la instalación de las jaulas metálicas y teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento es del ano 2006 y la presentación de la demanda es de 2008, no parece que dicha instalación fuera inconsentida", puesto que precisamente la presentación de la demanda es un acto externo claro contrario a la alteración por el demandado del destino pactado para la finca, y no existe obligación alguna para la arrendadora de requerir fehacientemente al arrendatario para que cumpla el contrato, en tanto que sí existe para ambas partes la obligación de cumplir lo convenido en los propios términos pactados, de acuerdo con los artículos 1091 y 1258 del Código Civil .

Tampoco se comparte la valoración que se hace del testimonio del asesor en la sentencia de instancia, ya que el testigo no es claro, la pregunta sobre si informó a Dona Antonieta de la tramitación del expediente administrativo se le reitera numerosas veces y nunca contesta con rotundidad, sino de forma ambigua, usando repetidamente las palabras "en principio" y "yo en principio", por lo que no puede tenerse por probado que ni por parte de Don Primitivo , ni por parte de Don Jesús se haya informado de forma clara y suficiente a la arrendadora de la finalidad buscada por el arrendatario en la tramitación de tal expediente administrativo. Pero es que, aunque así fuera, se omite toda referencia en la sentencia apelada al hecho acreditado de que entre las partes se firmó una opción de compra el 25 de mayo de 2007 para la adquisición de la finca por el arrendatario con una validez de cinco meses, es decir, hasta octubre de 2007, sin que fuera ejercitada en el tiempo pactado. En consecuencia que el arrendatario le hubiera manifestado a la arrendadora los planes que tenía previstos para la finca, una vez fuera de su propiedad, no implica consentimiento de la arrendadora para que se modificara el destino pactado en el contrato de arrendamiento de acuerdo con dichos planes.

El hoy apelado formuló demanda que se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia no 4 de esta ciudad, como Juicio Ordinario 406/2008, reclamando de la hoy apelante la devolución de la suma entregada a la firma de la opción de compra (se adjunta copia de dicho documento de opción, así como de la demanda de 7 de marzo de 2008 y Auto de admisión, dentro del documento 2 de la demanda inicial de este procedimiento), recayendo sentencia firme en aquel procedimiento el 4 de diciembre de 2008 , desestimatoria de la demanda, cuyo testimonio fue aportado y admitido como prueba en la audiencia previa (folios 124 y siguientes de las actuaciones).

También se han obviado en la sentencia recurrida los documentos relevantes que acreditan cumplidamente la efectiva realización por parte del arrendatario de las instalaciones destinadas a guardería canina y caballar, y su intención de destinar la finca a explotar un negocio de tales características, incluyendo el adiestramiento. Y así, las fotografías aportadas, la certificación expedida por el Ayuntamiento de esta ciudad acompanando copia íntegra testimoniada del Expediente de Calificación Territorial 14/2007 tramitado ante el mismo, a petición de Don Jesús , para "Guardería canina y caballar" en Camino Viejo de San Lorenzo, Tamaraceite, esto es, en la finca objeto del contrato de arrendamiento, siendo a estos efectos muy clarificador el Estudio Básico de Impacto Ecológico (folios 163 a 166) en el que se describe el proyecto-actividad, y se detallan las instalaciones, tanto para équidos, como para canes, definiendo el propio arrendatario la actividad en su solicitud ante el Registro de Explotaciones Ganaderas de Canarias (folio 168) como "RESIDENCIA CANINA Y EQUINA ROSALES", y, finalmente, como constatación de la efectiva realización de las instalaciones, el acuerdo del Consejo de Gobierno del Cabildo Insular de fecha 6 de octubre de 2008 (folios 240 a 246), por el cual se deniega la calificación territorial solicitada por Don Jesús para las actuaciones solicitadas por estar el suelo en el que se integra la actuación integrado en un Espacio Natural Protegido, en cuyo antecedente de hecho tercero se dice "En fotografías obrantes en el expediente se observa que las obras ya se encuentran ejecutadas, por lo que se trataría de su legalización".

En cuanto al resultado de la prueba recibida en el acto del juicio no puede compartirse la sesgada cita de frases aisladas de las partes y del testigo que realiza la parte apelada, sin que se entienda el sentido propio de las declaraciones sin un examen completo y contextualizado de las mismas.

CUARTO.- El resultado de la prueba es el siguiente:

1.- Interrogatorio de Don Jesús .-

Preguntado manifiesta que redactó el documento la senora Dona Antonieta con una copia que trajo de otro senor que ella lo tenía arrendado.

En cuanto al documento de opción de compra fueron el declarante y Antonieta delante del asesor del demandado.

Preguntado sobre el destino de la finca según el contrato si era exclusivamente para el cuidado y guarda de caballos responde: y perros también. Preguntado para que responda lo que dice el contrato, dice que en el contrato pone caballos, pero con la confianza que había...

Preguntado si las obras y reparaciones a las que se refiere en su contestación como pactadas en el contrato y que él ha hecho son las reparaciones en los alpendres, limpieza y adecentamiento de las instalaciones para la guarda y cuidado de los caballos, dice: "sí, de caballos entre que entraban más animales, puede entrar un caballo o cualquier otro animal, nosotros hablamos de caballos en principio, me entiende".

Preguntado si introdujo perros en la finca, y transcurrido un tiempo de la firma del contrato instaló unas perreras sin el consentimiento de Dona Antonieta , responde: "Yo todo lo que he hecho en esa finca, sinceramente, todo lo que he hecho se lo he dicho siempre a Dona Antonieta , ella siempre me dijo a mí senor Jesús usted puede hacer en esa finca todo lo relacionado con animales; yo nunca había tenido impedimento en ese tema; entonces yo le dije Dona Antonieta yo quiero poner una residencia de perros y de caballos, que eso fue lo que se habló, aunque no se puso en el contrato, pero se habló siempre."

Preguntado si no es cierto que no dispone de ningún documento en el que Dona Antonieta le haya autorizado para ejercer ningún tipo de actividad en esa finca, responde que lo que tiene es el contrato de arrendamiento.

Preguntado que en su contestación dice que le solicitó permiso a Dona Antonieta para poner perros en la finca porque tiene como hobby la cría y adiestramiento de perros así como la caballar, y según resulta del Oficio que llegó al Juzgado aparece un modelo de declaración censal para la actividad empresarial de ganadería, si ?no es cierto que usted sin autorización de Dona Antonieta está dado de alta en Hacienda para la actividad empresarial de ganadería? SSa le dice al Letrado que la declaración censal no afecta al arrendamiento, y que nadie tiene que autorizar al demandado para que se dé de alta.

Preguntado si ?no es verdad que inició un expediente administrativo en el Ayuntamiento tendente a legalizar una guardería y albergue canino sin autorización de Dona Antonieta ?

Responde: Todo fue con consentimiento de Dona Antonieta , ella siempre delante mía, y el hombre que redactó toda la documentación, ella siempre ha sabido todos los pasos.

Preguntado si el expediente administrativo se lo hizo su asesor, responde que sí.

Preguntado cómo se explica que no aparezca la firma de la actora en ningún lugar del expediente administrativo, responde que porque no haría falta, porque él era el arrendatario de ese terreno.

Doc. 10 de la contestación, aporta un documento que es una modificación del contrato que lo convierte en indefinido y dice que a lo largo del 2006 suscribieron ese documento porque el Ayuntamiento pedía para conceder el permiso que no tuviera duración determinada, y para que diga entonces cómo explica que el expediente se iniciara en 2007, responde que no lo sabe que todo se lo llevaba su asesor.

A su Letrada.- Preguntado si el 1 de enero de 2006 suscribió un contrato con la actora, dice que sí.

Se le exhibe el documento 7 de la contestación, reconoce su firma y el documento. Preguntado si es el documento que modifica la duración del contrato original de arrendamiento, responde que sí.

Se le exhibe el documento 1 de la demanda, y dice que el único contrato que tiene él con Dona Antonieta es ese, y por eso el doc. 7 se refiere a este previo.

Si el gestor redactó alguno de los documentos, dice la actora redactó el primer contrato porque trajo una copia de un contrato que había tenido antiguamente la finca con otro senor anterior Don Carmelo que tenía caballos, y su gestor redactó el contrato en presencia de los dos basado en el modelo de Dona Antonieta . El documento de modificación del contrato se redactó por el gestor y se firmó por los dos (Dona Antonieta y él) delante del gestor y se hizo por la ampliación del contrato por el tema de los animales que él quería montar el negocio de los animales y poner ahí el tema de los animales, se hizo la ampliación del contrato, el cambio de la cláusula; preguntado sí eso lo sabía Dona Antonieta para qué era, responde que sí, que sí lo sabía Dona Antonieta .

Si su gestor le informaba, responde que sí. Si le informó el gestor de la necesidad de ese documento, responde que sí. Si su gestor informó también a Dona Antonieta la finalidad del documento cuando firmaron la ampliación, responde que sí. Preguntado entonces si el gestor le informó de la finalidad del expediente administrativo para poner una guardería canina y permiso para la actividad equina también, responde que sí.

En cuanto a las obras dice que fueron reparaciones y reformas.

Preguntado si las obras que llevó a cabo, que fueron de reforma, si esas jaulas son construidas en el lugar o móviles, dice que las jaulas se desmontan.

Preguntado en qué estado estaba la finca, dice que estaba en mal estado, había ocupas dentro, yo se lo dije a Dona Antonieta , había gente que se dedicaba con las motos a romper los estanques, y entraba allí todo, sacó coches quemados de dentro de la finca, llamó al Ayuntamiento, se movió, a la policía, diciéndoles senores aquí hay coches robados y hay ocupas dentro, gente haciendo cosas ahí.

Preguntado si todas las actividades que realizó fueron de adecentamiento y reparación de las instalaciones, responde que sí.

Preguntado por SSa si en el primer contrato sólo figuraban los caballos por qué no se aprovechó la modificación para anadir a los perros, dice que por la confianza que tenía en ella, que en principio lo sabía. Que su gestor en ese momento no le comentó nada. Que la idea le salió, dijo ya que tengo mi hobby quiero poner un negocio allí. Dice que por la confianza que había entre los dos sobraban palabras.

Interrogatorio de Dona Antonieta .- Se le exhibe el documento 7 de la contestación y reconoce su firma.

Preguntada por qué se hizo esa modificación, responde que quería poner unos caballos de su propiedad, dos o tres veces lo dice en el mismo sitio.

Le dice SSa a la actora que es el segundo contrato, y que lo lea bien antes de contestar, la actora vuelve a mirar el documento que se le exhibe y responde que ese contrato no se firmó en la misma fecha que el arrendamiento, que ahora no recuerda la fecha, que sabe que él la cogió un día en su casa, que ella tenía una jaqueca, y le dijo ella ?qué pasa ahora Jesús ? y él le dijo, mira para que me firmes esto que tengo que tener mis espaldas bien cubiertas, ?cubiertas de qué? y para quitármelo de encima le firmé el papel.

Preguntada si sabía lo que firmaba, responde que no; que sí indefinido porque se lo estaba diciendo, pero que ella en ese momento se lo quería quitar de encima porque tenía una jaqueca que se iba a caer al suelo, sencillamente. Que no vio esa palabra que pudiera aportar en una cosa de estas, porque ella nunca se vio en todos estos jaleos, es la primera vez que se ve.

Preguntada si tuvo con anterioridad arrendado el inmueble, dice que sí y que casi no se lo dio a él porque tuvo una experiencia bastante mala con el anterior.

Preguntada cómo si antes había tenido una experiencia mala firma un documento sin saber lo que está firmando, responde que como ha dicho él, primeramente hablaron nada más, hablaron mucho, mucho, en ese sentido, hoy, manana, pasado, al otro, al otro.

Preguntada en qué sentido, dice que la llamaba por teléfono que le decía que le gustaba muchísimo, que tenía que ser de él, y ella le decía, bueno pues reúne el dinero y cómpramelo, otra cosa no te puedo decir, regalártelo no te lo puede regalar porque !tú no eres mi hijo, como tú comprenderás!, y tengo dos gemelos que tienen su eso ahí porque su padre se los dejó. Entonces pues él seguía y seguía con que quería que se lo..., ay pues es que es tan!, "!Ay! Quiero hacer una cosa de perros", pues cuando sea tuyo haz lo que te dé la gana, como si te lo quieres poner por montera!

Preguntada si entonces el demandado sí le informó de su intención, responde: sí, por supuesto que me lo dijo!, muchas veces!, hasta poner póneys para ninos chiquititos y que los padres fueran sábados y domingos, y ella le dijo "Tú puedes hacer, cuando la finca esté a tu nombre lo que tú quieras, mientras estés conmigo yo no quiero follones con Hacienda ni con nadie, porque yo por ahora no he tenido problemas ni con abogados ni con nada. Y eso es lo que yo dije desde un principio."

Preguntada por SSa si él le pidió autorización para poner perros, responde: !Nada!, y mucho menos casetas.

Termina la pregunta..mientras estaba el contrato vigente?, responde: "No, mi cielo, no, para nada"

Preguntada si cuando se decide arrendar el terreno, si no le interesaba por qué se lo arrendó, responde que para tener unos caballos de su propiedad, que es lo que pone.

Preguntada si no le dijo que si le hubiera dicho que le interesaba poner perros si ella habría dicho que no, responde que por supuesto que no, porque ya poner una cosa de esas es un negocio y ella para un negocio que va a hacer su contratante en sus tierras ella no iba a cobrar esa porquería de dinero, 360, encima con el negocio de él !Es absurdo! !Que ni que yo fuera boba!

Preguntada si le hubiera informado que además de caballos iba a poner perros, pero no para un negocio, hubiera usted aceptado, responde no, él me dijo caballos.

Le reitera la pregunta, responde que no, que en ese momento no.

Preguntada por qué no, responde que ya se lo estoy diciendo, que no.

Luego explica que el anterior que estuvo, estuvo con caballos, y que su marido también tuvo caballos allí, y que siempre ha sido con caballos.

Preguntada si conoce al gestor, dice que sí.

Preguntada si firmó el documento a presencia del gestor, responde que sí.

Preguntada cuál de ellos, responde: el que yo le he dicho a usted, el que le digo que habla de los caballos, fue en su oficina.

Preguntada si también se firmó el segundo en su oficina, responde que no, que ese vino él a su casa que ella tenía dolor de cabeza como ya ha dicho, ese no fue, se lo redactó él pero me lo trajo a mi casa.

Por qué no aportó el documento segundo con la demanda, y preguntada si recibió una copia, responde que sí ella se quedó con una copia.

Que ella confiaba en Jesús en ese momento y no pensó que le fuera hacer ninguna trampa. Que como decía caballos, !pues caballos tendrá! Es que yo no voy a dejar la finca porque yo tengo coches mi amor.

A su Letrado.- Confirma que lo que pactó eran los términos del contrato.

Preguntada si cuando se firmó el contrato de arrendamiento había alguna perrera de algún tipo, responde que no.

Que si lo que le permitió a D. Jesús fue que pusiera contador de agua y luz en el garaje y reparaciones en los alpendres destinados a la guarda y cuidado de los caballos, es decir las reparaciones que figuran en el contrato, y que serían además a su costa, responde que sí, que a costa de él, por supuesto.

Si es viuda y lleva varios anos intentando vender la finca, responde que sí.

Preguntada si es cierto que Don Jesús cuando se enteró que ella quería vender la finca, pero después de la firma del contrato, en el ano 2007, es cuando le firmó una opción de compra a este senor que luego él dejó caducar, responde que sí.

Preguntada si perdió oportunidades de venta respetando ese período, responde que sí, y que por mucho más dinero del que le iba a dar él.

Preguntada si en ese período entonces es cuando usted se entera de que Don Jesús no estaba cumpliendo con lo pactado en el contrato y había construido esas perreras, dice que sí, que es más, me llamó alguien del Ayuntamiento una manana y me despertó a las ocho, que ella estaba haciendo cosas ilegales en un terreno que era de su marido, que en paz descanse, y que eso no se podía consentir.

Preguntada para que deje claro que Don Jesús no le comentó nunca que había iniciado ningún tipo de gestión en el Ayuntamiento, responde que no, para nada.

Preguntada si ni siquiera para instalar en el futuro una guardería, dice que no.

Preguntada si vive en Las Palmas, dice que sí.

Preguntada si desde que firmó el contrato no había vuelto a visitar la finca que es rústica, responde que no.

Preguntada si es cierto que las perreras le han perjudicado a la hora de buscar compradores, dice que por supuesto.

Preguntada si ella no tenía ningún tipo de asesoramiento con el tema de la opción de compra y todo eso, responde que no tenía asesoramiento, que todo lo hacían con el asesor de Jesús porque ella confiaba.

Preguntada si es cierto que ella nunca habría consentido un arrendamiento por 360 euros mensuales para que el arrendatario lo destinara ni a una actividad empresarial, ni como albergue o guardería canina, ni tampoco hubiera permitido introducir perros ni mucho menos instalar perreras en su interior, responde que para nada. Que el dinero tan poquito que le da, es de tontos pensar eso como está la vida, yo viuda con dos hijos que tengo que mantener, o sea que, en absoluto. Que no, que en ningún momento pudo permitir eso.

Declaración del testigo Primitivo , que conoce a las partes porque son clientes de su asesoría y que no tiene amistad con ninguno. No tiene interés en el pleito.

A preguntas de SSa.- Si estuvo presente en la redacción del contrato y posterior aclaración cuando se cambió a duración indefinida, responde que sí, que se firmó en su despacho.

Si en la conversación que oyó previa a la firma del contrato se habló de establecer una guardería, responde que en principio no. Que se hizo el contrato porque el testigo había solicitado en un momento determinado a algunos organismos oficiales el tema para poder solicitar el tema de una guardería.

Preguntado si le consta que la actora supera eso, en principio sí lo sabía pero a él no le consta.

A preguntas Letrada.- Que le llevaba la gestión de la actividad profesional a D. Jesús y fue él el que le dijo a Jesús que había que cambiar a duración indefinida porque en los organismos competentes con el tiempo que tenía de contrato no le permitían darle la licencia. Preguntado si le informó de ese hecho, responde que sí, claro, por supuesto.

Yo en principio le comuniqué a mi cliente el senor Jesús que según la norma con el contrato que tenía no se podía y entonces que hablara con la persona, con el arrendador y que le comunicara que tenía que ser ampliado. Con lo cual yo se lo comuniqué y él se lo comunicó a ella, a esa persona, y esa persona vino a mi despacho.

Preguntado si ella vino a firmar el documento en su presencia, responde: exacto.

Preguntado si se habló en algún momento de las causas por las cuales se requería ese documento, dice que no, que en principio no.

Que supone que Jesús se lo había comunicado, que él no se lo comunicó.

Preguntado si él le dijo a la actora la existencia de un trámite para qué era, dice: yo en principio sí, porque cuando estaba en mi despacho, yo se lo dije a mi cliente, y mi cliente yo en principio...

Preguntado si vio que Jesús se lo comunicara y fue testigo de ello, responde que no. Que entiende que se lo dijo pero no lo sabe.

Preguntado insiste en que su cliente en principio se supone que se lo habrá comunicado a la actora y que la persona llegó a mi despacho sabiendo lo que había.

Preguntado de nuevo si ella sabía que la licencia era para guardería de perros, cuenta que él presenta los papeles aportando una serie de datos.

Lo único que yo puedo es decírselo a mi cliente, a ella no.

El expediente estaba cuando ella llegó a su despacho a firmar, preguntada si se lo dijo a ella para firmar, dice claro, sí, cuando una persona va a firmar tiene que saber lo que firma.

Al letrado de la actora.- Si él como profesional, si realmente Dona Antonieta hubiera conocido la existencia del expediente administrativo o de esas perreras, ajena a los caballos, cómo es posible que no recabara la firma de Dona Antonieta para modificar el contrato en este sentido adaptado a esa situación posterior, ya que es asesor.

Dice que a él le vienen a su despacho le piden que redacte un documento y él lo hace, y después van allí y los firman, y él no coarta.

A SSa.- Que él le dice a su cliente que necesita ampliar el contrato y que su cliente le pide que lo redacte, y él lo hace.

QUINTO.- De las declaraciones antes transcritas no resulta suficientemente acreditado, a juicio de este Tribunal, que la arrendadora haya consentido ni siquiera tácitamente para la alteración del destino pactado para la finca arrendada, a pesar de que reconozca que el arrendatario le habló en muchas ocasiones de diversos proyectos, a lo que ella siempre le contestó que hiciera lo que quisiera cuando fuera suya la finca.

La firma por parte de Dona Antonieta del documento de modificación de la duración del contrato no es bastante para considerar que existió consentimiento de la arrendadora en la alteración del destino pactado para la finca, pues dicho documento únicamente se proyecta sobre la duración, y no ha quedado esclarecida la información que le dio Don Jesús a la arrendadora para modificar este extremo del contrato ya que aunque se le dijera efectivamente que era para que Don Jesús obtuviera los permisos administrativos pertinentes, no puede concluirse que Dona Antonieta supiera que se pretendía instalar por el arrendatario una guardería canina y caballar en la finca arrendada, y ello hasta que recibe la llamada del Ayuntamiento, y se le da traslado de la demanda que aquél presentó en su contra.

De acuerdo con el contrato suscrito entre las partes, el terreno de 25.741 m2, en el que están ubicados unos alpendres, conforme a su exponendo segundo, los destinará el arrendatario "para el cuidado y guarda de una serie de "caballos" de su propiedad". Se cede igualmente un garaje anexo a un edificio de dos plantas, la planta baja con una superficie de 90 m2 se destina a almacén, y el garaje anexo ocupa 50,70 m2. De acuerdo con la estipulación primera se cede en arrendamiento el terreno labradío, y se cede también en régimen de alquiler el garaje anexo para la guarda y el almacenamiento del pienso y comida de los caballos. En la estipulación tercera se vuelve a reiterar que el trozo de terreno labradío situado en Tamaraceite donde están ubicados los alpendres que se destinarán para el uso y cuidado de "caballos", necesita reparaciones. Y finalmente en la cláusula séptima se estipula expresamente: "El terreno labradío el garaje anexo descrito se destinarán para el uso privativo del arrendatario. No se podrán destinar para otro uso, ni tampoco se podrá subarrendar. Queda prohibido, por tanto, al arrendatario el ceder o subarrendar en todo o en parte el objeto de los arrendado".

Conforme a los términos claros del contrato no puede destinarse la finca a explotar un negocio, sino únicamente para destino privado del arrendatario y para albergar caballos de su propiedad. Este destino se contempla como un elemento esencial del contrato, reiterándose a lo largo de su clausulado, desde el exponendo segundo, y dedicándose a dicho pacto una cláusula específica. Además la arrendadora confirma en su declaración que el importe de la renta pactada, de 240 euros mensuales por el terreno, y 120 euros mensuales por el alquiler del garaje anexo, que serán 150 euros a partir del segundo ano (estipulación cuarta), está fijado en atención al destino convenido, y no a otro distinto.

El contrato de arrendamiento objeto de autos se rige por el Código Civil, y no por la legislación especial de arrendamientos rústicos. De esta forma, la modificación por el arrendatario de esta condición esencial pactada en el contrato ha de calificarse como de incumplimiento que da lugar a la resolución y desahucio, en los términos del artículo 1569.3o del Código Civil .

En igual sentido la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4a, en sentencia de 28-10-1999, rec. 941/1998 , en un supuesto análogo también sujeto al Código Civil.

El Tribunal estima probado el incumplimiento del arrendatario al modificar el destino pactado para la finca, realizando las instalaciones para los canes con el objeto de explotar una guardería canina, con independencia de que las mismas sean fijas o móviles, e igualmente con independencia de que la instalación y la actividad se haya o no autorizado administrativamente.

Por todo lo expuesto, acreditado por la actora apelante los presupuestos para la prosperabilidad de la acción ejercitada, y sin que por su parte el demandado haya probado el consentimiento por parte de la propietaria arrendadora para la modificación del uso y destino previstos en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, con carácter esencial, procede la estimación del recurso de apelación revocando la sentencia apelada, acordando en su lugar la estimación de la demanda inicial del procedimiento, declarando resuelto el contrato de arrendamiento objeto de este procedimiento y condenando al demandado a devolver a la actora apelante el terreno y garaje objeto del mismo. Igualmente procede la condena al demandado a derribar, o, en su caso retirar si se tratara de instalaciones móviles como sostiene, a su costa, las instalaciones realizadas en contravención de lo estipulado en el contrato y que se contraen a las jaulas para perros que pueden observarse en las fotografías aportadas.

SEXTO.- Al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por su sustanciación, conforme establece el artículo 398.2o de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las costas causadas en la primera instancia, la estimación de la demanda lleva consigo su imposición al demandado, de conformidad con lo que establece el artículo 394.1o de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dna. Antonieta contra la sentencia de fecha 14 de julio de 2009 , dictada por el JDO. 1a INSTANCIA N. 16 de LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, en autos de Juicio Ordinario 222/2008, revocamos la expresada resolución, acordando en su lugar,

1.- Estimamos la demanda formulada por la representación de Dna. Antonieta , frente a D. Jesús , y, en consecuencia,

2.- Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de fecha uno de enero de 2006 (documento 1 de la demanda) suscrito entre los litigantes sobre el trozo de terreno labradío en el pago de Tamaraceite, y el garaje descritos en el mismo;

3.- Condenamos al demandado D. Jesús a que devuelva a la actora, Dna. Antonieta , el terreno y garaje objeto del referido contrato de arrendamiento, derribando -o retirando en su caso- a su costa las instalaciones de jaulas o perreras levantadas en la finca en contra de lo estipulado en el contrato;

4.- Condenamos al demandado D. Jesús al pago de las costas causadas en la primera instancia.

5.- No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000 , cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.