Sentencia Civil Nº 107/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 488/2013 de 26 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00107/2014

S E N T E N C I A Nº 107

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Gómez Martínez

Magistrados:

Dña Catalina Mª Moragues Vidal

D. Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca, a veintiséis de marzo de dos mil catorce.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca, bajo el número 657/12 , Rollo de Sala numero 488/13,entre partes, de una como, actora apelada Inversions i Promocions Invertir S.L, representada por la Procuradora Dña Catalina Amengual Pons y asistida del Letrado D. Antonio Fiol Busquetes, de otra, como demandada apelante D. Dimas , representada por la Procuradora Dña Juana Mª Serra llull y asistida del Letrado D. Javier Oleada Fons.

ES PONENTE la Magistrada Ilma. Sra. Catalina Mª Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca, se dictó sentencia en fecha 27 de junio de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que, estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dña. Catalina Amengual Pons, en nombre y representación de la mercantil Inversions i Promocions Invertir, S.L; contra D. Dimas , debo condenar y condeno al referido demandado a que abone a la actora la cantidad de 36.728,48 euros, más los intereses legales de la citada cantidad desde la interpelación judicial, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 10 de marzo de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia que concluye la primera instancia resuelve estimar parcialmente la demanda interpuesta por la entidad INVERSIONS I PROMOCIONS INVERMIR SL, contra don Dimas , condenando a dicho demandado a abonar a la actora la suma de 36.728,48 euros, conformada por las siguientes partidas:

-en concepto de rentas adeudadas: 41.064 €, conforme al siguiente desglose: 7.500 € correspondientes al año 2008; 234,40 € correspondientes al año 2009; 3.590,40 € correspondientes al año 2010; 23.072,62€ correspondientes al año 2011, y, 10.666,64 € correspondientes al año 2012.

-la mitad del IBI del año 2011, que asciende a 304,64 €.

-suministro de agua: 359,78 €.

-a la suma de las tres partidas anteriores: 41.728,48 €, le resta el importe de la fianza en su día depositada: 5.000 € a modo de compensación.

Se alza frente a la meritada resolución el demandado Sr. Dimas , solicitando, de este Tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda absolviéndole de los pedimentos deducidos en su contra, esgrimiendo, en fundamento de tal pretensión revocatoria, las alegaciones que resumidamente pasamos a exponer: a) reitera la parte demandada apelante su falta de legitimación pasiva mostrando su disconformidad con la interpretación que de la cláusula tercera del contrato realiza la jueza 'a quo', pues, afirma, en la misma consta la expresa autorización para sustituir la persona del arrendatario por una sociedad para el desarrollo de la actividad negocial, sociedad que efectivamente se constituyó con el nombre de MAREMAR MURO SL, quien, además, abonaba las rentas y se relacionaba en calidad de arrendataria con la actora a través de su administrador el demandado Sr. Dimas ; b) reitera la existencia de los pactos verbales alcanzados entre los litigantes relativos a la rebaja de la cuantía de la renta por causa de la inactividad del negocio en determinados periodos y la falta de ingresos, y, aún cuando reconoce que 'es complicada' su acreditación, afirma que existen sobrados indicios para tenerlos por acreditados, entre ellos el hecho de que nunca se habían reclamado antes, ni exista comunicación relativa a dicha cuestión; c) reitera igualmente la existencia del pacto verbal, entre el Sr. Dimas y el Sr. Leon , relativo a la condonación de la deuda a cambio de la inversión efectuada en el local, pacto concertado al momento de resolver el contrato de autos y proceder a la entrega del local y cuya realidad se infiere de, por una parte, el documento de liquidación unilateralmente confeccionado por el Sr. Dimas y la gran inversión realizada por la arrendataria en el local y que queda a beneficio de la propiedad.

La parte actora hoy apelada se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El recurso no puede prosperar por las siguientes razones: 1ª) Se acompañó junto al escrito de demanda el contrato suscrito entre las partes litigantes, el 28 de abril de 2008, en el que el Sr. Amengual actúa en nombre y representación de la mercantil INVERSIONS I PROMOCIONS INVERMIR SL, y don Dimas en su propio nombre y derecho. En dicho documento, cuya dicción literal no se discute, se pacta el arrendamiento del local de negocio destinado a bar-restaurante, sito en la Urbanización 'Las Gaviotas', término municipal de Muro, por una duración de 20 años, entrando en vigor el 1 de junio de 2008 y finalizando el 31 de mayo de 2028, pactándose la posibilidad de 'rescindir el contrato unilateralmente a petición del arrendatario por motivos propios del mismos, sin que pueda exigírsele indemnización alguna por incumplimiento del contrato con un previo aviso de tres meses'. El antedicho contrato se rescindió de mutuo acuerdo en el mes de abril de 2012.

2ª) En la cláusula tercera del meritado contrato, último párrafo, se dice, ' Se autoriza al Sr. Dimas para que pueda conjuntamente con otras personas poder constituir una entidad ya sea Comunidad de Bienes o entidad jurídica para el desarrollo de la actividad, siempre que el Sr. Dimas sea responsable o administrador único de dicha sociedad, entendiéndose en dichas circunstancias la Propiedad entenderá que no se cede ni se traspasa el negocio, no siéndole de aplicación lo indicado en la cláusula décima primera, en lo que respecta al artículo 32 '. Pretende la parte apelante que en base a dicha cláusula que contiene una autorización general, se entienda que se ha producido una tácita novación subjetiva en la persona del arrendatario, sustituyendo al Sr. Dimas la entidad Maremar Muro SL. Dicha pretensión se halla abocada al fracaso desde el mismo momento que contraviene la unánime doctrina jurisprudencial relativa a que la novación subjetiva consistente en la sustitución en la persona del deudor, precisa para su validez, ex artículos 1.203 y 1.204 del Código Civil , que la novación conste de forma expresa, pues la misma no se presume, conforme se dirá más adelante.

3ª) En la cláusula quinta se regula la renta y sus distintos importes atendiendo a la duración del arriendo, así, se pacta para los tres primeros años una renta anual de 30.000 €, que será abonada mensualmente a razón de 2.500 €. Durante los siguientes tres años la renta anual se fija en 35.000 €, que será abonada mensualmente a razón de 2.916,66 € cada mes. Durante los cuatro años siguientes se fija en 40.000 €, que será abonada mensualmente a razón de 3.333,33 €. Durante los siguientes cinco años, la renta anual se fija en 45.000 €, que será abonada mensualmente a razón de 3.750 €. Durante los siguientes cinco años la renta anual se fija en 50.000 €, que será abonada mensualmente a razón de 4.166,66 €. Se pacta a continuación la forma de incremento anual del IPC, así como el incremento correspondiente al IVA. En esta alzada no discute el demandado apelante la corrección de las cantidades fijadas por el juez 'a quo' por los distintos conceptos atendiendo a lo pactado en el contrato y a los sucesivos abonos efectuados, lo que afirma el apelante es que no se adeudan pues se produjo una novación modificativa del contrato en cuanto no solo al importe de la renta mensual sino a su condonación.

4ª) No consta en parte alguna del meritado documento, ni en otro posterior, ni se acredita pacto verbal alguno relativo a la rebaja de la renta inicialmente pactada en función de los ingresos o de periodos determinados de tiempo. Los indicios que se alegan por el demandado en acreditación del alegado pacto verbal, no son tales ni pueden entenderse sustentadoras de la novación contractual esgrimida en fundamento de su oposición. En efecto, la declaración testifical de la compañera del demandado resulta insuficiente para ello teniendo en cuenta las circunstancias que en ella concurren, tal como ordena el artículo 376 LEC , conforme al cual los tribunales valoraran la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, entre otros extremos; las antedichas circunstancias afectan de manera importante a la credibilidad de dicho testimonio, dado su evidente interés en el pleito, por lo que, se reitera, resulta claramente insuficiente a los efectos pretendidos.

5ª) Sabido es que la novación es un modo de extinción de las obligaciones y consiste en la sustitución o cambio de una preexistente por otra posterior, requiriéndose para que pueda estimarse su existencia, y, en su caso, producir sus efectos extintivos o modificativos, que se cumplan las exigencias del artículo 1204 del Código Civil , o lo que es lo mismo, que así se declare terminante o que la antigua obligación y la nueva sean de todo punto incompatible. El Tribunal Supremo ha venido declarando con reiteración que la novación nunca se presume y que su acogimiento precisa de una prueba plena y clara que evidencie los términos del acto que se considera novatorio, pues las condiciones se pactan por los contratantes y no por uno solo de ellos y el deudor no puede obligar a su acreedor a que reciba prestación diferente o en forma distinta a la pactada ( SSTS de 7 junio de 1982 , 20 noviembre de 1985 , 17 febrero de 1987 , 31 marzo y 2 Junio 1990 , y 23 de julio de 1996 , entre otras). En tal sentido debe recordarse que es pacífica doctrina legal la que proclama que la modificación del vínculo obligacional en que consiste la novación nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar o «animus novandi», porque supone una renuncia de derechos y esa renuncia ha de ser expresa y revelada, bien por términos inequívocos de la voluntad de las partes, o por creación de otra obligación incompatible con la primera, voluntad que se ha de poner de manifiesto también en la novación simplemente modificativa, pues las condiciones se pactan por los contratantes y no por uno solo de ellos y el deudor no puede obligar a su acreedor a que reciba prestación diferente o en forma distinta a la pactada como ya se ha expuesto anteriormente.

6ª) La cláusula novena del contrato de arrendamiento es del siguiente tenor: ' El arrendatario podrá efectuar las obras y mejoras que considere necesarias para la instalación del negocio a que se destina el local, siendo las mismas de su exclusiva cuenta y cargo, y quedando a la finalización de este contrato en propiedad del arrendador, sin derecho del arrendatario a indemnización o compensación alguna por las mismas. Todo ello sin perjuicio del derecho del arrendatario a retirar, a la finalización de este contrato, el mobiliario, utensilios y maquinaria de su propiedad que no se halle unida al inmueble.'.

7ª) La aplicación por el tribunal 'a quo' del antedicho pacto contractual, resulta plenamente conforme a la valoración objetiva e imparcial del acervo probatorio pues no existe prueba alguna que acredite, sin género de duda, que las partes contratantes acordaran, al extinguir el arriendo, compensar las obras y mejoras que hubiera podido realizar el arrendatario, contraviniendo la cláusula novena del contrato. Resultando de plena aplicación a tal partida las consideraciones ya realizadas al analizar los motivos afectantes a las rentas adeudadas, tanto en relación al examen testifical de doña Magdalena, como en relación a las consideraciones jurídicas atinentes a la apreciación de la novación extintiva y/o modificativa.

8ª) No resulta superfluo recordar que en nuestro proceso civil cada parte tendrá que acreditar los hechos que integran el supuesto de la norma jurídica cuya aplicación invoca en su interés o beneficio, así al actor le corresponderá acreditar los hechos normalmente constitutivos del derecho que se reclama, es decir, los fundamentales, las condiciones especificas, las causas eficientes, los presupuestos esenciales para el nacimiento del derecho que se reclama, y, al demandado, las circunstancias que condicionan la eficacia de la obligación, los hechos impeditivos, excluyentes y las causas de extinción de la relación validamente constituida, es decir, los que impiden la valida constitución del derecho, los han paralizado o extinguido. Las antedichas consideraciones se hallan hoy expresamente contemplas en el artículo 217 de la vigente LEC , que bajo el epígrafe ' carga de la prueba' declara que, cuando, al tiempo de dictar sentencia, el tribunal considerara dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del demandado, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos. La conclusión de todo ello no puede ser otra que la desestimación tanto de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el demandado, al haberse acreditado que ostenta la titularidad de la relación jurídica objeto del litigio, como de la alegada, también por el demandado, existencia de pactos verbales modificativos de los concretos derechos y obligaciones reseñados en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, de manera que, la pretensión deducida en la demanda y sustentada en el contrato de constante referencia, fue debidamente estimada en la sentencia apelada y por ello debe ser confirmada por la Sala.

TERCERO.-La desestimación del recurso y consiguiente confirmación de la sentencia apelada conlleva en materia de costas procesales, la imposición de las causadas en esta alzada a la parte apelante, conforme se establece en el artículo 398.1 LEC .

Asimismo y de conformidad con los dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el demandado apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

SE DESESTIMA el RECURSO de APELACION interpuesto por don Dimas , representado en esta alzada por la procuradora Sra. Serra Llull, contra la sentencia de 27 de junio de 2013 , dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca, en el procedimiento de juicio ordinario del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, SE CONFIRMA dicha resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.