Sentencia Civil Nº 108/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 426/2006 de 06 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00108/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 426 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a seis de marzo de dos mil siete .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 257 /2005 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 44 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 426 /2006 , en los que aparece como partes apelantes COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID y RAMCORIM 2001 S.L representados respectivamente por los procuradores DON JOSE ANDRES PERALTA DE LA TORRE Y DOÑA DOLORES UROZ MORENO, y como apelados DOÑA María Consuelo Y DOÑA Olga quienes formularon oposición a los recursos en base a los escritos que a tal efecto presentaron, representados respectivamente por los procuradores DOÑA MARIA LUZ ALBACAR MEDINA Y DOÑA ADELA CANO LANTERO, y por último como apelado DON Jose Ángel , sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid, en fecha 2 de diciembre de 2005 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "FALLO: Se estima íntegramente la demanda interpuesta por DOÑA María Consuelo frente a DON Jose Ángel , DOÑA Olga , la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid y Ramcorim 2001 S.L. por lo que se les condena solidariamente a abonar a la actora la cantidad de 1615,23 euros, junto con los intereses legales de dicha cantidad, computados desde la fecha de interposición de la demanda y las costas del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpusieron recursos de apelación por las partes apelantes COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID y RAMCORIM 2001 S.L, a los que se opusieron las partes apeladas DOÑA María Consuelo Y DOÑA Olga , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 24 de enero de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Los demandados se alzan contra la sentencia de instancia al considerar que sus respectivas condenas son injustas.

Recurso de la vendedora Rancorim 2001 S. L. (en adelante RANCORIM)

Tras hacer un breve planteamiento de los términos en que se pronuncia la sentencia, en la alegación segunda del recurso opina que existe error en la valoración de la prueba opina que lo realmente probado es que las averías provienen de las roturas de las bajantes comunes del inmueble, y que al tratarse de un edificio de mas de 80 años de antigüedad, la COMUNIDAD debía haber realizado, con cargo a sus propios fondos, las obras de rehabilitación exigidas por la Inspección Técnica de Edificios.

También opone que según la escritura de compraventa, el piso de 43,91m2 se vendió por 72.121,45, muy por debajo del precio de mercado como vivienda a reformar, a cuerpo cierto, y manifestando que en la fijación del precio se había tenido en cuenta el estado de la finca que se transmite y los gastos necesarios para llevar a cabo su reparación, sin que llegara nunca a obligarse, y a pactar el saneamiento por vicios ocultos o para caso de evicción.

Recurso de la Comunidad de propietarios de la C/ DIRECCION000 Nº NUM000 (en adelante la COMUNIDAD).

También opone un único motivo, basado en el error en la valoración de la prueba, dividido en tres apartados.

En el primero opone inexistencia de acción, aun desde el momento de presentación de la demanda. La actora sabía y conocía que se estaban llevando a cabo las acciones necesarias para rehabilitar la finca con carácter urgente, y que los posibles defectos por la desastrosa actuación de la constructora RANCORIM, están prácticamente reparados a la fecha del escrito de interposición de recurso.

La actora ha estado presente en las juntas en las que se ha tratado la inminente realización de las obras de rehabilitación del edificio, sabe que tipo de obras se están realizando, que todos los defectos serian reparados con cargo de la COMUNIDAD, y que incluso RANCORIM se había comprometido a reparar todo lo que le fuese imputable. Desde un año antes de presentar la demanda el actor sabía que existía la voluntad de ejecutar las obras, y que en la junta de 26-5-2005 la actora se comprometía a retirar la "denuncia" interpuesta contra la comunidad, ya que se iban a realizar las tan citadas obras.

En el segundo apartado mantiene que existe enriquecimiento injusto porque pretendió reclamar una cantidad a la comunidad, sin que haya aportado factura alguna que acredite el desembolso de cantidades por reparación de su vivienda, ni ha demostrado cual haya sido su perjuicio; la actora sabia que los posibles defectos serian reparados en su momento, y que esas obras estaban aprobadas y contratadas antes de la interposición de la demanda.

En el apartado tercero mantiene que hay culpa exclusiva de los propietarios del piso NUM001 ), ya que del informe pericial se deduce que la avería proviene del plato de ducha del vecino del NUM001 ), y el perito manifiesta que no puede afirmar categóricamente que los defectos prevengan de la bajante comunitaria.

SEGUNDO.- Recurso de la vendedora RANCORIM.

No estamos de acuerdo con las alegaciones del recurrente. Las normas de venta a cuerpo cierto nada tienen que ver con las de garantía por defectos o vicios ocultos. Tienen que ver con la fijación del precio en relación con la medida superficial del objeto vendido, pero no afectan al saneamiento por vicios ocultos, y menos cuando la demanda no se ha presentado por defectos de cabida.

Tampoco estamos de acuerdo con sus afirmaciones en torno a la obligación de reparar los vicios ocultos. El esquema legal es justamente el contrario al que quiere el recurrente. El esquema legal dice que la obligación de saneamiento es obligación propia de la compraventa, como derivada de la obligación de entrega de la cosa, pero que puede ser renunciada o modificada por las partes, y lo cierto es que en la escritura de venta no consta la renuncia al saneamiento,

Lo que se deduce de los autos es que RANCORIM era dueña de un edificio antiguo, lo dividió en propiedad horizontal, y tras realizar unas obras de "rehabilitación" más que dudosas vendió los pisos y apartamentos; según el perito de la actora se limitó a " lavarle la cara"

Es mas, la fijación del precio en función de estado del apartamento, no quiere decir más que la rebaja se hace en contemplación a los desperfectos evidentes y manifiestos, pero no afecta a vicios ocultos. El vendedor es un profesional de la construcción que vende como rehabilitado un edificio que no lo es, y que tiene la obligación de lealtad contractual de poner en conocimiento del comprador o vicios de la cosa, máxime cuado son debidos a su actuación profesional. En cualquier caso, no se trata de vicios ocultos de cosa si no de daños causados en la vivienda por aguas procedentes del piso superior, también "rehabilitado" por RANCORIM muy pocos meses antes, y vendido a un tercero.

TERCERO.- Recurso de la COMUNIDAD.

Por obvias razones de sistemática, abordaremos en primer lugar el tercer apartado del recurso, para ocuparnos después de los restantes.

Es evidente que el perito tasador de seguros no ha comprobado objetivamente el origen del daño, al no haber realizado catas que lo acrediten, pero no hacen falta especiales conocimientos para llegar a la misma solución que el Juez de Instancia; mal estado de los desagües de la ducha del piso superior, y de las bajantes comunitarias.

Las humedades son de tal importancia en calidad y cantidad como para ser achacables a ambas causas. El perito nos dice que el piso NUM001 ) situado encima de la demandante, esta lleno de humedades en el tabique divisorio del salón con el cuarto de baño, con importantes colonias de humedades en dicha pared y techo del aseo, o lo que es lo mismo por filtración desde el cuarto de baño, quizás por falta de impermeabilización de las paredes de la ducha, y desde bajantes de pluviales; las del techo del piso superior no tienen otra explicación salvo que la cubierta fuese un desastre, y no tenemos estudio detallado de ella.

Las de la vivienda del actor nos dice que alcanzan a la esquina de la pared de la fachada a patio con la divisoria del cuarto de aseo, afectando a las dos paredes y al techo, que las humedades se prolongan por el techo del maletero del pasillo, en la cocina cubren la practica totalidad del techo, existen en el techo del cuarto de baño, la mocheta de la bajante esta totalmente afectada, y abierta en su esquina saliente con riesgo de desprendimiento, y en la fachada del patio el ladrillo esta muy mojado, desde la planta superior hasta bien pasados los dinteles de las ventana de la cocina y el baño de la actora, correspondiendo dichas manchas a las evidencias ya detectadas en la vivienda superior.

A la vista de estos daños y de su ubicación, es más que posible que se deban a las dos causas apreciadas por el perito; a defectos en el desagüe de la ducha del piso superior y a los defectos de las bajantes. Recuerdese que la mocheta del baño está abierta y con riesgo de desprendimiento, y que la lógica de las cosas nos dice que sus humedades provienen del elemento que recubre; la bajante.

Las otras dos causas de oposición de la comunidad no merecen acogida.

Que la actora supiera que las obras se iban a realizar no faculta a la comunidad a someterla, y obligarla a soportar durante largo tiempo las humedades, y sus consecuencias sobre la salubridad de la vivienda, la estabilidad de las mochetas, la integridad del parquet, de los tabiques, y demás elementos arquitectónicos de la casa.

La actora compra en 19-12-2003, la COMUNIDAD se constituye en 3-5-2004, y la demanda es de 18-2-2005. Es decir; después de nueve meses de quejas. El informe pericial del actor de 25-3-2004 describe un estado que no aconseja demoras, y frente a esto no puede oponerse que el contrato de servicios con el arquitecto es de 20-2-2005, y el inicio de las obras iba a ser inminente; hasta la junta de 27-7-2005, no se habla de fechas, y aun así en esa junta, que es la última aportada, no se fija fecha cierta; se dice simplemente que deben iniciarse de inmediato.

Tampoco puede decirse que la actora no ha demostrado su perjuicio, y que de conceder las indemnizaciones pedidas se estaría enriqueciendo injustamente. En la demanda se dice que después de sus reclamaciones se repararon las averías, cesando las filtraciones, pero con el cese de las filtraciones no se termina de solucionar el problema. Una vez eliminadas las causas, hay que reparar sus efectos; picado, enyesado, pintado de paredes y techos, lijado de parquet, etc. No tenemos constancia de que las haya pagado el actor o su aseguradora, y en esas circunstancias el presupuesto de coste de reparación es bastante para acreditar el perjuicio. Además, en las actas de la COMUNIDAD aportadas en autos no hay una sola línea que nos diga que, los desperfectos causados por la humedad en el interior de la vivienda de la actora, vayan a ser reparados por la COMUNIDAD, como un capítulo más de las obras de rehabilitación del edificio.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS los recursos de apelación, articulados por la representaciones procesales de RANCORIM S.L. y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº NUM000 DE LA C/ DIRECCION000 de esta Ciudad, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia N º44 de los de esta Villa, en sus autos Nº 257/05, de fecha dos de diciembre de dos mil cinco

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e imponemos a los apelantes las costas de esta alzada causadas por sus recursos.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.