Sentencia Civil Nº 107/2015, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 375/2014 de 13 de Marzo de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA 107/15

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ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE

MAGISTRADOS:

Dª. ANA DE PEDRO PUERTAS

D. JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ

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En la Ciudad de Almería a 13 de marzo de 2015.

La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, ha visto y oído en grado de apelación, rollo nº 375/14, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Berja, seguidos con el nº 1198/10, entre partes, de una como actores apelantes D. Jaime , Dª. Bárbara y Dª. Cecilia , representados por la ProcuradoraDª. María Alicia de Tapia Aparicio y dirigidos por el Letrado D. Antonio Pintor López, y de otra como demandados tambiénapelantes, D. Mauricio , representado por el Procurador D. José Manuel GutiérrezSánchez, y dirigido por el Letrado D. Jesús Tomas Saracho Megía, y D. Leovigildo y D. Valentín , representados por el Procurador D. José maría Saldaña Fernández y dirigidos por el Letrado D. José Parrilla Torres.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la Sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Berja, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 10 de abril de 2013 , cuyo Fallo dispone:

'QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales, D. José Manuel Escudero Ríos D. Jaime , Dña. Bárbara y Dña. Cecilia , sobre RESOLUCION DE CONTRATO, contra D. Mauricio , D. Leovigildo y D. Valentín , representados el primero por el Procurador de los Tribunales D. José Manuel Gutiérrez Sánchez, y los siguientesrepresentados por el Procurador de los Tribunales D. José Aguirre Joya, y DEBO:

1) Declarar resueltas las compraventas celebradas en virtud de sendas escrituraspúblicas entre D. Mauricio y Dña. Cecilia y Dña. Bárbara , en fecha 18 de mayo de 2004. Asimismo se resuelve el precontrato celebrado el día 3 de febrero de 2004, entre D. Jaime y los Hermanos Leovigildo Valentín . Se declara vigente el contrato de 20 de marzo de 1998, celebrado entre D. Mauricio y los Hermanos Leovigildo Valentín .

2) Se condena de forma solidaria a los codemandados a devolver a los actores lacantidad de 195.268 euros, por el precio que los mismos abonaron por la compra delas fincas.

3) Se condena de forma solidaria a los codemandados Hermanos Leovigildo Valentín , a abonar a los actores la cantidad de 62.974,28 euros (50% de 125.948,57 euros).

4) No ha lugar a condena por lucro cesante.

Y ello sin imposición de costas.' (sic).

TERCERO. -Contra la referida Sentencia por la representación procesal de la parte actora y por los demandados, se interpuso sendos recurso de apelación, en el que solicitaron la revocación de la misma y, en su lugar, se estimen las peticiones contenidas en sus respectivos escritos de recurso, con expresa imposición de costas a la parte contraria. Losrecursos fueron admitidos en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria, que formularon oposición al mismo.

CUARTO.-A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y no habiéndose solicitado prueba ni estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 10 de marzo del año en curso.

QUINTO.-En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora de esta litis articula una acciónresolutoria del contrato de compraventa suscrito por los actores de dos fincas para la explotaciónagrícola, dirigiendo la acciónfrente a los vendedores, estos aducen varias excepciones unas de contenido procesal y otras relativas al fondo. La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, acuerda la resoluciónde la compraventa y la devoluciónde las cantidades entregadas, condenado a dos de los codemandados a reintegrar parte de los gastos realizados en las fincas, desestima la peticiónde lucro cesante. Todas las partes formulan recurso de apelación, reiterando sus peticiones alegadas en la instancia sobre la base de un error en la apreciaciónde la prueba y error en la aplicación del derecho.

Con carácter previo es necesario resolver los óbicesprocesales alegados por los demandados, dado que la favorable acogida de los mismos haríainnecesario el examen del resto de motivos de impugnación.Ambos codemandados vuelven a alegar la caducidad de la acción, sobre la base de que la acción que realmente ejercitando los actores es la prevista en el art. 1484 del Código Civil , saneamiento de vicios ocultos, que tiene un plazo de caducidad de seis meses y habiendo entregado la finca en 2004 y presentado la demanda en 2010, la acción habríacaducado, y ello por mucho que los actores la cataloguen como acción resolutoria del art. 1124 del CC . Es cierto, como insiste nuestro alto tribunal en relación' editio actionis' o expresiónde la acción que se ejercita, que es doctrina jurisprudencial consolidada en nuestro ordenamiento jurídico, prescindir de la obligación de la expresión nominal de la acción ' editio actionis', de modo que las interpuestas no se califican por la denominación que le den las partes, sino por los hechos alegados y las pretensiones verdaderamente formuladas, hechos y pretensiones que aparecen claros en el escrito iniciador del procedimiento, valga por todas la STS de 27/5/2011 : ' es el suplico de la demanda el que marca la acción ejercitada, eliminando la necesidad de la editio actionis romana que exigía la identificación formal de la acción'. Por ello se rechaza el argumento del Juez ' a quo' de que la acción deducida es una resolutoria del art. 1124 del CC por que asílo señala la parte actora, lo cual no significa que el argumento impugnatorio deba prosperar. La esencia de lo que plantean los actores para que prospere su pretensiónes que, compraron una finca rustica para construir invernaderos y con posterioridad han tenido conocimiento de que solo la pueden destinar a uso forestal, es decir no puede ser invernada, cuestiónque, según ellos, les fue ocultada. Pues bien, esta circunstancia no es un vicio oculto que de lugar a la acción del art. 1484 del CC por vicios ocultos, ya que se trata de una limitaciónurbanísticao de calificacióndel suelo que no son vicios ocultos, con claridad se expresa la STS de 3/3/2000 : ' Sin embargo, esos dos preceptos no son absolutos en las consecuencias que de principio establecen pues las subordinan a la posibilidad de conocimiento de su respectivas circunstancias por parte del comprador en razón de su oficio (art. 1484) o de la posibilidad de alcanzarlo (art. 1483) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones, tanto que constituyan el contenido normal del dominio que se transmite, en atención al lugar de situación, como que le hayan sido impuestas por voluntad de las partes', para concluir: ' hacen improsperable la reclamación que formula invocando razones de inutilidad y ahora sostiene en este recurso, tanto mas que, como tiene declarado esta Sala en sentencias de 27 de enero de 1906 y de 28 de febrero de 1990 que se recogen en la de 15 de diciembre de 1992 , las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen urbanísticos quedan excluidasdel concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias que regulan, los arts. 1483 del Código Civil y 62 de la Ley de Suelo ya consignados, lo cual lleva a la desestimación de este, segundo motivo del recurso.'. El motivo alegado debe decaer la acción no ha caducado.

El segundo de los motivos procesales aludidos, en este caso por la representaciónde los hermanos Leovigildo Valentín es la falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber demandado a las esposas, cuando las fincas ellos los adquirieron para la sociedad de gananciales respectiva, si bien habráque destacar que la excepciónprocesal fue alegada en la demanda y rechazada en la audiencia previa por el juez de instancia sin que la parte hubiera interpuesto recurso de reposicióno expresado su intenciónde recurrir. Dicho esto, igual suerte que el anterior debe correr, así lo dispone el art. 1385.2 del CC , la STS de 26/6/1993 y las mas recientes de 18/12/2006 y 7/6/2007 , que no es necesario demandar a la esposa que no ha tenido participaciónen el contrato, así refieren respecto a que si ambos esposos tuvieron una intervención directa o indirecta en el contrato, la demanda ha de dirigirse, inexcusablemente, frente a los dos, pues lo contrario significa una defectuosa o inadmisible constitución de la relación jurídica procesal ( SSTS de 6 de junio de 1988 y 25 de enero de 1990 ), pero cuando se postula la eficacia o ineficacia de una relación negocial, basta dirigir la pretensión contra aquel de los cónyuges que haya sido parte en el contrato, sin necesidad de demandar al que no intervino en el mismo ( SSTS de 10 de junio y 30 de octubre de 1985 , 6 de junio de 1988 y 16 de junio de 1989 ). El motivo debe decaer.

SEGUNDO.-Con relación a la valoración de la prueba y las facultades del órgano « ad quem» en relación con dicha materia, siguiendo a la SAP de Madrid 24/11/2010 , en nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos, no como « novum iudicium» sino como una « revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano ' ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (' quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (' quaestio iuris'), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (' tantum devolutum quantum appellatum') ( SSTC, Sala Segunda, 3/1996, de 15 de enero , por todas).

Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el «factum» de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (ex pluribus, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero , 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989 , 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003 ), constituye una afirmación que no se puede desligar de la perspectiva del órgano que la realiza, y del carácter extraordinario del recurso de casación en el seno del cual se efectúa, en el entendimiento de que nunca podrá adquirir la naturaleza de una tercera instancia -por citar sólo las más recientes, vide SSTS, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2003 ; 15 de abril de 2003 ; y 12 de mayo de 2003 -. Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, ex deffinitione, y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia [ SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963 ; 11 de julio de 1990 ; 19 de noviembre de 1991 ; 13 de mayo de 1992 ; 21 de abril de 1993 ; 31 de marzo de 1998 ; 28 de julio de 1998 ; y 11 de marzo de 2000 ; entre otras).

Expresión cabal de la orientación que esta Sección mantiene la hallamos en la STS, Sala de lo Civil, de 5 de mayo de 1997 (CD, 97C928 ), en la que puede leerse: «... TERCERO.- El motivo segundo de casación se basa igualmente en el n.º 4.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por 'infracción de doctrina jurisprudencial', sin dar más explicación que la extraña afirmación de que el recurso de apelación 'viene vinculado por el criterio del juzgador de instancia en cuanto no resulte ilógico o exista error de hecho'. Lo cual es exactamente lo contrario. El recurso de apelación da lugar a la segunda instancia (la casación, por el contrario, no es una tercera instancia), como fase procesal que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada; la apelación se extiende a todo el objeto de la primera instancia. Tal como dice la sentencia de esta Sala de 7 de junio de 1996 , el recurso de apelación supone una total revisión de lo actuado en la instancia, por lo que procede entrar a resolver todas las cuestiones litigiosas (fundamento 3.º). Lo cual lo dijo también el Tribunal Constitucional, en relación con la legalidad hoy derogada en sentencia 3/1996, de 15 de enero : en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 de la LEC 1881 ) como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso (fundamento 2.º, primer párrafo). Asimismo, la sentencia de esta Sala de 24 de enero de 1997 dijo: La apelación ha abierto la segunda instancia, creando la competencia funcional de la Audiencia Provincial y, por ello, su resolución sustituye a la dictada en primera instancia. La apelación implica un nuevo examen sobre la cuestión litigiosa sobre la que ha recaído ya sentencia. La sentencia dictada en apelación debe ser congruente con las peticiones de las partes, por razón del principio dispositivo que rige el proceso civil. El motivo, pues, debe ser desestimado».

Para resolver adecuadamente la cuestión que se somete a la Sala en esta alzada, debe señalarse el iter del negocio jurídico formalizado entre las partes, resultando acreditado lo siguiente, en fecha 20 de marzo de 1998 Mauricio , como propietario, vendió en documento privado a D. Leovigildo y D. Valentín una finca situada en el PARAJE000 de Berja que tenia una cabida de 7 hectáreas, 53 áreas por el precio de 13.000.000 ptas. En fecha 3 de febrero de 2004 los hermanos Leovigildo Valentín segregaron dos hectáreas de la anterior finca y la venden en documento privado a D. Jaime por el precio de 144.242,91 euros, la finca se describe como rustica de terreno montuoso. En fecha 18 de mayo de 2004 los hermanos venden otros 4.253 m2 de la misma finca a D. Jaime . En la misma fecha, 18 de mayo de 2004, comparecieron en la Notaria de Berja, de un lado las hijas de D. Jaime , Dª. Cecilia y Dª. Bárbara y de otro D. Mauricio , anterior propietario de la finca y otorgaron sendas escrituras publicas de compraventa de las fincas descritas en los documentos privados referenciados. En el momento de la venta realizada en febrero de 2004 los hermanos vendedores procedieron a roturar la finca vendida por orden del comprador D. Jaime , si bien en fecha 1 de marzo de 2004 fueron denunciados por los agentes de la Autoridad competente por proceder a roturar y desmonte de terreno forestal, denuncia a la que siguieron varias del Seprona, hasta que se logro parar las labores de roturacion, si bien ya se había construido una balsa. Se ha paralizado la construcción de invernadero, propósito que tenia el comprador D. Jaime para sus hijas. Con fecha 22 de diciembre de 2010 se interpone demanda por parte de D. Jaime y sus hijas frente a los hermanos Leovigildo Valentín y D. Mauricio por incumplimiento contractual, interesando la resolución del los contratos suscritos y la entrega del dinero entregado, una cantidad en concepto de daños y perjuicios y otra por el lucro cesante.

TERCERO.-Sentado lo anterior, clarificador de las facultades de la sala revisora, esta no comparte los criterios emanados de la sentencia combatida y que le sirven para estimar la pretensión actora.Examinaremos en primer lugar el recurso interpuesto por D. Mauricio , y despuéstrataremos conjuntamente los recursos de los hermanos Leovigildo Valentín y de los actores.

Vuelve a repetir el codemandado Sr. Mauricio la excepción de falta de legitimaciónpasiva alegada en la instancia y que había sido rechazada, en este sentido la sala no muestra un parecer coincidente con el expresado por el Juez ' a quo',la excepción debe prosperar. Debemos puntualizar que la legitimación ' ad causam' consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. De ahí que en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SS. 16-5-2.000 , 28-12-2001 y 28-2-2.002 ) se afirme que la legitimación ' ad causam' es cuestión preliminar al fondo pero que puede exigir un examen de fondo, distinguiendo entre la falta de legitimación ' ad processum' entendida como absoluta incapacidad para litigar, que se relaciona con el art. 7 de la LEC , cuando indica que sólo podrá comparecer en juicio los que estén en el pleno ejercicio de los derechos, y la falta de legitimación ' ad causam' que equivale a ausencia de acción u obligación, la cual está estrechamente vinculada a la cuestión de fondo y deriva de la concreta situación de una persona respecto de la pretensión ejercitada. Y es que el examen de cualquier pretensión pasa, necesariamente, por comprobar si existe o no la relación entre sujeto y objeto que pueda permitir la estimación de aquélla. De ahí que en la jurisprudencia más reciente de esta Sala se diga que la legitimación ' ad causam' es cuestión preliminar al fondo pero que puede exigir un examen del fondo ( sentencia de 2 de septiembre de 1996 , en, fundándose a su vez en la de 18 de marzo de 1993), o que mientras la falta de legitimación ' ad processum' equivale a la falta de capacidad procesal y, en los juicios ordinarios, ha de resolverse en la audiencia previa ( art. 416.1.1 ª y 418 de la LEC ), la falta de legitimación ' ad causam', por afectar al fondo de la controversia litigiosa, ha de resolverse en sentencia.

Hay que destacar dos circunstancias claves para resolver la cuestión planteada, de un lado el tenor literal del contrato suscrito por el Sr. Mauricio con los hermanos Leovigildo Valentín y de otro, la realidad incuestionable que se desprende de la actividad probatoria, el Sr. Mauricio nunca negocio con los actores la venta de finca alguna, ni recibiódinero de ellos por tal concepto, siendo su actuación para con ellos meramente instrumental como mandatario de los hermanos Leovigildo Valentín , verdaderos propietarios que vendían, por la sencilla razónque así evitaban tener que otorgar dos escrituras, de un lado de D. Mauricio a los hermanos y de estos a las hijas de D. Jaime , habrá que colegir que el verdadero comprador fue el Sr. Jaime y que los reales vendedores fueron los hermanos Leovigildo Valentín , ni las hijas pagaron el precio ni el Sr. Mauricio vendió nada a estas, sin olvidar que tanto el contrato de 1998 (estipulaciónoctava) como el contrato de febrero de 2004 (estipulacióntercera) rerecogíanen su clausulado la posibilidad de que los compradores designen a una tercera persona distinta a la hora de otorgar la escritura, significativo de que los hermanos la compraban para vender a un tercero, y que D. Jaime las adquiríapara sus hijas. Asíse evidencia del propio texto del contrato de 20 de marzo de 1998, estipulaciones de la tercera a la octava: ' TERCERA.- En este momento entrega la vendedora al comprador la posesión de la finca enajenada, pudiendo este realizar cuantas mejoras estime convenientes en ésta para la explotación de su actividad. CUARTA.- La Escritura Publica de Compra-Venta a favor del comprador deberá otorgarse, una vez pagado el precio total de la compra-venta, a fin de que el comprador pueda inscribir a su nombre dicho inmueble en el Registro de la Propiedad de Berja, siendo de cuenta de la parte compradora la Plusvalía y los gastos que se originen por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, y los gastos de Notaria. QUINTA.- La vendedora se obliga conforme a lo preceptuado en el Código Civil al saneamiento por evicción o por los defectos o gravámenes de la cosa vendida. SEXTA.- La vendedora se reserva él domino del mencionado inmueble hasta tanto el comprador haya satisfecho el importe total del precio estipulado en el presente contrato. En el caso de impago de la parte aplazada, el vendedor se quedara como cláusula penal con la cantidad abonada en este acto y con la propiedad de cuantas mejoras se hayan realizado en la finca, sin indemnización alguna para el comprador. SEPTIMA.- La falta de pago de la cantidad aplazada dará lugar a la resolución de este contrato. El vendedor notificará al comprador dicha rescisión, por lo que quedara anulada dicha venta a los efectos legales. OCTAVA: Una vez satisfecho el importe total de la finca la porta compradora podrá designar a una tercera persona o entidad para realizar la Escritura Publica o Poder Notarial.', revelador de que estamos ante una venta con un pacto de reserva de dominio, ' reservatio domini' supone que, al estipularse la enajenación de un bien, la propiedad es retenida por el transmitente hasta un determinado momento, normalmente coincidente con aquél en que el adquirente termina de cumplir su obligación de pagar el precio, y la condición suspensiva se da cuando la adquisición del derecho no se materializa hasta el acaecimiento de determinado hecho futuro e incierto ( arts. 1113 y 1114 del Código Civil ). Explica la STS de 12-3-1993 , que el pacto de reserva de dominio tiene plena validez, según doctrina uniforme de esta Sala en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, significa una derogación convencional del art. 609 del Código Civil en relación con el art. 1.461 y concordantes y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce ipso iure la transferencia dominical; no afecta, pues, a la perfección, pero sí a la consumación, sin que se desnaturalice el conceptojurídico de la compraventa ni se prive a los contratantes, una vez perfecta aquélla por el libre consentimiento, del derecho a exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones esenciales de la misma; todo ello quiere decir que el adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho ( art. 1.121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su constitución (art. 1.120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la condición confirma el derecho que existía en estado latante o expectante desde la celebración del contrato, todo lo cual implica que la consolidación de los efectos se produce en quien era titular al momento de la perfección del contrato sometido a condición suspensiva, que el vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero. Como expresa la SAP de Pontevedra de fecha 22-3-2000 : ' el llamado contrato de acceso diferido a la propiedad (...) es un contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio , en virtud del que, el vendedor, entregándole la posesión, no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que este último abona la totalidad del precio convenido, de suerte que, el pacto de reserva de dominio funciona a modo de garantía para el cobro del precio aplazado y el pago total del precio actúa a manera de presupuesto de adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada y, verificado aquel pago completo, se produce ipso iure la trasferencia dominical; dicho pacto no afecta a la perfección de la venta, sino sencillamente a su consumación'.

En el caso que nos ocupa la estipulaciónsexta recoge el pacto y la venta se consumo cuando el Sr. Mauricio recibió de los hermanos la parte del precio que le faltaba, nadie niega que estos abonaron el precio, por lo que reiteramos la actuación otorgando la escritura en favor de las hijas era meramente instrumental, nada vendíaporque ya lo había transmitido. La sala rechaza la interpretaciónque desarrolla el Juez ' a quo' del contrato de 20 de marzo de 1998 para justificar la condena la Sr. Mauricio , no estamos ante un precontrato, siguiendo a la STS de 3/6/2002 , la distinción entre contrato definitivo y mera promesa ha de buscarse en la voluntad de las partes contratantes y en los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas obligaciones; en este caso, la intención del los partícipes en el negocio es clara: se concreta la cosa, se fija el precio y la forma de pago. Del artículo 1445, se deducen los requisitos esenciales del contrato de compraventa: a) es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como resulta de la expresión ' se obliga' y del artículo 1450, el cual dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado; b) es un contrato bilateral, pues de él nacen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes; c) es un contrato oneroso, por la correspondencia entre las contraprestaciones de las partes; y d) es traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para adquirir el dominio de la cosa vendida, de conformidad con la doctrina del título y del modo seguida por el Código Civil (arts. 609 y 1095 ). Pues bien, en el documento privado concurren todos los presupuestos necesarios para considerar el contrato como una compraventa, que quedó perfeccionada y es vinculante por consecuencia del convenio plasmado, es decir el documento nº 1 de la demanda es un contrato con un pacto de reserva de dominio.

Por tanto no existe precontrato como alude el Juez ' a quo', los actores compraron a los hermanos Leovigildo Valentín , con ellos negociaron sin que por otra partes estos, tuvieran representación alguna del Sr. Mauricio , la falta de legitimación pasiva alegada debe prosperar, estimando el recurso cuyo corolario debe ser absolucióndel codemandado D. Mauricio .

CUARTO.-El análisisde los recursos formulados por los actores y los codemandados, hermanos Leovigildo Valentín , sera conjunto, dado que la estimaciónde uno conllevara la desestimacióndel otro por los mismos argumentos.

El tercero motivo alegado por los codemandados, si bien de forma un tanto confusa, para combatir la resolución apelada, es la errónea valoración de la prueba. Dicho esto, habrá que recordar el antiguo principio jurídico de irrelevancia del ' nomen iuris', también denominado principio de primacía de la realidad, a saber, ' las cosas son lo que son y no lo que las partes dicen que son'.

Debemos destacar determinados eventos que son trascendentales para la resolución de la controversia jurídicaque nos habilita, de un lado lo ya apuntado sobre las verdaderas partes del negocio celebrado, una compraventa entre Jaime y los hermanos Leovigildo Valentín , por la que aquel adquiría a estos unas fincas para sus hijas, esto es reconocido, sin ambages, por los propios actores que en tales términosencabezan la demanda. Habráque inferir que no se ajusta a la realidad el contenido de las escrituras firmadas por las hijas y el Sr. Mauricio , ya que ni aquellas pagaron las fincas ni este recibióde ellas dinero alguno, el precio ya había sido pagado por el padre a los hermanos, legitimas partes del contrato. Por consiguiente, resulta de vital importancia, ya que la demanda se vincula a un supuesto engaño, que los vendedores no informaron al comprador de la naturaleza forestal de las fincas de manera que no podíanser invernadas, el determinar si existe o no el referido engaño, ya que su existencia facultaríaal comprador a resolver le contrato.

La conclusiónde la sala es opuesta a lo que se declara en la sentencia combatida que, por otra parte, incurre en alguna contradicción, la actividad probatoria practicada acredita, sin lugar a dudas, que el comprador Jaime conocíala calificación administrativa de las fincas, rusticas de naturaleza forestal, por lo que no cabíala explotación agrícola mediante invernaderos, de un lado el actor es agricultor, teniendo una misma finca en el mismo paraje, de otro no se comprenderíala inclusiónen el contrato de 3 de febrero de 2004 de la estipulación séptima, con el siguiente tenor literal: ' En caso de que los vendedores no pudiesen obtener para la fecha de otorgamiento de escritura los permisos necesarios de medio ambiente para roturar el terreno u otra fuerza mayor, podrá el comprador dar un nuevo plazo o rescindir este contrato con la devolución del dinero entregado a cuenta. En caso de rescisión unilateral por causa distinta imputable a estos, deberá abonar la cantidad recibida y otra cantidad igual a esta y siendo el comprador quien rescinda perderá la cantidad entregada a favor de los vendedores.', ilustra con claridad meridiana la voluntad de los contratantes. Es diáfano y palmario que los vendedores otorgan un derecho de opción en favor del comprador, es decir le concede la facultad de resolver el contrato en cualquier momento antes del otorgamiento de escritura si no se obtienen los permisos, recogiéndola en la estipulación séptima, y lo hace de manera incondicional, dependiendo solo de la voluntad del comprador, evidenciándoseque en mayo de 2004 el comprador opta por renunciara la facultad otorgada. Siendo, además, reveladora de que el comprador era conocedor de la necesidad de los permisos de medio ambiente para roturar, de tal manera que se reserva la facultad de dar un nuevo plazo o de rescindir el contrato en caso de no obtenerse los permisos, lo que, indiscutiblemente, descarta el engaño alegado por los actores como indicativo del incumplimiento.

En realidad estamos ante un contrato con una condición, dispone el art. 1114 CC : ' En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición'. Este artículo proclama la idea básica de la obligación condicional, distinguiendo si la condición es suspensiva o resolutoria. Si es suspensiva se adquieren los derechos, si se cumple la condición; si es resolutoria se pierden los derechos, si se produce el acontecimiento que constituye la condición, siendo esta un hecho futuro e incierto, la obtenciónde los permisos de medio ambiente, de tal manera que si no se obtienen facultan al comprador bien para dar un nuevo plazo o para resolver el contrato. Esta es la verdadera voluntad de los contratantes, si atendemos a los actos anteriores, coetáneosy posteriores a la firma del contrato. Son hechos acreditados, el contrato se firma en febrero de 2004, ya sabia el comprador que el terreno era forestal y necesitaba permiso para edificar un invernadero, a mayor abundamiento el mismo contrato en su estipulación primera refiere que los hermanos Leovigildo Valentín son dueños de una finca rustica de terreno montuoso, a pesar de ello comienza a roturar y se construye una balsa, el 1 de marzo (folios 183 y ss.), se levanta la primera denuncia de medio ambiente, se reiteran el 6 de abril, 5 de mayo, 24 de junio, 2, 19 y 22 de julio, demostrativo de que el actor tenia conocimiento de la falta de permiso y de la necesidad del mismo. Este dato, fundamental para resolver la controversia, es reconocido por el mismo comprador, minuto 37 del juicio, a preguntas de su señoríacontesto que en marzo ya sabia de la denuncia, llega a manifestar que cuando llego el Seprona en la finca estaba su yerno. Sin embargo, a pesar de conocimiento de las varias denuncias previas, de la calificación de forestal, no hace uso de la facultad que le confiere el contrato, renuncia a la misma al otorgar la correspondiente escritura, que si bien estaba fijada para el 4 de abril, finalmente se hace el 18 de mayo de 2004 por medio de sus hijas, a las que hace aparecer como compradoras. El otorgamiento de la escritura valida los contratos privados, descarta el ejercicio de la clausula séptima y perfecciona los contratos con todas sus consecuencias, no hay engaño ni fraude, el comprador sabia lo que adquiríay las condiciones en las que lo hacia, cuando otorga la escritura en mayo conocía, fehacientemente, que el terreno era forestal y no tenia permiso de medio ambiente para roturar, renuncia a la facultad que le fue concedida de rescindir el contrato y lo asume con todos sus resultados.

Lo expuestoconduce a que no podemos hablar de incumplimiento por parte de los vendedores que justifique la resolución prevista en el art. 1124 del CC , no se establece en el contrato de 3 de febrero de 2004 una obligaciónde entregar un terreno apto para invernar, o una obligaciónde conseguir los permisos de medio ambiente como requisito para la vigencia o no del contrato, simplemente la obtención o no del permiso, concede un opciónpara el comprador a la cual, como hemos visto, renuncia al otorgar la escritura, renuncia que no es mediatizada por engaño o fraude alguno. La consumacióndel contrato, en consecuencia, dependíade la voluntad del comprador, que definitivamente expreso pagando el precio y otorgando la escritura publica, no se puede alegar seis años después un pretendido incumplimiento por parte de los vendedores, cumplieron a lo que se obligaron, y el comprador pudo resolver y no lo hizo en su momento, sin que tal voluntad estuviera condicionada o limitada por engaños o fraudes de los vendedores, que no han sido probados por los actores como era su carga procesal ( art. 217 de la LEC ). Por las razones apuntadas el recuso del codemandados debe prosperar, y consiguientemente, el recurso de los actores debe decaer, con la necesariarevocaciónde la sentencia.

QUINTO.-Dada la desestimación de la demanda, procede imponer a la parte actora las ocasionadas en primera instancia ( art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Sin hacer expreso pronunciamiento de las costas de esta alzada devengadas por los demandados al haber prosperado su recurso ( art. 398.2 de la LEC ). Con imposición a los actores de las costas devengadas por su recurso, en virtud de su total desestimación ( art. 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que con DESESTIMACIONdel recurso interpuesto por la representación procesal de la parte actora, y con ESTIMACIÓNdel los recursos de apelación deducidos por la representación procesal de los demandados, contra la Sentencia dictada con fecha 10 de abril de 2013 , por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Berja, en los autos de Juicio Ordinario de que deriva la presente alzada, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSla expresada resolución, y en su lugar, debemos desestimar la demanda promovida por la representación de D. Jaime , Dª. Bárbara y Dª. Cecilia , en consecuencia debemos y ABSOLVEMOSa los demandados de los pedimentos contenidos en dicha demanda, con imposición a la parte actora de las costas originadas en la primera instancia y las devengadas por su recurso, no haciendo especial pronunciamiento de las causadas en esta alzada por los recursos que han sido estimados.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.