Sentencia Civil Nº 108/2010, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 275/2009 de 25 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

A CORUÑA

SENTENCIA: 00108/2010

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 275/2009

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

D. JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO

D. ANTONIO PILLADO MONTERO

SENTENCIA

NÚM. 108/10

En Santiago de Compostela, a veinticinco de Marzo de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1123/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil nº 275/2009, en los que aparece como parte apelante D. Rafael representado por la Procuradora Dª Mª RITA GOIMIL MARTÍNEZ y asistido por el Letrado D. ALBERTO BARREIRO RODRÍGUEZ, y como apelados Dª. Nuria y D. Segundo representados por la Procuradora Dª SILVIA VILLAR BRUN y asistidos por el Letrado D. JOSÉ MARÍA PENABAD OTERO; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL PANTÍN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de noviembre de 2008 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Goimil Martínez, en nombre y representación de Rafael contra Nuria Y Segundo y condeno a los demandados a abonar a Rafael la cantidad de 550 euros, más sus intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, sin expresa imposición de costas".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Rafael se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, señalándose para llevar a efecto del mismo el pasado día 12 de marzo de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada en lo que no difieran de lo que se expresará.

PRIMERO- No se discute la función de garantía de la fianza en metálico prestada por el arrendatario del local con actividad negocial para responder, como señala el texto del contrato, de que "la entrega del local e instalaciones se efectúe en buenas condiciones de uso y funcionamiento" (estipulación 3ª in fine del contrato de 2002), precisando los documentos contractuales que el arrendatario se comprometía a que en el momento de la finalización del contrato "encontrarse en el local el mismo número y calidad de mobiliario, instalaciones, equipamientos y utensilios" y a reponer cuanto elemento de los citados sufra desperfecto (cláusula 9ª ), estando obligada la parte arrendataria al mantenimiento y reposición en caso de pérdida del mobiliario, utensilios, vajilla, cubertería y otros útiles que se especificaban en los Anexos I y II. Se trata, más allá de las alegaciones de la parte demandada que parecen incluir deberes de mejora o actualización de los elementos objeto de cesión temporal, de devolver el local y demás elementos en su integridad, sin desperfectos y en un estado adecuado de uso y funcionamiento, lo cual no se aleja de los deberes de diligencia que normalmente se incorporan a contratos de estas características.

En el caso presente existe un convenio suscrito por ambas partes de "rescisión" del contrato, en el que se documenta la restitución de la posesión del local con todas sus instalaciones y elementos a la parte arrendadora, debiendo conjugarse las afirmaciones que en él se contienen de "plena conformidad y satisfacción" de ambas partes con la expresa alusión a que la liquidación y entrega de la fianza se formalizaría con arreglo al pacto antes señalado, por lo que no cabe estimar estas matizaciones como una declaración de voluntad de aceptación definitiva por la arrendadora del estado del local o de renuncia a compensar el importe correspondiente a los defectos apreciables en el plazo convencionalmente previsto con la cuantía de la fianza.

Ha de procederse a integrar estos términos -y los del anexo al pacto de rescisión estampado en su dorso por el cual las partes declaran que un técnico había revisado las instalaciones y comprobó su correcto funcionamiento- con las distintas declaraciones prestadas en el juicio -prolongado y prolijo en intervinientes- relativas a la reunión en la que tales pactos se suscribieron y en la que, como se expresó, se revisaron por las partes y el empleado de la gestoría distintos elementos del local y por el aludido técnico los aparatos de la cocina del establecimiento.

La conclusión que se obtiene de las manifestaciones de los allí presentes, y en particular de las del empleado de la gestoría -ajeno a los intereses en conflicto- y del técnico en electrodomésticos, es que las partes procedieron por sí y ayudados de tal empleado, "inventario en mano" como se dijo, al recuento y examen de todos los utensilios de cocina (Anexo II) y también se aludió por dicho testigo al responder a las preguntas que se comprobó la presencia de otros elementos, entre los que expresamente se aludió a mesas, sillas, cortinas y estanterías, dejando claro el testigo que sobre todo este conjunto de elementos examinado ambas partes mostraron su acuerdo sobre su estado, "dándose por bueno", como reiteró, de forma que los aumentos en número de algunos elementos compensaban las puntuales ausencias que se apreciaron. Por el contrario, respecto del aparataje de la cocina, una vez comprobado que las instalaciones funcionaban -salvo la campana extractora-, las partes estuvieron conformes en que durante el plazo de un mes se comprobaría que todo funcionaba correctamente.

SEGUNDO- Con tales premisas y analizando las distintas partidas que la sentencia estimó compensables con la fianza, se tiene: 1- Limpieza general. No resulta convincente el entendimiento de que la entrega del local en buenas condiciones de uso y funcionamiento equivalga, como postula la arrendadora, a que el mismo se pusiera a disposición de los demandados como si el día siguiente se procediera a alquilarlo o a proseguir la actividad, sino en unas condiciones aptas para que el mismo pudiera ser destinado, cuando procediera, a la finalidad que le es propia. Es decir, que el hecho de que estuviera -lo que se localizó claramente por el empleado de la agencia en la cocina, no en todo el establecimiento- sucia la cocina, y en particular su suelo, de forma que no consta que la eliminación de su estado comportarse más que una actuación corriente o superficial, no equivale a un defecto relevante o sustancial, debiendo compartirse el criterio expresado por la Sección 4ª de esta Audiencia, sentencia de 24/5/2007 sobre que "es habitual que una vez contratado el arriendo de un inmueble, el inquilino de la vivienda o el arrendatario del local, procedan a su limpieza general antes de ocuparla de forma material". Que cuando se concluye el uso del local no se deje el mismo en condiciones de especial pulcritud -cosa distinta es que la suciedad sea extrema o se dejen escombros, depósito de materiales o similares- no puede considerarse relevante si, como es común y como fue efectivamente el caso, desde que el local se abandona hasta que efectivamente se abordan las actuaciones necesarias para su puesta en uso puede pasar un lapso prolongado que haga inútil esta previa limpieza, o cuando el siguiente usuario, como es común, lo adecenta o adecúa a sus propias perspectivas de negocio.

Si a ello se une que las operaciones presupuestadas no fueron abordadas por la propiedad y que fue claro el representante de la empresa de limpieza en que él se limitó a presupuestar la limpieza "de todo lo limpiable", como se le pidió, y no a examinar su necesidad concreta, se hace evidente la improcedencia de esta partida.

2- Reposición de mosquitero y estanterías. Como se señaló, la demandada aceptó el estado de las estanterías, como se indicó por el testigo de la agencia, mientras que respecto del otro elemento no consta con la debida precisión si se produjo tal acuerdo o si siquiera se examinó concretamente, por lo que sólo la reposición de éste puede ser compensada con la fianza. Dado que el presupuesto no se molesta en separar las partidas, ni lo precisa el informe pericial -que, como señala la sentencia, es de mínima utilidad dado el tiempo transcurrido y las transformaciones habidas en el local antes de su emisión-, en ejecución de sentencia se deberá determinar por el autor del presupuesto el valor asignable a tal concreta partida dentro del total que se presupuesta.

3- Reparación de puerta y mueble del comedor. No consta con la debida claridad que se hubieran examinado tales elementos por ambas partes y que la propietaria diera su conformidad a que el cumplimiento del deber de restitución de los elementos del local en las debidas condiciones se produjera con tales elementos con los daños que resultan de la prueba documental debidamente ratificada, por lo que ha de confirmarse el criterio de la resolución de instancia.

4- La sentencia limita la posibilidad de oposición de daños en los aparatos eléctricos y mecánicos a la cuantía que se contenía en el fax remitido por la arrendadora a la expiración del término de un mes del que disponía para devolver la fianza, lo que excluye, y hace que no proceda ya su análisis, la necesidad de reposición de congelador y molinilllo de café que se invoca en la contestación a la demanda como daño añadido a los opuestos en la referida comunicación, como es además comprobable a través de la adición de las cuantías de las partidas presupuestadas.

Como resulta de lo antes expresado, la comprobación verificada de que las instalaciones y elementos estaban en funcionamiento no excluía su ulterior examen pormenorizado y el testigo refrendó el presupuesto y corroboró que incluso varios de estos defectos se habían percibido en el examen inicial, pero que, por la reserva de su análisis posterior, no impidieron la plasmación del acuerdo que el reverso del documento de rescisión refleja. Por ello, procede también la confirmación de la sentencia en este particular.

TERCERO- La cantidad de 2.350 euros a la que se extiende la cantidad reconocida en sentencia, sin perjuicio de la liquidación de la cantidad correspondiente a la factura que contiene el mosquitero, ha de devengar intereses desde la interpelación extrajudicial llevada a cabo, de acuerdo con los arts. 1100 y 1108 CC ., además de los intereses procesales que correspondan con arreglo al art. 576 LEC .

CUARTO- En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento , por lo que no procede su imposición en ninguna de las dos instancias.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Rafael , se revoca parcialmente la sentencia de 17/11/2008 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago en el juicio ordinario nº 1123/2007, de forma que definitivamente:

1- Se condena a los demandados a abonar al demandante la suma de 3.174,82 euros, reducida en la suma que, a instancias de la parte demandada y con posibilidad de debate contradictorio, se precise en fase de ejecución por el técnico de la empresa ALPAX como correspondiente a la mosquitera que se recoge en el presupuesto de 22/8/2006 de dicha empresa obrante al folio 61.

2- Se imponen a los demandados los intereses de la suma de 2.350 euros, devengados al tipo de interés legal desde el 27/10/2006 hasta la fecha de la presente resolución, y al tipo previsto en el art. 576 LEC ésta y hasta el completo pago, sin perjuicio de que se haga imputación de la cantidad ya pagada por la parte demandada.

3- No se hace imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.