Sentencia Civil Nº 108/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 135/2008 de 06 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 135-2008

JUICIO ORDINARIO Nº 347-2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 108/2008

Ilmos. Sres.

D./Dª. MIGUEL JULIAN COLLADO NUÑO

D./Dª. NURIA BARRIGA LOPEZ

D./Dª. ASUNCION CLARET CASTANY

En la ciudad de Barcelona, a seis de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº 347-2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers, a instancia de D/Dª. Silvia , y D. Alvaro , contra Bigues Habitatge S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de noviembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Mireia Carreras Triola en representación de Alvaro y Silvia debo declarar y declaro resuelto el contrato perfeccionado entre actor y demandado en fecha 19-9-06 y debo condenar y condeno a que Bigues i Habitatge S.L. entregue a la actoora la cantidad de 87.621,60 euros mas los intereses en los téreminos reclamados por la actora. Con imposición de costas a la demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que lo impugnó; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 6 de marzo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ASUNCION CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.- Dictada sentencia en la instancia estimatoria de la pretension resolutoria por incumplimiento contractual imputable a la vendedora, asi como la devolucion duplicada de las arras penitenciales, en su dia entregadas y la suma entregada en concepto de "extras", en total 87.621,60 euros, se alza la recurrente interesando la revocación sobre la base de una errónea valoración de la prueba e interpretacion del contrato de la que resulta que no existió un incumplimiento imputable al vendedor sino tan solo la mora aceptada por el actor, no resultando esencial el termino de entrega final de la vivienda al estar previamente aceptada y previsto el retraso maxime en atencion a la confianza existente, habiendo la demandada intervenido tan solo como intermediaria.

SEGUNDO.- Ante todo señalar que no discutido ni en la contestacion a la demanda ni en el juicio la legitimación pasiva de la mercantil Bigues i Habitatge S.L. , pues fue quien firmo el contrato de arras de fecha 19 de septiembre de 2006, sin que se hiciese constar interviniese por cuenta y en nombre y representacion de otro, no puede en el presente estudio procesal cuestionar aquella legitimación al impedirlo el principio de "appellatione nihil innovetur".

Siendo el contenido real del contrato el que determina su calificación, SSTS de 20-2-47, 30-9-91 EDJ 1991/9116 EDJ 1991/9116 , entre otras, ha de concluirse que en nuestro caso, se trata de un contrato de compraventa, teniendo en cuenta los términos empleados en los que se describe fielmente el inmueble objeto de la venta como cuerpo cierto,; se hace referencia cuantititativa exacta al precio, se establece el plazo límite para el otorgamiento de escritura publica. En definitiva, estamos ante un contrato del tipo definido por el articulo 1445 del Codigo Civil EDL 1889/1 , en virtud del cual una de las partes se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra al pago de un precio cierto, en el cual se ha introducido una clausula sobre arras, claramente estipuladas como penitenciales, en garantia del cumplimiento de la venta perfeccionada.

La relación contractual y negocial creada por las partes en el referido contrato de fecha 19-9-2006 reune las caracteristicas precisas y necesarias de compravente; pues existio concorde voluntad de las partes en cuanto al objeto -vivienda unifamiliar aislada, casa NUM000 de la c/ DIRECCION000 nº NUM001 de Sta. Eulalia de Ronçanas, finca en construccion, y precio 493.000 euros a pagar, 42.000 euros en dicho acto por los compradores en concepto de arras penitenciales, y los restantes 451.000 euros al contado en el momento de formalizar la escritura publica; pactandose en cuanto al plazo de ejecucion, la finalizacion de las obras, el 30-10-2006 y la entrega de llaves dentro de los tres meses siguientes a la expedicion del certificado final de obras, no mas tarde del 31-1-07, ente el notario a designar por la vendedora, (o en caso de adelanto se pacto otro plazo, incumpliendose de este modo las previsiones de los articulos 1445, 1450 1254 y 1258 CC .

Cierto tambien resulta que se pacto con posterioridad a dicho contrato, el 16 de octubre de 2006, un presupuesto de "extras" nº 38/06 a ejecutar en la vivienda; reflejandose una serie de trabajos menores, tales como colocacion de ojos de buey, 4 luces downlight, termostato electrico, puerta de madera en zona piscina, aislamiento y termostatica para ducha y baño por el precio total abonado por los compradores, de 3621,60 euros, disponiendose en dicho presupuesto que la realización de dichos extras podian modificar la fecha de entrega.

Ahora bien, no podemos desconocer que el alcance de los trabajos extra acordados por las partes eran meras obras menores de acabados de la vivienda unifamiliar, sin que en ningun caso supusiesen modificaciones esenciales en la construccion sino meros cambios de acabados.

Tampoco que dichos trabajos extras se acordasen el 16 de octubre de 2006, habiendose fijado por las partes en el contrato privado de compraventa como termino final de la entrega por todo lo mas el 31 de enero de 2007 debiendo ademas la parte vendedora notificar con diez dias de antelacion a la parte compradora mediante burofax dia y hora para el otorgamiento de la escritura publica ante el notario; sin que tampoco conste que la vendedora remitiera con anterioridad a la fecha final estipulada ninguna modificacion de aquella fecha por causa de las obras extras.

Como dice la jurisprudencia del Tribunal Supremo las arras constituyen una figura juridica caracterizada primordialmente por su enorme versatilidad, tanto que resulta verdaderamente dificil poder dar una definicion en la que encajen todos los tipos posibles de las mismas. Las arras son una cantidad de dinero o cosas, generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre si, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (habitualmente de compraventa, aunque tambien pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento. La funcion que cumplan estas arras o señal sera la que los contratantes hayan querido darles en cada caso 1) Arras confirmatorias. Son aquellas que, marcando el momento de le perfeccion del contrato, facilitan su prueba y ademas, lo garantiza. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: arras confirmatorias puras sy arras confirmatorias penales. Las arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como señal externa de la perfeccion del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecucion,. En la practica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina cientifica y jurisprudencial entiende mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entender que se trata de arras confirmatorias puras. 2) Arras confirmatorias penales. Son aquellas que ademas de servir com prueba de la perfeccion del contrato, se entregan como garantia del cumplimiento del mismo, garantia que se sumara a las generales que establecen las leyes para cualquier obligacion. si se produce un incumplimiento imputable al que entrego las aras, este las perdera, por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependera de que las aras penales se hayan pactado o no de modo que la perdida de las mismas (o la devolucion de las recibidas mas otra cantidad igual) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Las arras penales, logicamente en mayor medida las que no son sustitutorias, tienen el sentido de reforzar el cumplimiento del contrato. El contratante se siente mas compelido a cumplir ante el riesgo de perderlas o devolverlas dobladas si no lo hace. Es facil observar que esta clase de arras, las penales, guardan una gran similitud con la clausula penal, aunque existe una diferencia fundamental entre ambas figuras. La clausula penal constituye una obligacion por la que el deudor se compromete a pagar una pena en caso de incumplimiento de una obligacion principal, es decir, se garantiza o asegura una obligacion con otra obligacion. En cambio, las arras suponen por definicion una entrega, al menos para uno de los contratantes. Si no se entregaron arras mutuamente -cosa insolita en la practica- el otro contratante tendra a su favor simplemente una clausula penal. (...). 3 ) Las arras penitenciales o de desistimiento. Al igual que en las confirmatorias, que acabamos de ver, estas tambien son muestra de la celebracion de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten licitamente desistir del mismo, perdiendolas el que las entrego y devolviendolas duplicadas el que las recibio. Las cuestiones que suscita derivan en parte de su escasisima relacion dentro del CC. EDL 1889/1: un unico articulo el articulo 1454 . Dicha insuficiencia de regulacion obliga a aplicar por analogia las disposiciones que regulan instituciones similares, las que se ocupan de la clausula penal. No solamente es que la regulacion de las arras en el Codigo sea escasa, sino que ademas resulta un tanto sorprendente, pues el articulo 1454 del CC EDL 1889/1 en contra de todos los antecedentes historicos del Derecho español, establece que: "si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta podra rescindirse el contrato allanandose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.".

En el supuesto de autos tras expresar el plazo ultimo estipulado por las partes para otorgar escritura publica, 31 de enero de 2007, los compradores remitieron burofax dando por rescindido el contrato el 7 de febrero de 2007, a los vendedores contestando la vendedora por burofax el 22 de febrero de 2007, en el que tras reconocer la suscripcion del contrato de compraventa, entrega de arras de 42.000 euros asi como 3621,60 euros en concepto de extras por los compradores, entendian no cumplido el contrato al amparo de la clausula contenida en el presupuesto de extras diciendo que a la mayor brevedad notificarian dia y hora de escriturar. Por ello obvio resulta que existio un verdadero y propio incumplimiento de la parte vendedora en cuanto manifiestan su obligacion de hacer entrega de la vivienda y otorgar la oportuna escritura publica por todo lo mas o "no mas tarde del 31 de enero de 2007", sin que existiese justa causa que justifique dicho incumplimiento, ni ninguna importancia tuviese la relacion de confianza existente entre las partes. Maxime dada la poca entidad y envergadura de los trabajos extras presupuestados descritos al folio 8, asi como la ausencia de cualquier notificacion en fecha anterior a la ultima pactada como fecha de otorgar la escritura publica 31 de enero de 2007- por parte de la vendedora exponiendo justas razones o motivos del retraso en escriturar. Lo unico cierto y acreditativo es que el otorgamiento de la escritura sobre la vivienda no se pudo llevar a cabo en el termino convenido. ("no mas tarde del 31 de enero de 2007") por dicho incumplimiento imputable a la vendedora, de este modo resolviendo el contrato de compra venta. Con pacto de arras penitenciales debiendo en consecuencia devolver la demandada a los actores la suma duplicada entregada en concepto de arras penitenciales asi como la cantidad entregada por los compradores en concepto de obras extras.

Por todo ello debe el recurso perecer.

TERCERO.- La desestimacion del recurso de apelación nos conduce a imponer las costas de la presente alzada a la recurrente -articulo 398.1 LEC -.

Fallo

Que con desestimacion del recurso de apelación interpuesto por la representacion procesal de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers, debemos de confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas causadas en la alzada a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En 14-03-08, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.